2016上半年市场总结与下半年市场展望.ppt

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1、12016上半年市场总结与下半年市场展望2016年6月目 录CONTENTS 2016上半年市场总结01022016下半年市场展望2016上半年市场总结全国市场：整体表现火热，1-5月销售面积同比大涨33.2%，销售金额同比上涨50.7%01012016年1-5月，全国商品房销售面积为475942万平米，同比上涨33.25%，销售金额为36755亿元，同比上涨50.7%；不同物业类型看，住宅销售面积同比上涨34.24%，写字楼同比上涨44.0%，商业同比上涨15.3%。数据来源：Wind，营销管理部重点城市：重点二线城市和一线城市的卫星城等三线城市市场表现较佳城市名称2015年1-5月销售面积

2、（万平米）2016年1-5月销售面积（万平米）同比（%）城市名称2015年1-5月销售面积（万平米）2016年1-5月销售面积（万平米）同比（%）北京495.7644.330.0%哈尔滨105.4284.2169.8%上海992.21307.131.7%长春312.7391.625.2%广州432.5583.434.9%昆明400.0347.3-13.2%深圳291.9259.7-11.0%石家庄178.3211.818.8%天津448.11007.6124.9%无锡258.7505.595.4%杭州456.0832.382.5%东莞334.7506.351.3%南京355.7801.8125

3、.4%惠州117.2259.1121.1%武汉852.01429.667.8%佛山428.9578.234.8%成都455.9504.110.6%包头123.2137.011.2%青岛486.3800.864.7%扬州86.9126.745.8%苏州373.6556.148.8%安庆59.6102.471.7%南昌236.7307.329.8%岳阳81.789.910.1%福州121.9160.531.7%韶关60.190.150.1%厦门149.9230.253.6%南宁344.9420.321.9%长沙472.6440.0-6.9%江阴115.4121.45.2%数据来源：Wind，营销管

4、理部库存：全国商品房待售面积增速继续下滑，库存状况持续改善统计局公布的数据显示，5月全国商品房待售面积为72169万平米，环比4月下降0.7%，同比上涨9.9%，同比增速较上月下降0.9个百分点，商品房面积库存销售比（待售面积/近三个月销售面积均值）降至5.9，低于过去2年同期，都表明地产库存持续去化。房价：分化加剧，其中一线城市房价大幅上扬，二线城市小幅上涨，三线城市相对平稳2016年4月份，与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有23个，上涨的城市有46个，持平的城市有1个。4月份，同比价格变动中，最高涨幅为63.4%，最低为下降3.2%。数据来源：Wind，营销管理部土地市场：

5、开发商抢滩一二线城市，土地成交溢价率快速攀升数据来源：Wind，营销管理部一线城市由于土地供应偏少，2016年1-5月住宅类用地建筑面积同比下降35%，5月成交溢价率高达130.2%；二线城市土地成交建筑面积同比上涨8.2%，5月溢价率为78.7%；三线城市土地成交建筑面积小幅上涨3.3%，5月溢价率为26.7%。房地产投资和新开工：5月投资增速和新开工增速见顶回落2016年1-5月份，全国房屋新开工面积为59522平米，同比增长18.3%，增速比1-4月份下降了3.1个百分点。房地产开发投资34564亿元，同比增长7.2%，增速比1-4月份下降0.2个百分点。数据来源：Wind，营销管理部品

6、牌房企：业绩完成率普遍较高企业名称2016年1-5月销售金额（亿元）2016目标（亿元）目标完成率企业名称2016年1-5月销售金额（亿元）2016目标（亿元）目标完成率万科地产1440300048.00%雅居乐208.546045.33%恒大地产1122.3200056.12%旭辉集团228.140057.03%保利地产811.9-世茂房地产243.680030.45%绿地集团835280029.82%新城控股20945046.44%碧桂园949.2180052.73%鲁能地产216.740054.18%中海地产575.9160035.99%富力地产21360035.50%华润置地417.1

7、96043.45%仁恒置地145-融创中国45080056.25%华发股份18830062.67%华夏幸福41090045.56%保利置业130-金地集团340.675045.41%越秀地产13526051.92%绿城中国36380045.38%正荣集团14240035.50%万达集团350.4100035.04%滨江集团145-龙湖地产301.154055.76%金科集团135.8-首开股份257.440064.35%阳光城13245029.33%招商蛇口24365037.38%中国铁建12735036.29%数据来源：亿翰智库，上市房企公告，营销管理部地产政策：今年以来，呈现出先整体宽松，

8、后局部收紧的变化上半年市场总结：1、上半年全国房地产市场整体表现火热，其中重点二线城市和一线城市的卫星城市市场表现较佳。2、库存状况持续改善，全国商品房待售面积环比小幅下降，同比涨幅持续收窄。3、房价分化加剧，一线城市同比大幅上涨，二线城市小幅上涨，三线城市相对平稳。4、房屋新开工面积同比增速和房地产开发投资同比增速见顶回落。5、上半年地产政策呈现出先整体宽松，后局部收紧的变化。2016下半年市场展望国内经济：中采PMI、工业增加值增速等数据显示经济弱复苏，但趋于收缩5月中采PMI为50.1，与上月持平，已经连续三个月处于扩张收缩临界点上方，5月工业增加值同比增长6.0%，增速与上月持平，缓中

9、趋稳。数据来源：Wind，营销管理部国内经济：基建投资独木难支，投资增速大幅下滑，经济下行压力大，短期内稳增长仍需稳地产投资5月固定资产投资当月同比增速7.5%，较4月继续下滑。三大类投资增速全面回落，其中，产能过剩、有效需求不足令制造业投资增速创历史新低，房地产投资增速继续高位回落，基建投资增速稳定在20%，但独木难支。展望未来，制造业投资仍将受制于去产能，人口红利消失将令地产投资长期趋降，稳增刺激或令基建投资短期走高但持续性存疑。数据来源：Wind，营销管理部国内物价：通胀回落，PPI持续改善5月CPI同比回落至2.0%，为去年10月以来首次下降，环比-0.5%，主因菜价环、同比增速均大降

10、，但猪价同比仍高、油价继续上调。进入6月菜价基本止跌，猪价仍涨，食品价格降幅收窄，但油价4次上调或驱动非食品价格稳中有升，6月CPI或稳定在2.0%。5月PPI同比降幅收窄至-2.8%，环比0.5%。6月以来煤价、钢价小幅上行，且5月三次上调油价，预测6月PPI环比微升0.1%，同比降幅缩窄至-2.5%。数据来源：Wind，营销管理部流动性：海外美联储6 月加息概率非常低，国内货币政策平稳，央行持续MLF 操作，资金利率继续维持下行趋势。数据来源：Wind，营销管理部利率：房地产按揭贷款利率持续下降下半年房地产销售并不会出现明显下降，其核心原因是基准利率没有上行的空间。根据融360的统计，5月

11、首套房的按揭贷款平均利率为4.52%（根据央行统计，一季度全部个人住房贷款的加权平均利率为4.63%，与融360对于首套房贷利率的观测基本一致），首套房提供2成首付的银行占全国的55.1%。这和过去今年相比较，首套房的按揭贷款利率和首付成数均处于很低水平。数据来源：融360，营销管理部房地产销售：全年热销基本已成定局，但下半年销售同比增速将持续放缓1-5月，全国商品房销售面积为47594万平米，同比上涨33.2%，增速比上月下降3.3个百分点；销售金额为36775亿元，同比上涨50.7%，增速比上月下降5.2个百分点。5月份单月，全国商品房销售面积同比增长24.2%，增速比4月份大幅下降19.

12、9个百分点；销售金额同比增长36.7%，增速比4月份下降23.1个百分点。房价：快速上涨告一段落，下半年将平稳运行2013年以来重点城市调研新开盘项目价格平均变化幅度4月起，一线城市房价过快上涨的势头得到了遏制，4月份，一线城市房价的环比上涨幅度相对3月份明显下降。中国指数研究院的数据也显示，近期新开盘项目的提价幅度明显收窄，但销售去化情况尚可。数据来源：Wind，中指院，营销管理部房企：回款良好，资金成本低，偿付能力强，并不存在降价促销的压力数据来源：Wind，营销管理部繁荣时期衰退时期萧条时期复苏时期繁荣时期房价的大幅上涨，使得需求开始萎缩，市场表现出有价无量的情况，随着量价的持续背离，房

13、价开始下跌，市场的供应则随着前期项目的竣工仍惯性增长，不过不久也开始萎缩。房价继续下探，成交非常低迷，市场悲观情绪蔓延，项目停工或缓建现象普遍出现，房企拿地意愿低迷，土地成交接近于零。随着房价下降到一定程度，需求率先复苏，商品房空置率、租金和房价依次开始回升，项目新开工和土地成交逐一恢复。房价快速上涨，超出长期均衡水平，刺激项目新开工和贷款大幅增长，房企利润率大幅提高，拿地意愿高涨，土地成交溢价率大幅上升。房地产作为一个周期性行业，总是沿着繁荣衰退萧条复苏几个阶段循环演进。从地产小周期的角度看，当前市场应处于繁荣期的末端，预计这将一状态将持续到今年底数据来源：营销管理部下半年市场展望小结：1、5月中采PMI、工业增加值等数据显示经济弱复苏，但5月固定资产投资增速大幅下降，说明经济下行压力仍大。2、短期内稳增长还需稳房地产投资，下半年地产政策平稳为主。3、房地产全年热销基本已成定局，但下半年销售同比增速将持续放缓。4、房价快速上涨告一段落，下半年将平稳运行。5、房企销售回款良好，融资成本低，现金流良好，并无降价促销的压力。6、从地产小周期的角度看，当前市场应处于繁荣期的末端，预计这将一状态将持续到今年底。THANKS.