商业物业中央空调管理问题.docx

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1、商业物业中央空调管理问题更多资讯商业物业中央空调管理问题商业物业包括各类商业广场及SHOPPING MALL等，由于商业物业公共设施配套齐全，每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分，运行期间水电费的消耗颇巨，控制其运行成本，并有效地处理实际管理中遇到的各类问题，是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节，特别是对多产权、多业态的商业物业而言，尤为突出。笔者根据对江苏省首家SHOPPING MALL四年多的管理实践，对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。一、中央空调运转费用中央空调系统，由于管道多，覆盖面积小，运转成本亦较低

2、。在对商业物业的中央空调系统运转成本展开估计时，应当主要考量以上因素：1、用电成本（P1、K1、P2）主机（P1、K1）根据商业物业所搭载的空调主机数量、用电功率、营运时间、采用周期、用电价格等，对一年中夏冬二季的运转成本展开排序，然后按一年12个月展开平均值，得出结论每个月的平均值电费P1。在实际操作过程中，由于主机并非满负荷运转，故根据具体情况，在排序中要考量其负荷系数K1，K10.60.9。辅机（P2）此处主要指中央空调系统中的冷却塔、加热泵、冷藏泵、空气处置机组、各类风机盘管等。可以根据实际相同的类型、数量和功率，展开估计。需注意的就是因季节的相同，在空调和采暖时，辅机的数量和类型亦有

3、所不同。2、用水成本（P3）中央空调管道内的循环用水，开放式冷却塔的日常消耗用水，应当根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合展开考量。3、用汽成本（P4）对于以蒸汽为能源的溴化锂机组，除考量空调系统的用电成本外，还要考量用汽费用。根据每台主机每小时乏汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运转的天数等，排序出来每月的平均值蒸汽费用。4、管道损耗（K2）冷暖气在中央空调管道运送过程中，因气流的湍流损耗，管壁损失等所产生的管道损耗，以管道损耗系数K2则表示，K21.021.05。5、预温损耗（K3）因管道内外温度差异，冷暖气在运送过程中，在管道内要经过一段时间的预演或预冷后，就可以达

4、至一定的出口温度，故冷暖气在传输过程中的能量损失，需用预温损耗系数K3则表示，K31.051.08。夏季预温时间随其管道长短相同而有所变化，通常在40分钟左右，冬季预温时间较夏季长。6、变损线损（K4）广场内电能的变压器损耗和线路损耗应当由所有用户共同分担，变损线损约占到供电量的1%3%，做为中央空调系统，该项损耗可以在其用电成本中，取变损系数K41.011.03予以考量。7、电价差异（K5、K6）在估计上述用电成本中，特别注意各地动力用电和照明用电的电价差异，动力用电比照明用电通常约高15%左右，故应根据各地实际电价对之展开排序。另外，白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也相同，在排序中，应当

5、根据用电的相同时间段予以区分，在此白天和夜间的电价分别以K5、K6则表示。8、周期变化由于一年中空调的采用周期主要分散在冬夏二季，同时冬夏季空调供应的时间和乏能量亦有区别。长江中下游地区，通常一年中除三、四月份和十一月份不上开空调外，其他月份每月乏能量均相同，因此排序中央空调运转成本时，在考虑到全年各种气温的变化因素后，按月均价格向业主缴纳费用较为最合适。9、成本汇总（P）以P则表示空调运转总成本，则考虑到上述各种因素后空调系统运转成本可以则表示如下：P=K2K3K4（K5+K6）•（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）二、季节和温度变化的影响在长江中下游地区（其他地区可根据当地

6、实际情况进行修正），夏季空调供应时间平均为五个多月，冬季约四个多月，根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料，如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1，则全年不同月份，不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。由图1可知，中央空调的能源花费高峰在夏季六至九月，其最低成本约为平均值成本的178%，且整个空调系统的运转成本下半年的开支大于上半年。三、公摊空调费和对于单一产权的商业物业，无须区分经营性空调和公摊空调的费用，但对于多产权多业态的商业广场而言，排序公摊空调费用则就是一项不可或缺的关键工作。尽管在半封闭的业主经营性部位和袒露的公共部分建有隔墙，但由于冷暖气的流动和热量的互

7、换，经营性部位和公共空间的空调温度很快就可以达至平衡。因此空调采用成本与空间容积大小成正比，故根据业主经营性部位和公共部位各自的采用面积和层高，分别排序其容积，由此确认公共部位的容积（不含室内中庭、公共用房等）占到商业物业室内总容积的比例，并由此初步确认公摊空调费和的大小。此处系用容积比例法，对公摊空调费用的估计并作一深入探讨。1、气体的不能光滑影响由于冷暖空气性质的差异，存冷再升冷降的情况，同时由于公共部位例如中庭等处，空间很大，温度难以平衡，故存有温度的不能光滑性，因此在排序公共部位冷暖气容积时，应当考量气体的不能光滑性影响，此处以影响系数K则表示：K0.750.95。2、排序步骤首先依据

8、施工完工图，并根据商业物业室内享受空调的各部位的采用面积和层高逐一展开实地测量，对存变化之处，搞好记录，对实际容积展开修正，做为数字统计数据的基础。把修正过的实际数据插入表中1中。业主经营性和公摊空调费和估计a、业主经营性空调费用成本A（元/ m2）=p/(S+F)V/（V+K*G)（2）b、物业公摊空调费用成本B（元/ m2）=p/(S+F)-A（3）采用实例时代广场五楼由某娱乐公司经营，根据行业特点，开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施，故室内空调全由业主另行安装，室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题，业主认为应该交，但要求管理公司作出合理的收费依据，在我们将上述

9、计算过程向业主交待并进行审核后，业主愉快接受了该项费用。四、延时空调费和延时空调费指在正常的营业时间之外，按部分业主或采用人的建议，另外打开空调系统所产生的费用。延时空调费在多产权多业态的商业物业内，使用较为频繁，如扬州时代广场因业态多，经营主题不同，在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少，也有清晨即需供应空调的商家。延时空调费和的排序，除根据实际开机时间的长短，按第一部分所述内容逐一排序空调成本外，还须要考量上班人员的加班费用，即为管理公司的上班成本。然后根据提出申请采用延时空调的业主的数量和实际享受空调的室内面积之和，排序延时空调费和成本，由提出申请供应延时空调的业主或商户共同分担。

10、由于单独开机成本较低，如果业主较太少或采用面积并不大，则费用相对较低。五、小结根据四年多的工作课堂教学，对商业物业中央空调管理工作的几个问题，小结如下：1、对于单一产权的商业物业而言，计算中央空调的运行成本和收费标准，是一项重要的基础性工作，由于商业物业面积大，能源费用运行成本高，如对成本估算不足或对收费标准制定有误，则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果，故应引起各级管理人员高度重视。2、对于多产权，多业态的商业物业而言，由于业主众多，各业态经营时间差异很大，且业主留宿的前期硬件条件又各有不同，故排序业主或商家的经营性和公摊空调费用，就是理清收费工作的一个不可或缺的关键工作。3、在多业态

11、的商业物业中，延时空调费和的发生就是一种常用的情况，由于前期建设和后期招商的变化，以及相同业态对中央空调的市场需求相同，引致空调运转成本增加，也减少了业主的采用成本。发生改变此状况的显然方法就是定位设计并定位引入商家，或是在商家进驻后，根据具体情况对空调系统展开局部改建。从节省能源的角度计，应当尽量避免长期延时采用空调。4、中央空调费和的开支，在一年中曲折很大，夏季达至高峰，下半年的该项开支比上半年约减少30%50%，为易于做好成本掌控和收费工作，在全年应当按月均价收费，年终财政预算。顾客就是业主的上帝，公共部位的空调就是可供顾客享受，其成本则由业主共铺，此点业主已达成共识。公摊空调的近似计算方法存有多种，本文所明确提出的容积比例法只是其中一种，仅供参考。在缴纳公摊空调费和的过程中，应当根据相同业态和相同商家的实际情况和具体内容问题，分别展开核算。同时，在商业物业内，由于中央空调在采用过程中，存多种损耗，因此个别商家例如在室内加装空调计量仪，并根据ED79数量单独交纳空调使用费就是不最合适的，整个广场应当统一排序，按比例共铺，否则加强了其他业主的公摊成本。