石开融景城销售方案.pptx

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1、任务分解项目预计面积（平米）任务分类二期三期8282住宅销售预计12月前完成B711800写字楼23600写字楼销售以整栋为主商业12400商业销售预计7月份启动车位481商业销售预计7月份启动两限房50000两限房销售由政府安排回购楼214202011年内完成合计1279832011年销售难点主要集中在写字楼和商业；第1页/共33页写在前面融景城作为京西大盘项目经典坐标，全力打造的健康生态社区已近成熟，作为后续产品的营销推广中，老客户是我们的宝贵资源。对老客户进行整合，充分挖掘老客户购买潜力，挤压收敛可售产品；推广手段老客户先行，如DM直投、短信告知等，同时启动老带新计划。第2页/共33页推

2、广策略：住宅：辅助造势完美收官商业：先行爆破全攻快打写字楼：厚积薄发创造差异整合推广，价值联动以资源营销为基础、以活动营销为手段，以保证去化速度为核心，兼顾合理利润达成，采用集中放量、集中收敛手段，实现快速收官。第3页/共33页CRD高端商务综合体利用项目完整的产品构成为基础，以都市新兴上班族为对象，为他们提供可放松、可生活的闲逸商务一体化空间。以此凸显功能价值的唯一性、权威性、排他性，强化投资信心。项目整体定位互补性：与周边项目内容互补唯一性：区域唯一的高端商务综合体概念及规划整合性：整合所有产品资源第4页/共33页融景广场领航CRD不同于三里屯闹轰轰的场面，不同于万达广场的繁杂，融景商务广

3、场定位于补缺型商业。银行储蓄所、中高档西厅、休闲餐厅、主题会所、24小时便利店等等，为项目提供商业配套的同时，为周边人群提供一个休闲的好去处，提升CRD区域文化品质。第5页/共33页第一阶段，项目整体高调亮相第二阶段，主推商业，利用社区人气带动商业销售第三阶段，商业、社区的人气累积，为写字楼的推广提供强力支持第四阶段，B7住宅楼载誉完美收官第6页/共33页传播步骤的设定先做商圈，把整个CRD商圈做成市场的超级关注点；强力推出“领跑CRD高端商务”概念，树立第一的市场认知，把关注能量转接到项目本身。第7页/共33页推广执行第8页/共33页卖场包装p充分利用卖场内外广告位，如围挡等昭示性资源，发布

4、本案商业信息。p请广告公司于7月4日前完成卖场广告位设计方案；p预计本案于7月8日前完成制作安装工作。第9页/共33页销售道具-沙盘p完善本案商业部分沙盘p建议于7月4日前更换完毕第10页/共33页销售道具-产品手册p产品手册内容规划以最大满足其功能性为主，突出项目与目标客户的直接对接。p内容明晰区域、业态、户型、价值等信息。p请广告公司于7月2日前完成设计终稿文件并得到甲方审批。p预计成品完成时间为7月4日。第11页/共33页礼品建议p选择符合本案特质的礼品p客户得到实惠。p因此，我们建议本案商业客户回馈礼品建议为：物业抵金券5000元。p整合老客户资源，启动老带新活动。老客户介绍新客户，同

5、享5000元物业抵金券优惠政策。第12页/共33页DM直投p采用邮寄和随刊发布2中方式p北京邮政投递局业务：刊物不超过100g每份0.6元，100-200g每份0.8元（含信封及人工费）p各主流媒体如北京青年报新京报等随刊夹报业务，预计费用0.5-1元每份，具体根据DM成品尺寸等定夺。p本案发布成品建议为产品手册。p7月份起，隔周发布一期；截止9月份，预计发布4-6期。第13页/共33页杂志&软宣p高端航空杂志广告发布p借助中国之翼覆盖全国的高端精确发布渠道，实现项目信息的准确有效传递。p发布时间：每月1号，每月15号供稿（即提前15天供稿）p发布频率：8-10月共3期p发布版面：封二p发布刊

6、例：328900元/期p各主流媒体软宣全面启动p通过软宣，进一步树立项目在的知名度，通过软宣配合向目标客户进行软性渗透。p发布频率：隔周发布，8-9月共6期p发布版面：地产专版第14页/共33页短信p针对目标客群，采用短信直投，直达目标客群p发布区域：石景山区域为主p发布数量：单次不少于30万条p发布频率：7月3次/周，8月下旬开始2次/周；总计26次p发布时间：星期三、星期四、星期五、星期六，阶段挑选不同组合。p请广告公司以系列形式提供短信广告内容。首期广告内容系列请于7月1日前提供。第15页/共33页网络p网媒以搜房、新浪为主p为采买有效、性价比高的网络资源，即日起洽谈商务，请网络公司根据

7、自身资源，结合本案特点、推广周期、推广预算等，提供整合推广方案。p主广告位严格限定发布时间，如首页广告等，发布时间以星期三、星期四、星期五为主。p采买选择依次为：首页、新闻、财经、股票、商业地产。选择搜房或新浪其中一家媒体进行深度合作。结合其媒体资源、目标客户资源举办线上、线下双线推广。如新浪的“远见2011.商业地产加冕礼”第16页/共33页活动-商务品鉴活动活动以项目品鉴及商务推介为基本形式，通过开发商与品牌商家的零距离交流沟通的展示，营造市场推广造势效应。活动主题“CRD新动力-融景广场产业发展论坛”第17页/共33页活动-CRD商业综合体显著升温，解密融景城商务广场CRD商业综合体显著

8、升温，解密融景城商务广场项目负责人专访。网络视频、图文直播，其他媒体新闻传播全面覆盖。第18页/共33页融景商务广场中秋消夏晚宴迎合中秋传统佳节，邀约老业主、品牌商家举办消夏晚宴答谢活动。彰显项目品牌特色，提升知名度、信誉度、美誉度。第19页/共33页软稿推广主题融景广场领航CRD。CRD商务综合体在融景城崛起。CRD还有多少空间可以升值？零距离接触CRD商务综合体。商铺时刻，后住宅时代！融景城收官之作，礼献CRD！具体执行文件，以广告公司专业建议为准！第20页/共33页灵活多样日常保养信息化搭建企业短信平台，在客户生日及节假日发布祝福与问候节点保养生活化在成交客户中发起并成立各类活动社团，丰

9、富业余生活活动保养系列化结合各营销节点及节假契机，举办系列参与性强的活动回馈保养务实化老客户介绍成交“融景城”在售产品，均给予新老客户各5000元物业抵金券营销配合事宜n增强老客户的保养工作 合理高效的利用成交老客户资源，是最快速有效 的增加意向客户的方法。第21页/共33页媒体媒体发布数量预算（万元）7月8月9月固定费用物料制作、改沙盘售楼处包装707000网络网络影响将贯穿推广始终2001006040航机杂志发布数量3期98.67032.8932.89DM产品手册发布数量4-6期9.64.84.8短信发布数量26期3918156软宣发布数量6期30101010推广活动发布数量4场70201

10、040其他媒体30年底媒体维护50机动费用2.73总计600222.8132.69128.89推广费用明细说明：本明细中不含航空杂志第三期费用，所有媒体推广预算均为各媒介报价，据实结算，结余金额均作为本案机动费用以便于灵活掌控。第22页/共33页融景商务广场推广排期第23页/共33页项目商业总体分布p A3商业p C1商业p售楼处p 经适房底商pB2商业p A1商业第24页/共33页写字楼方案第25页/共33页北方中惠国际中心案列分析B座D座创意空间A座C座结构：框架结构外墙：进口玻璃幕墙德国克罗地亚进口高级石材内墙：高档石材电梯：46部门窗：断桥铝合金隔热LOW-E玻璃大堂：高档石材装修9.

11、8M挑高电梯间墙面：高档石材空调系统：中央空调，新风系统第26页/共33页2010年9月17日，在石景山万达铂尔曼大酒店中华厅，“擎动CRD谱写京西新华章暨北方中惠国际中心发布会活动”盛大举办。北方中惠国际中心，坐落于西长安街核心区，与石景山区政府隔街守望。尽享便捷的一线地铁与公路组成的立体交通路网，万达广场、铂尔曼酒店等众多城市高端配套资源环布四周。随着后奥运时代城市发展战略，区域内数十个重大发展战略性项目的建设，将为这片土地的未来注入强劲的发展势能。案列分析第27页/共33页lA、B座开发商自用lD座LOFT创意空间lC座已被北京印钞造币厂整购案列分析成交面积成交套数成交价（元/平）成交总

12、额16,69314018,600310,486,900第28页/共33页p本案写字楼基本情况：建筑面积:23600平米建筑高度：80米建筑层数：地上：20层标准层面积：1184标准层层高：3.85米标准层净高：2.7米停车位：325个销售方向：整栋销售优势：依托于50万平的社区，周边品质最高；劣势：位于传统的居住区，距离长安街较远；第29页/共33页p写字楼整售方案：3、多点出击，资源共享，统一管理；组织多方销售资源，销售团队主动出击，同时中介或个人都可以推荐客户资源，由销售部统一管理；1、前期积累，意向排查，整栋优先；前期进行整栋客户的积累，散户客户登记为主；2、区间报价，随市而动，级别管理；建议统计报价22000元/平，具体折扣价格分级管理；第30页/共33页p写字楼销售支持：1、产品手册制作-介绍立面、户型、车位和配套等；2、佣金体系建立-市场中介服务费一般在1.5%左右；第31页/共33页Thanks诚信专业协作第32页/共33页感谢您的观看！第33页/共33页