房地产评估3学习.pptx

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1、第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性土地的特性房地产的特性房地产市场的特性。（一）土地特性1、土地的自然特性（1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性（2）位置的不可移动性（3）效用的持久性价格具上升趋势（4）效用的差异性（不可替代性）决定决定第1页/共105页2、土地的经济特性（1）用途的多样性（2）供给的稀缺性（3）经济地理位置的可变性（4）可垄断性（二）房地产（不动产）的特性1、位置固定性2、使用长期性3、投资大量性4、保值增值性5、受政策面因素影响较大第2页/共105页（三）房地产市场的特征1、房地产市场的地区性与不完善性2、交易的复杂性3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓（供

2、给弹性小于需求弹性）第3页/共105页二、房地产评估的原则1、合法原则2、最佳使用原则3、房地综合考虑原则4、区域及地段原则三、房地产评估的程序（一）接受委托，明确评估的基本事项1、明确评估对象2、明确评估目的3、明确评估基准日4、明确评估报告提交日期（二）制定评估作业计划和技术方案（三）现场勘察及收集数据资料（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告第4页/共105页第二节 房地产价格一、房地产价格的特性由于土地与建筑物是通过不同途径形成的，因此它们价格特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价

3、是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用的，因此了解土地价格的特性很重要。第5页/共105页土地价格的特性主要有：1、地价是地租的资本化2、地价主要由需求方决定3、地价呈不断增长趋势4、地价与土地用途相关（受政策影响）5、地价具有个别性土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格特征。第6页/共105页二、我国土地权属类型与土地使用权价格体系（一）我国土地权属类型在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。第7页/共105页1.根据国家规定：但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直

4、接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。土地使用权属无形资（对物产权），其价值取决于其载体土地的特性和条件。前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。第8页/共105页2.土地使用权出让土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让可以采取协议、招标和拍卖三种方式。有最高年限规定：居住七十年，工业五十年，文、教、科、卫、体五十年，商业等四十年，综合或其他五十年。出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。土地使用权使用期限届满，土地使用者

5、可申请续期，否则国家将无偿收回土地使用权。第9页/共105页（二）我国土地使用权价格体系 1、基准地价城镇大面积土地的平均地价2、标定地价在基准地价基础上，确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。3、出让底价是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。4、转让价格土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。5、其他价格上述13属土地一级市场价格，由政府垄断定价。45属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。第10页/共105页二、房地产价格分类（一）土地价格、建筑物价格、房地产价格（二）总价格、单位价格、楼面地价楼面地价土地总价格建筑总面积楼

6、面地价土地单价容积率容积率:反映土地使用强度的一个指标（纵向）。容积率=建筑总面积土地面积建筑物覆盖率、绿化率（横向）。例题7、投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？第11页/共105页三、影响房地产价格的因素（一）一般因素1、社会因素2、经济因素3、政策因素（二）区域因素1、商业繁华度2、道路通达度3、交通便捷度4、设施完善度5、环境质量状况对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。第12页/共105页（三）个别因素指影响具体一宗房地产价格

7、的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。1、影响土地价格的个别因素2、影响建筑物价格的个别因素第13页/共105页第三节 房地产评估的成本法一、基本思路及基本公式评估值重新购建价格损耗因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。二、适用范围主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。第14页/共105页成本法在土地价值评估中的局限性：（1）土地

8、作为一种不可再生资源，不符合成本法的应用前提；（2）土地非劳动产品的特性，就决定了在土地价格的形成中，成本的约束作用相对有限。土地的价格主要由其效用决定，而非成本。因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制。第15页/共105页三、新开发土地评估中成本法的操作步骤（1）新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用+投资利息+税费+开发利润（2）土地价格土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益第16页/共105页（一）估算待开发土地取得成本取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。1、从农村取得土地（1）国家

9、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。（2）支付给政府的土地使用权出让金。2、从城镇取得土地（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。（2）支付给政府的土地使用权出让金。（二）估算土地开发成本1、基础设施建设费（三通一平，七通一平）2、公共配套设施建设费第17页/共105页（三）估算管理费用（四）估算投资利息注意：（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；（2）计息基础土地取得成本+土地开发成本（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。（五）估算税费（六）

10、估算投资利润利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价。*注意所用利润率的内涵。（七）土地增值收益的确定第18页/共105页例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。（1亩=666.67m2）1、估算土地取得成本 土地取得成本出让金拆迁费 203050万元/亩750元/平方米2、估算土地开发成本 土地开发成本开发费 3亿元/平方公里 300元

11、/平方米 300元/平方米第19页/共105页3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：投资利息750（16%）2130040%（16%）1.5 130060%（16%）0.51 92.7010.965.32 108.98元/平方米4、估算开发利润 开发利润（750300）10%105元/平方米5、计算土地价格 土地单价750300108.98105 1263.98元/平方米 土地总价1263.9880,000101,118,400元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。第20页/共105页例：一农业用地经批准要转为城市工业用地，

12、已知条件如下：（1）征地安置补助费为每亩15万元；（2）土地开发费为每亩16万元，假设在开发期均匀投入；（3）在征地和开发过程中应缴纳的税费为每亩3万元；（4）土地开发周期为两年，该地区一年期利息率为10%，两年期利息率为12%（不计复利）；（5）开发商要求的投资回报率为15%，土地增值收益率为12%，试评估该土地的价值。第21页/共105页该土地的各项投入成本均己知，可用成本法评估（1）计算土地取得费及税费=15+3=18万元/亩（2）计算土地开发费=16万元/亩 （3）计算投资利息土地取得费及税费利息=18（1+12%）2-1=4.58万元/亩土地开发费利息=16(1+10%)1-1=1.

13、6万元/亩 （5）计算开发利润 =(1)+(2)15%=3415%=5.1万元/亩 （6）计算土地增值收益土地增值收益=(1)+(2)+(3)+(4)12%=5.43万元/亩 （7）计算土地价值土地单价=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=50.71万元/亩第22页/共105页四、新建房地产评估的操作步骤 新建房地产价格土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润新建建筑物价格建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润第23页/共105页（一）估算土地取得成本（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）1、勘察设计和前期工程费2、基础设施建设费3、建

14、安工程费4、公共设施建设费5、开发过程的税费及其他间接费（三）估算管理费（可并入“（二）”计算）（四）估算投资利息（五）估算销售税费1、销售费用2、销售税金及附加3、其他销售税费（六）估算开发利润第24页/共105页五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤旧建筑物价格建筑物的重置成本建筑物损耗旧建筑物价值重置成本年贬值额已使用年限与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。第25页/共105页（一）估算重置成本 1.可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，

15、因为成本法较适合新开发的土地。这里主要是估算建筑物的重置成本。2.注意两种重置成本(1)、复原（Reproductioncost）(2)、更新（Replacementcost）在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。第26页/共105页3.建筑物重置成本的求取方法一般有两种：(1)直接法根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。（2）间接法指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待

16、估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过分析、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。第27页/共105页（二）估算损耗1、估算土地的损耗土地损耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的损耗有形损耗（理化因素）无形损耗（社会经济因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年的折旧为：第28页/共105页例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。V

17、800000192007665600（元）非生产用房的耐用年限和残值率钢筋混凝土结构：60年，0砖混结构一等：50年，2砖混结构二等：50年，2砖木结构一等：40年，6砖木结构二等：40年，4砖木结构三等：40年，3简易结构：10年，0耐用年限建筑物已使用年限+尚可使用年限第29页/共105页（2）打分法（观察法）成新率结构部分合计得分G+装修部分合计得分S+设备部分合计得分B不同结构类型房屋成新率评分修正系数库钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B结构部分G装修部分S设备部分B单层0.850.050.1

18、0.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三层0.80.10.10.60.20.20.70.20.1四至五层0.750.120.130.550.150.3六层七层以上0.80.10.1第30页/共105页例题某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C0.75，S0.12，B0.13，成新率（800.75+700.12+600.13）10010076.2在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以

19、在成新率确定的基础作适当减价修正。例题某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在成新率的基础作10的减价修正。V 30000080（1 10）30000072 216000（元）第31页/共105页第四节 房地产评估的收益法一、基本思路及步骤无限期：房地产价格纯收益/资本化率（1）有限期：（2）a年纯收益r折现率第32页/共105页二、适用范围适用于有收益的房地产 不适宜公益性房地产和非收益性房地产（如出售房地产或居住用房地产）租赁性房地产租赁性房地产企业自用房地产

20、企业自用房地产第33页/共105页三、各参数的估算（一）净收益除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。净收益潜在收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用u 纯收益总收益总费用v年纯收益年总收益年总费用第34页/共105页（二）资本化率实质：房地产投资的报酬率（收益率）。第35页/共105页求取方法：1、收益与售价比法（市场法）寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。2、累加法+资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。3.各种投资收益率排序插入法。资本化率无风险报酬

21、率风险调整值第36页/共105页资本化率的种类1.综合资本化率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。2.建筑物资本化率。建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。3.土地资本化率。土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。第37页/共105页综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：式中：r综合资本化率；r1土地资本化率；r2

22、建筑物资本化率；L土地价值；B建筑物价值。第38页/共105页例单选在房地产评估中，综合资本化率r与土地价值L、土地资本化率r1、建筑物价值B、建筑物资本化率r2之间的关系为（）。第39页/共105页例单选假定土地还原利率为6，建筑物还原利率为8，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合还原利率应为（）。A.7C.7.67 D.14%第40页/共105页（三）收益期的确定 单独评房建筑物的经济寿命单独评地土地使用权年限（1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。（2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折旧费和土地费用的

23、摊销。第41页/共105页四、收益法的计算公式（一）房地合一评房地产价格例某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6

24、%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。房地产价格房地产纯收益/综合资本化率房地纯收益房地产总收益房地产总费用房地产总费用管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费第42页/共105页1、估算年有效毛收入 年有效毛收入2.536512,000（110%）9,855,000元2、估算年营运费用（1）管理费：年管理费9,855,0003.5%344,925元（2）维修费：年维修费4,80012,0001.5%864,000元（3）保险费：年保险费4,80012,0000.2%115,200元（4）税金：年税金9,855,000（12%6%）1,773,900元（5）年营运费用：年营运费

25、用344,925864,000115,2001,773,900 3,098,025元第43页/共105页3、估算净收益年净收益年有效毛收入年营运费用 9,855,0003,098,025 6,756,975元4、计算房地产价格房地产的剩余收益期为45年，则：房地产价格6,756,9756%11/（16%）45 104,434,671元房地产单价104,434,67112,000 8,703元5、评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。第44页/共105页（二）房地合一评土地（土地残余法）由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算

26、土地净收益时，应扣除建筑物折旧。例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为20001200240（万元），该建筑物已使用一年，尚可使用20年，还原利率12，土地的还原利率为10。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。（1）计算房地合一纯收益10020006012720000720000（元）（2）计算建筑物的纯收益240（12+1/20）40.80（万元）（3）计算属于土地的纯收益7240.8031.20（万元）（4）土地的价格为：31.2

27、10312（万元）单方土地价格为：31230001040（元/m2）第45页/共105页（三）房地合一评房（建筑物残余法）若纯收益a不含折旧，则注：该方法要求建筑物的用途、使用强度及使用状态等与土地的最佳使用不能严重背离。第46页/共105页例题某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8，建筑物还原利率为10，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。年房租总收入48001257600（元）年总费用：房租损失准备费（以半月租金计）2400（元）房产税（按年租金的12计）57600126912（元）土地使用税（

28、每年按每平方米2元计）2002400（元）管理费（按年租金3计）5760031728（元）修缮费（按年租金4计）5760042304（元）保险费每年576（元）第47页/共105页年总费用2400+6912+400+1728+2304+57614320（元）年总纯收益576001432043280（元）另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为：1200200240000（元）归属于土地的年纯收益为：240000819200（元）故归属于建筑物的年纯收益为：432801920024080（元）建筑物折旧率1/251004建 筑 物 价 格 24080（10+4）1 1/（1

29、+14）25=1720000.9622165498.4（元）建筑物每平方米价格为：165498.4240689.58（元）第48页/共105页（四）单独评估土地的价值1.由土地收益评估土地价值。土地价值土地净收益/土地资本化率土地净收益=土地总收益-土地总费用土地总费用=管理费+维护费+税金2.由房地产收益评估土地价值。（1）土地价值房地产价值建筑物现值建筑物现值建筑物重置价年贬值额已使用年数（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率第49页/共105页（三）单独评估建筑物的价值1.建筑物价值房地产价值土地价值第50页/共105页第五节 房地产评估的市场法一、基本思路及计算公

30、式以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。被估房地产价格交易实例单价交易情况修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数时间因素修正系数被估房地产面积二、适用对象及条件（一）市场条件：充分发育活跃的房地产市场能够找到至少3个交易案例（二）被评估对象：具有广泛交易性的房地产第51页/共105页三、市场法操作步骤及因素修正（一）蹋勘被估房地产（二）收集与选择房地产交易实例交易实例应符合的条件：与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。（三）建立价格可比基础第52页/共105页（四）估算调整系数1、定基2、交易日期修正系数环比3、

31、区域因素修正系数直接比较法：间接比较法：4、个别因素修正（1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表（2）土地使用年期修正估价对象估价对象交易案例第53页/共105页例某一待估宗地2002年初获得土地使用权，土地还原利率为10%，所选的参照物2004年初经出让获得使用权，土地年限均为50年，欲求2010年初该土地的价格，求土地使用年期修正系数。第54页/共105页（五）确定比准价格（调整值）将交易实例的价格与各调整系数连乘。（六）确定被估房地产价格将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。例题待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员

32、通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。第55页/共105页 交易实例比较交易ABCD坐落 略略略略所处地区 繁华区 繁华区 繁华区 繁华区 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/M2 ）1,550 1,200 1,400 交易时间 2002年10月 2002年12月 2003年5月 2003年12月 面积（M2）1,800 2,000 2,200 3,000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 较好 较好 很好

33、 剩余使用年限35303530容积率 54.54.55第56页/共105页1、进行交易情况修正评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。2、进行交易时间修正根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则：交易实例A交易时间修正系数114/1001.14交易实例B交易时间修正系数112/1001.12交易实例C交易时间修正系数107/1001.073、进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估

34、宗地的区域因素分值为100，则：交易实例B区域因素修正系数100/861.163交易实例C区域因素修正系数100/931.075第57页/共105页4、进行个别因素修正（1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。（2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）：（3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不

35、同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在45之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则：交易实例B及C的容积率修正系数110/1001.1第58页/共105页个别因素修正系数计算如下：交易实例A的个别因素修正系数1.030.96591.00.995 交易实例B的个别因素修正系数1.031.01.11.133 交易实例C的个别因素修正系数1.030.96591.11.0945.计算比准价格 A1,5501.01.141.00.9951,758（元/M2）B1,2001.01.121.1631.1331,771（元/M2）C1,4001.01.071.07

36、51.0941,762（元/M2）6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果：待估宗地评估价值（单价）（1,7581,7711,762）/3 1,764（元/M2）待估宗地评估价值（总价）1,7643,0005,292,000元第59页/共105页第六节 房地产评估的剩余法 一、基本思路和计算公式又称剩余法、倒算法或预期开发法。将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润等各种费用后，依据该剩余值测算被估土地价值的方法。第60页/共105页计算公式PA（BCDE）式中：P表示土地价值；A表示开发完成后的房地产价值；B表示整个开

37、发项目的开发成本；C表示投资利息；D表示开发商合理利润；E表示正常税费。地价卖楼价建筑费专业费用销售费利息税费利润第61页/共105页二、适用范围及注意事项适用范围 1.待开发土地的评估。2.将生地开发成熟地的土地评估。3.待拆迁改造的再开发地产的评估。第62页/共105页运用该方法时需要注意：（1）正确选择最佳开发形式（2）正确预期卖楼价（3）正确预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。第63页/共105页例待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率50%，土地使用权年限为50年。

38、试估算该宗地目前的价格。1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房

39、的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。第64页/共105页5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。6、求取地价 确定折现率为8%，则：楼价8,5005,000/（18%）26,50015,000/（18%）230%/（1 8%）0 50%/（1 8%）0.5 20%/（18%）1 11,721.14万元 建 筑 费 4

40、,00060%/（1 8%）0.5 4,00040%/（18%）1.5 3,734.96万元第65页/共105页 各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。专业费用3,734.966%224.10万元租售费用及税费11,721.144468.85万元投资利润（总地价总建筑费用专业费用）20 总地价20（3,734.96224.10）20 总地价20791.81 总 地 价 （11,721.14 3,734.96 224.10 468.85791.81）/(120%)6,501.42/1.25,41

41、7.85万元 单位地价5,417.85/5,0001.08万元/平方米 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。第66页/共105页第67页/共105页按资金投入方式的不同划分：期初一次性投入：全期计息期初一次性投入：全期计息均匀投入：计息期为开发期的一半均匀投入：计息期为开发期的一半分段均匀投入：当年的一半附加剩余分段均匀投入：当年的一半附加剩余 年度年度第68页/共105页土地取得费是1500元/平方米，土地开发费是2000元/平方米，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费

42、用的30%，银行贷款年利率为4%，试计算投资利息。土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入：均匀投入：v采用单利计算：v15004%2 200030%4%1.5 200070%4%0.5第69页/共105页土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则，土地取得费利息=150（1+4%）21 土地开发费利息=20030%（1+4%）1.5120070%（1+4%）0.51 采用复利计算：采用复利计算：第70页/共105页例某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为3年，银行一年期

43、贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（）。500(1+8500(1+8)3 31+1000(1+81+1000(1+8)1.51.51=79.231=79.23 第71页/共105页第72页/共105页（一）路线价法的含义路线价估价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理。在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种估价方法。第七节路线价法在房地产评估中的应用第73页/共105页（二）路线价法的理论依据1.市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，离开街道越远价值就会递减。2.

44、路线价法实质上也是市场法的一种，因此路线价的是理论基础也是替代原理。路线价是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。第74页/共105页（三）路线价法的计算公式宗地总价路线价深度百分率临街宽度如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需按下列公式计算：第75页/共105页（四）路线价估价法的适用范围适宜同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。第76页/共105页（五）、路线价估价法的程序（1）路线价区段划分（2）标准宗地的确定（3）路线价的评估（4）深

45、度百分率表的制作（5）计算宗地价值第77页/共105页（六）深度百分率表现在假设有一临街宽度m米，深度n米的长方形宗地，每平方米平均单位为A元，则该项宗地的总价格为mnA元。第78页/共105页对图51中的宗地，沿道路的平行方向，将深度以某单位区分成n个细片土地，从临街方向起依次每片土地的单位面积价格为a1,a2,an1,an,因为地块愈接近道路，利用价值愈高。虽然深度同为1米之差，但其地价不同，即a1与a2之差最大，a2与a3之差次之，依次缩小，土地价值与地块临街距离关系曲线，由此土地总价值为：mnAma1ma2man1man从而：A（a1a2an1an）/n第79页/共105页注意：每片土

46、地的总价格是标准宽度（m）乘以ai（i1、2、n）得到的，所以“每片土地的单位面积价格ai”指的是该地块的深度下，每单位宽度的平均价格。即该深度下：ai元/（宽度）米.该地块深度，该价格的描述条件包含该地块的深度。第80页/共105页（一）单独深度百分率1.定义如将确定路线价的标准宗地为标准,大小为标准宗地深度一定比例的各小地块（该地块的深度是确定的）面积价格占路线价的百分率，即为单独深度百分率。第81页/共105页注意：这里的单独深度百分比实质上指的是在标准宽度下，各个小的地块的深度不同，则该地块的价格不同，深度越深（举例道路越远），则价格越低。单独深度百分率为40%，表示该深度的价格占标准

47、深度的价格的40%，即如果标准深度的价格是100元/（标准宽度）米.100米标准深度，忽略标准宽度，就可以写作：100元/100米标准深度。则该深度的价格是40元/（标准宽度）米.该地块深度，忽略标准宽度，就可以写作：40元/该地块深度，所以该地块的单独深度百分率为40%第82页/共105页第83页/共105页第84页/共105页2.制作深度百分率表,需要考虑以下几个方面:（1）确定标准深度（2）确定级距（3）确定单独深度百分率（4）根据需要采用累计或者平均深度百分率第85页/共105页3.深度百分率分三种：第一种：单独深度百分率。如：第一段叫A1，第一个25英尺，单独深度百分率，40%。第二

48、段叫A2，25英尺，30%。第三段A3，20%。第四段A4，10%。第五段A5，9%，第六段A6，8%。是呈递减的。第二种：累计深度百分率。第一段A1单独深度百分率是百分之四十。累计到这为止，它的深度百分率也是40%，如果加上第二段，A2是30%，那么累计深度百分率是70%。累计深度百分率各段单独深度百分率第86页/共105页第三种：平均深度百分率。一般来说，将标准深度的平均深度百分率设为100%，平均浓度百分率与累计深度百分率之间的关系就表现为：平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度平均深度百分率可用来衡量平均临街的程度。第87页/共105页第88页/共105页举例：标准深度100英尺

49、的普通临街地，与街道平行区分四等分，即由临街面算起，第一个25英、尺的价值点路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%。求其深度百分比第89页/共105页第90页/共105页累计、平均深度百分率计算示例：50英尺的累计深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的单独深度百分率，即40%30%70%50英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗

50、地深度70%10050140%125英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度109%10012587.2%200英尺的平均深度百分率等于：平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度130%10020065%第91页/共105页表53深度百分率表制作示例 单位（%）深度（英尺）255075100125150175200单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.27870.8665第92页/共105页【例单选题】（2010年）宗地甲的深度为125米，若标准深度为100米，