农产品批发市场建设项目可行性研究报告-176页优秀甲级资质可研报告.doc

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1、目录第一章 总 论121.1 项目名称及承办单位121.1.1 项目名称：某地区农产品批发市场121.1.2 承办单位：某地区威宁资产经营有限责任公司121.1.3 项目拟建地点：某地区市兴宁区三塘镇121.1.4 可行性研究报告编制单位121.2 研究工作的依据与范围121.2.1 研究工作的依据121.2.2 研究工作范围121.3 研究工作概况131.4 推荐方案与研究结论131.4.1 市场发展前景与服务范围131.4.2 建设规模与建设内容131.4.3 场址141.4.4 水、电供应141.4.5 环境保护151.4.6 劳动定员151.4.7 总投资151.4.8 项目实施进度计

2、划151.4.9 主要技术经济指标151.4.10 研究结论171.4.11 建议19第二章 项目背景和发展概况12.1 企业概况12.2 项目提出的背景22.2.1 宏观背景22.2.2 微观背景42.3 项目建设的必要性与意义72.3.1 适应东盟农产品交流的需要72.3.2 规划发展的需要82.3.3 人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求82.3.4 带动农业产业化的发展92.3.5 加强农民市场竞争能力102.3.6 适应网络经济发展，参与国内外市场竞争的需要102.3.7 加快某地区市第三产业的发展112.3.8 促进税收大幅增长，成为税收新的增长点112.3.9 提高食品的安全

3、，有效治理“餐桌污染”112.3.10 增加社会就业122.3.11 优化城市居民的购物环境，改善城市市容市貌，美化城市生活环境12第三章 市场需求分析与建设规模13.1 市场需求分析13.1.1 国内农产品批发市场发展现状1a. 农产品批发市场发展的基本情况1b. 农产品批发市场存在的主要问题23.1.2 广西农产品流通概况33.1.3 某地区市集贸市场概况43.1.4 某地区市农产品消费市场分析53.2 广西及某地区地区农产品资源调查53.2.1 广西2004年农产品产量统计数据53.2.2 某地区市农产品资源调查63.3 项目建设地国民经济状况73.4 发展规划与预测83.4.1 某地区

4、市农业产业优势发展规划83.4.2 某地区市农产品产量五年及十年预测143.4.3 中国与东盟农产品贸易现状与发展预测153.5 建设规模与建设内容173.5.1 建设规模确定173.5.2 建设内容18第四章 建设条件与场址14.1 地理位置及区位优势14.1.1 地理位置14.1.2 区域位置24.1.3 区位优势24.2 规划34.2.1 某地区市总体规划34.2.2 三塘镇物流用地规划3三塘镇在南梧二级公路北面镇区的西部，规划了自治区级的农产品物流中心，主要建设农产品竞卖批发市场、农产品仓储中心、农产品加工配送中心等以及相应的配套服务设施，物流规划总用地面积为194hm2（约2910亩

5、），占整个三塘镇总体规划用地的15.67。本项目建设用地1474亩，在三塘镇物流规划用地范围内，符合三塘镇的物流规划。44.3 建设地交通条件44.4 供电44.5 供水44.6 通讯54.7 场址54.7.1 场址概述54.7.2 自然条件64.7.3 气象、水文条件6第五章 工程技术方案15.1 项目组成15.2 技术方案25.2.1 市场运营模式概述25.2.2 市场运营方案45.2.3 批发交易模式45.2.4 农产品加工方案65.2.5 农产品配送方案255.2.6 信息系统285.2.7 检测系统285.3 总平面布置方案的比选要点及说明335.3.1 设计依据及基础资料335.3

6、.2 总平面布置的原则335.3.3 方案一345.3.4 方案二365.3.5 竖向设计395.3.6 市场防护设施及绿化405.3.7 方案比选结论405.3.8 主要技术经济指标415.3.9 交通运输415.3.10 道路425.4 土建设计425.4.1 主要建筑功能设计425.4.2 建筑设计说明435.4.3 结构设计445.4.3.1 结构设计依据455.4.3.2 结构设计形式455.5 给排水设计455.5.1 设计依据455.5.2 设计范围465.5.3 给水设计465.5.3.1 用水量表465.5.3.2 水源475.5.3.3 生活给水系统说明475.5.3.4

7、消防给水系统475.5.4 灭火器设置485.5.5 排水设计485.5.5.1 排水量及水质表485.5.5.2 污水处理方案495.5.5.3 雨水系统505.5.5.4 管材505.5.5.5 主要设备表505.6 供电设计515.6.1 电源、电源设施及外部条件515.6.2 装机容量、负荷等级及用电负荷515.6.3 变电所位置及布局525.6.4 供电系统525.6.5 主要设备选型525.6.6 动力配电535.6.7 照明设计535.6.8 防雷接地及保护545.6.9 节能545.6.10 附表、附图545.7 冷库、冷冻站、通风和空调设计545.7.1 概况545.7.2

8、设计依据555.7.3 主要设计参数555.7.4 冷库565.7.5 空调系统设计585.7.6 通风及防排烟系统585.7.7 系统的控制585.7.8 冷库、通风和空调主要设备595.8 消防605.8.1 设计执行的国家规范有：605.8.2 工程环境615.8.3 消防设施和措施简述615.9 劳动保护和安全防护615.9.1 设计依据及卫生标准615.9.2 工程特征625.9.3 劳动保护625.9.3.1 简述625.9.3.2 主要措施625.9.4 安全、卫生措施方案625.9.4.1 主要安全防护措施625.9.4.2 职业卫生63第六章 信息系统建设16.1 概述1本章

9、仅从信息化建设的必要性及功能、要求等方面提出建设性建议。16.2 信息系统建设必要性16.3 信息系统建设目标16.4 信息系统建设原则26.5 信息系统建设内容36.5.1市场业务运行平台36.5.1.1电子结算系统36.5.1.2 综合管理系统56.5.1.3 电子监控系统66.5.1.4 电子商务系统76.5.1.5 物流配送系统86.5.2 信息采集发布平台116.5.2.1 数据交换系统116.5.2.2 LED显示屏与触摸屏信息采集发布系统116.5.2.3 市场门户网站信息采集发布系统116.5.3 信息基础平台146.5.3.1 信息基础平台整体描述146.5.3.2 系统集成

10、要求156.6 农产品批发市场信息系统设备表20第七章 环境保护17.1 设计依据17.1.1 环境质量标准17.1.2 排放标准17.2 建设地点环境状况17.3 施工期的污染源、污染物及治理方案17.4 经营期主要污染源、污染物及治理方案27.4.1 污水及治理方案27.4.2 废渣及治理方案37.4.3 废气及治理方案37.4.4 噪音及治理方案47.4.5 绿化47.4.6 环境影响评价及环保投入4第八章 节约能源18.1 设计依据18.2 概述18.3 节能措施1第九章 企业组织与劳动定员19.1 企业组织及工作制度19.1.1 组织机构19.1.2 工作制度19.2 定员49.3

11、劳动力来源69.4 人员培训6第十章 项目实施进度建议1第十一章 项目的组织管理和工程招投标方案111.1 项目的组织管理111.1.1 组织管理111.1.2 质量管理111.1.3 资金管理211.2 工程招投标方案2第十二章 投资估算与资金筹措112.1 工程概况112.2 编制依据112.3 编制方法112.3.1 建筑工程112.3.2 设备价格112.3.3 设备运杂费112.3.4 第二部分其他工程费用212.4 投资估算212.4.1 固定资产投资估算额212.4.2 估算范围312.5 流动资金估算312.6 总投资与总资金312.7 拟申请国家专项补助资金3第十三章 资金筹

12、措113.1 融资方案与使用计划113.2 还款资金的来源113.3 投资指标1第十四章 财务评价114.1 项目成本费用估算114.1.1 项目计算期114.1.2 成本和费用估算114.2 财务盈利能力分析214.2.1 营业收入2项目各项收入价格是参照广西各市场的价格情况并结合某地区市实际情况确定：214.2.2 税金414.2.3 利润414.2.4 财务评价指标414.3 清偿能力分析614.4 不确定性分析614.4.1 盈亏平衡分析614.4.2 敏感性分析614.5 财务评价结论714.5.1 主要指标详见表14-1。714.5.2 社会效益评价7第十五章 国民经济评价115.

13、1 影子价格及通用参数选取115.2 效益费用范围调整115.3 效益费用数值调整215.3.1 投资调整215.3.2 流动资金调整215.3.3 收入调整315.3.4 经营费用调整415.4 国民经济效益费用流量表415.5 国民经济评价指标415.6 国民经济评价结论5第十六章 项目风险分析116.1 项目主要风险因素识别116.2 风险程度分析116.3 主要风险及防范措施216.3.1 市场风险及防范措施216.3.2 技术风险及防范措施216.3.3 资金风险与防范措施316.3.3.1 资金风险316.3.3.2 防范措施316.4 不确定性分析316.4.1 盈亏平衡分析31

14、6.4.2 敏感性分析319第一章 总 论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：某地区农产品批发市场1.1.2 承办单位：某地区威宁资产经营有限责任公司1.1.3 项目拟建地点：某地区市兴宁区三塘镇1.1.4 可行性研究报告编制单位单位名称：某院 工程咨询资格证书 资格等级: 甲 级 证书编号: 工咨甲* 发证机关: 国家发展改革委员会1.2 研究工作的依据与范围1.2.1 研究工作的依据a.农产品批发市场建设与管理指南农市发200410号b.某地区农产品批发市场项目建议书c. 某地区农产品批发市场规划位置图d. 可行性研究报告编制委托书e. 建设单位提供的基础资料f. 相关法律、法

15、规、政策、标准1.2.2 研究工作范围本报告的研究工作范围包括：论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。1.3 研究工作概况我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并组织有关专业技术人员到现场调研、收集资料，并与业主及当地政府有关部门领导座谈交流，在此基础上，各专业人员全面展开了研究及编制工作。1.4 推荐方案与研究结论1.4.1

16、市场发展前景与服务范围广西某地区是中国与东盟最近的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某地区将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为东盟自由贸易区核心城市，因此某地区农产品批发市场的建设具有良好的发展前景。批发市场服务范围：拟辐射整个广西乃至东南亚，与国内外大中型农产品批发市场形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。1.4.2 建设规模与建设内容总用地面积983261m2(1474.88亩)建筑

17、总面积732089.5m2建筑密度39.84%容积率0.75绿地率25.18%绿地面积247589 m2建设规模为：占地983261m2，建筑总面积732089.5 m2。年交易量495万吨，交易额预计达到80亿元。主要建设内容为：交易服务大楼、交易行、交易大棚、加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。1.4.3 场址建设用地位于兴宁区东北面三塘镇，距离某地区市中心约15千米，距市区快速环道5千米，距某地区市城市外环高速公路出入口2千米。总用地面积983261m2(1474亩)。旧邕宾公路直达此处，南梧二级公路在用地的南侧经过，用地

18、位置同时也是整个某地区市东北方向重要出入口。而向北有公路达高峰林场，向南有公路直达屯里火车站，同时三塘镇规划范围内还有通达各村镇的村镇道路，构成了现状道路交通网络。1.4.4 水、电供应1.供水本项目日用水量为 6129.7 m3/d，最大小时用水量为463 m3/h，本项目拟从三塘镇城市给水管网不同方位接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。2.供电项目拟建地位于某地区市兴宁区三塘镇，根据某地区市三塘镇城镇规划新区总体规划，本工程10kV中压网络纳入新区建设，即有10kV高压电缆线路至农产品批发市场各主干

19、道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。1.4.5 环境保护本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。详见第七章。1.4.6 劳动定员本项目劳动定员1200人，其中管理人员71人，技术人员106人，工人973人，服务人员50人。详见第九章。1.4.7 总投资项目总投资为122963.98万元，其中固定资产投资121954.67万元(含建设期利息6030.00万元)，铺底流动资金1009.31万元。详见第十二章。1.4.8 项目实施进度计划根据建设规模和资金筹

20、措方案，本项目计划在5年内建成。详见第十章。1.4.9 主要技术经济指标序号指 标单位数 量备 注1年交易量亿元802总建筑面积m2732089.53总资金万元125319.023.1固定资产投资万元121954.67其中: 建设期利息万元6030.003.2流动资金万元3364.354总投资万元122963.984.1固定资产投资万元121954.674.2铺底流动资金万元1009.315资金筹措万元125319.025.1自有资金万元82963.98其中：用于流动资金万元1009.31 用于固定资产投资万元81954.675.2贷款万元42355.055.2.1长期贷款万元40000.00

21、5.2.2流动资金贷款万元2355.056劳动定员人12007全年经营天数天3658动力年需用量8.1电kwh88361156.408.2水m32237340.5011年均总成本万元26001.4612年经营收入万元46809.1713年均利润总额万元18804.1014年均税后利润万元12598.7415投资利税率%16.6016投资利润率%15.0017全部投资回收期（税后）年10.16含建设期5年全部投资回收期（税前）年8.60含建设期5年18全部投资财务内部收益率（税后）%12.25全部投资财务内部收益率（税前）%16.8119经济内部收益率%22.59经济净现值%69158.9220

22、银行长期贷款偿还期年7.53含建设期5年21盈亏平衡点%52.79营业能力利用率1.4.10 研究结论本项目是以农产品交易为主的批发市场，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，我们认为：a. 某地区市地理位置优越，处于我国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸的重要经济中心，面向东南亚、背靠大西南、东邻粤港澳、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。商品经济的日趋

23、繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，某地区威宁资产经营有限责任公司抓住这一发展机遇，结合城镇发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应某地区经济发展的需要，也符合国家的产业政策和某地区市总体规划。项目的实施将有力地推动广西农业及经济的发展，其建设是必要的，对加快某地区市“农改超”的步伐起到促进作用。b. 项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。c. 本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的大型批发市场，包括交易服务大楼、交易场、交易大棚、加工车间、冷库、信息网络系统等，配备供电、供

24、水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、桑蚕茧、东南亚果蔬等的交易。本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户千多户，商品交易幅射整个广西乃至东南亚，加工配送覆盖整个某地区市，使245万市民直接受益。d本项目是一个规模齐全的农产品批发及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目固定资产投资为121954.67万元。年平均营业收入4

25、6809.17万元；年平均利润总额18804.10万元；年平均税后利润12598.74万元；全投资财务内部收益率（税前）16.81%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：所得税前8.60年。项目的抗风险能力较强，经济效益良好。综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本批发市场配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷

26、、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化批发市场和物流基地。筹建单位某地区威宁资产经营有限责任公司公司是一个具有管理经验的公司，有能力与实力搞好批发市场的建设与经营，建议各级主管部门及有关各方给予支持协作，促使项目顺利实施。 1.4.11 建议市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益

27、。第二章 项目背景和发展概况2.1 企业概况项目业主某地区威宁资产经营有限责任公司是某地区市政府批准成立的具有独立法人资格的国有独资公司，公司代表市政府持有授权范围内党和国家机关、人民团体、事业单位的国有资产产权、股权和市政设施附属资产产权，依法决定授权范围内国有资产的重组，包括转让、租赁、拍卖、兼并、联合开发经营等活动，优化资本结构和资产配置，盘活国有资产，承担国有资产的保值增值责任。公司长期以来从事农产品集贸市场的开发建设和管理业务，现旗下共有92个市场，实行自负盈亏的经营制度。某地区威宁资产经营有限责任公司旗下的92个农贸市场遍布某地区市各个区域，各市场内共有七万多个体经营户从事农产品销

28、售经营活动，服务人群超过某地区市50%的人口，去年整个公司所辖的市场交易额达14亿多元，是某地区市农产品销售终端市场的主力军。 在围绕如何解决“三农”问题的大前提下，如何做农产品物流的领跑者，如何把自己的企业职能从管理的粗放型向一个新型的、集约型的现代化物流企业转变，从而实现企业的全面改制与可持续高速发展，这对某地区威宁资产经营有限责任公司是一个全新的挑战。在此目标之下，某地区威宁资产经营有限责任公司以市场需求为导向，以服务大众为前提，发展新型物流产业，以此为依托，发展相关企业、扩大就业机会，把建立一个集约经营、可持续发展的集团公司作为公司的目标。某地区威宁资产经营有限责任公司提出发展新型物流

29、产业，当以本身优势资源为本，打造全新的强势农产品流通平台，整合原有资源和优势，使公司的发展更上一层楼。公司这一愿望和计划相适应的是，国家对于建立新型农产品批发市场相继出台有关鼓励政策，此外良好的社会发展态势也给某地区威宁公司建立新型大型农产品流通市场提供良好的环境。2.2 项目提出的背景2.2.1 宏观背景（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。中共中央及国务院发布文件中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见（中发【2005】1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，

30、农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。 在文件中，中央明确指出：在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。改造现有农产品批发市场，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。加强农业信息化建设。气象工作要加强对农业的服务。各省、自治区、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧

31、落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。积极推进农业标准化。要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。近几年来，国家及自治区人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。（2）我国的“三农”问题牵动着整个

32、社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。建立大型农产品批发市场，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农产品批发市场非常重视，并且已有成功的先例。深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。（3）西部大开发的战略是列入十五计划的重要战略决策，这个战略使广西面临巨大的发展机会，某地区作为重要的枢纽城市将担负起更大的物流责任和交易平台。随着西部大开发战略的深入，某地区要成

33、为真正意义上的广西乃至西南地区的枢纽城市，在农产品流通上，目前某地区市并不具有整个市区的农产品集散功能和辐射整个西南地区的大型农产品批发市场的能力。本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为某地区市确立其西部大开发战略中的枢纽地位起到推动作用。（4）2005后，我国加入WTO的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。从宏观背景来看，建设某地区农产品批发市场是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具

34、有极大的发展前景。2.2.2 微观背景（1）中国正在与东盟国家共同推进“中国东盟自由贸易区”建设，争取用十年时间建成这个世界上人口最多的区域性自由贸易区。自由贸易区的建设和发展使国际区域经济分工与经济发展关系发生了改变，中国南疆省份广西被推向了中国与东盟经贸合作的前沿地带，省会城市某地区作为中国与东南亚地区交流合作的桥梁和基地地位凸显，具备了发展国际区域性现代物流的基础条件。中国西部大开发战略的持续实施和泛珠三角区域合作的推进，将在大西南和粤港澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。某地区毗邻粤港澳，背靠大西南，有着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要

35、素更大规模的在某地区积聚提供了地理上的可能性。随着中国与东盟之间贸易的不断扩大，现有的中国西南出海大通道将成为一条沟通东南亚的国际商贸大道，这条通道上的重要城市某地区便成为中国与东南亚地区经贸合作的重要桥梁和基地。某地区成为承担中国面向东南亚国际区域性贸易组织中心的趋势明显。目前，某地区已经具备构建区域国际物流枢纽的良好交通条件：某地区凭祥高速公路与贯通越南南北的一号公路、芒街海防公路以及老挝、柬埔寨、泰国的公路网相通，铁路出越南与正在修建的泛亚铁路连网，某地区与东盟多国也开通了航线，执行定期或包机航班。（2）随着“136”工程的不断推进，某地区市的城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完善。在

36、城市良好的发展态势下，某地区市政府又提出了“食品安全”工程和“餐桌治污工程”概念，对农产品供应市场提出了新的要求。（3）本项目中提出生鲜食品加工及配送，是符合某地区市政府提出的“农改超”政策重要实施步骤。所谓“农改超”，是指通过政府政策的鼓励支持，引导大型流通企业或农业产业化龙头企业，对不适应经济发展、城市建设和居民消费要求的原城市农贸市场，按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化改造，使其成为经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，以经营生鲜农副产品为主。“农改超”与农贸市场最本质的区别是，超市采取统一采购、统一配货、统一定价的连锁超市的经营方式，比农贸市

37、场更加注重产品的质量、品牌、声誉。对所出售的每一份商品都以一个大型市场整体的身份向消费者负责。从以往农贸市场“卖商品”，转变为农贸超市卖“商品+服务”。1.城市居民消费观念和方式的深刻变化，以及城市的加快发展，迫切要求对城市农贸市场进行改造提升经过二十多年的改革开放和经济社会发展，社会生产力水平和人民生活水平迈上了一个新台阶，城乡居民生活消费水平迅速提高，消费观念和方式发生深刻变化，人们对食品安全的要求越来越严格。同时，在人们生活中扮演重要角色的城市农贸市场开始暴露出诸多弊端，其进货渠道广而杂，规范管理难度大，环境脏、秩序乱、服务差、产品劣、价格贵以及偷税漏税等问题逐步显现出来。在超市消费异军

38、突起的形势下，原有城市农贸市场再也无法“养尊处优”，其改造和提升已摆上议事日程。2.大型跨国商贸流通企业的经营业态及理念，对城市农贸市场提出了挑战近年来，某地区市先后引华联、沃尔玛、南城百货等大型跨国和跨地区商贸流通企业，新的经营业态和经营理念推动了该市商贸业的快速发展，特别是生鲜农副产品进入超市，生鲜农副产品超市化营销一方面占据了相当的市场份额，对城市农贸市场形成了“挤压”；另一方面，这种消费方式较好地满足了人们生活节奏加快的要求和对消费安全的关注，以及对优质服务和良好消费环境改善的企望，深受广大市民的欢迎。这些新的经营业态、经营理念和城市居民新的消费观念，都对原有城市农贸市场形成巨大冲击。

39、城市农贸市场按照超市化改造，已逐渐成为发展的必然趋势和迫切要求。3.适应政府整顿市场秩序和治理“餐桌污染”工作的需要城市农贸市场问题一直是群众关心的话题，也是政府的一块“心病”。有些市场甚至成为“假冒伪劣的集散地、偷税漏税的特区、藏污纳垢的天堂、执法部门不能进入的独立王国”，严重影响经济发展和城市市容市貌。政府为了顺应改革的趋势，本着进一步提升商贸行业档次、加速推进流通现代化进程、降低生鲜食品流通成本、规范生鲜农副产品营销、提升农贸市场业态和服务水平、治理“餐桌污染”、防止税源流失、提高城市环卫水平的指导精神。（4）某地区威宁资产经营有限责任公司把整合公司优势资源，拓宽服务项目，高起点、高标准

40、建设区域性农产品中心批发市场作为发展起点，把整个公司的业务辐射到大西南及东盟自由贸易区，形成特色功能和优质服务，吸引农产品物流集散，使之成为新的经济效益增长点，力争五年后发展成为广西物流服务行业的龙头企业。（5）某地区威宁资产经营有限责任公司现下辖某地区市92个市场，市场内有七万多从事农副产品的终端经营户，拥有某地区市农产品流通市场的50%以上的份额。随着社会的发展和人民生活水平的提高，某地区市“菜篮子工程”的规范化和现代化的实施近在眼前，通过某地区市农产品交易批发中心的建设和运营，必将为某地区市农产品终端消费模式打造全新的面貌。某地区威宁资产经营有限责任公司可以倚托现有庞大的经济市场资源优势

41、，第一时间使新建成的农产品交易批发中心拥有广泛的终端消费市场，建成运营即赢利。在此基础上开发新的市场和销售渠道，前景大为看好。2.3 项目建设的必要性与意义2.3.1 适应东盟农产品交流的需要东盟正在成为中国的重要贸易伙伴,近年来每年农产品贸易额达到多亿美元。中国政府认识到，进一步扩大和优化与东盟的农产品贸易规模和结构,对发挥中国农业比较优势,扩大中国农产品国际市场占有率具有重要的意义。随着中国-东盟自由贸易区的正式启动，为我国与东盟各国全面的农业合作奠定了良好的基础，我国与东盟各国的农业经济将融为一体，区域内的农产品流通将加速发展，市场争夺将更为激烈，区域经济一体化进程将加快，成员国之间的关

42、税和非关税壁垒将大大降低，成员之间的贸易量将得到更大的发展。广西某地区是中国与东盟最近的的经贸交往最活跃的首府城市。在自由贸易区的推进过程中及建成以后，作为大西南的出海通道、物流枢纽及东盟商贸前沿的广西某地区将面临巨大的商机，巨大的人流、物流、信息流，某地区将成为东盟自由贸易区核心城市。2.3.2 规划发展的需要由于某地区市地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，2005年3月，某地区调整城市行政区划，全市人口648万人，城区人口245万人，近年来外来人口的增加数量较快。在扩展新区的同时，旧城改造的力度也很大。因此，某地区的城区规划近几年有了很大

43、变化，人口居住的分布也发生了变化，原有的集贸市场布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全市的整体规划和布局。正在编制的广西“十一五”国民经济和社会发展规划思路中明确提出把广西建设成为区域性物流中心。 广西将通过构建开放畅通的物流通道体系，高效立体的运输枢纽体系，完善快捷的物流大通关体系，强大坚实的物流产业支撑体系和健全有序的商品市场体系，提高物流业总体发展水平。当前及今后一个时期，广西将编制和完善广西现代物流发展规划，为全区物流业发展提供指导；支持并依托综合交通枢纽、沿海大港、中心城市、边境重要口岸、经济开发区重点规划一批综合性物流中心和配送中心；扩大物流业的对外开放，逐步建立物流协调和合作机

44、制，大力引进国内外有实力的物流企业来广西开发物流业务。2.3.3 人民生活水平的提高对吃上放心菜、肉的要求随着某地区市人民生活水平的逐步提高，对关系到日常生活的粮、油、肉、禽、蛋等食品购买的方便、环境无公害、无假冒伪劣及购货环境提出了更高的要求。按城区人口245万人，日人均消费蔬菜0.3千克，水果0.15千克，粮食0.25千克，水产、肉、蛋类0.25千克，饮料0.4千克。某地区市年消费蔬菜26.8万吨，水果13.4万吨，粮食22.3万吨，水产肉类22.35万吨，饮料等35.7万吨，总计120万吨；按城区人口计，消费蔬菜70万吨，水果35.5万吨，粮食60万吨，水产肉蛋类60万吨，饮料95万吨，总计620.5万吨。而目前农产品销售市场多以传统式的摊贩销售为主，消费环境教差，对农产品的终端销售中的肉、菜的质量不能保障，或多或少均存在“短斤少两”的问题，消费者只能被动的接受这样的农产品销售。而通过本项目的建设，将使农产品的