2016成都成华区龙潭地块初步研判.ppt

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1、成华区成华区龙潭街道龙潭街道3838亩地块初判亩地块初判CONTENTS01地块分析地块分析市场分析市场分析02典型项目典型项目03初步测算初步测算04地块规划指标地块规划指标地块位置地块位置成华区龙潭街道鹤林社区用地面积用地面积25479.06方（38.2亩）土地用途土地用途二类住宅用地起拍楼面价起拍楼面价3000元/方容积率容积率2.0总建面总建面50958建筑密度建筑密度28%绿地率绿地率30%商业兼容比例商业兼容比例10%建筑限高建筑限高满足航空限高公告时间公告时间2016年1月14日保证金保证金3900地块拍卖时间地块拍卖时间2016年02月04日10时付款方式付款方式合同签订1/3

2、/6个月内支付比例5:2:3地块规划指标一览地块规划指标一览地块占地地块占地3838亩，容积率亩，容积率2.02.0，此前两次流拍，起拍楼面价，此前两次流拍，起拍楼面价30003000元元/方方*14年7月起拍楼面价4000元/方，14年10月起拍楼面价3800元/方区域位置：成华区位于成都东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间，是成都出川、出海通道的起点。区域人口：2014年末，全区户籍总人口707758人，常住人口94万区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比上年增长6.6%。区域产业现状：三

3、次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6%产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区一核：成都国际创意商务中心 三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发展轴 六区：建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅城、龙潭总部经济城龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区区区域域现现状状发发展展规规划划成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工业区向现代服务业新区转向的示范区域业区向现代服务业新区转向的示范区域区域简介区域简介板块格局

4、板块格局龙潭寺片区龙潭寺片区板块特征：工业园区板块特征：工业园区、低价刚需、低价刚需宗地宗地11KM地块位于地块位于3 3环外龙潭工业园板块，靠近北湖熊猫国际旅游休闲区环外龙潭工业园板块，靠近北湖熊猫国际旅游休闲区北湖片区北湖片区板块特征：以北湖、熊猫板块特征：以北湖、熊猫公园为核心资源，开发起步公园为核心资源，开发起步青龙场片区青龙场片区板块特征：北改核心、板块特征：北改核心、轨道交通轨道交通理工大地块198片区建设路北建设路北-理工大片区理工大片区板块特征：建设路沿线、板块特征：建设路沿线、轨道交通轨道交通7 7号线号线区域规划区域规划龙潭新城现代商务商贸区龙潭新城现代商务商贸区片区划定约

5、12.5平方公里范围，打造成都“北改建新示范区”。片区将以新成华大道龙潭段为轴，以龙潭场镇为中心，规划形成常住人口达30万，集高档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市，积极引进国内外知名大型购物中心、直销中心，规划建设超大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，打造辐射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商贸中心。以龙潭总部经济城为依托，借北改契机，打造以龙潭总部经济城为依托，借北改契机，打造“北改建新示范区北改建新示范区”地块地块隆兴路交通四至交通四至龙港路成华大道华冠路三环路鹤林四路快速路主干路次干路支路隆兴路龙潭龙潭立交立交地块呈地块呈“7 7”字形，四面临路，成华路、三环路快速

6、通达各区域字形，四面临路，成华路、三环路快速通达各区域地块现状地块现状配套资源配套资源地地块块北湖公园北湖公园熊猫体育公园熊猫体育公园1.5公里桂林小学桂林小学3838中中第七人民医院第七人民医院双庆中学双庆中学龙潭寺小学龙潭寺小学石室中学石室中学龙潭小学龙潭小学上古天地上古天地公园学校商业医院地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好轨道交通规划：2016-20208号线：线路：谢家桥-龙潭寺东一期建设：长城路十里店9号线：站点：外环（设站龙潭寺）一期建设：金融中心东两河森林公园地块价值经济指标区位交通配套资源地块现状三环

7、外开发启动区域，无轨道交通利好教育资源相对丰富，生活配套略显不足地块初步平整，但宜居环境较弱中小型低容积率地块，具备一定产品打造空间【地块界定】主城区三环外刚需板块，有一定发展空间，但宜居环境相对较弱，生活配套略显不足，溢价空间小地块小结地块小结Part 2Part 2 市场分析市场分析土地市场土地市场房地产市场房地产市场时间时间宗地位置宗地位置用地面积用地面积（平方米）（平方米）用地面积用地面积（亩）（亩）容积率容积率土地土地用途用途成交金额成交金额（万元）（万元）楼面地楼面地价（元）价（元）溢价率溢价率竞得单位竞得单位呈现项目呈现项目区域区域2013/1/72013/1/7场镇片区牛龙路口

8、场镇片区牛龙路口423924239263.663.64.74.7商住商住2546125461128512850%0%重庆华宇重庆华宇/龙潭寺龙潭寺2013/12/112013/12/11同仁社区同仁社区3 3、4 4、8 8组组9236892368138.6138.63.03.0商住商住86456864563130313011%11%保华房地产（保利）保华房地产（保利）林溪语林溪语龙潭寺龙潭寺2013/7/102013/7/10成华区北湖成华区北湖7 7号地块号地块100187100187150.3150.33.63.6商住商住21462821462860006000100%100%中铁建中铁

9、建北湖国际城北湖国际城龙潭龙潭-北湖北湖2013/12/20成华大道以南，三环路以西32606 48.9 2.9商住55789 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北2013/12/20成华大道以南，三环路以西28402 42.6 2.9商住48595 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北2014/4/2理工大学片区地块二32371 48.6 5.0 商业42957 2654 0%中铁房地产集团/理工大2014/4/2理工大学片区地块一31803 47.7 7.0 商业50089 2250 0%润铭(香港)投资/理工大2014/4/23圣灯街道人民塘社区五组77020 115.5 2.8

10、 商住122240 5650 88%四川蓝光和骏乐彩城建设路北2015/5/15圣灯街道办事处圣灯村二组1067716.0 3.8 商住25154 6200 38%成都朗基地产少东家建设-理工大2015/6/10圣灯街办圣灯村8、9组1645824.7 4.0 商住43778 6650 68%成都中泓（蓝光）雍景阁建设-理工大2015/11/272015/11/27龙潭街道秀水社区龙潭街道秀水社区3 3、4 4组组90653 90653 136.0 136.0 3.7 3.7 商住商住102608 102608 3040 3040 0%0%中铁建中铁建北湖国际城北湖国际城龙潭龙潭-北湖北湖20

11、15/12/42015/12/4龙潭街道桂林社区龙潭街道桂林社区7 7、8 8、9 9组组74256 74256 111.38 111.38 2.9 2.9 商住商住55128 55128 2560 2560 0%0%绿地集团绿地集团/龙潭寺龙潭寺土地市场土地市场-成交成交龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在2500-32002500-3200元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间时间时间宗地位置宗地位置用地面积用地面积（平方米）（平方米）用地面积用地面积（亩）（亩）总

12、建面总建面（方）（方）容积率容积率土地土地用途用途成交金额成交金额（万元）（万元）亩价亩价（万元）（万元）楼面地价楼面地价（元）（元）备注备注2014/7/21成华区龙潭街道鹤林一组25479 38.2 50958 2.0 住宅20383 533 4000本地块（20%商）2014/7/31成华区龙潭街道鹤林一组、向龙十二组13471 20.2 35024 2.6 住宅12609 624 36002014/9/19成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组，秀水社区集体62553 93.8 159042 2.5 住商73159 780 46002014/10/21成华区龙潭街道鹤林一组254

13、79 38.2 50958 2.0 住宅19364 507 3800本地块（20%商）2014/12/5成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体74256 111.4 215344 2.9 住宅58143 522 270015年11月2560成交2014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区8、9组和社区集体83848 125.8 218006 2.6 住宅63222 503 29002014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组，桂林社区9组和社区集体84903 127.4 169806 2.0 住宅54338 427 32002015/4/16成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区

14、4、5组，秀水社区集体6255393.8 1590422.5 住商76340 814 4800二次流拍存量存量367.2367.2亩（不含二次流拍和本地块）亩（不含二次流拍和本地块）龙潭片区龙潭片区1414年至今土地累计未成交地块年至今土地累计未成交地块4 4块合计块合计367.2367.2亩，预计此部亩，预计此部分土地分土地1616年会逐步激活再次入市年会逐步激活再次入市土地市场土地市场-存量存量蓝光乐彩城蓝光金悦府首创光合城泰博理想城郎基少东家蓝光雍景阁地块电建美立方北湖国际城蓝润v客尚东保利林语溪2公里区域市场区域市场-市场分布市场分布区域在售住宅项目较少，板块内住宅售价集中在区域在售住

15、宅项目较少，板块内住宅售价集中在6500-75006500-7500元元/方方7100元/方6450元/方7400元/方8300元/方7300元/方8250元/方6400元/方8500元/方（精装1300）上古天地30000元/方建设派8300元/方10000元/方14000元/方华宇地块绿地项目在售待售商业价格：价格：6300-75006300-7500建设路（北）建设路（北）价格：价格：8000-1w8000-1w龙潭板块：包含北湖、龙潭、圣灯街道等区域，统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立方、乐彩城、正成东区1号、金科天籁城等为主数据来源：CRIC板块板块1414年至今累计供应年

16、至今累计供应52.852.8万方（万方（67556755套），累计成交套），累计成交54.354.3万方万方（68776877套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定区域市场区域市场-板块容量板块容量区域市场区域市场-产品结构产品结构2014-20152014-2015板块供求产品结构分析板块供求产品结构分析面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数供应套数占比供应套数占比成交面积成交面积成交套数成交套数成交套数占比成交套数占比8080以下以下29.9415861.6%27.6393057%80-10080-10020.6237335.1%22.125

17、1937%100-120100-12023.02243.3%43.64146%120-140120-140000.0%0.0760%140-160140-160000.0%000%160-180160-180000.0%1350.3480%板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，8080方以下产方以下产品供求占比约为品供求占比约为60%60%，80-10080-100方产品为绝对次主力方产品为绝对次主力数据来源：CRIC区域市场区域市场-项目表现项目表现2014-20152014-2015板块供求产品结构分析板块供求产品结构分析项目名称项

18、目名称产品类型产品类型用地规模用地规模拿地时间拿地时间楼面价楼面价容积率容积率首次开盘首次开盘最新均价最新均价14-1514-15年年累计成交量累计成交量月均去化月均去化（套）（套）所属区域所属区域保利林语溪高层923682013-12-1131303.12014-05-316500104644龙潭寺北湖国际城高层1908402013-07-1045573.652014-03-29850083640北湖-龙潭寺电建美立方高层41505/4.92013-09-197400115048龙潭寺蓝光乐彩城高层770202014-04-2356502.82014-09-2771001745116建设路北

19、蓝润V客尚东高层610082013-12-2059002.92014-10-25645084160建设路北正成东区1号高层35333/4.22013-07-27700066455理工大*北湖国际城及蓝润V客尚东为指标综合后数据数据来源：CRIC板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，8080方以下产方以下产品供求占比约为品供求占比约为60%60%，80-10080-100方产品为绝对次主力方产品为绝对次主力Part Part 3 3 典型项目典型项目保利保利林语溪林语溪中铁建中铁建北湖北湖国际国际城城蓝光蓝光乐彩城乐彩城位置位置成都市成华

20、区东三环路一段外侧（石室中学对面）总建筑面积总建筑面积一期36.1二期33.5容积率容积率3.65开盘日期开盘日期2014-03-29开发商开发商中铁建绿化率绿化率30%车位比车位比1:1物业类型物业类型高层装修情况装修情况精装规划户数规划户数3450成交楼板价成交楼板价一期6000二期3040户型面积户型面积72-85户型类型户型类型两房、三房项目简介项目简介一期总占地150余亩，分三期开发，项目采用围合式布局点式修建，13栋高层沿道路展开，形成大的中庭景观。项目园林景观打造了“三大景观主题大道”、“两大核心景观公园”。整个项目为业主打造了两个总面积约6万平米的巨大中庭公园式园林。典型项目典

21、型项目-北湖国际城北湖国际城房型房型面积套数占比两房70-8033724.97%三房70-90113375.03%*房型占比以已领取预售户型估算典型项目典型项目-北湖国际城北湖国际城高开低走降价跑量项目以精装面市，价格高开低走，开盘至今月均去化项目以精装面市，价格高开低走，开盘至今月均去化4040套，降价后套，降价后月均去化月均去化9292套套典型项目典型项目-乐彩城乐彩城72方两房79方三房位置位置龙潭寺龙港路与华盛路交汇处总建筑面积总建筑面积27.7万方容积率容积率3.0开盘日期开盘日期2014-05-31开发商开发商保利绿化率绿化率48%车位比车位比1:1物业类型物业类型高层装修情况装修

22、情况清水规划户数规划户数3031成交楼板价成交楼板价2800户型面积户型面积65-109户型类型户型类型二/三/四项目简介项目简介项目总占地138亩，建面38万方，拥有65-105 全系滨水华宅及2万平米原味欧式商业风情街。是保利地产“林语系”高端品质产品在成都的首度呈现，打造舒适宜人的居住环境和休闲宜人的滨水人居。典型项目典型项目-林语溪林语溪房型房型面积套数占比两房60-8036832.92%三房60-11075067.08%*房型占比以已领取预售户型估算典型项目典型项目-林语溪林语溪项目面试以来，整体去化保持稳定，开盘至今月均去化项目面试以来，整体去化保持稳定，开盘至今月均去化4444套

23、套典型项目典型项目-林语溪林语溪65方两房88方三房位置位置成华物流大道旁总建筑面积总建筑面积21.6万方容积率容积率2.8开盘日期开盘日期2014-09-27开发商开发商蓝光绿化率绿化率30%车位比车位比1:1物业类型物业类型高层/商业装修情况装修情况清水规划户数规划户数2752户成交楼板价成交楼板价5650户型面积户型面积55-101户型类型户型类型两房、三房项目简介项目简介蓝光乐彩城项目位于成都市成华区建设路北板块，项目占地100余亩，总建面32万方，主力住宅产品面积段为55-80。房型房型面积套数占比两房50-6027812.77%三房60-110189987.23%典型项目典型项目-

24、乐彩城乐彩城*房型占比以已领取预售户型估算典型项目典型项目-乐彩城乐彩城开盘以来，售价贴地飞行，持续热销，月均去化开盘以来，售价贴地飞行，持续热销，月均去化116116套套典型项目典型项目-乐彩城乐彩城新规前报批项目，高赠送，55方做两房，65方做三房65方三房55方三房Part Part 4 4 项目预判项目预判初步测算初步测算初步预估指标初步预估指标项目项目数值数值说明说明规划用地面积（方）25479.06规划总建筑面积（方）71538地上建筑面积（方）50958.12地上记容建筑面积（方）50958.12住宅（方）44362521.91#高层住宅（方）26617占60%#多层住宅（方）1

25、7745占40%商业（方）5096#1F商业（方）3567占70%#2F商业（方）1529占30%配套用房（方）1500地下建筑面积（方）2058035方/车位 容积率2.0基底面积（方）7134建筑密度28%机动车位（个）588含商业及配套车位#地下一般车位588绿地率30%指标预估指标预估成本测算成本测算成本测算成本测算序号序号成本科目名称成本科目名称金额（万元）金额（万元）面积（平米面积（平米.亩）亩）单价（元单价（元/.亩）亩）备注备注一一土地成本土地成本158991589938.2238.221.1土地价格15287384004001.2契税459按3%计算1.3交易服务费153按1

26、%计算二二开发成本开发成本1967196771538715382752752.1前期费用（临设、三前期费用（临设、三通一平）通一平）1437153820 按地方标准计算 2.2开发报建费开发报建费157471538220 含办产权费用 2.3设计费用设计费用2507153835 按公司项目标准 三三建安成本建安成本13304133047153871538186018603.1基础设施157471538220 按地方建筑标准 3.2景观费用64218345350 按地方建筑标准 3.3建安成本10731715381500 含赠送面积 3.5开发间接费用开发间接费用3587153850 不可预见费

27、用 四四后期费用后期费用6286628671538715388798794.1管理费用管理费用101071538141按销售额按销售额2.5%2.5%计算计算4.2营销费用营销费用101071538141按销售额的按销售额的2.5%2.5%计算计算4.3财务费用财务费用1440715382018 8千万元千万元1.51.5年，年，12%12%计算计算4.4税费税费282771538395按销售额的按销售额的7%7%计算计算（不含所得税）（不含所得税）五五项目总成本项目总成本3745737457715387153852365236项目销售产值项目销售产值类别类别面积（面积（.个）个）单价（元单价

28、（元/.个）个）总价（万元）总价（万元）销售率销售率销售额（万元）销售额（万元）高层住宅26617 6300 16769 100%16769 多层住宅17745 7200 12776 100%12776 商业1F3567 20000 7134 100%7134 商业2F1529 10000 1529 50%764 车位（个）588 100000 5880 50%2940 含车位总产值4408840384销售产值销售产值 楼面价楼面价（元（元/平米）平米）土地单价土地单价（万元（万元/亩）亩）土地总价土地总价格格(万元万元)土地服务费土地服务费（万元）（万元）销售总产销售总产值（元）值（元）工程

29、开发工程开发及后期总成及后期总成本本 项目总成项目总成本（万元）本（万元）以销售产值计算以销售产值计算以总产值计算以总产值计算 毛利润毛利润（万元）（万元）净利润净利润（万元）（万元）净利润率净利润率 总产值总产值 利润利润 净利润净利润 投资利润投资利润率率 3000 4001528761140384215583745729272195 5.4%440886632497413.3%3075 4101567062740384215583785425301897 4.7%440886234467612.4%3150 4201605264240384215583825221321599 4.0%4

30、40885837437711.4%3225 4301643465740384215583864917351301 3.2%440885439407910.6%3300 4401681667340384215583904713371003 2.5%44088504237819.7%3375 45017198688403842155839444940705 1.7%44088464434838.8%3450 46017581703403842155839841542407 1.0%44088424731858.0%3525 47017963719403842155840239145109 0.3%

31、44088384928877.2%3600 48018345734403842155840636-253(189)-0.5%44088345225896.4%3675 49018727749403842155841034-650(488)-1.2%44088305422915.6%3750 50019109764403842155841431-1048(786)-1.9%44088265719934.8%3825 51019491780403842155841829-1445(1084)-2.7%44088225916954.1%3900 52019874795403842155842226-

32、1842(1382)-3.4%44088186213963.3%3975 53020256810403842155842624-2240(1680)-4.2%44088146410982.6%4050 54020638826403842155843021-2637(1978)-4.9%4408810678001.9%4125 55021020841403842155843419-3035(2276)-5.6%440886695021.2%利润敏感性分析利润敏感性分析拿地价格及售价交叉分析（以销售产值计算）拿地价格及售价交叉分析（以销售产值计算）对应对应2F2F商业售价变动商业售价变动9700

33、9700 9800 9800 9900 9900 10000 10000 10100 10100 10200 10200 10300 10300 10400 10400 对应对应1F1F商业售价变动商业售价变动19400 19400 19600 19600 19800 19800 20000 20000 20200 20200 20400 20400 20600 20600 20800 20800 对应洋房售价变动对应洋房售价变动6984 6984 7056 7056 7128 7128 7200 7200 7272 7272 7344 7344 7416 7416 7488 7488 对应高

34、层售价变动对应高层售价变动6111 6111 6174 6174 6237 6237 6300 6300 6363 6363 6426 6426 6489 6489 6552 6552 对应楼面价对应楼面价 土地溢价土地溢价 5.4%-3%-3%-2%-2%-1%-1%0%0%1%1%2%2%3%3%4%4%3,000 3,000 -400 400 3.6%4.2%4.8%5.4%6.0%6.6%7.2%7.8%3,075 3,075 5%5%410 410 2.8%3.4%4.1%4.7%5.3%5.9%6.5%7.1%3,150 3,150 10%10%420 420 2.0%2.7%3.

35、3%4.0%4.6%5.2%5.8%6.3%3,225 3,225 15%15%430 430 1.3%1.9%2.6%3.2%3.8%4.5%5.1%5.6%3,300 3,300 20%20%440 440 0.5%1.2%1.8%2.5%3.1%3.7%4.3%4.9%3,375 3,375 25%25%450 450-0.2%0.4%1.1%1.7%2.4%3.0%3.6%4.2%3,450 3,450 30%30%460 460-1.0%-0.3%0.4%1.0%1.7%2.3%2.9%3.5%3,525 3,525 35%35%470 470-1.8%-1.1%-0.4%0.3%0

36、.9%1.6%2.2%2.8%3,600 3,600 40%40%480 480-2.5%-1.8%-1.1%-0.5%0.2%0.8%1.5%2.1%3,675 3,675 45%45%490 490-3.3%-2.6%-1.9%-1.2%-0.5%0.1%0.8%1.4%3,750 3,750 50%50%500 500-4.0%-3.3%-2.6%-1.9%-1.3%-0.6%0.0%0.7%拿地价格拿地价格-售价交叉分析售价交叉分析1 1、地块条件：地块所处区域形象差、配套欠缺，无轨道交通利好，短期内缺、地块条件：地块所处区域形象差、配套欠缺，无轨道交通利好，短期内缺乏溢价空间乏溢价空

37、间2 2、土地市场：地块所处板块为非热点板块，周边闲置、流拍地块较多，周边、土地市场：地块所处板块为非热点板块，周边闲置、流拍地块较多，周边板块形成夹击之势，片区热度较低板块形成夹击之势，片区热度较低3 3、房产市场：周边在售项目刚需为主，去化及价格表现不理想，三环内项目、房产市场：周边在售项目刚需为主，去化及价格表现不理想，三环内项目依靠交通、价格突围，本项目缺乏竞争优势依靠交通、价格突围，本项目缺乏竞争优势4 4、经济测算：现有标准下地块，在利润及现金流上都无优势，且地块溢价承、经济测算：现有标准下地块，在利润及现金流上都无优势，且地块溢价承受能力不足受能力不足总结：建议公司针对该地块谨慎考虑，后期我中心将持总结：建议公司针对该地块谨慎考虑，后期我中心将持续跟进成都市场，拓展适合公司发展的优质地块续跟进成都市场，拓展适合公司发展的优质地块项目发展建议项目发展建议THE END