五中项目附.doc

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1、附5-4（提示：报告格式所留空间不够可加附页）湖北银行信贷项目评价报告客户名称： 襄樊市第五中学 项目名称： 五中外教公寓项目 业务发起行名称： 公司业务一部 业务发起行调查人： 江南 刘世文 业务发起行审查人： 王杰凡 业务发起行负责人： 王杰凡 湖北银行 （公章）年 月 日 声 明 与 保 证我们在此声明与保证：此报告是根据授信申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户、项目及业务最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 业务发起行调查人签字： 江南 业务发起行调查人签字： 刘世文 2011年 11

2、 月 13 日 业务发起行审查人签字： 王杰凡 2011年 11 月 13 日 业务发起行负责人签字： 王杰凡 2011年 11 月 13 日目 录一、借款人评价二、项目概况分析三、产品及市场分析四、投资估算与融资方案评估五、项目财务效益评估六、项目风险评估七、总体评价与结论一、借款人评价（一）借款人为 既有法人 （既有法人或新设法人）。（二）借款人为既有法人的，应同时提交湖北银行信贷客户评价报告。（三）借款人为新设法人的，则对借款人评价如下：1、客户基本情况表客户名称襄樊市第五中学成立时间1902经营期限1902-法定代表人姓名刘道德联系电话0710-客户注册地址襄樊市襄城区积仓街1号客户经

3、营实体所在地址襄阳市高新区邓城大道66号邮政编码电话（传真）0710-法人营业执照号码5年检情况已年检法人代码证号码-0年检情况已年检税务登记证号码无有效期限贷款卡（证）号码年审情况已年检特殊行业经营证书名称无特殊行业经营证书号码有效期限基本账户开户行农行账号我行账号我行开户时间2005.11主营业务高中学历教育兼营业务无注册资本1912万元实收资本1912万元客户所有制类别 国有 集体 民营 中外合作 中外合资 外商独资客户组织类别 有限责任公司 国有独资公司 股份有限公司（上市） 股份有限公司（未上市） 合伙 股份合作客户与政府关系类别有行业管理职能的公司 与政府机关有关的服务公司 无关系

4、主管部门或隶属于2、借款人的资本结构：（1）对借款人出资情况: 单位：万元序 号主要投资人承诺投资额已出资额占 比（%）1襄阳市财政局19121912100%23（2）投资人对借款人控制与管理关系简要介绍： 学校是财政全额拨款的事业单位，实行收支“两条线”，校领导班子主要成员由市委、市政府任命。 （3）主要投资人的资信状况简要分析： 襄樊市财政局资产雄厚、信用良好。 3.借款人的组织架构：（借款人法人治理结构的基本情况，包括借款人本部主要管理机构、主要附属企业、借款人与主要附属企业之间的投资关系、控制与管理关系、利润分配关系等） 该校隶属于市教育局管理，实行党委领导下的校长负责制。内设工会、校

5、办、财务室、教务处、学工处、总务处、科研处、保卫科、心理辅导中心等科室。 4.借款人主要领导者素质：（包括借款人领导班子的构成、经营业绩、管理水平；法定代表人学识水平、主要工作经历、工作业绩等基本情况，评估法定代表人的领导和协调能力、经营管理水平和还款意愿） A.刘道德同志1975年从华中师大中文系毕业到襄樊五中工作，历任襄樊五中班主任、年级主任、政教处副主任、主任、副校长、襄樊五中党委副书记兼副校长。2005年9月任襄樊五中校长, 全面负责襄樊五中党政工作。2011.7辞去校长职务，仍任五中党委书记。 全国优秀教师，全国优秀语文教师，湖北省优秀教育工作者，湖北省有突出贡献中青专家，湖北省中语

6、会会员，市中语会副会长,襄樊市特级教师评委副主任,襄樊市高级教师评委主任。 B. 曹荣葆，1963年1月生，湖北襄阳人，中共党员，1982年8月参加工作，省委党校研究生（湖北大学教育管理本科和华中师范大学历史系本科毕业），中学高级教师，曾编著、发表三十余篇（部）教研论文、调查报告等。其讲究方法，注重实效-历史复习课之我见获省一等奖；备受凌辱，顽强抗争-中国近代史的八十年获省二等奖；寓美育于历史教学之中获省二等奖、市一等奖；改革、增强了办学活力-湖南、广东教育考察报告选编入湖北教育干部培训教材。 曹荣葆同志曾任襄阳县一中党委书记、校长；襄阳县教工委书记、教委主任（兼县长助理、体委主任）；谷城县委

7、常委、统战部长、政协党组副书记；谷城县委副书记、县纪委书记、总工会主席。现任襄阳五中党委副书记、校长。 曹荣葆同志系襄樊市“劳动模范”、湖北省“优秀教师”、“建行杯”首届优秀校长（省政府表彰）、省“优秀党务工作者”（省委）、省“党风廉政责任制先进个人”（省委）和湖北省有突出贡献中青年专家。 5.其它需要说明的情况： 无 二、项目概况分析(一)项目基本情况1、项目名称： 五中外教公寓建设工程项目 2、项目建设是否符合国家产业政策、行业发展规划和区域经济发展规划等政策要求，项目是否享受或可能享受国家或地方给予的优惠或扶持政策，分析项目受政策变化影响的程度和潜在的政策风险： 该项目符合国家产业政策，

8、建设地符合襄阳市城市总体规划。 3、项目建设的必要性和合理性，项目是否达到经济规模： 为进一步完善基础设施建设、改善办学条件、提高教学质量和科研水平，增强学校的综合实力，促进学校可持续发展，该项目建设是十分必要的。 4、与同类项目相比较：竞争优势： 有利于改善周边的交通和市场状况，改善员工居住条件，保证职工队伍稳定，更有利于提升襄阳古城的形象。 竞争劣势： 该项目所在地交通状况欠佳，周边商业配套设施较少，休闲娱乐环境缺乏。 5、项目建设是否符合本行信贷政策要求： 符合。该项目不同于（商品房）房地产开发项目，建成后，可以稳定五中的外籍教师和优秀青年教师，可以更好的服务东风、服务高新。 （二）项目

9、建设进度评估：1、项目经有权机构审批情况（包括项目立项的过程、依据等） 该项目于2008年5月得到市发改委批准（襄发改社会【2008】249号），2008.5一期工程（外教公寓11#楼）取得城市规划部门批准， 2009.3一期工程取得施工许可（编号）。2009年9月二期工程（12#外教公寓）取得规划许可，2010.5取得二期工程施工许可（编号）。 2、项目建设工期、进度、资金投入计划 项目一期建设工期2008.7.182009.5.18；项目二期建设工期2009.12.82010.10.3。 3、项目建设计划的实施和执行情况（已开工项目，要分析项目形象进度、投资完成及各项资金到位情况）： 该项

10、目总体已完工并投入使用，但由于自筹项目建设资金，而学校资金来源为全额财政拨款，故工程款项全部由施工方垫付。根据合同约定： 项目一期工程款支付方式和时间：工程按期竣工验收合格后365天时付工程决算总价的30%，又365天时付工程总价的35%，再365天时付工程总价的35%，同时按银行正常贷款利息计算（为支持五中新校区建设，不超过100万元）。 项目二期工程款支付方式和时间：1.工程竣工验收并交付发包人一个月内付本合同总价的30%，2.工程余款发包人在交付后两年内付清，同时按银行正常贷款利息计算（为支持五中新校区建设，不超过100万元）。 （三）建设及生产条件评估（分析评估项目建设及生产所需用地、

11、原材料、燃料、动力来源的可靠性，交通、运输、通讯和生活保障措施及投资区域环境等条件与项目需要的适应性）： 五中新校址位于襄樊市邓曼路，项目地址位于新校区西南角，此前为五中生活设施预留地，地面上无任何建筑物。 项目建设所需主材（砂、石、水泥、木材、钢材等）本地基本可供，且品质优良。 （四）项目工艺技术评估（调查了解项目工艺技术设计单位的资质和水平，评估项目工艺技术成熟度和与同行业相比较的先进程度，分析项目工艺技术和生产流程在保证产品质量、降低产品成本、提高生产效率及促进环境保护等方面的可靠性和合理性）： 该项目设计单位：中南建筑设计院；监理单位：襄樊泽襄工程监理有限公司；施工单位：一期，武汉钢铁

12、集团民用建筑工程有限公司襄樊分公司；二期，南通华荣建设集团有限公司。 以上单位均取得了行业资质证书，且具备多年的市场经验，工程质量过关。 （五）项目选用主要设备评估（应对项目主要选用设备的成熟度、先进性、适用性和经济性进行评估。可通过调查主要设备采购计划的实施情况，国内同类项目设备的使用和运行情况，借款人有无技术力量掌握、使用、维护该技术设备等方面综合评价项目设备使用方面的潜在风险）： 建设该项目使用的挖掘机、塔吊、混凝土搅拌车、混凝土浇灌车等工程车辆市场占有率较高，无重大安全隐患。 （六）环保评估（调查分析项目实施是否符合国家有关政策的要求，包括项目建设、生产过程对社会生态环境可能造成的影响

13、（包括废水、废气、废渣，生态平衡，拆迁等），环境保护治理的主要措施等，必要时说明项目环保投资占总投资的比重。重点调查项目环保方案获有权部门批准的落实情况，有无政府环保部门的批准文件）： 校内污水排放达到污水综合排放标准（GB8978-96）三级标准，废气排放达到大气污染物综合排放标准（GB6297-1996）二级标准。目前，该项目已通过市环保局监测验收合格。 （七）其他评估（包括建设用地、资源利用、城市规划、安全评价的落实情况及行政主管部门的批准情况）： A 土地使用权证编号：国用（2006）第号；B 襄樊市城市规划管理局（编号：YR）下发项目选址意见书。 三、产品及市场分析（一） 项目产品（

14、服务）的供求现状分析及预测1、项目产品（服务）特性分析和说明（分析产品或服务的用途、消费对象）： 襄樊五中以实施高中学历教育为宗旨，该项目的建设有利于稳定外籍教师和青年教师，可以更好的提升本地教学质量，使更多的学子享受到优质的高中教育资源。 2、供应现状分析及预测（分析现有同类产品的生产能力、产品产量及生产能力利用情况，在建和拟建同类产品项目的生产能力及预计建成投产时间，产品近两年进口数量及进口来源）： 五中生源质量好，教师队伍素质高，校园管理水平高，升学率高，决定了该校胜于其他高中。 3、需求现状分析及预测（分析产品市场需求总量，产品近两年出口数量）： 根据五中新校区落成以来的招生情况看，五

15、中在全市高中教学质量、升学率方面处于领跑地位。 （二）营销能力分析（从项目产品的市场定位、市场开拓计划、营销策略、销售网络和售后服务措施等情况，评价项目的市场营销能力,预测市场销售前景）： 该项目主要用于解决五中外籍教师和青年教师的生活居住问题，同时也为住校学生提供了租赁便利。 （三）项目产品（服务）的市场竞争优势分析（从自然资源占有、工艺技术设备、规模效益、新产品开发能力、项目产品的质量性能、产品价格、商誉品牌等方面比较项目产品与市场上主要同类产品的异同，分析其竞争优势和劣势）： 优势：五中外教公寓的建设，有利于减轻襄阳古城的压力，改善教师居住环境，带动周边区域发展。 劣势：位置相对偏僻，生

16、活及商业配套设施不齐全。 四、投资估算与融资方案评估（一）项目投资估算评估经评估，项目总投资 2086 万元，其中：固定资产投资 2086 万元，铺底流动资金投资 0 万元。1、项目投资估算评估的依据： A.湖北省建筑、装饰、安装工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）鄂建【2003】43号 B. 湖北省建筑安装工程费用定额鄂建【2003】44号 C.襄樊市造价信息、其他有关文件和信息等，如：投资估算的依据是襄樊市同类造价项目的造价预算。 2、估算原则： 3、项目总投资估算结果及投资构成分析。具体见下表。单位：万元序号工程费用名称估算价值一固定资产投资（123456789101112）2086

17、1土地使用权882建筑工程费用12103 设备采购费用3474 安装工程费用5土地使用权以外的其他无形资产6基本预备费（12345）基本预备费率）827建设期利息 2008汇率变动部分9涨价预备金6810国家新批准的税费11开办费等长期待摊费用12其他费用91二流动资金1其中：铺底流动资金三总投资（一二.1）20864、分析总投资估算结果（分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理，调整情况及依据）： 本项目总建筑面积11521平米，总投资2086万元，其中：工程费用1767万元（含建设期垫款利息各100万），其他费用169万元，基本预备费82万元，涨价预备费68万元。 （二）项目融资方案评估1、

18、该项目资金来源合计_万元，其具体构成见表二“资金筹措”部分。单位：万元序号来源渠道金额到位时间备注说明一项目资本金（12）1 企业能用于本项目建设的自有资金（1.1+1.2+1.3）1.1企业现有货币资金1.2企业项目建设期内取得的未来经营收益1.3企业资产变现2股东追加投资二项目负债(1+2)1项目长期负债（1.1+1.2+1.3+1.4）年利率1.1 银行长期贷款1.2 长期债券1.3 融资租赁、补偿贸易1.4 其他长期借款其中：股东借款2项目短期负债(2.1+2.2+2.3)2.1流动资金贷款2.2其它短期借款其中：股东借款2.3其它资金三资金来源合计（一二）注:上表中一.1.2和一.1

19、.3为既有法人所投资项目时可以考虑的资金来源 2、根据上表数据，对融资方案分析如下： （1）资本负债比（负债/资本）： （2）长期负债占比（长期负债/项目负债）： （3）短期负债占比（短期负债/项目负债）： （4）银行贷款占比（银行贷款/资金来源合计）： （5）项目自有资本金比例（资本/(固定资产投资额铺底流动资金)）： 国家规定行业最低资本金比例： 是否达到国家规定行业最低资本金比例： 3、资金来源尚存的主要问题和风险（根据项目具体情况，对资金供应风险进行预测，分析资金按计划到位的可能性及与项目投资计划的匹配性，必要时应对利率风险和汇率风险进行说明）： 学校属公益性事业单位，实行财政全额拨款

20、，该项目的建设资金为自筹。故该项目建设资金全部由承建方垫付，根据合同约定： 项目一期工程款支付方式和时间：工程按期竣工验收合格后365天时付工程决算总价的30%，又365天时付工程总价的35%，再365天时付工程总价的35%，同时按银行正常贷款利息计算（为支持五中新校区建设，不超过100万元）。 项目二期工程款支付方式和时间：1.工程竣工验收并交付发包人一个月内付本合同总价的30%，2.工程余款发包人在交付后两年内付清，同时按银行正常贷款利息计算（为支持五中新校区建设，不超过100万元）。 4、评估项目融资方案的合理性、可靠性及对本行贷款的保障能力。 学校属公益性事业单位，实行财政全额拨款，该

21、项目的建设资金为自筹，故该项目建设资金全部由承建方垫付。为按期支付欠款，故向我行申请项目资金借款。该校生源情况较好，每年度新生收费4000-5500万元，加上财政拨款、本项目租赁收入、其他收入等，预计2年可以足额偿还我行贷款。 五、项目财务效益评估（一）主要基础数据和参数假设1、项目建设期：一期2008.7.182009.5.18； 二期2009.12.82010.10.3 2、项目经营期： 永久（根据国家政策调控） 3、设计生产能力利用率： 100% 4、价格： 月租金1300元/户 5、税费、税率、利率、汇率等： 无 （二）利润及简易现金流量预测经过评估和分析，编制利润及简易现金流量预测表

22、如下：单位：万元序号项 目单价产量或耗用量计算期内合计数1234.设计生产能力利用率(%)1产品销售(营业)收入2税金及附加3总成本费用3.1 原材料3.2 辅助材料3.3外购燃料动力3.4 外购半成品3.5 包装物3.6直接工资及福利费3.7修理费3.8其它直接支出3.9管理费用3.10财务费用3.11销售费用3.12折旧3.13无形资产及待摊费用摊销4利润总额(1-2-3)5弥补以前年度亏损6应纳税所得额(4-5)7所得税8税后利润(4-7)9经营活动现金净流量（83.12+3.13）9提取法定盈余公积金10提取公益金11提取任意盈余公积金12可供分配利润(89-10-11)13股利分配1

23、4未分配利润(12-13)15累计未分配利润16可还款利润17可还款现金(16+3.12+3.13)（三）项目盈利能力分析1、销售利润率（达产后年利润总额/达产后年销售收入）： 2、投资利润率（达产后年利润总额/项目总投资）： 3、资本利润率（达产后年利润总额/资本）： （四）项目偿债能力分析1、经过评估和测算，编制项目贷款偿还期计算表如下：单位：万元序号年 份项 目建设期生产经营期1234567.一还款资金来源(1+2)2644929500242031可还款现金2其它资金二借款偿还1年初借款累计14000635066002年内借款支用0245029003本年付息7004004004本年还本7650220020005年末借款累计(1+2-4)6350660075002、项目贷款偿还期计算(参考公式：年初借款累计小于还款资金来源的年份数贷款开始支用的年份当年偿还数额/还款资金来源数)：项目贷款偿还期= 3-1+（2400/24203）=2.08