东方雅苑前期物业服务合同.doc

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1、前期物业管理服务委托合同开发建设单位（甲方）：山西融智信房地产开发有限公司 营业执照注册号： 法定代表人： 张晓彤联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 物业服务企业（乙方）：太原市裕祥源物业管理有限公司 营业执照注册号：0295 法定代表人： 高庆霞 联系电话： 通讯地址： 太原市迎泽区并州北路38号 邮政编码： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、物业管理条例等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，甲方对位于“太原市杏花岭区北河湾40号”所有新建物业（包括住宅、商场等所属的地上、地下物业）全部委托乙方提供前期物业管理服务事宜，特订立本合同。第一章 物业项目基本

2、情况第一条 物业项目基本情况名称： ；类型：高层住宅、商场综合物业；坐落位置： 太原杏花岭区北河湾40号物业服务区域四至范围：东至 ；南至 ；西至 ；北至 。占地面积： 平方米；总建筑面积： 平方米：其中住宅 平方米，商场 平方米，其他 。规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。第二条 本合同签订生效时，本物业的建设现状为： 。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应督促本物业的全体业主和物业使用人对履行合同承担相应责任。第二章 委托管理服务事项第四条 负责制订业主公约及物业管理制度，受委托代甲方与业主和物业使用人办理物业交接验收和入住手续

3、，收取相关费用及住宅、商务楼、商场共用部位共用设施设备专项维修资金。协助甲方做好住宅业主、商务楼、商场的业主和物业使用人入住时的交房、接待以及与物业服务相关的咨询等工作。第五条 负责在保修期内对房屋及设施设备的养护和管理。保修期满后负责房屋公用部位、公用设施设备的维修、养护和管理。（设施设备包括：公用供电设备线路；自备井供水设备，上下水管网；供热锅炉设备及管网；水、暖二次加压设备；消防设施设备；安防监控系统；人防工程设施；小区内公用设施等。）第六条 负责管理区域公共环境卫生，包括：公共场所、场地，房屋共用部位，道路的清扫、保洁及垃圾的收集、清运。（施工垃圾的清理、施工场地和料场的清洁由甲方负责

4、）。第七条 负责协助当地公安部门维护管理区域内的公共秩序和治安，包括：安全监控、巡视、门岗执勤等，发生刑事案件依法报告公安部门处理第八条 负责管理区域内绿化、保养。第九条 负责车库管理，并对出入、停放管理区域的各种车辆（包含非机动车）进行管理。第十一条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、诉讼等措施。第十三条 负责管理区域内非住宅、非商务楼、非商场的相关物业管理。第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用： 1、物业管理服务费。2、代收代缴水、电、有线、煤气、采暖等公众代办费用。3、车辆停放费、装修管理费等。4、其它应收或代收代缴的合

5、理费用。第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护事宜，在当事人提出委托时，乙方应视具体情况接受委托按照收费标准，收取合理收费。第十六条 对未完成建设项目提出对业主及物业管理有益的改进意见，受委托完成管理区域内的配套改造，协助办理产权确权等相关手续。第十七条 负责管理区域的物业档案资料（管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料、能源供应、配套设施相关单位的文件资料）。第十八条 受委托对尾房销售第十九条 受委托组织完成在建项目的收尾工程及物业管理服务的配套设施建设项目。第二十条 其它委托事项1、受委托实施物业管理服务早期介入，以确保建筑物的建造及设施符合物业管理

6、要求。(包括负责联系移动、网通等部门宽带接入事宜和自动售卖纯净水设备等事宜)2、督导主体工程竣工验收后才进行的公共设施工程及其他相关事项的完善工作。3、其他事项： 第三章 委托管理服务期限第二十一条 住宅前期物业管理服务期限:自2013年 3 月 日至本物业管理区业主委员会成立与其选聘物业服务企业签订“物业管理合同”之日止；商场委托前期物业管理服务期限:自2013年 3 月 日至2018年 3 月 日止。第四章 前期物业管理服务标准第二十二条 依据国家有关标准、太原市物业管理条例有关规定结合本物业的实际情况制订以下标准：一、住宅小区（一）房屋及公共设施设备的管理1、房屋外观完好、整洁、无脏损和

7、妨碍市容观瞻现象。2、房屋完好率达98%以上，业主报修、小修、急修及时率98%以上，合格率达100%，有维修记录和回访记录。3、公共设施设备良好，运行正常，有设备运行记录。生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的管理措施。电梯、消防按安全规定定期检验，安全合格运行，专人持证上岗操作。4、公共照明设施设备齐全，运行正常。道路畅通，路面平坦无损坏，污水排放畅通，沟道无积水。危险部位标志明显，有防范措施。5、房屋技术档案资料管理完善，业主资料按幢、户立档齐全。（二）环境卫生管理1、管理区域内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾房等保洁设施，垃圾推行袋装化，随产及时清理。2、道路、庭院无杂物。全天保洁。楼道

8、、走廊的地面、扶手干净，无乱堆、乱放现象。3、管理区域内无违章建筑，无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。4、雪后及时扫净管理区域道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。（三）管理区域治安、秩序管理1、管理区域门岗实行24小时值班制度。小区监控24小时启动。2、车库管理制度完善。各种车辆按规定停放，保证道路通畅无阻。3、消防设施标志明显，消防通道通畅，并配备一定数量的兼职消防人员。（四）管理区域绿化管理1、有完善的绿化管理制度，保持树木花草繁茂及绿化设施完好。2、定期、定时实施对花草、树木养护、浇水、除草、松土、施肥、整形、修剪，防治病虫等工作。3、不得占用绿化用地及绿化带进行其他用途，不得损坏

9、绿化花草、树木及绿化设施。二、商务楼、商场1、房屋外观：保持整洁、无脱落。2、设备运行：定期检修，保证良好运行。3、定期维护：房屋及设施、设备定期养护，检修。4、公共环境：专职人员每日打扫，全天保洁。5、绿化维护：专业人员全年养护。6、交通秩序：人车分流，内部停车场昼夜服务。7、秩序安防：24小时执勤，作好治安防范工作和消防管理工作。8、紧急维修：提供24小时随叫随到的专业维修，维修人员20分钟内到位，小修及时处理。9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：95%以上。第五章 前期物业管理服务费及其他相关费用第二十三条 乙方前期物业管理服务费收取执行国家、省、市有关物业服务费用的相关规定，按下述

10、约定，以建筑面积向业主和物业使用人收取前期物业管理服务费和其他相关费用，业主及物业使用人一律按以下所列统一标准缴费。具体标准如下: 一、住宅（按建筑面积计算）1、物业管理费： 1.45 元/月平方米；2、二次供水加压费: 10 元/月户；3、电梯运行费 : 0.48元 元/月平方米；4、装修服务费: 9.6元/月平方米二 商场为：（按建筑面积计算）1、物业管理费：3.6元/月平方米2、电费：每度5.00元，按实际使用度数计算。3、空调运行费：20元/平米/月第二十四条 车位管理服务费1、业主和物业使用人车位管理服务费住宅区车位管理服务费：露天停车位 元/个/月、室内车位 元/个/月；商务楼、商

11、场：露天停车场 元/个/月，室内车位 元/个/月2、对外停车管理服务费按物价局批文收取。以上第二十三条、第二十四条所列前期物业管理服务费和其他相关费用标准的调整，根据政府指导价变动及市场变化以年度进行调整。第二十五条 业主和物业使用人入住装修时，须向乙方交纳装修保证金并收取一定的装修相关管理费及装修垃圾集中清理费。1、住宅：装修保证金5000元/户；商场：装修保证金10000元/户2、商场：装修期管理费1.2元/平方米3、建筑垃圾清运费10元/平方米，拆除墙体的垃圾按200元/平方米另收。（注：装修期从业主和物业使用人在客服中心办理装修手续起，至在客服中心办理装修验收时止。）第二十六条 其它委

12、托代收费如燃气费、有线视收视费、通讯费等，物业公司实行有偿代收服务。第二十七条 业主和物业使用人逾期交纳前期物业管理服务费（含代收代缴的其他费用）的，按以下处理：（1）逾期按收费通知到达后7天算起；（2）从逾期之日起按所欠金额每天5交纳滞纳金；（3）逾期15日后，停止物业服务直至通过法律渠道解决。第二十八条 乙方根据甲方委托，依国家规定及太原市房地局有关规定标准，代收公共部位、公共设施设备维修基金。第二十九条 保修期内，房屋及设施设备发生质量问题，由甲方负责修理。委托乙方维修的，费用由甲方承担。因工程质量问题给业主造成损害的，责任由甲方承担。第三十条 保修期满后，房屋公共部位、共用设施设备和维

13、修、养护、更新，按“住宅共用部位、共用设施设备资金管理办法”及其配套文件执行。第三十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护提供特约服务，乙方可按约定标准向业主或使用人收取服务费，收费标准需明码标价并在管理区公示。第三十二条 自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之前发生的前期物业管理服务费，由甲方承担；自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的前期物业管理服务费，由物业买受人承担。第三十三条 纳入前期物业管理服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给物业买受人的物业，由甲方按照相关规定向乙方交纳前期物业管理服务费。第三十四条 业主和物

14、业使用人约定由物业使用人交纳前期物业管理服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。第三十五条 本物业区域前期物业管理服务期间，乙方选择包干制的形式收取前期物业管理服务费。由业主和物业使用人向乙方支付，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第三十六条 前期物业管理服务费每年一次进行交纳，业主应履行交纳义务。以上所列的各项收费是以截止2013年3月物价部门颁布的收费标准为准，在委托合同执行过程如遇物价部门对以上收费标准调高，向业主和物业使用人收取的最终费用，以甲方交付乙方全部物业时物价部门颁布的最新收费标准为准，另行签订的收费补充协议与本合同具有同等法律效力。第六章 双方的权利和义务第三十七条 甲方的权

15、利和义务一、甲方权利1、 监督前期物业管理合同执行情况，对前期物业管理服务工作提出整改意见。2、监督乙方物业管理办公用房等使用情况。3、审查、监督委托工程项目的实施情况。检查、监督委托管理工作项目的实施及完成情况。4、授权乙方对业主和物业使用人对销售合同违反约定行为进行劝阻、制止。二 、甲方义务1、在业主委员会成立之前，负责协助乙方制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守2、为乙方实施前期物业管理提供条件，协调好与相关管理部门的关系及本地居民的关系，支持和协助乙方做好物业服务工作。3、执行“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”，负责落实保修责任。4、在合同生效之日起 日

16、内按规定向乙方无偿提供前期物业管理服务用房建筑面积为: 平方米，其中：办公用房 平方米位于 ；其他(监控室、餐厅、宿舍、 男女卫生间、洗澡间、配件库等) 平方米，位于 。（以上管理用房面积应不少于建筑总面积的0.3%）。 5、按规划设计要求，为业主户内配置：远程遥控电计量表、燃气的输卡式计量表、远程抄送式水表、分户供热计量表；各个分区独立单独计量，例如：楼道照明、车库、庭院照明、动力用电、电梯、水泵 等单独计量的电表；使用临水、临电的，应当按物业的性质承担相应的费用差价； 6、保证本物业管理区域内的附属配套设施设备（如供热系统、自供水系统、门禁系统、监控系统、地下车库和地上停车、绿化等）符合使

17、用条件，并完善其它附属配套设施设备（物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房、自行车棚、等），便于乙方实施有效管理。7、负责处理房产开发、销售中的遗留问题。8、按太原市物业管理条例的规定于合同生效之日起 日内向乙方移交向乙方移交物业共用设施设备和下列资料，并办理书面移交手续：（1）物业权属资料； （2）设施设备的订货合同、产品合格证书、销售凭证，安装、使用和维护保养等技术资料； （3）规划设计图及批准文件，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （4）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （5）已出售房产的业主有关资料。

18、（6）前期物业管理所必需的其他资料。9、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后五日内，负责与乙方一起对共用部位和共用设施设备逐项进行验收，登记列表，并经双方盖章确认；10、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：（1）负责对工程质保期内出现的工程质量问题进行处理及完善、返修；（2）向相关责任方追诉质量原因所造成的业户及建筑物损失。11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。12、施工期间负责水电供应及施工现场安全工作。13、对乙方做出的合理建议等进行整改完善。14、配套完善委托物业的其它硬件设施。15、已竣工但尚未出售或者尚未交给物

19、业买受人的物业因甲方原因未能按时交付物业买受人的物业及自有物业，按太原市物业管理服务条例之规定，向乙方交纳100%的物业管理服务费。 16、与乙方配合开办期的工作，支付乙方前期物业服务开办费用： 元整17、在办理业主入住后 3个月内，向乙方移交本物业的竣工总平面图18、不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；19、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权；20、法律、法规规定的其他权利义务第三十八条 乙方的权利和义务 一、乙方的权利1、根据甲方委托和有关法律法规制定管理规章制度，并实施管理。2、依据前期物业管理服务合同约定，向业主或使用人收取物业管

20、理费及其他费用。可根据政策、市场变化及业主需求，调整服务档次及服务收费标准。3、规劝、制止业主或使用人违反业主公约的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将整体物业管理责任转让给第三者。5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修、养护计划和大中修方案，经双方协定后由乙方组织实施。6、当业主、物业使用人装修时，告知有关限制条件与其签订“房屋装修管理协议”并根据有关规定进行管理。7、负责编制前期物业管理服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告。8、对拖欠或不交物业管理费用的业主（使用人），可以暂停服务或逾

21、期收取相关的滞纳金。9、在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的。二、乙方的义务1、履行本合同并依法经营管理，自觉维护产权人或使用人及甲方的权益。2、主动接受甲方的监督和物业行政管理部门的监督指导。3、对保修期满公用部位、共用设施设备实施维修、养护和管理。按国家规定使用专项维修资金。4、按照相关规定，建立健全信息公开制度和管理制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按物价部门相关规定在收费场所实行明码标价；5、接受甲方、业主和物业使用人的监督，及时处理业主和物业使用人的投诉。物业发生较大安全、消

22、防事故时及时报告有关管理部门并采取应急措施，及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理服务的重大事项。6、妥善管理保管物业技术资料及业主档案。为业主的个人信息资料保密。7、不得擅自占用本物业区域的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，按相关规定办理有关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状；8、属于甲方保修的业主自有物业，业主提出修理申请的，乙方应当给予协助，并对施工现场提出管理要求；9、有关法律、法规规定和当事人约定的其他权利义务。第七章 合同终止第

23、三十九条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在届满3个月前书面通知对方。第四十条 服务期限未满，当业主大会已选聘新的物业服务企业时，本合同自然终止。第四十一条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；乙方应当协助甲方或业主大会、业主委员会做好物业服务的交接和善后工作。第八章 违约责任第四十二条 甲方违反合同有关约定，致使乙方未能完成管理服务内容的，乙方有权要求甲方在一定的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，甲方应承担相应的违约责任，；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。第四十三条 甲方违反本合同

24、第三十七条的约定，未能按时足额交纳空置房物业管理服务费，应按每日应交金额万分之五的标准向乙方支付滞纳金。 第四十四条 乙方违反合同有关约定，末尽职责，末履行义务，甲方有权要求乙方限期整改。逾期不整改，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。第四十五条 除本合同第七章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，造成对方经济损失的，应给予对方相应的赔偿。 第九章 免责第四十六条 以下情况乙方不承担责任：1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业

25、使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5、除上述条款外，其他不可归责于乙方的事由。 第十章 附则 第四十七条 双方可以对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，修改、补充的内容不得与本合同的内容相抵触，补充协议与本合同具有同等效力。第四十八条 本合同一式肆份，甲方双方各执两份，具有同等法律效力。第四十九条 本合同执行期间，如遇不可抗拒力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律法规协商处理。第五十条 本合同在执行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解。协商或调

26、解不成的，双方同意由太原市仲裁委员会仲裁或向当地人民法院起诉。第五十一条 本合同自签订之日起生效。 甲方： 乙方： 法定代表人： 法定代表人：年 月 日 年 月 日附件：一、规划平面图 二、物业构成明细 三、物业共用部位明细 四、物业共用设施设备明细 五、移交资料清单附件一：规划平面图附件二：物业构成明细类 型幢 数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅商务楼商场办公楼自行车棚机动车车库文化活动场所其他物业合 计备 注附件三：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、门卫室；10、 11、 12、13

27、、附件四：物业共用设施设备明细1、电梯：垂直梯 部扶梯 部2、绿地： 平方米： 楼间 平方米 集中绿地； 平方米。3、区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统 ；道路 室外上下水管道 个；沟渠 条；蓄水池 个；化粪池 个；污水井 个；雨水井 个；变配电系统包括 ；高压双路供电电源 ；公共照明设施：路灯 个；草坪灯 个；物业区域的外围护拦及围墙 ；高压水泵 个高压水箱 个；污水泵 个； 4、燃气调节站 ；5、消防设施包括 ；6、监控设施包括 ；7、避雷设施包括 ；8、空调设备： 空调系统，使用范围 ；9、电视共用天线 ；10、电脑网络线 ；11、电讯电话 ；12、地下机动车库 平方米；13、地上机

28、动车停车场 平方米；14、非机动车库 平方米；15、垃圾中转站 平方米；16、垃圾房（桶） 个；17、信报箱 个；18、共用设施设备用房 平方米；19、物业服务用房 平方米；20、监控设施 21、会所 个 平方米；22、其他: 附件五：移交资料清单1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件住宅质量保证书住宅使用说明书；4、相关专业部门验收资料；5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；6、供水、供暖的试压报告；7、实测面积报告；8、物业服务所需要的其他资料 。