龙湖江与城课程设计.doc

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1、房地产管理案例分析课程设计房管专业 姓 名 学 号 2012年11月 龙湖.江与城住宅项目调查报告 目 录一、项目概况21、项目概况22、建筑特色23、项目景观24、项目配套35、交通状况3二、房地产市场宏观调查分析(重庆市)31、重庆市北部新区高新区房地产政策扶持32、居民生活水平43、重庆市城市规划44、重庆市房地产消费市场特征45、重庆市房地产总体形势及发展趋势56、总述5三、项目周边的竞争状况分析61、主要竞争对手分析62、江与城优势8四、市场需求调查分析9五、总结10一、项目概况、项目概况江与城，拥有1800亩中央自然天城，地处中国第三新区核心北部新区高新园，与使领馆、世界500强为

2、邻，拥有便捷交通体系，15分钟畅达全城。它坐拥一江、两山、三大主题公园，是重庆最大的滨江低密度居住新城。 江与城项目由别墅、洋房、高层多样产品联袂构成。约3万平米浪漫商业街、约150亩带橄榄球场的体育公园、约1500平米艺术中心规划，完美呈现3万人的生活配套。而江与城景上时光位于江与城高层洋房区中轴线上，距离滨江公园600米左右，距离中央公园400米，紧邻体育公园和商业步行街，在尽享江与城所有配套设施的同时俯瞰洋房别墅区或体育公园，遥望嘉陵江和歌乐山，极致宽奢的景观将会带给客户前所未有的感官盛宴。 、建筑特色景上时光采用的是ArtDeco风格，这是一种起源于法国，欧式和现代相结合的建筑风格。A

3、rtDeco呈现出注重传统装饰与现代造型设计的双重性，设计追求单纯简洁，主张装饰与功能有机结合。世界上典型的采用ArtDeco风格的建筑有美国的帝国大厦，上海金茂大厦等，被誉为“二十世纪最激动人心的装饰艺术风格”。、项目景观在景观方面，地块中央为绿化园林，并延伸至西面体育公园贯通，为小区提供了极丰富的自然绿化景观，6-10地块，亦于东西向沿路方向布置了宽敞的绿化景观。组团及中央绿化缔造了多层次及富趣味的主次共享空间，为业主带来“移步易景，一栋一园”的“公园式的写意生活”。6-10地块运用层次分明，丰富多变的景观带连接起四栋楼，形成四个不同主题的中庭花园，依次是听水轩-彩云台-清林径-缤纷园，再

4、加上引入了江与城洋房和原山别墅独创的人车分流设计，将给业主带来一个全新的生活体验。、项目配套1、教育：大学：重庆工商大学、重庆工商大学融智学院中小学：65中学、嘉陵小学、路南远祖桥小学、重庆第六十四中学幼儿园：温馨幼儿园、春苗幼儿园2、生活配套：商场：奋进商贸堆金村店、宏泰平价超市、万瑞达超市地址医疗:一级医院北部新区高新园第二人民医院邮局：中国邮政井口邮政所；银行：中国工商银行、建设银行、嘉陵厂储蓄所、中国银行ATM取款机；医院：嘉陵医院其他：商业步行街、教堂、滨江公园、体育公园、中心公园、交通状况二环时代的来临，与核心商圈10公里的距离，公交、轻轨的逐步实现，江与城景上时光必定成为一个两江

5、新区的核心地段。 二、房地产市场宏观调查分析(重庆市)、重庆市北部新区高新区房地产政策扶持重庆两江新区是继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第三个国家级新区。但与上海浦东新区、天津滨海新区不同的是，两江新区不是在白纸上启动的一个完全的新区，既有老城的改造，又有新区建设，是老城加新区双管齐下的发展区域。两江新区的启动首先将惠及现有的三个重大房地产集聚区域，一个江北嘴中央商务区，今后五年里，将有上千亿元产值的商务写字楼、商务房地产在那里集聚。第二是悦来会展中心，今后的五年，它会形成西部最大的会展商务集聚区。第三个就是经过十年发展的北部新区，它的商务写字楼集群基本形成规模。第一、新区用地指标单列。新区

6、建设用地计划指标将实行单列并予以倾斜，根据发展规划需要有限确保建设用地。在这样的政策保驾护航之下，新区的土地将不受国家政策调控的限制，这对房地产开发企业来说无疑是一个利好。第二、户籍制度改革的启动。在推动户籍制度改革，这也是城乡统筹的一个突破口，农民工进城就是要落实户籍制度的。在这个意义上，这个重大改革我们也会在两江新区率先落实，也就是说两江新区如果今后大发展，现在两江新区是100来万人，以后两江新区如果到400万人，新增的人口，大量的可能是外来的，他们是会落实户口的。户籍制度的改革，将催生两江新区内数百万人的购房需求，对房地产企业来说，这是一个好消息。第三、商品房与公租房结合的居民住房制度的

7、创新。对于两江新区内的居民，尤其是产业工人的安家落户问题，通过政府建公租房和商品房以及部分职工宿舍组成双轨制居民住房体系。“双轨制就是30%40%保障房，60%70%商品房。” 、居民生活水平重庆市经济在政策的扶持下快速发展，居民的购买力也逐年增长。随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。、重庆市城市规划构建“一圈两翼”的区域空间结构，即以主城区为中心的一小时经济圈，以万州为中心的三峡库区核心地带为渝东北翼，以黔江为中心的乌江流域和武陵山区为渝东南翼。分别发挥三大区域各自的优势，取长补短，争创特色，实现错位发展：渝东南和渝东北两翼

8、地区实施生态移民和加快剩余劳动力转移；依托一小时经济圈带动渝东南和渝东北两翼地区发展，逐步缩小市域的城乡差距和区域差距，形成大城市带大农村的整体推进格局。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿解决交通问题，届时重庆将成为东西间的交通纽带、南北间比较顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的形成。 、重庆市房地产消费市场特征1、重庆市房地产市场消费需求总体状况根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的城市化率为33%，而全国平均城市化率为37%。这一状况将在未来1

9、0年内彻底改变。十年重庆大体上要建差不多1.6亿平方米住宅，意味着在未来10年内，每年可能有1700万平方米的市场需求。2、重庆市主城区域住宅需求特征（1）北部城区需求持续上升，渝中区退居其次。（2）对现房需求比重下降，期房接受程度提高。（3）小区深受市民喜爱。（4）房屋类型需求呈多元化格局，平层仍是购房首选。（5）注重室内个性化装饰，清水房仍是市场需求主流。（6）三居室成为市场需求的主力户型。（7）房价依然是影响市民消费的第一要素。、重庆市房地产总体形势及发展趋势1、当前重庆市房地产的总体形势是：房地产投资规模持续快速增长，商品房销售价升量增，产业发展的理性化程度进一步提高，房地产市场秩序进

10、一步好转。2、重庆市房地产发展趋势基于重庆市政府将房地产业作为带动增长的支柱产业，同时结合重庆市房地产实际状况，重庆市房地产发展趋势将体现在：土地市场化进程加速，房地产市场监管力度加强，市场服务日臻完善，房价继续上升，市场竞争加剧，小区和楼盘品位进一步提高。（1）土地市场化进程加速，市场透明度显著增强。（2）房地产市场监管力度增强，市场行为进一步规范。（3）政策性效应逐步显现，房价稳中有升。（4）市场竞争加剧，小区楼盘个性化特点突出。、总述随着城市化和房地产市场化进程的加速，重庆市房地产市场发展空间很大，通过市场结构调整和市场秩序的整顿，增量市场和存量市场互相促进，互相补充，未来的市场会继续供

11、需两旺，这主要是因为：（1）土地市场化进程加快，市场透明度增强，将推动房地产市场发展；（2）加速危旧房的改造，将长期拉动房地产业发展；（3）二手房上市门槛进一步降低，中介机构日趋成熟规范，必将进一步活跃房地产市场。三、项目周边的竞争状况分析、主要竞争对手分析：楼盘周边有桦林景苑、碧湖山庄、山水景园、龙湖源著、金科十年城等，这些楼盘都具有一定特色，江与城的竞争对手多。（1）金科十年城金科十年城项目以人为本,将打造一个舒适,健康,便捷,高尚的景观式生活社区,创造出优美的居住氛围和多层次的景观空间.规划的多层住宅区入口景观节点与中心景观带相接，联系起小区内住宅各个院落，院落纵横布置形成变化丰富的中庭

12、空间中心景观院落，与每个院落景观互相渗透。院落内主要提供住户交往、活动空间，营造生活气息；院落间茂密绿化，保证居住私密性和观景效果。项目建筑形态概述小区内建筑单体包括多层住宅区，高层住宅区和商业区、附属公共服务设施。多层住宅：通过退台，相互交错的阳台，镂空的采光井，形成“退、错、露、院”的建筑特色。一层结合地形设置半地下室，作为私家会所；二层四层，每户都设有露台、阳台，五层六层利用屋顶做花园，增加其使用价值。建筑形象设计:以材料不同质感的搭配，配合建筑构件的细部设计，努力营造一个尺度亲切宜人，具有良好生活与人文气息的居住社区。（2）山水景园山水景园占据项目黄金地段，环小区而建，共计2万余平方米

13、，按规划最终可辐射十万人的商业服务范围。山水丽都小区自身可容纳1.4万人的常住人口，小区现入住率已达三分之一。再加上附近几个大型居住区和四五个新楼盘及学校、企事业单位等，人气十分旺盛。（3）金科桦林景苑金科桦林景苑位于重庆市江北区石马河街道石子山村原坪上社处。容积率:4.92绿化率:25.6物业管理:重庆金科物业管理公司车位配比: 1:6.25占地面积:平方米总建筑面积:49001.4平方米规划户数:662户销售代理:自销投资商:重庆金科实业集团车位总数:102车位数:地下102个;2、江与城优势： 1、交通更加便捷。二环时代的来临，与核心商圈10公里的距离，公交、轻轨的逐步实现，江与城景上时

14、光必定成为一个两江新区的核心地段。 2、周边环境更加优雅。距离中央公园400米，紧邻体育公园和商业步行街，在尽享江与城所有配套设施的同时俯瞰洋房别墅区或体育公园，遥望嘉陵江和歌乐山，极致宽奢的景观将给您带来前所未有的感官盛宴。 3、优秀的龙湖物业服务保障。龙湖物业服务有限公司是龙湖集团控股子公司。 龙湖物业十余年中不断摸索，建立起独具特色的物业服务模式和业务能力。出众的高品质物业服务，为龙湖物业赢得市场和客户的广泛认可，业主满意度历年均达92%以上。4、潜力无限。江与城景上时光项目的所在地位于两江核心标志窗口和高地北部新区高新园核心，从范畴上来讲高新园仍然是属于两江新区的部分，所以在这个片区有

15、许多企业落户，其中最著名的大概就算是星光大道周围以星座命名的园区，云集了包括十家世界五百强，2000家中外企业等入驻，整个区域的价值潜力将随两江新区的成熟完善而瞬息薄发。5、性价比高。江与城首次推出的低总价房源，低成本高享受。龙湖首次开盘房源高升值空间的惯例，比如江与城洋房第一次开盘均价7200，原山联排第一次开盘均价12000，比如龙湖花园、蓝湖郡、两房变三房，三房变四房，每件卧室均赠送飘窗，可拓展室内空间。最大赠送20%。6、主城少见的江景资源和公园优势。45%的绿化率和1.09的超低容积率，江与城的居住环境让其他楼盘可望而不可即,宜居品质再次凸显。四、市场需求调查分析本次调研的对象为最近

16、二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。消费者购房决定因素排序依次为：价格合理、交通便利、户型合理、环境良好、周边配套完善、有增值潜力、物管规范。客户考虑在渝北区购房，主要是因为政策的推动，看好渝北区的发展以及喜欢居住在商业、教育、生活配套齐全的地方。地段环境、交通便利、合适的价格成为客户置业关注的三大要素。在刚性需求的拉动下，首次置业仍以56%的比率占据榜首，二次置业人群亦在逐步增加，比率为35%。目前客户置业，市场表现仍以自用为主，投资型在政策的制约下逐

17、渐减少。自用目的大多以解决基本居住问题为首，二次置业主要为改善生活质量。因此我们可以以房屋居住的舒适性为卖点。生活水平提高以及受目前重庆市的家庭人口结构影响，三室二厅一卫及二室一厅一卫将是市场的主力户型需求，江与城本项目面积区间在79120会被市场普遍接受。客户购房时会考虑主卧以及客厅的朝向，主卧带卫生间、观景阳台和生活阳台分开是客户所向往的，江与城项目户型设计与这是一致的。客户对交房标准的要求为：仅装修厨卫以及清水房的占到总体比例的58%。由于由于清水房的相对低价和消费者对房屋装饰个性化的追求，清水房仍是市场需求主流。银行按揭付款是大多客户获得居住的方式，所占比例为69%；一次性付款所占比例

18、仅为20%左右。对住宅的外墙色调，客户首选米黄色，其次为砖红色（本项目考虑由于重庆的天气，采用了米黄色的外墙正适合客户需求）。对物业类型的选择上，目前所表现出的依次为：多层、小高层、高层，客户对物业类型的选择上逐渐过渡到高层产品。随着生活质量的提高，人们越来越渴望接近自然，接近绿色，绿化率的高低正逐步成为人们衡量生活质量的标准。园林绿化生态主题潜在客源较为崇尚，小区景观选择草地、园艺绿化主题会受客户喜欢。五、总结“龙湖江与城”位于重庆市北部新区，地处中国第三新区核心北部新区高新园，与使领馆、世界500强为邻，便捷交通体系，15分钟畅达全城。它坐拥一江、两山、三大主题公园，是重庆最大的滨江低密度居住新城。江与城项目打造主城、滨江、大城、小镇的住宅，以此推向市场必定会引起众多消费者的关注；龙湖作为全国知名品牌，其品牌优势在市场中有一定的威望与信任度；项目所在地北部新区，地段好交通便利，商业发达，学校众多，文化教育资源丰富;绿化率面积大，环境优美,居民素质高，物业管理规范,居住条件优越；随着周边配套设施整治改造的完成，将会进一步提高了这一地区的商业价值和文化价值。所以虽然江与城周边楼盘多，竞争比较激烈，但就其得天独厚的优势，迎合了广大消费者的需求，市场潜力巨大。