商业广场营销策划简案.pptx

《商业广场营销策划简案.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《商业广场营销策划简案.pptx（49页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、精品(jn pn)文档第一页，共49页。精品(jn pn)文档第二页，共49页。目目 录录 海口概况 海口商业市场分析(fnx)海口商业调查 海甸岛区域分析(fnx)SWOT分析(fnx)项目整体定位 销售方式 合作模式 第三页，共49页。地理位置：地理位置：地处海甸五西路地处海甸五西路,北靠白沙门公园，南向海南大学北靠白沙门公园，南向海南大学,东衔人民大道西接世东衔人民大道西接世纪大桥纪大桥,直通环岛公路直通环岛公路,位置优越、交通极为位置优越、交通极为(j wi)(j wi)方便方便第四页，共49页。海口市概况(gikung)第五页，共49页。海口市商业市场海口市商业市场(shchng)(

2、shchng)分析分析第六页，共49页。海口市商业(shngy)市场分析现状商业地产面积供应量大，适合商业地产面积供应量大，适合(shh)商业布点的不多商业布点的不多 传统商业为主，经营传统商业为主，经营(jngyng)水平不高水平不高商品物流不畅，同质化竞争恶劣商品物流不畅，同质化竞争恶劣城市规模小，总体消费水平不高城市规模小，总体消费水平不高第七页，共49页。海口市商业(shngy)市场分析原因住宅开发住宅开发(kif)与商业地产开发与商业地产开发(kif)混混淆淆抓不住商业地产开发抓不住商业地产开发(kif)的核心问题的核心问题 过度迷信售后返租经营模式过度迷信售后返租经营模式第八页，共

3、49页。未来海口市商业地产经营的趋势越来越重视商业研究越来越重视商业研究 将以“订单式”开发模式为主流海口市商业市场(shchng)分析发展趋势拥有雄厚资金的开发商将会逐渐(zhjin)占领商业地产市场 第九页，共49页。海口市商业海口市商业(shngy)调查调查第十页，共49页。海口市商业调查(dio ch)明珠广场联营方式 位置定位经营面积两押一缴等海秀东路 万福隆超市 百货 专卖店 KTV 创新书店 10万m2（7万营业）现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好优属于商业圈核心位置，具有特色品牌劣道路狭窄不属于临街地段 卖场布置不是很理想，采光不好，客户的舒适性未能达到。客户的

4、舒适性未能达到 楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金/m220060045030018018070第十一页，共49页。海口市商业(shngy)调查南亚广场联营方式 位置定位经营面积两押一缴一年一签等海府路与和平路交汇处 大型购物、家乐福、专卖店 5万m2（7万营业）现状 营状况家乐良好，百货一般 相关分析采用的是成本预算定价策略，由于成本远作得出价格相对市场偏高。主力店招商比较成功带动整个项目。只可惜主力店没有给南亚带来丰富的客源。因为南亚规划出了问题，没有把南亚放在它们理想的地方楼层 负一一层二层三层四层五层八层租金/m2160 280_50 _第十二页，共49页。海口市商业调查(dio

5、ch)宜欣购物公园联营方式 位置定位经营面积一年一签两押一缴为主国贸路与明珠路交汇处 大型购物中心 百货 超市 专卖店 9万m2现状 海口最热闹的商圈，经营状况 良好 位置 良好优面积大、车位足、人性化设计、大润发带动整个商场、免费接送车便利消费者、交通便利、便利了国贸一带市民劣没有自己的特色品牌，广场的位置有点偏，不属于商业范围。吸引不了多的客户。楼层 负一一层二层三层四层五层六层租金/m2260200160805020第十三页，共49页。海甸岛区域分析海甸岛区域分析功能定位及规划(guhu)区域商业项目区域商业项目(xingm)状况状况区域(qy)项目分析基本介绍第十四页，共49页。海甸岛

6、区域分析基本(jbn)介绍地理地理 北临碧海蓝天，南靠繁华海口，东与新埠岛隔江相望，西与世纪大桥紧密相连，面积16.7平方公里；岛上气候宜人，冬无寒意，夏无酷暑，虽处海边，却罕有狂涛巨浪；三座大桥（世纪大桥、人民桥、和平桥）使海甸岛和海口市中心紧密相连，交通极为便利人口人口 5.8万常住人口，分属海甸、人民路、红岛等派出所管辖，加上3.5万海南大学在校师生以及大量外来人口，实际常住人口应在10万人以上 经济经济 是海口市区人口最密集地带之一，8成海口外籍人士都聚居于此。岛上生活服务配套设施齐全：金海岸罗顿、寰岛泰得等五星级大酒店、海南最高学府海南大学、别具特色的酒吧一条街、海甸岛菜市场、连锁超

7、市、美食街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，沿江二路、三路商业繁华：海甸岛已成为海口市一个重要的纯生活区域，岛上的经济以服务生活的商业和服务业为主交通交通 19条公交干线：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交车均能到达海甸岛，总数占海口市公交干线1/3以上，市民出门即可乘坐公交车，从岛内最北端到达市中心不到二十分钟第十五页，共49页。海甸岛区域分析定位(dngwi)及规划定位定位(dngwi)规划规划(guhu)重大重大项目项目教育教育居住居住综合综合片区片区突出沿海突出沿海开发沿江开发沿江提升中心提升中心拓展两翼拓展两翼带

8、动腹地带动腹地 白沙门公园白沙门公园美丽沙开发美丽沙开发环岛公路环岛公路海新大桥海新大桥世纪广场世纪广场海甸溪海甸溪 第十六页，共49页。海甸岛区域分析海甸岛十一五规划(guhu)第十七页，共49页。项目名称地址楼层面积 租价 售价空置率 蓝海银座 和平大道28号 一2191.46 48不售100.00%二2831.52 30 不售100.00%海天逸舍五西路万恒路口一层4200不租11800-14300100.00%二层4500 不租6000 100.00%三层4500不租4700-5300 100.00%蓝海银座和平大道28号一层2191.46 48不售100.00%二层2831.5230

9、不售100.00%海甸商业中心 海甸二东路一号 一层1032.6174-100不售60.00%二层1162.4650-60三层1162.46海甸岛区域分析部分(b fen)区域商业项目状况第十八页，共49页。海甸岛区域(qy)分析区域(qy)项目分析商业形式单一、规模小、分布商业形式单一、规模小、分布(fnb)分散分散 纯商业纯商业(shngy)项目少，商业项目少，商业(shngy)楼群商业楼群商业(shngy)为主为主 售价高，经营状况不佳，整体高出售价高，经营状况不佳，整体高出投资者预期投资者预期商业的出售率和空置率比较高，达商业的出售率和空置率比较高，达76%导致导致不能形成不能形成综合

10、性的综合性的商业商圈商业商圈 第十九页，共49页。项目项目(xingm)SWOT分析分析第二十页，共49页。项目SWOT分析(fnx)本项目基本情况 施工进度施工进度项目项目(xingm)面积面积项目项目(xingm)构成构成 商业步行街、综合商城商业步行街、综合商城五星级影城、商务酒店五星级影城、商务酒店 步行街、商城、住宅完工步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建酒店、影院待建项目构成项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售行街已售，两栋步行街待售6000m2整体还未招商，商城和临街二栋步整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待

11、售行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售行街已售，两栋步行街待售6000m2项目构成项目构成整体还未招商，商城和临街二栋步整体还未招商，商城和临街二栋步行街已售，两栋步行街待售行街已售，两栋步行街待售6000m2第二十一页，共49页。项目(xingm)SWOT分析优势有利于有利于利于项目商业布局利于项目商业布局 发挥品牌带动作用发挥品牌带动作用整体覆盖面积大整体覆盖面积大 交通仍极为便利交通仍极为便利(binl)覆盖高端人群覆盖高端人群构成互补形成大型商圈构成互补形成大型商圈规划布局合理规划布局合

12、理与百老汇合作与百老汇合作北海甸核心区域北海甸核心区域(qy)国贸区一桥相隔国贸区一桥相隔7路公交通过路公交通过正对海大、周边正对海大、周边多高端楼盘多高端楼盘周边周边 商业面积多商业面积多 第二十二页，共49页。项目(xingm)SWOT分析劣势导致导致(dozh)商业气氛商业气氛(qfn)比比较淡较淡自身商业气氛自身商业气氛(qfn)不够不够 人流量受影响人流量受影响不利于项目销售不利于项目销售 不便于商家利用不便于商家利用海甸岛没有实质性商海甸岛没有实质性商圈周边项目招商率低圈周边项目招商率低项目未进入实质招商项目未进入实质招商 项目缺乏大型广场车项目缺乏大型广场车位比例不足位比例不足项

13、目前面水沟桥梁架项目前面水沟桥梁架设缓慢设缓慢项目设计有不合理处项目设计有不合理处 第二十三页，共49页。项目SWOT分析(fnx)威胁周边项目周边项目(xingm)较多，对项目较多，对项目(xingm)销售产生一定竞争销售产生一定竞争 部分已经销售部分已经销售(xioshu)，对项目整体操作定位有一定影，对项目整体操作定位有一定影响响 第二十四页，共49页。项目(xingm)SWOT分析机会海甸岛将成市中心、新埠岛、东海岸的连接纽带人流(rnli)车流 量将会激增，五西路位置将更加重要知名超市和品牌店的引进将提升项目知名超市和品牌店的引进将提升项目(xingm)知名度和销售知名度和销售 五西

14、路水沟上桥的架设将吸引海南大学众多人流，提高商业人气环岛公路、白沙门公园、美丽沙等的开发将提升海甸岛 的整体环境和知名度，从而提升海甸岛人气第二十五页，共49页。项目SWOT分析(fnx)项目分析(fnx)总结 从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势从总体分析中可以看出本项目相对于周边其他项目优势比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问比较大。随着区域环境的改善，项目发展仅仅是时间问题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项题和项目的推广力度问题。项目的几个优势可以形成项目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥目的直接卖点，项目的劣势需要通过推广和包装进行弥补，

15、剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐补，剩余的可销售部分会在项目的不断完善过程中逐渐扩大扩大(kud)竞争优势竞争优势第二十六页，共49页。项目(xingm)SWOT分析核心竞争力分析位置位置(wi zhi)北海甸中心北海甸中心(zhngxn)、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面、沟通国贸与海甸岛，东海岸、海南大学对面美丽沙美丽沙与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项与白沙门之间等。位置决定了覆盖人群和项目人群消费力。本项目可以覆盖海甸岛常驻人口目可以覆盖海甸岛常驻人口11万人，再加上海南大学师生万人，再加上海南大学师生4万人万人国贸区域国贸区域15万人，总共大约

16、接近万人，总共大约接近30万人核心覆盖人群超过万人核心覆盖人群超过10万人万人 一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面一方面体现在项目的占地规模和建筑面积。另外一个方面还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本还包括项目周边的商业量。有助于形成整体的商业环境本项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的项目与周边项目的规模之和在海甸岛是最大的 规模规模 第二十七页，共49页。项目(xingm)SWOT分析核心竞争力分析布局布局(bj)本项目的商业布局本项目的商业布局(bj)比较合理，相对于周边项目应当是比较比较合理，相对于周边项目应当是比较合理的。三面立体商业与中间商业街形式的

17、商业合理搭配合理的。三面立体商业与中间商业街形式的商业合理搭配有利于形成综合性商业模式有利于形成综合性商业模式 项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后项目将建成的百老汇五星级电影院、再加上产权式酒店后面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部面引进知名品牌的超时和快餐食品品牌店会对项目其他部分的带动作用不可估量分的带动作用不可估量 品牌品牌 第二十八页，共49页。项项 目目 定定 位位 第二十九页，共49页。项目(xingm)定位海甸商业中心 海甸岛商业中心海甸岛商业中心第三十页，共49页。定位(dngwi)理由唯一性项目周边项目周边(zhu bin)配套配套商场、大型餐饮

18、、菜市场、步行街大型影商场、大型餐饮、菜市场、步行街大型影城等城等（综合配套（综合配套(pi to)海甸岛独有）海甸岛独有）其中影城步行街等为本项目独家提供其中影城步行街等为本项目独家提供本项目本项目+海甸岛海甸岛唯一唯一商圈商圈本项目对于海甸本项目对于海甸岛商圈的唯一支岛商圈的唯一支柱性作用柱性作用第三十一页，共49页。项目(xingm)定位购买客户定位 海口海口(hiku)本地居住本地居住的投者的投者内地部分城市的投资者内地部分城市的投资者部分香港台湾以及国外部分香港台湾以及国外 的投资客的投资客 少量少量(sholing)香香港台湾自主经营客港台湾自主经营客户户 海口本地自主海口本地自主

19、经营客户经营客户 部分岛外自部分岛外自主经营客户主经营客户+=项目项目客户客户投资投资60%自主经营自主经营40%外地客户占到外地客户占到60本地客户占本地客户占40 其中：其中：第三十二页，共49页。项目(xingm)定位价格定位海甸岛商铺平均租价：海甸岛商铺平均租价：50元元/m2/月月本项目租金预估：本项目租金预估：60元元/m2 /月（项目位置、布局、规模月（项目位置、布局、规模(gum)、品牌、品牌带动等占优）带动等占优）本项目售价：本项目售价：7200元元/m2（根据投资回报反推定价法（根据投资回报反推定价法 计算）计算）具体定价具体定价(dng ji)要求要求 按角间和边间的单价

20、、面积小的单价、进深浅门面大的单价、按角间和边间的单价、面积小的单价、进深浅门面大的单价、层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价层高较高的单价稍高原则具体进行细节定价此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间此定价较周边项目稍低，但因周边项目的销售率极低销售时间漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞漫长，说明市场对周边项目定价不认可，因此不能采取周边竞争项目定价法。争项目定价法。第三十三页，共49页。项目(xingm)档次定位 中高档综合消费场所中高档定位中高档定位(dngwi)有利于有利于项目覆盖项目覆盖(fgi)人群人群（中高档）（中高档）提高项目的投资回报率提

21、高项目的投资回报率项目缺乏大型广场，中高档定项目缺乏大型广场，中高档定位会适当减少一定人流，但不位会适当减少一定人流，但不影响收益影响收益第三十四页，共49页。项目定位(dngwi)项目业态定位(dngwi)大型大型(dxng)品品牌超市牌超市 文化文化(wnhu)收收藏超市藏超市 品牌餐饮休闲品牌餐饮休闲 五星级电影城五星级电影城 主主 导导品牌服装 运动器械 休闲食品 时尚装饰 药品连锁 电子消费 美容保健辅辅第三十五页，共49页。项目(xingm)定位项目(xingm)命名建议金甸大街金甸大街(dji)旺城商业中心旺城商业中心第三十六页，共49页。项目项目(xingm)销售方式销售方式第

22、三十七页，共49页。项目销售(xioshu)方式销售(xioshu)状况分析投资者投资者开发商开发商尽快尽快(jnkui)回笼资回笼资金金快速快速(kui s)销售销售良好售后良好售后经营管理经营管理降低风险降低风险稳定收益稳定收益售后经营售后经营管理保障管理保障良好收好良好收好经营管理经营管理关键关键售后经售后经营管理营管理良好销售管理模式良好销售管理模式寻找寻找第三十八页，共49页。项目(xingm)销售方式项目(xingm)销售模式开发商开发商业主业主(yzh)1商业商业(shngy)管理公司管理公司业主业主4业主业主3业主业主2第三十九页，共49页。项目销售(xioshu)方式销售(x

23、ioshu)模式分析效避免后期效避免后期(huq)经营混乱经营混乱保证保证(bozhng)了自营性业主的灵活经营了自营性业主的灵活经营管理和经营主体转移，减轻开发商负担管理和经营主体转移，减轻开发商负担利于项目统筹管理利于项目统筹管理有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段有效解决业主招租等麻烦，迅速进入收益阶段好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性好商铺适当包租，保证整个项目经营的稳定性租金风险转移给商业管理公司租金风险转移给商业管理公司第四十页，共49页。商铺出售形式上下(shngxi)整体销售 横向分割，横向分割，1楼楼2楼楼3楼整体销售。楼整体销售。现有销售面积现有销售面积(min

24、j)划分为划分为23个销售单位，平均每单位个销售单位，平均每单位260m2上下整体上下整体(zhngt)出售出售 有利于有利于部分业主自主经营部分业主自主经营 上下分割出售上下分割出售 有利于有利于上下同时销售上下同时销售 三层整体投资三层整体投资 有利于有利于整体投资成本降低整体投资成本降低 第四十一页，共49页。项目(xingm)销售方式销售进度（08年1月9月）销售销售(xioshu)阶段阶段销售量销售量花费花费(hufi)时时间间准备阶段准备阶段销售总量销售总量20%1月月1日日3月月1日日 销售总量销售总量20%下一期造势下一期造势 强销阶段强销阶段 引导阶段引导阶段 销售总量销售总

25、量30%销售总量销售总量30%3月月2日日4月月20日日 4月月22日日7月月1日日 7月月2日日9月月1日日 第四十二页，共49页。项目销售定价(dng ji)策略低开高走采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况采取低开高走策略，具体增加量根据市场状况 与项目的销售速度与项目的销售速度(sd)确定确定 在销售方中销售价格略高于方案定价，留出在销售方中销售价格略高于方案定价，留出 2%5的折扣的折扣(zh ku)空间空间 第四十三页，共49页。项目销售方式(fngsh)推广与营销广告投放广告投放 户外广告户外广告、报纸、报纸(bozh)、网络广告、网络广告、印刷彩、印刷彩页页楼书楼书、房展会、

26、小型交流会、房展会、小型交流会、招商广告、招商广告 公关营销公关营销积极维护老客户的关系，争取积极维护老客户的关系，争取(zhngq)老客户带新老客户带新客户客户同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场同外地公司、媒体、组织合作，深度开发外地市场适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点适当引进知名品牌洽谈，成为项目推广中的引爆点 第四十四页，共49页。项目(xingm)销售方式销售成本类目类目占总项目比例占总项目比例广告费 2.5 代理费 4 税 费 10 总 计 16.5 第四十五页，共49页。合合 作作 模模 式式第四十六页，共49页。合作模式独家(d ji)策划、销售代理 独家独

27、家(d ji)策划策划保证项目对外形象的统一性，增强投资保证项目对外形象的统一性，增强投资(tu z)客客户对于发展商和代理公司的信心户对于发展商和代理公司的信心 保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可根据实保证策划、销售整体性、全面性和可执行性，可根据实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实际情况随时进行销售策略调整，保证策略的有效性和实时性时性 第四十七页，共49页。合作模式(msh)服务内容与收费标准服务内容服务内容策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益策划报告（市场调研、项目定位、项目规划具体建议、项目收益分析、项目营销分析、项目营销(yn xio)策略

28、方案、项目包装方案、项目推广策略方案、项目包装方案、项目推广方案、项目招商建议等）方案、项目招商建议等）销售代理销售代理（销售总策略、项目营销（销售总策略、项目营销(yn xio)工作计划制定、工作计划制定、项目广告计划的制定与实施、协助重大营销项目广告计划的制定与实施、协助重大营销(yn xio)活动等）活动等）收费标准收费标准项目项目(xingm)策划费策划费RMB￥100000.00，在收取第一次佣金时予以扣除，在收取第一次佣金时予以扣除（即：由我司作为销售代理，该项实际免费）（即：由我司作为销售代理，该项实际免费）项目项目(xingm)销售佣金按销售额的销售佣金按销售额的4%收取收取,按目标完成效果浮动按目标完成效果浮动服务方式服务方式我司以纯代理的方式与贵公司进行合作。项目我司以纯代理的方式与贵公司进行合作。项目(xingm)推广费、公关费推广费、公关费用、项目用、项目(xingm)包装费用由贵公司承担。我司负责现场办公、人员工包装费用由贵公司承担。我司负责现场办公、人员工资等费用资等费用第四十八页，共49页。谢谢谢谢(xi xie)观看观看第四十九页，共49页。