北京金泉广场项目酒店式公寓营销策划案优秀PPT.ppt

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1、 房地产商域网房地产商域网2008.6.16缔造亚奥城市新景缔造亚奥城市新景 Creating New City Land2008年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案 房地产商域网房地产商域网大纲大纲 ContentsPART 1 市场探讨篇市场探讨篇PART 2 项目定位篇项目定位篇PART 3 产品建议篇产品建议篇 PART 4 销售执行篇销售执行篇PART 5 营销推广篇营销推广篇 房地产商域网房地产商域网PART 1 市场探讨篇市场探讨篇一、区域市场动态分析一、区域市场动态分析二、酒店式公寓市场专题探讨二、酒店式公寓市场专题探讨 房地产商域网

2、房地产商域网 一、一、区域市场动态分析区域市场动态分析1、亚奥商圈概况2、区域房产市场概况3、周边重点竞争项目分析 房地产商域网房地产商域网亚奥商圈概况亚奥商圈概况 房地产商域网房地产商域网（一）总体概况（一）总体概况亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。路以西，包括亚运村和奥运村的区域范围。发展至今，亚运村目前的常住人口已超过发展至今，亚运村目前的常住人口已超过5050万人，流淌人口已超过万人，流淌人口已超过3030万人。万人。（二）商圈定位（二）商圈定位亚奥商圈的定位是以文体

3、为核心的综合性城市副中心。亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。依据北京依据北京“两轴两轴-两带两带-多中心多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、为与中关村、CBDCBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，将来区域将集国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，将来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。体育、文化、会展、休闲等功能于一体。 房地产商域网房地产商域网（四）交通状况（四）交通状况亚奥商圈板块区域内，地铁亚奥商圈板块区域内，地铁5 5号线、

4、号线、1010号线以及奥运支线等城市轨号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷快速的亚奥立体共同筑成便捷快速的亚奥立体交通网络。交通网络。（三）区域形象（三）区域形象亚奥地区在亚奥地区在9090年头初已经成为北京知名的富人区。而奥运会更是年头初已经成为北京知名的富人区。而奥运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深化人心。让区域的尊贵地位和富人区形象深化人心。 房地产商域网房地产商域网区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会竞赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。受奥运会影响，区域

5、内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步深厚。“奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财宝在亚奥区域投资。（五）奥运会影响（五）奥运会影响 房地产商域网房地产商域网亚奥商圈总结亚奥商圈总结经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一个集酒店、会展、餐饮、消遣、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息渐渐深厚。目前亚奥商圈正处于黄金发展期。 房地产商域网房地产商域网区域房产市场概况区域房产市场概况 房地产商域网房地产商域网写字楼市场概况写字楼市场概况中低档写字楼

6、租金基本在3.5元/天左右 龙都国际公寓：1.7元/天 阳光广场：3.5元/天 汇园国际公寓：3.8元/天中高档写字楼租金普遍在5.0元/天以上 名人广场：4.9元/天 房地置业大厦：5.0元/天 兰华国际大厦：6.0元/天目前区域内出售的写字楼项目较少，从已 经售完的项目来看，均价在20000元/左右 洛克时代中心售罄均价：18000 元/风林西奥中心售罄均价：23000 元/ 房地产商域网房地产商域网在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘

7、古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝合，将会确定程度的带动区域写字楼市场的发展。相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。 房地产商域网房地产商域网住宅市场概况住宅市场概况目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都渐渐趋向高档化。随着奥运的接近，亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势。亚奥观典二期预料开盘均价20000元/，远洋万和城开盘均价23000元/，奥东18号开盘均价25000元/。2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。 房地产商域网房地产商域网区域房产

8、市场总结区域房产市场总结 虽然2007年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状况基本处于平衡状态。奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场旺盛等实际利好，在今后将渐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展供应强有力的支持。预料北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍旧会保持良好的增长趋势。 房地产商域网房地产商域网周边重点竞争项目分析周边重点竞争项目分析 房地产商域网房地产商域网楼盘名称楼盘名称总占地总占地()总建面总建面()产权

9、产权(年年)总套数总套数物业类型物业类型奥东奥东1818号号132257520370306板塔结合公寓商业世奥世奥国际中心国际中心8078 11000050351高层酒店式公寓写字楼 商业亚奥亚奥观典观典国际公寓国际公寓8078 7812170365塔楼、高层 公寓 酒店式公寓 荣尊堡国际荣尊堡国际俱乐部公寓俱乐部公寓2.97万 18万 70840塔楼公寓远洋万和城远洋万和城17万31万 70374点式、板式高层 公寓 房地产商域网房地产商域网楼盘名称楼盘名称户型面积户型面积销售均价销售均价（元（元/）销售动态销售动态一一 居居二二 居居三三 居居奥东奥东1818号号87124170-1902

10、500025000 预计6月下旬开盘世奥国际中心世奥国际中心69-951251271920019200 目前签约162套，销售率约45%亚奥亚奥观典国观典国际公寓际公寓48-85酒店式公寓酒店式公寓预计预计2000020000预计6月中下旬开盘荣尊堡国际俱荣尊堡国际俱乐部公寓乐部公寓102141-169203-2312850028500 目前签约694套，销售率82%远洋万和城远洋万和城89150-1802300023000 目前签约55套，销售率15% 房地产商域网房地产商域网周边项目周边项目 奥东奥东1818号号 项目地址：奥体东门向东项目地址：奥体东门向东300300米米 建筑面积：建筑

11、面积：7520375203，其中住宅，其中住宅4700047000 建筑类型：板塔结合建筑类型：板塔结合 公寓公寓商业商业 装修状况：装修状况：30003000元元/总套数：总套数：306 306套，南楼由套，南楼由2 2栋塔楼和栋塔楼和1 1栋栋 板楼组成。板楼组成。容积率：容积率：3.16 3.16平均价格：平均价格：2500025000元元/物业公司：戴德梁行物业公司：戴德梁行 产权年限：产权年限：7070年年 项目定位：以简约奢华理念打造传世专属大宅项目定位：以简约奢华理念打造传世专属大宅项目卖点：接近地铁、奥体东门项目卖点：接近地铁、奥体东门 房地产商域网房地产商域网周边项目周边项目

12、 世奥国际中心世奥国际中心 项目地址：项目地址：惠新东桥向东200米建筑面积：建筑面积：110000建筑类型：建筑类型：高层 酒店式公寓写字楼 商业 装修状况：装修状况：3000元/总套数：总套数：酒店式公寓351户,东座728层平均价格：平均价格：19200元元/物业公司：物业公司：高力国际酒店管理公司产权年限：产权年限：50年项目定位：项目定位：低总价，小户型，北四环私产酒低总价，小户型，北四环私产酒 店式公寓店式公寓项目卖点：项目卖点：全精装，送品牌家私家电全精装，送品牌家私家电 房地产商域网房地产商域网周边项目周边项目 亚奥亚奥观典国际公寓观典国际公寓 项目地址：慧忠路项目地址：慧忠路

13、9 9号号建筑面积：建筑面积：7812178121建筑类型：塔楼建筑类型：塔楼 公寓公寓 酒店式公寓酒店式公寓 装修标准：装修标准：30003000元元/总套数：总套数：公寓公寓356356套，酒店式公寓套，酒店式公寓8888套套容积率：容积率：6.65 6.65平均价格：酒店式公寓价格未定，预料平均价格：酒店式公寓价格未定，预料 20000 20000元元/以上以上物业公司：达文物业管理有限公司物业公司：达文物业管理有限公司产权年限：产权年限：7070年年项目定位：项目定位：“俯瞰俯瞰”鸟巢的现代都市社区鸟巢的现代都市社区 项目卖点：奥运场馆旁，临地铁，完善配项目卖点：奥运场馆旁，临地铁，完

14、善配 套，可变户型套，可变户型 房地产商域网房地产商域网周边项目周边项目荣尊堡国际俱乐部公寓荣尊堡国际俱乐部公寓 项目地址：项目地址：科荟路8号建筑面积：建筑面积：18万平方米建筑类型：建筑类型：塔楼 公寓 装修状况：装修状况：3500元/总套数：总套数：2274套容积率：容积率：4.6平均价格：平均价格：2850028500元元/物业公司：物业公司：美国百年城堡国际公司 产权年限：产权年限：70年产权项目定位：项目定位：亚奥板块最有代表性的顶级国际亚奥板块最有代表性的顶级国际 酒店公寓酒店公寓项目卖点：项目卖点：高尔夫景观，高档社区配套，独高尔夫景观，高档社区配套，独 特户型设计特户型设计

15、房地产商域网房地产商域网周边项目周边项目 远洋万和城远洋万和城项目地址：项目地址：望和桥西北角建筑面积：建筑面积：31万建筑类型：建筑类型：点式高层、板式高层 公寓装修状况：装修状况：3000元/总套数：总套数：374套容积率：容积率：2.6平均价格：平均价格：2300023000元元/物业公司：物业公司：仲量联行产权年限：产权年限：70年 项目定位：项目定位：城市高端综合物业城市高端综合物业项目卖点：项目卖点：台地叠景华宅，台地叠景华宅，“和和”理念理念 房地产商域网房地产商域网对本项目借鉴：对本项目借鉴：留意户型舒适度、户型的高性价比来满足不同客户的需求。留意户型舒适度、户型的高性价比来满

16、足不同客户的需求。以丰富的户型种类降低项目整体风险。以丰富的户型种类降低项目整体风险。留意精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。留意精装修品质以及高档物业服务品质，提高产品价值。周边重点竞争项目分析总结周边重点竞争项目分析总结 目前周边竞争项目不多，基本上都是高档公寓项目，普遍邀请如戴德梁 行、仲量联行等著名物业公司供应高品质的物业服务。项目均价基本都在20000元/以上。户型区间从40400，户型产品较为丰富。基本都是精装修产品，3000元/标准，送部分或全套品牌家电和家具。 房地产商域网房地产商域网二、酒店式公寓市场专题探讨二、酒店式公寓市场专题探讨 1、北京酒店式公寓市场分析2、

17、酒店式公寓客户分析3、酒店式公寓需求分析 房地产商域网房地产商域网北京酒店式公寓市场分析北京酒店式公寓市场分析 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓发展的影响因素酒店式公寓发展的影响因素关键性因素关键性因素1 1、项目地段是否为商务旺盛区、周边商务氛围是否深厚；、项目地段是否为商务旺盛区、周边商务氛围是否深厚；2 2、项目品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；、项目品质是否足够高，装修及配套是否能吸引高端人群；3 3、项目规模是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；、项目规模是否适宜，太大或太小都会影响项目整体品质；4 4、公寓的管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是许久因素之、公寓

18、的管理和服务水平是吸引客户的重要因素，也是许久因素之一；一；5 5、公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和阅历也是重要因素、公寓管理集团的美誉度、知名度，管理水平和阅历也是重要因素之一；之一；6 6、长期稳定的租赁客群和良好的投资保障模式。、长期稳定的租赁客群和良好的投资保障模式。终端运用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素终端运用者同时也是酒店式公寓类物业的影响因素北京酒店式公寓的主要终端运用者是在京的外籍人士、企业高层、北京酒店式公寓的主要终端运用者是在京的外籍人士、企业高层、高级白领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员。高级白领等、以及其他从事中短期商务，旅游活动的人员。 房地产

19、商域网房地产商域网北京酒店式公寓的特征主要有以下北京酒店式公寓的特征主要有以下5 5点点与一般酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京与一般酒店相比，酒店式公寓的单位面积月租金在价格上更加实惠。北京市酒店式公市酒店式公 寓，低者月均寓，低者月均1212美元美元/，最高的在，最高的在5555美元美元/左右，大多数定价为左右，大多数定价为20-20-3030美元美元/。2.2.主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理主要用于中长期逗留的客户租住。长期租户则多为跨国公司中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在京工作时间较长，通常带有家属，人员和各国驻华使馆人员

20、，他们在京工作时间较长，通常带有家属，租期一般超过租期一般超过3 3个月。个月。3.3.公寓以公寓以1 1居、居、2 2居为主，居为主，3 3居以上需求量相对较小。居以上需求量相对较小。1 1居的面积主要在居的面积主要在50-50-7070之间，之间，2 2居的面积主要在居的面积主要在90-12090-120之间，之间，3 3居面积主要在居面积主要在120-200120-200之间。之间。4.4.酒店式公寓装修标准一般不低于酒店式公寓装修标准一般不低于4 4星级酒店。其大堂及公共区域、卫生星级酒店。其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有确定的装修要求。间、厨房等方面都有确定的装修要求。5.5

21、.酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超酒店式公寓配套设施突出家居需求。健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。市、商务中心、桑拿、银行的配套比例都较高。 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓发展的影响因素总结酒店式公寓发展的影响因素总结配套功能确定品质形象配套功能确定品质形象国际化大都会刚性需求国际化大都会刚性需求事务影响推动市场旺盛事务影响推动市场旺盛 区域属性影响物业属性区域属性影响物业属性 房地产商域网房地产商域网目前北京在售酒店式公寓项目状况分析目前北京在售酒店式公寓项目状况分析租售价格接着攀升，需求供应同步增长租售价格接着攀升，

22、需求供应同步增长 北京市酒店式公寓市场虽然起步晚，但短短几年就进入了蓬勃发展时期。主要集中在亚奥、亚奥、CBDCBD及东二环、中关村及东二环、中关村等几大商圈。其中朝阳区和东城区为代表的东部区域拥有总供应量的80%以上。 房地产商域网房地产商域网项目鉴赏项目鉴赏 瑞士公寓瑞士公寓项目地址：项目地址：港澳中心东侧建筑面积：建筑面积：40358平方米建筑类型：建筑类型：板楼公寓装修状况：装修状况：50005000元元/精装修精装修总套数：总套数：198套容积率：容积率：4户型区间：户型区间：72-128 一到二居主力户型：主力户型：91-95一居；120-128二居平均价格：平均价格：400004

23、0000元元/物业公司：物业公司：锦江（北方）管理公司产权年限：产权年限：70 项目卖点：项目卖点：东二环沿线东二环沿线，五星级管家服五星级管家服 务，新巴洛克装修风格，高品务，新巴洛克装修风格，高品 质精装修质精装修。 房地产商域网房地产商域网项目鉴赏项目鉴赏 世界城世界城项目地址：东大桥路项目地址：东大桥路1010号号建筑面积：建筑面积：1212万，公寓部分万，公寓部分6111361113建筑类型：板楼建筑类型：板楼 酒店式公寓酒店式公寓装修状况：装修状况：30003000元元/精装修精装修总套数：总套数：719 719套，包括酒店式公寓套，包括酒店式公寓671671套，套，363 363

24、 总裁级官邸豪宅总裁级官邸豪宅4848套套.容积率：容积率：5.5 5.5户型区间户型区间:53-88:53-88零居或一居零居或一居主力户型：主力户型：8686左右一居左右一居平均价格：平均价格：3800038000元元/物业公司：第一太平戴维斯物业公司：第一太平戴维斯产权年限：产权年限：7070年年 实惠政策：目前实惠政策：目前9.89.8折实惠折实惠项目卖点：项目卖点：CBD CBD核心区，使馆区私属豪华精核心区，使馆区私属豪华精 装公寓装公寓 房地产商域网房地产商域网项目鉴赏项目鉴赏 长安驿长安驿 项目地址：项目地址：朝阳区建华南路永安南里朝阳区建华南路永安南里建筑面积：建筑面积：10

25、8962.65 108962.65平方米平方米建筑类型：建筑类型：塔楼塔楼 公寓公寓 酒店式公寓酒店式公寓 装修状况：装修状况：3000 3000元元/精装修精装修 总套数：总套数：883 883户户,分别分别A A、B B座和一栋商业楼座和一栋商业楼容积率：容积率：6 6户型区间：户型区间：44-107 44-107 一居，二居一居，二居主力户型：主力户型：44100 44100平均价格：平均价格：33000 33000元元/物业公司：物业公司：第一太平戴维斯第一太平戴维斯产权年限：产权年限：70 70年年 实惠政策：实惠政策：一次性付款一次性付款9.89.8折，银行按揭折，银行按揭9.99

26、.9折折 项目卖点：项目卖点：绝版地段，绝版地段，CBDCBD核心商圈核心商圈 房地产商域网房地产商域网项目鉴赏项目鉴赏 北京北京INNINN项目地址：东城区项目地址：东城区 东水井胡同东水井胡同3 3号号建筑面积：建筑面积：126000126000平方米平方米建筑类型：塔楼建筑类型：塔楼 公寓公寓酒店式公寓酒店式公寓 写字楼写字楼 商商业业 装修状况：装修状况：30003000元元/精装修精装修总套数：总套数：400 400余套余套容积率：容积率：3.2 3.2户型区间：户型区间：45-16645-166 一到三居一到三居主力户型：主力户型：60-6260-62一居一居平均价格：平均价格：2

27、700027000元元/物业公司：东方银座物业物业公司：东方银座物业产权年限：八组团公寓产权年限：八组团公寓5050年产权年产权 实惠政策：一次性付款实惠政策：一次性付款9.69.6折，银行按揭折，银行按揭9.99.9折。折。开发商供应包租服务。开发商供应包租服务。项目卖点：项目卖点：HIPHIP酒店式公寓【酒店式公寓【Highly Individual Highly Individual Property Property 具有高度特性的物业具有高度特性的物业 】项目推广：邀请任达华代言项目推广：邀请任达华代言 房地产商域网房地产商域网虽然2008年以来北京整体市场经验动荡调整，各物业类型销

28、售普遍受到影响，但酒店式公寓销售和租赁市场整体呈现相对良好态势。从2008年酒店式公寓市场来看，小户型不再是市场确定主力，大户型产品比例有所增加，户型结构渐渐丰富，客户的选择余地增加。目前北京酒店式公寓市场状况分析总结目前北京酒店式公寓市场状况分析总结目前在售项目总体售价水平已经从07年年初的15000-20000元/平方米普遍上扬到20000-3000020000-30000元元/平方米平方米。高端产品如东二环沿线的瑞士公寓，CBD的世界城、长安驿，价格已大幅攀升至33000-4000033000-40000元元/平方米平方米。目前北京的酒店服务式公寓平均租金水平为平均租金水平为2828美元

29、美元/月月/平方米平方米。与去年相比每平方米出租价格上涨了3-4美元。出租率普遍在80%-90%80%-90%左右左右，与去年相比上涨了10%左右。 房地产商域网房地产商域网差异化、个性化发展差异化、个性化发展差异化、个性化发展差异化、个性化发展仍然保持旺盛需求仍然保持旺盛需求仍然保持旺盛需求仍然保持旺盛需求价格保持区域领先价格保持区域领先价格保持区域领先价格保持区域领先 市场竞争逐渐激烈市场竞争逐渐激烈市场竞争逐渐激烈市场竞争逐渐激烈奥运期间的高收益预期是导致酒店式公寓需求快速增长的一个短期利好因素。奥运后酒店式公寓产品仍旧是投资需求购买的首选，同时拥有丰富户型、具有区位优势条件的产品更简洁

30、被市场所接受。将来北京酒店式公寓市场发展预料总结将来北京酒店式公寓市场发展预料总结 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓客户分析酒店式公寓客户分析 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网购房先决条件1 价格水平价格水平低总价2 户型设计户型设计舒适/实用3 装修标准装修标准时尚4 物业服务物业服务5 交通情况交通情况便利6 6 地段区位地段区位7 生活配套生活配套开发商发展项目可干脆限制的条件注意重点低总价倍受关注户型实用及其重要装修标准很重要高级白领高级白领项目在设计阶段应特殊留意目标客户群看重的因素 房地产商域网房地产商域网购房先决条件1 1户型设计户型设计舒适好用舒适好用2 2

31、装修标准装修标准好用好用3 3地段区位地段区位4 4交通状况交通状况5 5物业服务物业服务私密服务私密服务6 6会所消遣会所消遣齐全齐全7 7产品形象产品形象高雅高雅8 8商业配套商业配套9 9生活配套生活配套开发商发展项目可干脆限制的条件留意重点户型的舒适度及其重要装修标准特别重要地段区位很重要成功人士成功人士外籍客户外籍客户项目在设计阶段应特殊留意目标客户群看重的因素 房地产商域网房地产商域网项目在设计阶段应特殊留意目标客户群看重的因素投资者投资者购房先决条件1投资回报投资回报安全2地段区位地段区位核心商圈3户型设计户型设计4交通情况交通情况5物业服务物业服务6产品形象产品形象7生活配套生

32、活配套8商业配套商业配套开发商发展项目可干脆限制的条件留意重点投资回报及其重要地段区位特别重要户型设计很重要 房地产商域网房地产商域网不同层次的购房者的侧重点不同，投资者更留意项目的投资不同层次的购房者的侧重点不同，投资者更留意项目的投资回报率，而自住者更留意项目本身的品质。回报率，而自住者更留意项目本身的品质。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。而不同层次的客户的共同点是都对户型的设计很重视。高级白领高级白领成功人士成功人士 投资者投资者低总价倍受关注户型好用及其重要装修标准很重要投资回报及其重要地段区位特别重要户型设计很重要户型的舒适度及其重要装修标准特别重要地段区位很重要外籍

33、客户外籍客户 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓需求分析酒店式公寓需求分析 房地产商域网房地产商域网购房者对一居和二居的需求相对是较大的购房者对一居和二居的需求相对是较大的购房者对房型的选择购房者对房型的选择百分比 房地产商域网房地产商域网一居面积需求主要集中于一居面积需求主要集中于50-7050-70，其次需求较多的是，其次需求较多的是70-9070-90支配购买一居的客户对面积的要求支配购买一居的客户对面积的要求百分比百分比平米 房地产商域网房地产商域网二居面积需求主要集中于二居面积需求主要集中于90-120支配购买二居的客户对面积的要求支配购买二居的客户对面积的要求百分比百分比平米 房地

34、产商域网房地产商域网PART 2 项目定位篇项目定位篇 一、项目分析一、项目分析二、产品定位二、产品定位三、客户定位三、客户定位 房地产商域网房地产商域网 项目分析项目分析 房地产商域网房地产商域网 项目东至项目东至 项目东临北苑路，地地 铁五号线铁五号线。 房地产商域网房地产商域网 项目南至项目南至 项目南临大屯路大屯路，南面有奥亚酒店、金海湾酒店、金泉广场商业部分、龙都国际公寓等住宅项目、曲美家具、金鼎轩。 房地产商域网房地产商域网 项目西侧是金泉广场住宅区域，以及部分商业。项目西至项目西至 房地产商域网房地产商域网 项目北临北小河路，北侧有大屯里小区，华悦国际、荣尊堡等项目，可观高尔夫球

35、高尔夫球场场和别墅区。项目北至项目北至 房地产商域网房地产商域网优势（优势（优势（优势（StrengthStrengthStrengthStrength）v 亚奥板块亚奥板块核心区域，毗邻奥运场馆v 交通便利交通便利，地铁五、十号线等v 项目是城市综合体城市综合体，自带完善酒店、商业等配套v 高尔夫景观高尔夫景观、层高优势劣势劣势劣势劣势(Weakness)(Weakness)(Weakness)(Weakness)v 项目总体量较大总体量较大，销售周期可能较长v 写字楼立项产品，结构框架已固定，户型分割困难，生活舒适度较差户型分割困难，生活舒适度较差。无窗户，玻璃幕墙采光效果不好v 写字楼立

36、项产品使得生活成本较高机会机会机会机会(Opportunity)(Opportunity)(Opportunity)(Opportunity)v 奥运会奥运会即将开幕，给亚奥地区带来众 多利好，地区发展潜力巨大v 区域内市场同类产品不多，竞争较少竞争较少v 区域内酒店式公寓需求状况良好需求状况良好威胁威胁威胁威胁(Threat)(Threat)(Threat)(Threat)v 宏观调控宏观调控可能产生少量影响v 周边项目户型种类丰富，可能会分流 部分客户项目分析项目分析项目分析项目分析 SWOT SWOT SWOT SWOT分析分析分析分析最大优势：亚奥板块、城市综合体最大优势：亚奥板块、城

37、市综合体 最大劣势：写字楼立项，结构已固定最大劣势：写字楼立项，结构已固定 最大机会：区域内需求状况良好最大机会：区域内需求状况良好 最大威逼：宏观调控影响最大威逼：宏观调控影响 房地产商域网房地产商域网产品定位产品定位 房地产商域网房地产商域网本项目开发方向推断本项目开发方向推断 对于本项目公寓部分来说，不同的开发方向，须要不同的产品软硬件配置，能够实现不同的销售均价，以下我们将针对不同的开发手法进行典型项目分析：v 城市豪宅城市豪宅v 行政会馆行政会馆v 酒店式公寓酒店式公寓v 类类SOHOSOHO 房地产商域网房地产商域网城市豪宅城市豪宅NagaNaga上院上院项目特点：项目特点：v位于

38、东直门内，拥有内城天生内城天生的贵族血统的贵族血统 v毗邻使馆区使馆区v紧邻雍和宫、国子监、孔庙一路文脉古迹，周边人文气息浓人文气息浓郁郁v重金礼聘国际名师国际名师担纲设计 房地产商域网房地产商域网定位过程：定位过程：v整体规模较小，共99套，定位高端v此项目通过一系列的豪宅论坛、慈善晚会渗透其极品豪宅的概念渗透其极品豪宅的概念v推出其“股权式物业管理概念股权式物业管理概念” 房地产商域网房地产商域网本项目开发可行性推断本项目开发可行性推断 Naga上院属于典型的城市豪宅路途，类似的项目包括昆仑公寓、九号公寓等，本项目同样具备打造城市豪宅的地段条件，但现有的户型格局以及结构都成为很大制约，以及

39、自然气入户的问题。因此本司认为，此开发方向不太适合作为本案整体开发方向。 房地产商域网房地产商域网行政会馆行政会馆长安驿长安驿项目特点：项目特点：占据赛特优势地段，紧靠长安街占据赛特优势地段，紧靠长安街 周边多个购物中心、五星级酒店、周边多个购物中心、五星级酒店、国际级俱乐部和高档的写字楼，国际级俱乐部和高档的写字楼，商业、商务、生活配套极度成熟商业、商务、生活配套极度成熟 紧靠第一使馆区，建有各类使馆紧靠第一使馆区，建有各类使馆 41 41座，涉外氛围深厚座，涉外氛围深厚石材外立面，豪华酒店式大堂，石材外立面，豪华酒店式大堂，香港设计大师执笔全部室内设计香港设计大师执笔全部室内设计 房地产商

40、域网房地产商域网定位过程：定位过程：v引入高端酒店式服务高端酒店式服务第一太平戴维斯，物业服务种类齐全v高品质精装修，精装修标准3000元/平米v充分利用建国门商圈内聚集的 人群优势，主打08年区域内最 后一栋行政会馆行政会馆的概念 房地产商域网房地产商域网本项目开发可行性推断本项目开发可行性推断v本司认为，行政会馆的开发方式对于本项目完全可以考虑加以运行政会馆的开发方式对于本项目完全可以考虑加以运用用。此类开发方式除长安驿外，棕榈泉国际公寓以及望京的晶都国际，也已经提出了类似的概念，并收到了良好的效果v本项目公寓部分如定位于此，整体整体 户型结构不需进行大范围变动户型结构不需进行大范围变动，

41、在 户内进行合理功能区间划分即可 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓酒店式公寓远中悦莱远中悦莱项目特点：项目特点：紧邻中关村西区紧邻中关村西区开发商为台湾著名的远雄集团，开发商为台湾著名的远雄集团，拥有较强的酒店经营管理阅拥有较强的酒店经营管理阅历和品牌优势历和品牌优势法式现代风格，建筑三段式立法式现代风格，建筑三段式立面架构面架构 房地产商域网房地产商域网定位过程：定位过程：v先期引入远中酒店远中酒店作为主体v整层各色样板间整层各色样板间的打造及亮相v包租与代租等手法的综合运用v舶来酒店的整体推广主题舶来酒店的整体推广主题v台湾投资客户台湾投资客户的充分运用 房地产商域网房地产商域网v远中悦

42、莱的客户群体包含了以下几类：有短暂工作性居住需求的人群、纯粹的投资客以及商务性居住的人群，这对本项目的启示在于，其以酒店式公寓的面目出现，包涵了多种需求v远中悦莱酒店式公寓以整体品v 牌树立项目形象，与酒店实体结v 合亲密，酒店实体是其一个良好v 的补充，两者相互促进v本司认为，本项目完全具备依据v 此种开发方向打造的可能性本项目开发可行性推断本项目开发可行性推断 房地产商域网房地产商域网类类SOHOSOHO式公寓式公寓转基因苹果转基因苹果项目特点：项目特点：转基因苹果共转基因苹果共2727万平米，由苹果万平米，由苹果SOHOSOHO公寓、苹果公寓、苹果LOFTLOFT、EVDEVD大大厦以及

43、苹果厦以及苹果2222院街组成院街组成其中其中SOHOSOHO公寓为住宅立项，公寓为住宅立项，平均户型面积平均户型面积130130平米左右平米左右苹果苹果SOHOSOHO接受了较为中性的装接受了较为中性的装 修，力图模糊办公与居住的概念修，力图模糊办公与居住的概念 房地产商域网房地产商域网v此种开发方式，一方面和本项目将写字楼改为公寓的初衷相违反，另一方面不能够体现本项目最大的开发价值v综上所述，本司不建议本项目做此开发方向本项目开发可行性推断本项目开发可行性推断 房地产商域网房地产商域网综上所述，本司认为：综上所述，本司认为：本项目来说，建议以长安驿的行政会馆定位与远中本项目来说，建议以长安

44、驿的行政会馆定位与远中悦莱的酒店式公寓定位为主，部分融合悦莱的酒店式公寓定位为主，部分融合Naga上院的城市豪上院的城市豪宅定位等功能于一体的综合定位。宅定位等功能于一体的综合定位。即定位为集具备国际化管理背景、面对大型企事业单位即定位为集具备国际化管理背景、面对大型企事业单位的中高层人士设置的，融工作性居住、接待于一体的，极度的中高层人士设置的，融工作性居住、接待于一体的，极度体现居住者身份感的行政酒店公馆。体现居住者身份感的行政酒店公馆。 房地产商域网房地产商域网而要实现这确定位，以下条件是为必需：一个国际化的酒店管理集团的引入，如万豪、雅仕阁等在保持原有户型格局不变的状况下，对户型内部功

45、能进行重新划分，提高居住舒适度，以适应居住需求供应价值不少于3000元/平米的精装修，含确定的家具、家电同时本项目应引入一家大型主题会所或财宝俱乐部，以呼应以上行政酒店公馆的整体定位 房地产商域网房地产商域网亚奥核心亚奥核心五星级行政酒店公馆五星级行政酒店公馆公寓部分整体产品定位公寓部分整体产品定位 房地产商域网房地产商域网五星级行政酒店会馆五星级行政酒店会馆五星级行政酒店会馆五星级行政酒店会馆五星级行政酒店公寓五星级行政酒店公寓五星级行政酒店公寓五星级行政酒店公寓投资客户为主投资客户为主少量自用客户少量自用客户自用客户与投自用客户与投资客户各占一半资客户各占一半 房地产商域网房地产商域网客群

46、定位客群定位 房地产商域网房地产商域网投资客户投资客户：分布在市内各城区以及外地，对本区域发展前景熟知的投资客户。开阔的视野、独到的思维、精准的眼光、超群的选择让资本膨胀，让财宝增值，让钱生钱，让钱赚动起来资本与财宝至上资本与财宝至上客群素描客群素描 房地产商域网房地产商域网行政酒店公寓自用客群定位行政酒店公寓自用客群定位:v亚奥地区追求特性、认同价值、懂得享受且可以享受的单身新贵v亚奥地区中、短期居住外籍人士v亚奥地区有长期商务、生活往来的外地暂居型人群 房地产商域网房地产商域网行政酒店会馆客群定位行政酒店会馆客群定位：v本项目的目标客户是城市中坚阶层，具有较高的收入水平，同时具有确定的社会

47、地位，讲究高效率以及生活舒适度的满足，有确定的市场相识，具有较为开放的生活看法，对项目各方面有较高要求；v目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大；v目标客户行业来源分布较广，企业性质全；v本项目的目标客户购房需求以二、三次置业为主，具有确定选、购房阅历，是较为理性的购房阶层。 房地产商域网房地产商域网 城市中坚阶层城市中坚阶层外籍专家外籍专家私企业主私企业主政府高层人士、演艺界人群、社会名流政府高层人士、演艺界人群、社会名流企业中、高管阶层企业中、高管阶层 目标客户构成目标客户构成：v运用目的：供高层人士居住及进行商务与社交活动 房地产商域网房地产商域网客群分布客群分布第一级辐射区第

48、一级辐射区亚奥板块及周边地区亚奥板块及周边地区其次级辐射区其次级辐射区朝阳、海淀朝阳、海淀及北京北部地区及北京北部地区第三级辐射区第三级辐射区北京市北京市第四级辐射区第四级辐射区外埠地区客户外埠地区客户亚奥是主战场，朝阳、海淀是分战区，立足于北京市，辐射全国市场亚奥是主战场，朝阳、海淀是分战区，立足于北京市，辐射全国市场亚奥是主战场，朝阳、海淀是分战区，立足于北京市，辐射全国市场亚奥是主战场，朝阳、海淀是分战区，立足于北京市，辐射全国市场。 房地产商域网房地产商域网PART 3 产品建议篇产品建议篇一、规划建议一、规划建议二、户型建议二、户型建议三、精装修建议三、精装修建议 房地产商域网房地产

49、商域网规划建议规划建议 房地产商域网房地产商域网中庭天井中庭天井 房地产商域网房地产商域网公共休憩空间公共休憩空间绿色生态走廊绿色生态走廊绿色生态花园绿色生态花园 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网房地产商域网酒店式公寓酒店式公寓酒店、公寓配套设施酒店、公寓配套设施四层规划建议四层规划建议 房地产商域网房地产商域网户型建议户型建议 房地产商域网房地产商域网户型划分原则户型划分原则纵梁破坏整纵梁破坏整体层高的优势体层高的优势尽可能使纵梁尽可能使纵梁位置成为分隔墙位置成为分隔墙 房地产商域网房地产商域网 房地产商域网

50、房地产商域网 房地产商域网房地产商域网南区主力户型以紧凑型主力户型以紧凑型6363平米一居室和平米一居室和9494平米二居平米二居室为主室为主，与南区的投资属与南区的投资属性相契合性相契合。东北向东北向景观价值比较高，在高层高层规划部分157157平米紧平米紧凑型三居室凑型三居室产品。东南向东南向舒适度较好，倚仗这个优势规划部分四居室产品四居室产品。南区户型配比南区户型配比南区户型配比南区户型配比 房地产商域网房地产商域网平层图平层图平层图平层图南区南区南区南区5-155-15层层层层 房地产商域网房地产商域网平层图平层图平层图平层图南区南区南区南区16-1916-19层层层层 房地产商域网房