沿海高档住宅1.ppt

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1、东海路竞争性项目报告东海路竞争性项目报告沿海高档住宅案例分析沿海高档住宅案例分析 调研目的是通过对青岛市沿海高端住宅案例分析，反映目标客户群对高端住宅的需求条件，青岛豪宅市场现阶段产品发展水平，及未来的发展趋势。各项目的优缺点及市场接受程度作为本项目参考进行准确的产品定位。青岛市南区沿海一线，以其优美的自然环境、丰富的人文环境以及不可复制的地段性吸引着国际化的高端购房群体。而随着这块黄金土地的日益稀缺，土地本身以及其附属建筑物的价值就更弥为珍贵，首先来看一下岛城高档住宅的发展简史：90年代初年代初 住宅商品化以来，单价首先超过万元的弄海园和银都住宅商品化以来，单价首先超过万元的弄海园和银都景园

2、成为了青岛早期的豪宅代表，而随后的琴岛之星更是景园成为了青岛早期的豪宅代表，而随后的琴岛之星更是以每平方米以每平方米3万元的价格成为岛城首席豪宅。万元的价格成为岛城首席豪宅。此时的高档住宅还主要是以别墅为主。此时的高档住宅还主要是以别墅为主。2000年前后年前后 东部沿海别墅区形成规模。青岛市的香港中路、东路、东海路、澳门路等周边，大片高品质住宅出现。绅园具有一定的代表性，主要体现在建筑的差异性，从外立面、建材、景观设计等等方面，都很有外国风情。此时高档住宅单价大多突破了万元。豪宅的建筑形式也从原先的别墅向高档公寓等多元化方向过渡。如，此时还出现了青岛最早的连排别墅TOWNHOUSE，绿茵新村

3、和美林小镇是这一时期此类建筑的经典，并得到了极大的认可。2003年以后年以后 高档住宅的地域性发生延伸，郊区出现高档住宅，如百福山庄，即墨的名都苑、御树临枫等，但并没有对沿海的超级豪宅地位形成挑战。根据本项目的区域认同相似性、产品档次相似性等特点，选择了岛城4个高档楼盘，进行详细调查比较如下：在售项目：在售项目：号称省内第一豪宅，12项指标全省第一（见注一），景观设计花费2000多万元，智能化设备1900余万元。加上豪华建材，一套厨具50万元，一个浴缸10余万元，平均装修费用8000元/。其高层公寓起价高达2.28万元/，别墅均价2.8万元/，总价最低500万元，除别墅外，最高总价1600余万

4、元。在铺天的广告下，这些惊人的数字几乎成了恒基新天地贩卖的全部。当然花几千万配套费用打造的产品，是不能不被人尊重的。我们可以对其宣传、定位发表不同见解，但产品还是有可取之处。案例一、恒基新天地案例一、恒基新天地注注:1、8000元元/以上装修，交房标准（除灯具、窗帘、活动家私外）；以上装修，交房标准（除灯具、窗帘、活动家私外）；2、3.2米层高；米层高；3、65%绿化率；绿化率；4、山东省首家社区入口外完全实现人车分流；、山东省首家社区入口外完全实现人车分流；5、5A智能配套，掌纹识别社区门禁系统，车库实行智能管理；智能配套，掌纹识别社区门禁系统，车库实行智能管理；6、德国原装进口爱米墨橱柜、

5、唯宝卫浴、水丽水处理等，日本原装进口大金带新、德国原装进口爱米墨橱柜、唯宝卫浴、水丽水处理等，日本原装进口大金带新 风户式中央空调，进口石材壁纸，更多国际顶级配套。风户式中央空调，进口石材壁纸，更多国际顶级配套。7、第一太平戴维斯物业、第一太平戴维斯物业8、省内首家社区内无沥青、水泥路面；、省内首家社区内无沥青、水泥路面；9、引进国际先进的三层中空钢化玻璃铝木窗。、引进国际先进的三层中空钢化玻璃铝木窗。10、2001500超大户型，客厅宽超大户型，客厅宽5.112米。米。11、独立生活俱乐部（产权属开发商）配套豪华大堂、室内恒温泳池，书房等十、独立生活俱乐部（产权属开发商）配套豪华大堂、室内恒

6、温泳池，书房等十余项设施的会馆是社区的第二会客厅。余项设施的会馆是社区的第二会客厅。12、户均配备双车位车库，并国内首创地下精装修，车库备有独立电梯厅直接进、户均配备双车位车库，并国内首创地下精装修，车库备有独立电梯厅直接进入电梯直达入户。入电梯直达入户。恒基新天地恒基新天地 位于香港东路2271号，占地总面积33306。整个地块从南向北逐渐升高，南区基地面积24632，北区基地面积8674。产品类型包括双拼别墅、叠拼别墅、多层公寓以及小高层公寓四大类。户型面积在2001500，共176户。.K规划设计：加拿大AAI国际建筑师事务所K景观设计：贝尔高林国际（香港）有限公司项目概述项目概述：恒基

7、新天地恒基新天地 为更好的发挥其地块背山面海的特性。最大限度增加其海景房数量，其在规划时抬高了北侧的场地标高，从南到北的地势高差在8米左右，同时社区在沿香港东路形成了约2米高左右的天然土墙。这样客观上保持了小区的私密性，加之配以灌木和高大乔木的绿化，也起到了阻止沿路的噪音的作用。整体规划：整体规划：恒基新天地恒基新天地 其景观设计由贝尔高林公司设计完成，利用南北地势形成的坡地，建造有层级的景观分布。利用地下车库顶部形成以高大乔木为主体的中央绿化景观，下沉式的俱乐部会所设计为其赢得了更大的绿化面积。乔木和流水设计成为社区的主要绿化元素，中心绿带由一系列的流水将不同空间融合。但其并没有从根本上解决

8、南北分区的劣势，无法最大限度做到绿化资源共享。景观设计：景观设计：恒基新天地恒基新天地一、入口景点。利用水源、布光、瀑布等元素创造大气的景象。实现了人车分流。二、中央广场花园及公共空间。利用金属、木、天然石材等元素，配合水的流动性，营造一种自然、田园的生活景象。三、私家花园。利用乔木和灌木等不同植物的搭配和点缀，自然形成花园院落。K其它特色景观：入口层叠式瀑布水墙、入口瀑布水景、台阶水景、蜿蜒小溪、喷水泉、步行桥、花卉走廊、特色凉亭、观景凉亭、私家花园、观景平台、露天儿童游乐场、开放梯田式草坪、游泳池平台和台阶种植。社区具有三个主题景观区社区具有三个主题景观区恒基新天地恒基新天地 东侧为主入口

9、，小区南侧第一排（A系列E系列）东侧为1幢3层独立别墅，其余4幢为3层叠拼别墅，第二排位（B系列）为4幢4层叠拼别墅，第三排（C、D系列）为2幢单元式多层公寓；隔路北区为1幢11层小高层。中间穿插绿化、小品、广场和会所俱乐部，地下车库。整体建筑布局整体建筑布局1、车库入口2、保安厅3、入口广场4、伤残扶手坡道5、入口层叠式瀑布水墙6、紧急消防通道7、步行桥8、入口瀑布水景9、开放梯田式草坪10、露天儿童游乐场11、台阶水景12、特色凉亭13、花卉走廊14、小溪15、私家花园16、喷水泉17、观景平台18、私家花园19、游泳池平台和台阶种植20、观景凉亭21、下沉式俱乐部22、特选乔木23、次入

10、口恒基新天地恒基新天地 各主楼结构体系为现浇钢筋混凝土短肢剪力墙结构，车库部分结构为现浇钢筋混凝土框架结构。立面设计，大气不失生动。建筑立面材料为暖色调面砖，基座为重色石材，表现稳重、大气；通过阳台、飘窗、挑板组合，来改变立面的死板。功能布局设计更加舒适、豪华。南向退台形成观景阳台，所有户型南向开窗，起居室、主卧室都为向阳，所有大堂和门厅星级布置。建筑产品设计建筑产品设计恒基新天地恒基新天地K日本大金空调（日本大金空调（DAIKINDAIKIN）：）：每户设一套空调系统，采用集中控制器控制系统对每个房间空调室内机组，每户每层设置全热交换器进行户内新风置换，户内主要房间设可移动加湿器冬季开启自动

11、加湿。K美国美国BEAMBEAM中央除尘系统：中央除尘系统：世界最大专业中央除尘处理专业品牌，将人性化的设计应用在最先进的清洁工具领域内。BEAM在北美和欧洲40多个国家内被酒店、别墅、高级写字楼广泛运用。装修配套：装修配套：恒基新天地恒基新天地K德国爱默整体厨房：德国爱默整体厨房：欧洲顶级品牌之一，拥有专业性服务、多种烤漆种类、多种设计可能、高质量材料选择、特殊要求等多样配套服务。K森鹰木铝复合窗（森鹰木铝复合窗（SAYYASSAYYAS）：）：三层中空钢化玻璃铝木窗，合金骨架，内镶纯木。K德国唯宝陶制卫浴（德国唯宝陶制卫浴（VilleroyVilleroy&BochBoch）:唯宝的设计理念和铸造技术在近350年始终处于世界尖端水平，属于世界顶级品牌。装修配套：装修配套：