税务知识培训之企业所得税-企业所得税.ppt

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1、税务知识培训之企业所得税-企业所得税 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望Company L内容安排内容安排123概 述纳税义务人、征收对象与税率应纳税所得额的计算54资产的所得税处理资产损失税前扣除的所得税处理6房地产开发经营业务的所得税处理8应纳税额的计算7税收优惠9征收管理第一部分第一部分 概述概述一、概念：企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织一、概念：企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的所得税

2、。的生产经营所得和其他所得征收的所得税。二、特点二、特点：（1 1）通常以纯所得为征税对象；通常以纯所得为征税对象；（2 2）通常以经过计算得出的应纳税所得额为计税依据；通常以经过计算得出的应纳税所得额为计税依据；（3 3）纳税人和实际负担人通常是一致的。（直接税）纳税人和实际负担人通常是一致的。（直接税）第二部分第二部分 纳税义务人、征税对象及税率纳税义务人、征税对象及税率一、纳税义务人一、纳税义务人企业所得税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内企业所得税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内的企业和其他取得收入的的企业和其他取得收入的组织组织。注意：注意：1.取得收入的组织也要缴纳企业所得税

3、；包取得收入的组织也要缴纳企业所得税；包括依法注册、登记的事业单位和社会团体；括依法注册、登记的事业单位和社会团体；2.个人独资企业、合伙企业不适用企业所得税法。个人独资企业、合伙企业不适用企业所得税法。按纳税义务人纳税义务不同，分为居民企业和非居按纳税义务人纳税义务不同，分为居民企业和非居民企业：（依据注册地标准和实际管理机构标准）民企业：（依据注册地标准和实际管理机构标准）二、征税对象二、征税对象征税对象：包括生产经营所得、其他所得和清算所得。征税对象：包括生产经营所得、其他所得和清算所得。三、税率三、税率税率适用范围25%居民企业在中国境内设有机构、场所且所得与机构、场所有关联的非居民企

4、业。20%（实际10%）中国境内未设立机构、场所的，有来自于中国境内的所得虽设立机构、场所但取得的所得与其所设构、场所没有实际联系的非居民企业20%小型微利企业15%高新技术企业第三部分第三部分应纳税所得额的计算应纳税所得额的计算计算公式：计算公式：直接法：应纳税所得额收入总额不征税收入免税直接法：应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除以前年度亏损收入各项扣除以前年度亏损间接法：应纳税所得额会计利润总额间接法：应纳税所得额会计利润总额纳税调整项目金纳税调整项目金额额一、一、收入总额：收入总额：包括货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。包括货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入。（

5、一）一般收入的确认：（一）一般收入的确认：1.销售货物收入。销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其销售货物收入。销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货的收入。他存货的收入。2.劳务收入。是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、劳务收入。是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得

6、的收入。工以及其他劳务服务活动取得的收入。3.转让财产收入。转让财产收入。4.股息、红利等权益性投资收益股息、红利等权益性投资收益。5.利息收入。利息收入。6.租金收入。租金收入。7.特许权使用费收入。特许权使用费收入。8.接受捐赠收入。接受捐赠收入。9.其他收入。其他收入。二、不征税收入和免税收入二、不征税收入和免税收入（一）不征税收入1、财政拨款2、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金。3、国务院规定的其他不征税收入。企业取得的，由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金。（二）免税收入1.国债利息收入。2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性收益

7、。指居民企业直接投资于其他居民企业的投资收益。3.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益。该收益都不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。4.符合条件的非营利组织的收入。三、扣除范围三、扣除范围1.成本。2.费用。3.税金。税金是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的企业缴纳的各项税金及其附加。有消费税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、关税、资源税、土地增值税、房产税、车船税、土地使用税、印花税。4.损失。（一一）扣除项目的标准）扣除项目的标准1.工资、薪金支出。工资、薪金支出。企业

8、发生的合理的工资薪金支出准予据实扣除。2.职工福利费、工会经费、职工教育经费。职工福利费、工会经费、职工教育经费。（1）企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分准予扣除。（2）企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分准予扣除。（3）除国务院财政、税务主管部门或者省级人民政府规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分准予扣除，超过部分准予结转以后纳税年度扣除。（注：软件生产企业的发生的职工教育经费中的职工培训费用，可以全额扣除。）3.保险费。保险费。人险社会保险依据规定范围和标准为职工缴纳的“五险一金”准予扣除支付的补充养老保险费、补充医疗保险费

9、，在不超过职工工资总额5%标准内的，准予扣除。超过部分，不得扣除商业保险为特殊工种职工支付的人身安全保险费和符合规定商业保险费准予扣除为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除财险按照规定缴纳的保险费，准予扣除4.借款费用和利息费用。借款费用和利息费用。借款用途（区分资本化与费用化）生产经营活中发生的合理的不要资本化的借款费用，准予扣除为购置、建造固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用，应予以资本化，作为资本性支出计入有关资产的成本，有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。企业通过发行债券、取得

10、贷款、吸收保户储金等方式融资而发生的合理的费用支出，符合资本化条件的，应计入相关资产成本；不符合资本化条件的，应作为财务费用，准予在企业所得税前据实扣除非金融企业向金融企业借款非金融企业向金融企业借款的利息支出可据实扣除。（包括金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业批准发行债券的利息支出）非金融企业向非金融企业借款无关联性不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分可据实扣除，超过部分不许扣除A（利率制约）关联企业借款利率制约处理原则同上A本金制约接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业，为5：1；其他企业，为2：1特例：能够证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者

11、该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除B自然人借款股东或关联自然人借款处理原则同关联企业内部职工或其他人员借款符合条件只受利率制约条件：借贷是真实、合法、有效的，并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；签订借款合同5、业务招待费业务招待费（1）企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5。6、广告费和业务宣传费广告费和业务宣传费（1）不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予结转以后纳税年度扣除。（2）烟草企业的烟草广告费和业务宣传费支出，

12、一律不得扣除。（2）对化妆品制造、医药制造和饮料制造（不含酒类制造，下同）企业发生的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入30%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。7.环境保护专项资金。环境保护专项资金。企业依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护、生态恢复等方面的专项资金，准予扣除。上述专项资金提取后改变用途的，不得扣除。8.租赁费。租赁费。（1）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除。（2）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费的，分期扣除。9.劳动保护费。劳动保护费。企

13、业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。企业根据其工作性质和特点，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。10.公益性捐赠支出。公益性捐赠支出。公益性捐赠，是指企业通过公益性社会团体或者县级（含县级）以上人民政府及其部门，用于规定的公益事业的捐赠。企业发生的公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予扣除。年度利润总额，是指年度会计利润。注意：捐赠住房作为廉租住房的，视同公益性捐赠。捐赠住房作为廉租住房的，视同公益性捐赠。11.资产损失。资产损失。企业当期发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损净损失，由其提供清查盘存资料经主管税务机关审

14、核后，准予扣除；企业因存货盘亏、毁损、报废等原因不得从销项税金中抵扣的进项税金，应视同企业财产损失，准予与存货损失一起在所得税前按规定扣除。12.手续费及佣金支出。手续费及佣金支出。（1）企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险：10%。电信企业在发展客户、拓展业务等过程中（如委托销售电话入网卡、电话充值卡等），需向经纪人、代办商支付手续费及佣金的，其实际发生的相关手续费及佣金支出，不超过企业当年收入总额5%的部分，准予在企业所得

15、税前据实扣除。其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。12.手续费及佣金支出。手续费及佣金支出。（1）企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。保险企业：财产保险企业按当年全部保费收入扣除退保金等后余额的15%（含本数，下同）计算限额；人身保险：10%。电信企业在发展客户、拓展业务等过程中（如委托销售电话入网卡、电话充值卡等），需向经纪人、代办商支付手续费及佣金的，其实际发生的相关手续费及佣金支出，不超过企业当年收入总额5%的部分，

16、准予在企业所得税前据实扣除。其他企业：按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。四、不得扣除的项目四、不得扣除的项目1.向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项。2.企业所得税税款。3.税收滞纳金，是指纳税人违反税收法规，被税务机关处以的滞纳金。4.罚金、罚款和被没收财物的损失，是指纳税人违反国家有关法律、法规规定，被有关部门处以的罚款，以及被司法机关处以罚金和被没收财物。5.超过规定标准的捐赠支出。6.赞助支出，是指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出。7.未经核定的准备金支出，指不符合国

17、务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。8.企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除。9.与取得收入无关的其他支出。五、亏损弥补五、亏损弥补企业某一纳税年度发生的亏损可以用下一年度的所得弥补，下一年度的所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。注意：（1）亏损不是企业财务报表中的亏损额，是税法调整后的金额；（3）连续发生年度亏损，必须从第一个亏损年度算起，先亏先补，后亏后补。企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。境内营业机构的亏损可以用境

18、外营业机构的盈利弥补五、亏损弥补五、亏损弥补企业某一纳税年度发生的亏损可以用下一年度的所得弥补，下一年度的所得不足以弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年。注意：（1）亏损不是企业财务报表中的亏损额，是税法调整后的金额；（3）连续发生年度亏损，必须从第一个亏损年度算起，先亏先补，后亏后补。企业在汇总计算缴纳企业所得税时，其境外营业机构的亏损不得抵减境内营业机构的盈利。境内营业机构的亏损可以用境外营业机构的盈利弥补第第四四部分部分 资产的所得税处理资产的所得税处理一、固定资产的税务处理一、固定资产的税务处理（一）固定资产计税基础（二）固定资产折旧的范围下列固定资产不得计算折旧扣除：1.房屋

19、、建筑物以外未投入使用的固定资产。2.以经营租赁方式租入的固定资产。3.以融资租赁方式租出的固定资产。4.已足额提取折旧仍继续使用的固定资产。5.与经营活动无关的固定资产。6.单独估价作为固定资产入账的土地。（三）固定资产折旧的计提方法1.投入使用月份的次月起计算折旧；停止使用的固定资产自停止使用月份的次月起停止计算折旧。2.企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值。固定资产的预计净残值一经确定，不得变更。3.固定资产按照直线法直线法计算的折旧，准予扣除。（四）固定资产折旧的计提最低年限房屋、建筑物20年飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备10年与生产经营活动有

20、关的器具、工具、家具等5年飞机、火车、轮船以外的运输工具4年电子设备3年二、生物资产的税务处理二、生物资产的税务处理生物资产是指有生命的动物和植物。分为消耗性、生产性和公益性生物资产。生产性生物资产，是指为生产农产品、提供劳务或者出租等目的持有的生物资产，包括经济林、薪炭林、产畜和役畜等。（一）生产性生物资产的计税基础：（与固定资产对比看）1.外购：购买价款+相关税费；2.捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得：公允价值+相关税费（二）生产性生物资产的折旧方法（同固定资产）（三）生产性生物资产计算折旧的最低年限：1.林木类生产性生物资产，为10年；2.畜类生产性生物资产，为3年。三、

21、无形资产的税务处理三、无形资产的税务处理（一）无形资产的计税基础（二）无形资产摊销的范围下列无形资产不得计算摊销费用扣除：1.自行开发的支出已在计算应纳税所得额时扣除的无形资产。2.自创商誉。3.与经营活动无关的无形资产。（三）无形资产的摊销方法和年限1.直线法摊销。摊销年限不低于10年。2.投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定使用年限的，按规定或约定的使用年限分期摊销。3.外购商誉支出，在企业整体转让或清算时准予扣除。4.企事业单位外购的软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年（含）。四、长期待摊费用

22、的税务处理四、长期待摊费用的税务处理 已足额提取折旧的固定资产的改建支出按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销租入固定资产的改建支出按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销固定资产的大修理支出大修理支出按照固定资产尚可使用年限分期摊大修理支出同时符合下列条件：修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上。修理后使用年限延长2年以上。注意：企业的固定资产修理支出修理支出可在发生当期直接扣除。其他应当作为长期待摊费用的支出支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。第五第五部分部分资产损失税前扣除的所得税处理资产损失税前扣除的所得税处理一、资产损失的概念一、资产损失的概念1.资产是指企业拥有或

23、者控制的、用于经营管理活动相关的资产，包括现金、银行存款、应收及预付款项（包括应收票据、各类垫款、企业之间往来款项）等货币性资产，存货、固定资产、无形资产、在建工程、生产性生物资产等非货币性资产，以及债权性投资和股权（权益）性投资。2.准予在企业所得税税前扣除的资产损失包括：（1）实际资产损失：企业在实际处置、转让上述资产过程中发生的合理损失。在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除。（2）法定资产损失：企业虽未实际处置、转让上述资产，但按规定条件计算确认的损失。在企业向主管税务机关提供证据资料证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除。3.企业以前年度发

24、生的资产损失未能在当年税前扣除的以前年度发生的资产损失未能在当年税前扣除的，按规定向税务机关说明并进行专项申报扣除专项申报扣除。其中：（1）实际资产损失，准予追补至该项损失发生年度扣除准予追补至该项损失发生年度扣除，其追补确认期限一般不得超过五年不得超过五年，但因特殊原因形成（包括计划经济体制转轨过程中遗留、企业重组上市过程中因权属不清出现争议而未能及时扣除、因承担国家政策性任务而形成的以及政策定性不明确而形成的等）的资产损失，其追补确认期限经国家税务总局批准后可适当延长。（2）法定资产损失，应在申报年度扣除应在申报年度扣除。二、资产损失扣除政策二、资产损失扣除政策 资产损失的认定（共性的是强

25、调净损失）（一）现金（二）货币性资金：强调存入法定具有吸收存款职能的机构形成的存款损失。（三）企业除贷款类债权外的应收、预付账款的资产损失认定条件：1.债务人依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照，其清算财产不足清偿的；2.债务人死亡，或者依法被宣告失踪、死亡，其财产或者遗产不足清偿的；3.债务人逾期3年以上未清偿,且有确凿证据证明已无力清偿债务的；4.与债务人达成债务重组协议或法院批准破产重整计划后，无法追偿的；5.因自然灾害、战争等不可抗力导致无法收回的；6.国务院财政、税务主管部门规定的其他条件。（四）贷款类债权1.借款人触犯刑律，依法受到制裁，其财产不足归还所借

26、债务，又无其他债务承担者，经追偿后确实无法收回的债权；2.开立信用证、办理承兑汇票、开具保函等发生垫款时，凡开证申请人和保证人符合规定原因而无法偿还垫款，金融企业经追偿后仍无法收回的垫款；3.银行卡持卡人和担保人由于符合规定原因，未能还清透支款项，金融企业经追偿后仍无法收回的透支款项；4.助学贷款逾期后，在金融企业确定的有效追索期限内，依法处置助学贷款抵押物（质押物），并向担保人追索连带责任后，仍无法收回的贷款；5.经国务院专案批准核销的贷款类债权。（五）股权投资的资产损失确认条件：1.被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；2.被投资方财务状况严重恶化，累计

27、发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上,且无重新恢复经营改组计划的；3.对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年,且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；4.被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的。（五）股权投资的资产损失确认条件：1.被投资方依法宣告破产、关闭、解散、被撤销，或者被依法注销、吊销营业执照的；2.被投资方财务状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已连续停止经营3年以上,且无重新恢复经营改组计划的；3.对被投资方不具有控制权，投资期限届满或者投资期限已超过10年,且被投资单位因连续3年经营亏损导致资不抵债的；4.被投资方财务

28、状况严重恶化，累计发生巨额亏损，已完成清算或清算期超过3年以上的。（六）企业因存货盘亏、毁损、报废、被盗等原因不得从增值税销项税额中抵扣的进项税额，可以与存货损失一起在计算应纳税所得额时扣除。（七）已经扣除的资产损失，在以后纳税年度全部或者部分收回时，其收回部分应当作为收入计入收回当期的应纳税所得额。（八）境内、境外营业机构发生的资产损失应分开核算，对境外营业机构由于发生资产损失而产生的亏损，不得在计算境内应纳税所得额时扣除。三、资产损失税前扣除管理三、资产损失税前扣除管理（一）申报管理1.企业资产损失分为清单申报清单申报和专项申报专项申报两种形式。清单申报：企业可按会计核算科目进行归类、汇总

29、，然后再将汇总清单报送税务机关，有关会计核算资料和纳税资料留存备查；专项申报：应逐项（或逐笔）报送申请报告，同时附送会计核算资料及其他相关的纳税资料。企业在申报资产损失税前扣除过程中不符合上述要求的，税务机关应当要求其改正，企业拒绝改正的，税务机关有权不予受理。2.下列资产损失应以清单申报的方式申报扣除：（1）企业在正常经营管理活动中，按照公允价格销售、转让、变卖非货币资产的损失；（2）企业各项存货发生的正常损耗；（3）企业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失；（4）企业生产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失；（5）企业按照市场公平交易原则，通过各种交易场所、市场等

30、买卖债券、股票、期货、基金以及金融衍生产品等发生的损失。（公平第三方可以视同正常）上述以外的资产损失应以专项申报的方式向税务机关申报扣除。企业无法准确判别是否属于清单申报扣除的资产损失，可以采取专项申报的形式申报扣除。3.在中国境内跨地区经营的汇总纳税企业发生的资产损失，应按以下规定申报扣除：（1）总机构及其分支机构发生的资产损失，除应按专项申报和清单申报的有关规定，各自向当地主管税务机关申报外，各分支机构同时应上报总机构；（2）总机构对各分支机构上报的资产损失，除税务机关另有规定外，应以清单申报的形式向当地主管税务机关进行申报；（3）总机构将跨地区分支机构所属资产捆绑打包转让所发生的资产损失

31、，由总机构向当地主管税务机关进行专项申报。4.企业因国务院决定事项形成的资产损失，应向国家税务总局提供有关资料。国家税务总局审核有关情况后，将损失情况通知相关税务机关。企业应按要求进行专项申报。（二）资产损失确认证据1.外部证据：（1）司法机关的判决或者裁定；（2）公安机关的立案结案证明、回复；（3）工商部门出具的注销、吊销及停业证明；（4）企业的破产清算公告或清偿文件；（5）行政机关的公文；（6）专业技术部门的鉴定报告；（7）具有法定资质的中介机构的经济鉴定证明；（8）仲裁机构的仲裁文书；（9）保险公司对投保资产出具的出险调查单、理赔计算单等保险单据；（10）符合法律规定的其他证据。2.内部

32、证据：（1）有关会计核算资料和原始凭证；（2）资产盘点表；（3）相关经济行为的业务合同；（4）企业内部技术鉴定部门的鉴定文件或资料；（5）企业内部核批文件及有关情况说明；（6）对责任人由于经营管理责任造成损失的责任认定及赔偿情况说明；（7）法定代表人、企业负责人和企业财务负责人对特定事项真实性承担法律责任的声明。（三）各类资产损失的确认1.企业逾期3年以上的应收款项在会计上已作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告。2.企业逾期1年以上，单笔数额不超过5万或者不超过企业年度收入总额万分之一的应收款项，会计上已经作为损失处理的，可以作为坏账损失，但应说明情况，并出具专项报告

33、。3.存货报废、毁损或变质损失该项损失数额较大的（指占企业该类资产计税成本10%以上，或减少当年应纳税所得、增加亏损10%以上，下同），应有专业技术鉴定意见或法定资质中介机构出具的专项报告等。4.企业对外提供与本企业生产经营活动有关的担保，因被担保人不能按期偿还债务而承担连带责任，经追索，被担保人无偿还能力，对无法追回的金额，比照应收款项损失进行处理。与本企业生产经营活动有关的担保是指企业对外提供的与本企业应税收入、投资、融资、材料采购、产品销售等生产经营活动相关的担保。第六第六部分部分房地产开发经营业务的所得税处理房地产开发经营业务的所得税处理一、房地产开发经营业务的概念一、房地产开发经营业

34、务的概念除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。2.开发产品已开始投入使用。3.开发产品已取得了初始产权证明。二、收入的税务处理二、收入的税务处理（一）代收各种基金、费用和附加:1.纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；2.未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，作代收代缴款项进行管理。（二）收入实现确认的具体规定：（熟悉）1.一次性全额收款：实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日。2.分期收款：销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的实际付款日确

35、认收入的实现。3.银行按揭：销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认。4.委托式：确认时间均为收到清单时。（三）视同销售企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成

36、本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。（四）企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。（五）企业销售未完工开发产品的计税毛利率：（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。（2）开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。（4）属于经济适用房、限

37、价房和危改房的，不得低于3%。（六）企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。5.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同安置回迁户的，安置用房视同销售处理，销售处理，按（国税发2006187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费拆迁补偿费。房地产开发企

38、业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发2006187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入实际支付的购房支出计入拆迁补偿费拆迁补偿费。（3）货币货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿计入拆迁补偿费费。6.预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（三）（三）其他隐藏的需要注意的几点：其他隐藏的需要注意的几点：（1）扣除取得土

39、地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。（2）与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：A.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；公共事业的，其成本、费用可以扣除；C.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3）销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。LOGO2014.3.312014.3.31