《房屋租赁服务》PPT课件.ppt

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1、第三章第三章 房屋租赁服务房屋租赁服务考核比重：考核比重：8 8（知识（知识3 3、技能、技能5 5）霞浦房屋出租 wenku1 第一节第一节 房屋租赁市场调查与预测房屋租赁市场调查与预测一、房屋租赁市场调查的准备一、房屋租赁市场调查的准备23 1 1、组织调查人员、组织调查人员 （1 1）确定总负责人；）确定总负责人；（2 2）选拔调查人员；）选拔调查人员；（3 3）组织调查小组；）组织调查小组；（4 4）确定每组的负责人；）确定每组的负责人；（5 5）进行培训。）进行培训。2 2、初步分析与假设、初步分析与假设（1 1）收集、整理公司现有资料；）收集、整理公司现有资料；（2 2）对资料初步

2、分析；）对资料初步分析；（3 3）在分析的基础上提出假设、推断。）在分析的基础上提出假设、推断。3 3、设计调查表、设计调查表（1 1）出租房屋供给情况调查表；）出租房屋供给情况调查表；（2 2）出租房屋需求情况调查表。）出租房屋需求情况调查表。4 4、编制调查计划、编制调查计划二、房屋租赁市场调查的实施二、房屋租赁市场调查的实施P24（一）进行房屋租赁市场调查与分析。（一）进行房屋租赁市场调查与分析。1 1、房屋租赁市场的调查、房屋租赁市场的调查（1 1）调查多从收集他人已整理资料开始；）调查多从收集他人已整理资料开始；（2 2）在此基础上，实地调查。）在此基础上，实地调查。对于房屋租赁市场

3、的需求客户，尽量以实地调查、对于房屋租赁市场的需求客户，尽量以实地调查、填写调查表为主。填写调查表为主。2 2、调查资料的整理、统计分析、调查资料的整理、统计分析（二）进行经济论证。（二）进行经济论证。（1 1）计算租金收入）计算租金收入 租赁代理费通常是一个月的房屋租金收入。租赁代理费通常是一个月的房屋租金收入。（2 2）计算支出）计算支出（3 3）计算利润）计算利润 利润利润=收入支出收入支出（三）撰写市场调查报告（三）撰写市场调查报告相关知识相关知识一、市场调查与预测的基本知识一、市场调查与预测的基本知识（一）市场调查的基本方法（一）市场调查的基本方法P251 1、询问法、询问法 询问法

4、又称直接调查法。它是以询问的方式作询问法又称直接调查法。它是以询问的方式作为收集资料的手段，以被询问人的答复作为调查为收集资料的手段，以被询问人的答复作为调查资料依据的调查方法。资料依据的调查方法。2 2、观察法、观察法 观察法所得的资料深入详细，真实性大，较为观察法所得的资料深入详细，真实性大，较为客观。但所需时间长、费用大，易受时间和空间客观。但所需时间长、费用大，易受时间和空间限制。限制。3 3、实验法、实验法（二）市场调查的技术（二）市场调查的技术1 1、调查表的设计、调查表的设计 设计调查表应注意以下事项：设计调查表应注意以下事项：P27（1 1）问题要短；）问题要短；（2 2）每一

5、个问题只能包含一项内容；）每一个问题只能包含一项内容；（3 3）问题中不要使用专门术语；）问题中不要使用专门术语；（4 4）问题答案不宜过多；）问题答案不宜过多；（5 5）要注意问问题的方式。）要注意问问题的方式。（三）市场预测方法（三）市场预测方法P271 1、定性预测法、定性预测法（1 1）经理人员评判预测法；）经理人员评判预测法；（2 2）客户需要直接调查法；）客户需要直接调查法；（3 3）销售人员意见法；）销售人员意见法；（4 4）综合评判法；）综合评判法；（5 5）专家预测法。）专家预测法。2 2、定量预测法、定量预测法二、影响房屋租赁市场预测的主要因素二、影响房屋租赁市场预测的主要

6、因素P28 1 1、城市宏观经济环境；、城市宏观经济环境；2 2、房屋出售市场情况；、房屋出售市场情况；3 3、房屋租赁政策法规环境。、房屋租赁政策法规环境。第二节第二节 房屋租赁方案的制定房屋租赁方案的制定一、制定租赁方案的程序一、制定租赁方案的程序 P29 （一）确认租赁房屋类型、档次、租户来源（一）确认租赁房屋类型、档次、租户来源（二）掌握争取租户的措施和了解租户情况的方法（二）掌握争取租户的措施和了解租户情况的方法 1、争取租户的措施：、争取租户的措施：P30（情景题）（情景题）（1 1）发布广告；）发布广告；（2 2）“免费免费”或优惠；或优惠；（3 3）引导参观；）引导参观；（4

7、4）建立租售中心；）建立租售中心；（5 5）与独立的房地产代理商、经纪人合作。）与独立的房地产代理商、经纪人合作。2、了解租户情况的方法、了解租户情况的方法P30（情景题）（情景题）（1 1）开展潜在租户的登记；）开展潜在租户的登记；（2 2）核对潜在租户的身份证明；）核对潜在租户的身份证明；（3 3）调查租户的租赁经历和资信状况。）调查租户的租赁经历和资信状况。（三）制定房屋租赁管理的各项制度（三）制定房屋租赁管理的各项制度P31 1 1、房屋租赁租金管理制度；、房屋租赁租金管理制度；（情景题）（情景题）2 2、房屋使用与维修管理制度；、房屋使用与维修管理制度；3 3、房屋转租与退租管理制度

8、、房屋转租与退租管理制度 （四）明确房屋租赁纠纷处理的方法。（四）明确房屋租赁纠纷处理的方法。P311、房屋租赁纠纷处理方式、房屋租赁纠纷处理方式 协商、调解、仲裁、诉讼。协商、调解、仲裁、诉讼。诉讼，可以在物业租赁纠纷调解不成时直接向诉讼，可以在物业租赁纠纷调解不成时直接向人民法院提出，也可以在国家合同管理仲裁机关人民法院提出，也可以在国家合同管理仲裁机关作出作出“仲裁决定书仲裁决定书”后的后的1515天天内向人民法院提出。内向人民法院提出。2、房屋租赁不同类型纠纷的处理、房屋租赁不同类型纠纷的处理 （情景题）（情景题）（1 1）租金纠纷（租金标准、租金交纳、租金调整）租金纠纷（租金标准、租

9、金交纳、租金调整）（2 2）租赁期因使用、修缮、改建引起的纠纷。）租赁期因使用、修缮、改建引起的纠纷。（3 3）租赁期因互换房屋使用权引起的纠纷。）租赁期因互换房屋使用权引起的纠纷。（4 4）租赁合同解除纠纷。）租赁合同解除纠纷。二、房屋租金的确定二、房屋租金的确定1 1、房屋租赁租金的构成：、房屋租赁租金的构成：（8 8项）项）P32P32 折旧费、折旧费、维修费、维修费、管理费、管理费、利息、利息、地租、地租、保险费、保险费、利润、利润、房产税房产税2 2、房屋租金基数核定方法和租金的计算方法、房屋租金基数核定方法和租金的计算方法P33P33 租金标准由租金基数和调剂因素两部分组成。租金标

10、准由租金基数和调剂因素两部分组成。租金基数的核定方法：租金基数的核定方法：（1 1）等级计算法）等级计算法 （2 2）项目积分计算法）项目积分计算法 （3 3）结合计算法）结合计算法 调剂因素：调剂因素：（1 1）体现房屋价值的因素）体现房屋价值的因素 （2 2）体现使用价值的因素）体现使用价值的因素 （3 3）体现供求关系的因素）体现供求关系的因素三、房屋租赁管理的一般程序三、房屋租赁管理的一般程序（一）房屋租赁合同的登记备案（一）房屋租赁合同的登记备案P33 根据建设部发布的城市房屋租赁管理办法规定，根据建设部发布的城市房屋租赁管理办法规定，房屋租赁实行登记备案制度，具体要求：房屋租赁实行

11、登记备案制度，具体要求：（情景题）（情景题）1 1、房屋租赁合同当事人向房地产管理部门提出申请。房、房屋租赁合同当事人向房地产管理部门提出申请。房屋租赁合同当事人应当在租赁合同签订后屋租赁合同当事人应当在租赁合同签订后3030日内，到市、日内，到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。2 2、申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：、申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（1 1）房屋租赁申请书；）房屋租赁申请书；（2 2）书面房屋租赁合同；）书面房屋租赁合同；（3 3）房屋所有权证或证明其产权的其他有效证件；）房屋所有权证或证明其产权的其他有效证

12、件；（4 4）当事人各方的合法身份证明文件或其他合法资格证）当事人各方的合法身份证明文件或其他合法资格证 明；明；（5 5）城市人民政府规定的其他文件。）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租共有房屋的，还需提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托出租的证明；出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。代管人授权出租的证明。3 3、房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理、房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发房屋租赁证。房屋部门审查合格后，颁发房屋租赁证。房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋租赁证是

13、租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为公从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为公安部门办理户口登记的凭证之一。安部门办理户口登记的凭证之一。4 4、出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费（房屋租赁、出租人应当依法缴纳房屋租赁登记费（房屋租赁管理费）。当事人双方向税务部门缴纳印花税等管理费）。当事人双方向税务部门缴纳印花税等税款，至此，租赁登记完成并受到法律保护。税款，至此，租赁登记完成并受到法律保护。（二）出租房屋的交接与备案（略）（二）出租房屋的交接与备案（略）相关知识相关知识一、房屋租赁的条件一、房屋租赁的条件P34 城市房屋租赁管理办法（建设部令第城市房屋租赁管理办

14、法（建设部令第4242号）号）（19951995年年6 6月月1 1日起施行）认定下列房屋不能出租：日起施行）认定下列房屋不能出租：（9条）条）二、房屋租赁的有关政策二、房屋租赁的有关政策P35 根据城市房屋租赁管理办法的规定，房屋租根据城市房屋租赁管理办法的规定，房屋租赁的有关政策：赁的有关政策：（8项政策）项政策）提示：房屋租赁的有关政策是本章鉴定考核的重提示：房屋租赁的有关政策是本章鉴定考核的重点，除理论知识题外，也曾是操作技能试题中录像点，除理论知识题外，也曾是操作技能试题中录像试题的考核点。试题的考核点。试题举例试题举例 1、理论知识题、理论知识题 单选题：单选题：（1 1）房屋租赁

15、登记须经（）房屋租赁登记须经（）审查合格后，）审查合格后，颁发房屋租赁证。颁发房屋租赁证。（A A）物业管理企业）物业管理企业 （B B）房屋租赁公司）房屋租赁公司 （C C）业主委员会）业主委员会 （D D）市、县人民政府房地）市、县人民政府房地 产管理部门产管理部门 正确答案：正确答案：D P34（2 2）房屋租赁期限届满租赁合同终止后，）房屋租赁期限届满租赁合同终止后，承租人需要继续租用的，应当在租赁期承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前（限届满前（）提出，并经出租人同意，）提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。重新签订租赁合同。（A A）半个月）半个月 （B B）1 1个月个月

16、 （C C）3 3个月个月 （D D）6 6个月个月 正确答案：正确答案：C P35 多选题：多选题：房屋租赁市场调查的基本方法有（房屋租赁市场调查的基本方法有（）。）。（A A）询问法）询问法 （B B）预测法）预测法 （C C）观察法）观察法 （D D）实验法）实验法 正确答案：正确答案：A C D P26 2、操作技能题（情景题）、操作技能题（情景题）某楼盘的空置面积很大，达信物业管理某楼盘的空置面积很大，达信物业管理公司受托尽快将房屋租出去。如果你负责公司受托尽快将房屋租出去。如果你负责这项工作，为寻找和争取租客，你会采取这项工作，为寻找和争取租客，你会采取哪些有效的工作措施呢？哪些有效的工作措施呢？答案要点：答案要点：P30 争取租户的措施：争取租户的措施：（1 1）发布广告；）发布广告；（2 2）“免费免费”或优惠；或优惠；（3 3）引导参观；）引导参观；（4 4）建立租售中心；）建立租售中心；（5 5）与独立的房地产代理商、经纪人合作。）与独立的房地产代理商、经纪人合作。(答题时要将以上答题时要将以上5 5项措施具体内容答上）项措施具体内容答上）