新增建设用地审查报批相关知识.ppt

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1、新增建设用地审查报新增建设用地审查报批相关知识批相关知识 根据新土地管理法用途管制的指导思想。土地征收审查报批土地征收审查报批农用地转用审查报批农用地转用审查报批按报批组件方式按报批组件方式新增建设用地新增建设用地审查报批业务审查报批业务单独选址建设项目用地审查报批单独选址建设项目用地审查报批批次建设用地审查报批批次建设用地审查报批一、农用地转用审查报批的 有关规定及报批的原则 未利用土地转为建设用地以及农用地内部之未利用土地转为建设用地以及农用地内部之间的相互转换不属于农用地转用的范畴。间的相互转换不属于农用地转用的范畴。（一）农用地及农用地转用的含义 农用地农用地农用地农用地 直接用于农业

2、生产的土地，包括直接用于农业生产的土地，包括直接用于农业生产的土地，包括直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地。耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地。耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地。耕地、园地、林地、牧草地和其它农用地。农用地转用现状的农用地按照土地利用总体农用地转用现状的农用地按照土地利用总体农用地转用现状的农用地按照土地利用总体农用地转用现状的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限报批后转变成建设用地的行为，

3、又称为农用地转报批后转变成建设用地的行为，又称为农用地转报批后转变成建设用地的行为，又称为农用地转报批后转变成建设用地的行为，又称为农用地转为建设用地。为建设用地。为建设用地。为建设用地。1农用地转用审批的权限农用地转用审批的权限（二）农用地转用审批的权限和依据（1）国务院批准农用地转用的范围）国务院批准农用地转用的范围 国务院批准的建设项目，国务院有关部门、国家计划单列企业和省（自治区、直辖市）人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目。在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省（自治区）人民政府所在地的城市及人口在50万以上的城市建设用地规划范围内，为实施该规划按土地利用年度计

4、划申请的城市分批次用地。（2）省级人民政府批准农用地转用的范围省级人民政府批准农用地转用的范围 省级人民政府有关部门和市（地）、县（市）人民政府及有关部门批准立项的单独选址建设项目。在土地利用总体规划确定的人口在50万以下的城市建设用地规模内，为实施该规划按土地利用年度计划申请的城市分批次用地。（3）地州市人民政府批准农用地转用地州市人民政府批准农用地转用的范围的范围 若乡（镇）土地利用总体规划已由省级人民政府授权的地州市人民政府批准，则该乡（镇）所在地的镇区及所属的村庄、集镇的建设用地规模范围内的农用地转用，可以由地州市人民政府批准。农用地转用审批的依据农用地转用审批的依据（1）土地利用总体

5、规划）土地利用总体规划 土地利用总体规划是实行农用地转用审批的基础，通过划分土地利用区、确定每一块土地的用途和土地使用条件，来控制和引导土地利用，以达到科学、合理利用土地的目的。农用地转为建设用地，首先应当看是否符合土地利用总体规划，如果符合土地利用总体规划，可以转为建设用地，否则，将不得转为建设用地。（2）土地利用年度计划）土地利用年度计划 土地利用年度计划是国家对建设用地实行宏观控制的重要措施，也是实施土地利用总体规划的具体步骤和必要手段。土地利用年度计划中，包括耕地保有量、农用地转用、土地开发整理三项指标，农用地转用主要是依据农用地转为建设用地的计划指标。需要说明的是，城市（镇）批次占用

6、需要说明的是，城市（镇）批次占用的农用地转用计划指标不能结转使用。的农用地转用计划指标不能结转使用。征收农用地时，若农用地转用审批的权限属于国务院，则农用地转用和土地征用由国务院同时审批。（3）农用地转用审批与土地征收审批的关系征收农用地时，若农用地转用审批的权限和土地征用的审批权限均属于省级人民政府，则农用地转用和土地征用由省级人民政府同时审批。征收农用地时，若农用地转用审批的权限属于省级人民政府而土地征用的审批权限属于国务院，则农用地转用先由省级人民政府审批，农用地转用批准后土地征用再报国务院审批。二、土地征收（用）审查报批的有关规定及报批的原则 全国人大十届二次会议对原宪法第十条第三款“

7、国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用征用”进行了修改，改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用征收或者征用”,这一重要修改，既确定了国家为了公共利益的需要有权征收、征用公民个人财产和农民集体土地，又确定了国家实施征收征用必须遵循目的正当性（公共利益）、程序正当性（依据法律规定）和必须给予被征收人、被征用人补偿的基本原则。因此，现行的土地征收和征用制度是修订后的宪法为了正确处理私有财产保护和公共利益需要、公民权利和国家权力之间的关系而确立的法律制度。（一）土地征（收）用的相关法律规定 其各自的法律涵义应为：土地征收土地征收 为了公共利益的需要，国家把

8、私人所有的财产强制地征归国有，体现了所有权的改变。简单来说就是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移。土地征收具有统一性、控制性、补偿性、强制性的特征，土地征收审批是建设用地审批制度的重要环节，它是土地所有权的转移，征地过程中应依法保护集体所有权人的合法利益。土地征用土地征用 为了公共利益的需要，强制地使用公民的私有财产，体现了使用权的改变。简单来说就是国家在紧急情况下对私有财产的强制性使用，在紧急情况结束后，要把被征用的财产归还权利人，从某种意义上来讲，实际属于临时用地的范畴。土地征收的审批权只有国务院和省级人民政府两级。征用基本农田、基本农田以征用基本农田、基本农田以外的耕地超

9、过外的耕地超过35公顷、其他土地超过公顷、其他土地超过70公顷由公顷由国务院国务院批准；批准；基本农田以外的耕地不超过基本农田以外的耕地不超过35公顷、耕地以外其他土地不超过公顷、耕地以外其他土地不超过70公公顷由顷由省级人民政府省级人民政府批准批准。（二）土地征收的审批权1土地补偿费：是因国家征用土地对土地所有者和土地使用者对土地的投入和收益造成损失的补偿，补偿对象包括土地的所有权人和使用权人，补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的610倍。昆明市政府于1999年12月确定了农作物的最高限产量及价格标准，即，菜地年产值每亩6600元；水田年产值每亩2400元；旱地年产值每亩年产值2100元

10、)；渔塘年产值每亩4200元。（三）征收土地补偿标准 安置补助费：是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口所给予的补助费用，征用土地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的补偿标准为该耕地被征用前三年平均年产值的46倍。土地法规定，土地补偿费和安置补助费土地补偿费和安置补助费的总和的总和不超过被征用土地年产值的三十倍三十倍，28号文件明确可以视地区情况超过30倍。根据省国土资源厅关于加强农用地转用和土地征收报批管理工作的通知（云国土资耕2005120号）文件精神，在省政府新的征地补偿政策出台前，各类项目和城镇建设征地时，其耕地的土地补偿土地补偿费和安置

11、补助费之和费和安置补助费之和不得低于土地被征前三年平均年产值的十六倍十六倍。青苗补偿费：被征用土地上有青苗的，按当季一茬大春或小春的实际产值补偿。一般为：菜地3300元/亩；水田大春1440元/亩、小春960元/亩；旱地大春1500元/亩、小春600元/亩。地上附着物补偿费：根据云南省土地管理条例，按实地现有情况据实补偿（如道路、沟渠、树木、建筑物、管网等通讯曾经投入了一定劳力、资金的实物）。对房屋及其他设施，采取产权调换、作价补偿或两者相结合的形式进行补偿，作价补偿的标准按照重置价结合成新价计算，一般为100700元/平方米。1、货币安置 货币安置是指一次性支付足额的安置补助费，让有一技之长

12、或有生活技能的农民自谋职业。政府同时加以引导，将货币安置的一部分支付被征收土地农民的社会保险统筹，或征得本人同意，购买养老、医疗等各种商业保险，其余发放给个人自谋职业。（四）征地补偿安置途径2、保障安置、保障安置 保障安置是指用征地补偿费用为被征地农民支付社会统筹保险或商业保险费用，对需要安置的农业人口根据不同性别和年龄实施分类安置，或者将被征地农民的基本生活纳入城镇居民的社会保障体系之中。3、农业生产安置、农业生产安置 农业生产安置是指征收城市规划区外的农民集体土地，由农村集体经济组织通过利用农村集体机动地，承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等对被征地农民进行安置

13、，使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。4、重新择业安置、重新择业安置 重新择业安置是指向被征地农民提供免费的劳动技能培训，并积极创造条件安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。5、入股分红安置、入股分红安置 入股分红安置是指对有长期稳定收益的项目用地，在被征地农户自愿的前提下，由被征地农村集体经济组织与用地单位协商，以征地补偿安置费用入股，或已经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。6、异地移民安置、异地移民安置 本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经

14、济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实施异地移民安置。大中型水利水电工程按照国务院颁发的大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置政策（国务院令第471号）执行。1.征地前期调查及征地补偿标准听证征地前期调查及征地补偿标准听证 在用地报批前需由县级以上政在用地报批前需由县级以上政府拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案府拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案。并按照并按照国土资源听证规定国土资源听证规定履行听证履行听证程序。并由县级以上政府对征地告知、确程序。并由县级以上政府对征地告知、确认、听证的程序、时间、地点、内容、农认、听证的程序、时间、地点、内容、农民意见、对农民意见的处理情况等进行说

15、民意见、对农民意见的处理情况等进行说明。自愿放弃听证的，要求有村组的回执。明。自愿放弃听证的，要求有村组的回执。相关材料须作为建设用地报批相关材料须作为建设用地报批的必备材料，连同报件一并上报。的必备材料，连同报件一并上报。（五）征地程序听证文书格式参照文本听证文书格式参照文本 （一）听证会公告（一）听证会公告（二）听证告知书（二）听证告知书（三）听证申请书（三）听证申请书（四）听证申请笔录（四）听证申请笔录（五）不予听证通知书（五）不予听证通知书（六）听证通知书（六）听证通知书（七）听证延期通知书（七）听证延期通知书（八）听证中止通知书（八）听证中止通知书（九）听证终止通知书（九）听证终止通

16、知书（十）听证恢复通知书（十）听证恢复通知书（十一）听证笔录（十一）听证笔录（十二）听证纪要（十二）听证纪要（十三）听证鉴定委托书（十三）听证鉴定委托书（十四）证人参加听证通知书（十四）证人参加听证通知书（十五）听证审签表（十五）听证审签表（十六）听证送达回证（十六）听证送达回证2.“两公告，一登记两公告，一登记”“两公告，一登记两公告，一登记”指的是：指的是：征用土征用土地公告地公告；征地补偿、安置方案公告征地补偿、安置方案公告及及征地征地补偿登记补偿登记。被征用土地所在地的市、县人民政府应被征用土地所在地的市、县人民政府应当在收到征用土地方案批准文件之日起当在收到征用土地方案批准文件之日起

17、10个工作个工作日内进行征用土地公告。被征地农村集体经济组日内进行征用土地公告。被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理告规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。有关市、县人民政府土地行征地补偿登记手续。有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案

18、并予以公告。以公告。征用土地公告包括征用土地公告包括：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途；(二)被征用土地的所有权人、位置、地类和面积；(三)征地补偿标准和农业人员安置途径；(四)办理征地补偿登记的期限、地点。征地补偿、安置方案公告包括：征地补偿、安置方案公告包括：(一)本集体经济组织被征用土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量；(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式；(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式；(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；(五)农业人员的具体安置途径；(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。

19、（一）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）文件中已明确农用地转用和土地征收批准文件有效期两年有效期两年，农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。三、应当注意的几个政策问题（二）国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见中明确，城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。（三）国土资源部关于加强征地管理工作的通知（国土资发1999480号）文件中

20、，“实行由县级以上人民政府县级以上人民政府统一征地。其它任何单位或个人均无权审查报批和组织实施征用土地。”(四)国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号）中规定“省、自治区、直辖市人民政府要制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算”，我市已按照国土资源部关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（国土资发2005144号）的要求完成了制定工作，待省人民政府公布后，我市的征地补偿将按照该标准严格执行。（五）国发31号文中，明确要求“各地要认真落实国办发200629号文件的规定，做好被征

21、地农民就业培训和社会保障工作。被征地农民的社会保障费用，按有关规定纳入征地补偿安置费用，不足部分由当地政府从国有土地有偿使用收入中解决。社会保障费用不落实的不社会保障费用不落实的不得批准征地得批准征地”。（六）按照国发31号文规定，将提高新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税征收标准缴纳标准、对违规减免和欠缴的新增建设用地土地有偿使用费，要进行清理，限期追缴。其中，国发2004 28号文件下发后减免和欠缴的，要在今年年底前全额清缴；逾期未缴的，暂不办理用地审批。对未按期缴纳新增建设用地土地有偿使用费及其他规定税费、未按期足额支付征地补偿安置费而征占土地，要追究有关人员的行政责任

22、。（七）农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。审批权限类类型型审审批批机关机关审审批批权权限限备备注注农农用用地地转转用用国务院由国务院批准97土地利用总体规划（市级）的包括省会、直辖市、计划单列市、人口100

23、万以上或国务院指定的城市，全国共有84个，云南省仅有昆明市主城区（俗称“圈内”）需报国务院审批省政府由省政府批准97土地利用总体规划（县级）的包括县市区政府所在地：关上镇、马街镇、鹿阜镇、昆阳镇、嵩阳镇、匡远镇、龙城镇、连然镇市政府由市政府批准97土地利用总体规划（乡级）的包括除国务院及省政府批准以外的所有乡镇土土地地征征收收国务院1、基本农田；2、一般耕地35公顷以上；3、其他土地70公顷以上；4、国务院批准的项目。占用基本农田或由国务院批准的项目不论面积大小，一律由国务院审批；国务院批准的项目一般由国家发改委批准可研（核准、备案）国土资源部预审省政府1、一般耕地35公顷以下，15公顷以上；

24、2、其他土地70公顷以下，40公顷以上。征收土地只有国务院及省、自治区、直辖市人民政府有审批权，省政府于1998年授权（云政复1998132号）省国土资源厅，一次性转用、征用基本农田以外耕地15公顷以下及征收其他土地40公顷以下的批准权限。省国土资源厅1、一般耕地15公顷以下；2、其他土地40公顷以下。相关费用类类型型收收费费主主体体执执收机关收机关费费用用标标准准收收费费依据依据备备注注征地补偿费被征地农村集体经济组织由昆明市征地处统一监管，按照工作进度拨付法定标准为：土地补偿费为平均年产值的6-10倍，安置补助费为平均年产值的4-20倍，土地补偿费和安置补助费之和不得低于年产值的十六倍，占

25、用基本农田按30倍补偿土地管理法、云南省土地管理条例等实际情况昆明市一般按照区域价格进行补偿，报批时以总价倒推至各项费用征地管理费省、市、县三级政府省、市国土部门1、征收土地70公顷以上的，按照征地补偿费的2.1%收取；2、征收土地70公顷以下的，按照征地补偿费的2.8%收取；云计价格200346号征地管理费省级收取10%，市、县收取90%。对文件规定非营利性的项目，业主单位可向省、市政府申请减免耕地开垦费补充耕地承担单位补充耕地承担单位用一般农田的旱地开垦费按照平均综合年产值标准的6倍征收；占用一般农田的水田（含菜地）开垦费按照平均综合年产值标准的7倍征收；占用基本农田的耕地开垦费按照平均综

26、合年产值标准的8倍征收土地管理法、云南省土地管理条例等该项费用由用地单位负责缴纳，作为专项资金使用，不得“减、免、缓”。新增建设用地土地有偿使用费中央及省金库按审批权限由国土资源部或省国土资源厅收取等别五等六等九等十等十二等十三等十四等财综字1999117号、财综200648号该项费用由市或县（区）人民政府负责缴纳，30缴入中央金库，70%缴入省金库，为专项资金，除划拨供地的单独选址项目按规定不需缴纳外，不得“减、免、缓”。标准元/64563428201614辖区官渡盘龙五华西山安宁东川石林呈贡晋宁宜良富民禄劝嵩明寻甸失地农民社会保障基金市政府市国土局按征收土地的面积征收3万元/亩的失地农民保

27、障金劳社部发200714号、昆政发200650号按照国务院的要求，社会保障费用不落实的不得批准征地，我市2007年1月1日已开始要求缴纳费用，但具体的收费方式及程序目前尚未确定。昆明市耕地开垦费收缴标准划分表昆明市耕地开垦费收缴标准划分表耕地开垦耕地开垦费收缴类费收缴类别划分别划分县（市）区名称县（市）区名称核算耕地开垦核算耕地开垦费的平均综合费的平均综合年产值取值标年产值取值标准（元准（元/亩）亩）收缴额度收缴额度一类官渡区、盘龙区、五华区、西山区、安宁市、呈贡县2400 1、占用一般农田的旱地开垦费按照平均综合年产值标准的6倍征收；2、占用一般农田的水田（含菜地）开垦费按照平均综合年产值标准的7倍征收；3、占用基本农田的耕地开垦费按照平均综合年产值标准的8倍征收二类东川区、石林县、晋宁县、宜良县1800三类富民县、禄劝县、嵩明县、寻甸县1500