房地产企业的纳税筹划与财务运作（ppt 109页）bhci.pptx

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1、纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 房地产企业房地产企业 纳税筹划和财务运作纳税筹划和财务运作 王景江王景江中国注册会计师中国注册会计师 北京托众管理咨询公司总经理北京托众管理咨询公司总经理北京同道兴会计师事务所合伙人北京同道兴会计师事务所合伙人中国企业联合会客座教授中国企业联合会客座教授国家会计学院客座教授国家会计学院客座教授世界税收联合会财税研究员世界税收联合会财税研究员 新加坡华新世纪管理研究院客座教授新加坡华新世纪管理研究院客座教授中国税务通网络客座教授中国税务通网络客座教授首都经济研究会理事首都经济研究会理事纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 总经理 首席管理咨询顾问 中国注册会

2、计师 王 景 江 教授 EMAL: 手机：13501122469著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国著名财税和管理咨询专家，职业培训师，中国注册会计师注册会计师.北京托众管理咨询有限责任公司总经北京托众管理咨询有限责任公司总经理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所理、首席管理咨询顾问，北京同道会计师事务所合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问合伙人，北京信永中和会计师事务所高级顾问.现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研现任世界税收联合会财税研究员、首都经济研究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联究会理事，中国企业发展研究中心、中国企业联合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、

3、中合会、国家经贸委培训中心、国家会计学院、中国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对国税务通网络客座教授，和君创业、清华大学对外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新外交流中心、视野咨询中心、新加坡华点通、新加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、加坡华新世纪管理研究院、亚美信、迅通诚信、上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和上海益德等数十几家管理咨询机构高级培训师和高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问高级顾问，十几家大型企业常年高级财税顾问.曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永曾任国际永道会计公司高级咨询顾问，普华永道、安达信、德勤国际会计公司客座教授，北京道、安达信、德勤

4、国际会计公司客座教授，北京注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北注册会计师协会客座教授和考试委员会委员，北京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理京信永中和会计师事务所高级管理咨询经理.为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询为中国几十家大中型企业提供财税和管理咨询,为上百家企业提供内部培训服务为上百家企业提供内部培训服务,在全国数百场高在全国数百场高级财税研讨会上演讲级财税研讨会上演讲,全国大型企业总会计师培训全国大型企业总会计师培训班主讲嘉宾班主讲嘉宾,全国全国CPA考试辅导主讲教授，多家考试辅导主讲教授，多家机构卫星转播课程主讲。机构卫星转播课程主讲。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运

5、作 目目 录录v房地产行业面临的问题和对策房地产行业面临的问题和对策v房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业纳税筹划思路和方法v房地产企业财务运作能力提升房地产企业财务运作能力提升纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 1.1.房地产行业政策调整及其对策房地产行业政策调整及其对策 产业政策国务院国务院1818号文件精神号文件精神肯定房地产行业：肯定房地产行业：国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住国民经济支柱产业；房地产开发投资增长迅速，居民住房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。房消费持续增长，住房水平不断提高，房地产总体发展呈现出健康态势。18号文件核心内

6、容：号文件核心内容：提高认识，明确指导思想：提高认识，明确指导思想：国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、国民经济支柱产业；住房市场化、需求导向、深化改革。深化改革。完善供应政策，调整供应结构：完善供应政策，调整供应结构：发展经济适用房、普通商品住房、廉租制发展经济适用房、普通商品住房、廉租制度；控制高档商品房建设。度；控制高档商品房建设。改革住房制度、健全市场体系：推进改革住房制度、健全市场体系：推进公房出售、完善住房补贴、搞活二级公房出售、完善住房补贴、搞活二级市场，规范发展市场服务。市场，规范发展市场服务。发展住房信贷，强化管理服务：发展住房信贷，强化管理服务：归集和发放、个人住房贷款

7、担保、贷款监归集和发放、个人住房贷款担保、贷款监管。管。改进规划管理，调控土地供应：改进规划管理，调控土地供应：长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、长远规划、优先落实国家鼓励开发的项目、土地市场的规划和审批。土地市场的规划和审批。加强市场监管，整顿市场秩序：加强市场监管，整顿市场秩序：市场监管、市场信息和预警、市场秩序。市场监管、市场信息和预警、市场秩序。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作央行央行121121号文件精神号文件精神央行央行121号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出号文件的出台有两个目的，一是为了防范商业银行可能出现的潜在风险现的潜在风险;二是为了抑制房地产行业出

8、现的过热现象。二是为了抑制房地产行业出现的过热现象。央行央行121号文件核心内容是：号文件核心内容是：房地产开发企业申请银行贷款房地产开发企业申请银行贷款，其，其自有自有资金资金(指所有者权益指所有者权益)应不低于开发项目总投资的应不低于开发项目总投资的30%；商业银行发放商业银行发放的房地产贷款的房地产贷款，严禁跨地区使用严禁跨地区使用；商业银行不得向房地产开发企业发；商业银行不得向房地产开发企业发放用于放用于缴缴土地出让金土地出让金的贷款的贷款；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70

9、%，贷款期限最长不得超贷款期限最长不得超过过2年；年；承建房地产建设项目的建筑施工企业承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的只能将获得的流动资金流动资金贷款贷款用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷用于购买施工所必需的设备，严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。款垫资房地产开发项目。对于个人房贷对于个人房贷：商业银行只能对购买主体结商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过，贷款期限最长不得超

10、过10年，所购商业用年，所购商业用房为竣工验收的房屋；购买第二套以上房为竣工验收的房屋；购买第二套以上(含第二套含第二套)住房的，应适当提住房的，应适当提高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期高首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。档次贷款利率执行。金融政策纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作税收政策税种税种税改动态和趋势税改动态和趋势增值税增值税1.是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复是逐步将生产型增值税改为消费型增值税，彻底解决重复征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税问题。征税的问题。近期可考虑解决机器设备的扣税

11、问题。2.是扩是扩大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范大增值税的征税范围，将建筑安装、交通运输纳入增值税范围。围。3.是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。是取消增值税各环节的减免税，减少征管漏洞。营业税营业税1.征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；征税范围可能缩小（如交通运输业、建筑安装业）；2.个别税目税率可能调低。个别税目税率可能调低。消费税消费税1.适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利适当调整并扩大消费税的征税范围，将某些奢侈品和不利于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒于环保的消费品纳入消费税征税范围，同时取消对轮胎、酒精等产

12、品征收的消费税。精等产品征收的消费税。2.提高小汽车、摩托车、烟、酒、提高小汽车、摩托车、烟、酒、高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。高档化妆品的税率，燃油税、车辆购置税并入消费税。关税关税逐步降低进口关税。逐步降低进口关税。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作税种税种税改动态和趋势税改动态和趋势企业所得税企业所得税1.统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优统一内外资企业所得税，将税率降低，并规范税收优惠政策。惠政策。2.规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现规范税前扣除项目，税收优惠政策逐步实现从过去区域性优惠为主向产业优惠为主的转变，严格控从过去区域性优惠为主向产业优惠

13、为主的转变，严格控制财政性、个案性政策的减免措施。制财政性、个案性政策的减免措施。3.为促进中小企业为促进中小企业发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因发展，应改变目前按应纳税所得适用低税率的办法（因为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡为中小企业与低应纳税所得额之间无必然联系），以衡量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等量企业规模的指标，如雇员人数、资产总额、净资产等标准，来确定适用低税率的中小企业。标准，来确定适用低税率的中小企业。4.在我国企业所在我国企业所得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵得税法中应细化对跨国纳税人的转让定价和国际税收抵免的有

14、关规定，以适应税收的潜在竞争。免的有关规定，以适应税收的潜在竞争。个人所得税个人所得税1.建立分类与综合征收相结合的税制模式；建立分类与综合征收相结合的税制模式；2.扩大征税扩大征税范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征范围，除税法规定的免税外，个人全部收入都应纳入征税范围；税范围；3.规范税前各种费用扣除标准；规范税前各种费用扣除标准；4.适当调整税适当调整税率和减少级距，宜实行率和减少级距，宜实行5级或级或6级超额累进税率，加大对级超额累进税率，加大对高收入者的调控力度；高收入者的调控力度；5.避免重复征税。避免重复征税。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作会计法规政策政策主要内

15、容主要内容会会计计法法会会计计工工作作的的基基本本法法规规强强调调单单位位负负责责人人的的法法律律责责任任健健全全内内部部控控制制制制度度会会计计准准则则会会计计核核算算的的依依据据和和基基本本规规范范与与国国际际惯惯例例接接轨轨基基本本准准则、则、基基本本业业务务准准则、则、特特殊殊业业务务或或特特殊殊行行业业准准则则会会计计制制度度会会计计核核算算的的具具体规体规范范和和操操作作指指南南统统一一各各行行业业会会计计制制度度稳稳健健、恰恰当、当、充充分分披披露露会会计计信信息息纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 2.2.房地产行业市场运营问题及其对策房地产行业市场运营问题及其对策 行业行业

16、问题分析问题分析房地产业房地产业 规模小、市场占有率低房地产公司多。规模小、市场占有率低房地产公司多。供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住供求结构性问题：中低价位普通商品住房供不应求，高档、大户型住房、高档写字楼、商业用房积压严重。房、高档写字楼、商业用房积压严重。经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。经济适用房问题：购买对象、住房标准、购房目的、优惠政策等问题。最低收入家庭住房保障制度不落实问题最低收入家庭住房保障制度不落实问题 住房二级市场发展不平衡问题住房二级市场发展不平衡问题 住房公积金筹集和使用问题住房公积金筹集和使用问题 地方政府对房

17、地产市场调控问题地方政府对房地产市场调控问题 住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低住房建设粗放型生产方式问题：技术落后、成本高、质量差、效益低 违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等违规开发、虚假广告、合同欺诈、中介混乱等建筑业建筑业 经营规模小、业务范围单一经营规模小、业务范围单一 粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低粗放式经营：技术落后、成本高、质量差、效益低 合同欺诈、工程行贿等合同欺诈、工程行贿等纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作竞竞争争要要素素分分析析全全球球地地位位进进入入世世界界强强的的企企业业主主要要是是发发达达国国家家的的企企业，业，如如美

18、美国国有有家。家。核核心心竞竞争争力力衡衡量量企企业业竞竞争争力力的的标标准：准：资资源源的价的价值、值、稀稀缺缺性性和和难难以以模模仿（仿（资资源源包包括括资资产、产、知知识、识、信信息、息、能能力力和和组组织织程程序序等）等）商商业业模模式式电电子子商商务务模模式（式（成成本本低、低、速速度度快、快、客客户户关关系）系）大大规规模模定定制制个个性性化、化、大大规规模、模、精精益益化生化生产、产、组组织织扁扁平平化、化、速速度度快、快、供供应应链、链、虚虚拟拟经经营、营、信信息息共共享、享、服服务务重重要要性性兼兼并并和和收收购购横横向向和和纵纵向向扩扩张，张，高高速速发发展展价价值值管管理

19、理以以股股东东价价值值最最大大化化为为目目标，标，兼兼顾顾相相关关者者利利益益学学习习型型组组织织企企业业具具有有持持续续学学习习能能力，力，通通过过发发挥挥员员工工的的创创造造性，性，把把学学习习与与工工作作系系统统结结合合起起来，来，形形成成高高度度灵灵活活和和适适应应能能力力的的企企业业组组织。织。提高企业核心竞争力提高企业核心竞争力纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 3.3.房地产行业财务问题及其对策房地产行业财务问题及其对策 行业行业问题分析问题分析房地产业房地产业首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高首先，目前房地产开发商的自有资本金比例过低，负债率过高;第二，第

20、二，以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要以骗贷为目的的假按揭问题严重，因此，防范金融风险非常重要;第第三，房地产成为集聚财富的高利润率行业三，房地产成为集聚财富的高利润率行业;第四，房屋空置率开始上第四，房屋空置率开始上升，二手房的价格远远低于一手房升，二手房的价格远远低于一手房;第五，无法正常偿还按揭贷款的第五，无法正常偿还按揭贷款的现象出现。现象出现。另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时另外土地交易环节的透明度也有待提高，在控制间接融资的同时也应该考虑如何提高直接融资的比例。也应该考虑如何提高直接融资的比例。（今年今年2 2月底，央行发布月底，央行发

21、布20022002年货币政策执行报告，公布了年货币政策执行报告，公布了20022002年年1111月，中国人民银行对部分城市商业银行月，中国人民银行对部分城市商业银行20012001年年7 7月月1 1日至日至20022002年年9 9月月3030日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地日发放的房地产贷款的检查结果。那次检查共抽查房地产贷款产贷款2090120901笔，金额笔，金额14681468亿元，其中房地产开发贷款亿元，其中房地产开发贷款36543654笔，金额笔，金额1380.51380.5亿元，个人住房贷款亿元，个人住房贷款1215812158笔，金额笔，金额44.144.1

22、亿元，个人商业用房亿元，个人商业用房贷款贷款50895089笔，金额笔，金额43.443.4亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的总检查笔数和金额的9.8%9.8%和和24.9%24.9%。建筑业建筑业 融资渠道单一、资金规模小融资渠道单一、资金规模小 资金周转速度慢，不良资产多资金周转速度慢，不良资产多 工程欠款问题工程欠款问题 挪用流动资金贷款挪用流动资金贷款资金运作问题纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 （一）房地产信托。（一）房地产信托。两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托两年来，房地产信托小试牛刀，不少房地产信托产品受到

23、开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资产品受到开发商及投资者的青睐。据统计，信托已为房地产公司募集资金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及金二十多亿元。在信托市场中，房地产信托成为主流。就目前的走势及国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时国家对房地产业的支持及调整来看，房地产业将进入一个稳步发展的时期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，期。作为一种长线投资，房地产信托不失为一个稳健投资的理想产品，能使信托业与房地产业达到双赢的局面。能使信托业与房地产业达到双赢的局面。（二）房地产基金。（二）房地产基金。在目

24、前央行调控房贷政策的大背景下，房地产在目前央行调控房贷政策的大背景下，房地产基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投基金作为一种以房地产项目为投资对象的产品，受到银行、开发商、投资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房资者的追捧。对银行而言，剥离部分信贷资产，有利降低融资风险，房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金无疑是条好途径。对投资者而言，手头积存的自有资金投资房地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基地产基金，可以获取比银行利息高出许多的回报。当然，目前房地产基金品种的开发与推广，还有赖于

25、立法及政策的支持与推进。金品种的开发与推广，还有赖于立法及政策的支持与推进。（三）（三）“买壳买壳”上市。上市。根据目前的法律与政策，房地产企业上市受根据目前的法律与政策，房地产企业上市受原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接原始资本、土地储备、开发业绩等方面的限制。因此，房地产企业直接上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司上市融资比较困难。为此，很多房地产公司通过与信托公司、投资公司合作，通过合作，通过“买壳买壳”的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、的方式走间接上市的道路，以便通过增发、配股、可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以

26、股权受让的方式，成可转债等方式募集资本，如北京天创房地产公司以股权受让的方式，成功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。功地将贵华旅业更名为天创置业，实现了上市融资的目的。拓宽房地产行业融资渠道拓宽房地产行业融资渠道纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 （四）房贷证券化。（四）房贷证券化。早在上世纪早在上世纪7070年代，美国开始向投资者发行抵年代，美国开始向投资者发行抵押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可押证券，通常是由房地产投资信用基金对外发行受益凭证，这种凭证可通过证券公司公开上市及流通。英国也于通过证券公司公开上市及流通。英国也于1985 1985

27、 年首次发行抵押贷款担年首次发行抵押贷款担保（保（MBSMBS），并于），并于1987 1987 年再度发行年再度发行MBSMBS，在伦敦证交所上市交易。从理，在伦敦证交所上市交易。从理论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为论上说，房贷证券化不外乎两种方式，一种为“表内融资方式表内融资方式”，即金，即金融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行融机构将持有的住房抵押贷款汇集成抵押贷款群组，然后向投资者发行相应的受益凭证。另一种是相应的受益凭证。另一种是“表外融资方式表外融资方式”，即银行将住房抵押贷款，即银行将住房抵押贷款“打包打包”出售给具有相当实力与资质的机构，由该机

28、构进行信用升级，出售给具有相当实力与资质的机构，由该机构进行信用升级，通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式通过证券公司发行上市。房贷证券化在我国已正式“试水试水”。（五）境外融资。（五）境外融资。房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境房地产开发商，特别是一些民营企业，通过在境外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛外设立投资公司，然后发行股份吸引外商投资。如在英属维尔京群岛（BVIBVI）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通）设立投资公司的程序就相对比较简单，而且成本低廉，一般通过委托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，过委

29、托国内律师事务所与香港律师就可办理相关手续。值得提醒的是，BVIBVI公司的法定资本一般为公司的法定资本一般为5 5万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，万美元以上。一般而言，在提交全部资料后，7 7个工作日即可完成公司设立程序。个工作日即可完成公司设立程序。BVIBVI公司设立后，可通过境外发行公公司设立后，可通过境外发行公司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或司股份的方式吸引境外投资，然后组合国内的不动产，通过境外投资或转让股权的方式实现融资目的。转让股权的方式实现融资目的。纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作盈利模式问题行业行业问题分析问题分析房地产业房地产业特

30、定历史原因形成的行业高额盈利特定历史原因形成的行业高额盈利市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利市场炒作、虚假广告、合同欺诈形成的虚假盈利粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利建筑业建筑业粗放经营和管理行业盈利流失粗放经营和管理行业盈利流失合同欺诈形成的虚假盈利合同欺诈形成的虚假盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利核心竞争能力弱不能形成超额盈利产业链脱节造成持续盈利能力差产业链脱节造成持续盈利能力差纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 附加值理论：附加值理论：在一

31、个产品的业务链上，组装的附加值最低，在一个产品的业务链上，组装的附加值最低，研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术研发的附加值最高；中间品也比较高，因为中间品的生产有技术含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高含量，然后附加值慢慢递减；到了销售和售后服务，附加值又高起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组起来，因为它有品牌，有健全的售后服务体系。由此可见，在组装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及装的上游，是技术、信息与知识；在组装的下游是包装、销售及服务。而在产品的中游组装阶段，是廉价劳动力在创造财富。服务。而在产品的中游组

32、装阶段，是廉价劳动力在创造财富。“新技术的应用新技术的应用”是短期附加值最大，但成本也较高，适合有是短期附加值最大，但成本也较高，适合有实力的项目公司采用；实力的项目公司采用；“创新或反叛创新或反叛”是附加值较大，但风险最是附加值较大，但风险最高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；高，适用具备新锐思想的开发商在不成熟的二级市场运用；“包包装装”附加值附加值实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目实现较快，但易被克隆或穿帮，适宜小规模特色项目选用；选用；“销售销售”附加值附加值增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模增幅较大，但成本及风险较高，宜有规模有实力属于市场挑战者角色的开

33、发商采用；有实力属于市场挑战者角色的开发商采用；“服务服务”是长期附加是长期附加值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角值最大化，但兑现周期较长，宜有规模有实力属于市场领导者角色的开发商适用。色的开发商适用。提高房地产行业产业链各环节附加值提高房地产行业产业链各环节附加值纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作问题问题弊端分析弊端分析会计核算会计核算忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差忽略责任会计核算；客观性、稳健性和充分性差财务计划财务计划自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以自上而下的计划平衡；忽略与战略、流程层面以及业绩管理的衔接；刚性不足、柔性有余等等。及业绩管理

34、的衔接；刚性不足、柔性有余等等。财务监督财务监督合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控合法性和合理性监督；与风险控制脱节；决策控制和流程控制薄弱制和流程控制薄弱财务分析财务分析财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视财务指标分析；忽略与经营分析的结合；不重视非财务指标分析；与业绩管理脱节。非财务指标分析；与业绩管理脱节。纳税管理纳税管理无专门纳税管理机构；偷税无专门纳税管理机构；偷税/避税避税/纳税筹划混淆纳税筹划混淆财务运作问题纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作一个中心：企业价值最大化两个基本点：法人治理、财务管理三个到位：经营、投资、融资活动管理到位四方平衡：股东、客户、员工、社会

35、利益平衡五项改革：五项改革：业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司业绩评估、财务导向、财务报表、风险管理、母子公司六项循环：预算、报告、收入、支出、资金、评估 企业财务管理变革纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 目目 录录v房地产行业面临的问题和对策房地产行业面临的问题和对策v房地产企业财务运作能力提升房地产企业财务运作能力提升v房地产企业纳税筹划思路和方法房地产企业纳税筹划思路和方法纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 1.1.纳税筹划含义和途径纳税筹划含义和途径 概概念念比比较较偷偷税税纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿凭证或在帐簿上纳税人通过伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐

36、簿凭证或在帐簿上多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，多列或不列、少列收入，或经税务机关通知申报而拒不申报，或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。或进行虚假的纳税申报，不缴或少缴应纳税款的，属于偷税。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。偷税属于违法行为，是税法惩罚的对象。避避税税纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，纳税人利用税法的漏洞、缺陷，或利用税务部门监督成本太高，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，不易发现其违法行为的机会，借用非违法手段减轻税收负担，获取税收收益。获取税收收益。避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有

37、避税，避税属于非违法行为，但不符合立法本意。有避税，就存在反避税。就存在反避税。纳税筹划纳税筹划纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，纳税人在遵守国家税法的前提下，通过对经营活动的事先筹划，尽可能减轻税负，以获取税收收益。尽可能减轻税负，以获取税收收益。税收筹划合法，与立法本意不冲突。税收筹划合法，与立法本意不冲突。含义比较纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作企业偷税案例企业偷税案例 案例一：案例一：某公司通过开具某公司通过开具“小头大尾小头大尾”的发票少交流转税的发票少交流转税和企业所得税。和企业所得税。案例二：案例二：某公司通过做假帐的方法少列收入、多列成本费某公司通过做

38、假帐的方法少列收入、多列成本费用。用。案例三：案例三：某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企某公司通过其他应付款隐匿收入少缴流转税和企业所得税。业所得税。案例分析纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作案例一：案例一：某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。某公司利用自主定价权，通过关联方产品转移定价少交税。案例二：案例二：某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人某公司为了少缴个人所得税，减少名义工资收入，加大个人职务消费部分。职务消费部分。案例三：案例三：某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人某公司通过合法手段将个人工薪收入平均化，减少应纳个人所得税额。

39、所得税额。案例四：案例四：某公司通过对限制性费用某公司通过对限制性费用“转换转换”方式，减少纳税调整金额。方式，减少纳税调整金额。企业避税案例企业避税案例 纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作案例一：案例一：某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。某公司通过合理设计融资方案，最大限度地少缴企业所得税。案例二：案例二：某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所某公司通过合理选择子公司和分公司设置形式，少缴企业所得税。得税。案例三：案例三：某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。某公司通过对业务招待费的合理控制，少缴企业所得税。案例四：案例四：某公司针对企业重组中

40、的纳税特殊问题，向税务部门争取税某公司针对企业重组中的纳税特殊问题，向税务部门争取税收优惠政策。收优惠政策。企业纳税筹划案例企业纳税筹划案例 纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作途径途径说明说明实例实例降低税率降低税率各种税一般有多种税率，各种不各种税一般有多种税率，各种不同因素（地区、行业等等）影响同因素（地区、行业等等）影响税率高低。税率高低。如何选择经济开发区注册，如何选择经济开发区注册，经营高科技项目，个人所得经营高科技项目，个人所得平均化等。平均化等。缩小课税缩小课税基数基数各税种的计税依据不同（增值额、各税种的计税依据不同（增值额、营业额、所得额等）。在税率不营业额、所得额等）。在

41、税率不变的情况下，缩小税基，减少纳变的情况下，缩小税基，减少纳税额。税额。如在合法的范围内，减少营如在合法的范围内，减少营业额的计税基数，或增加应业额的计税基数，或增加应税所得的扣除数等等。税所得的扣除数等等。直接减少直接减少纳税额纳税额按税法规定减征一定比例的纳税按税法规定减征一定比例的纳税额。额。如企业享受如企业享受“两免三减半两免三减半”的税收优惠政策。的税收优惠政策。减少重复减少重复课税课税尽量避免重复征税。尽量避免重复征税。如在合法的范围内将个人所如在合法的范围内将个人所得尽量在税前利润列支等。得尽量在税前利润列支等。延期缴纳延期缴纳税款税款通过合理选择会计政策、合理进通过合理选择会

42、计政策、合理进行会计估计等方法，延期缴纳税行会计估计等方法，延期缴纳税款。款。如合理选择折旧方法、存货如合理选择折旧方法、存货计价方法，合理估计折旧年计价方法，合理估计折旧年限和费用摊销期等。限和费用摊销期等。节税途径纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 2.2.纳税筹划的基本方法纳税筹划的基本方法 方法方法具体内容具体内容免税法免税法在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从在法律允许的范围内，使纳税人成为免税人，或使纳税人从事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。事免税活动，或使征税对象成为免税对象的方法。如：企业经营中有来料加工复出口的货物，该货物可以免征如：企业经营中有来

43、料加工复出口的货物，该货物可以免征增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认增值税、消费税和关税；在中国境内新创办的软件企业经认定后，可自获利年度起，享受定后，可自获利年度起，享受“两免三减半两免三减半”政策等等。政策等等。减税法减税法在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方在法律允许的范围内，使纳税人减少应纳税而直接节税的方法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特法（照顾或鼓励）。如：在发生自然灾害时减税；在经济特区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过区设立的从事服务性行业的外商投资企业，外商投资超过500万美元，经营期在万美元，经营期在10年以

44、上，可享受年以上，可享受“一免两减半一免两减半”政政策等等。策等等。税率差异法税率差异法在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地在法律允许的范围内，利用税率差异而直接节税的方法（地区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生区、国别、行业、企业差异等）。如在经济技术开发区的生产性外商投资企业，可享受产性外商投资企业，可享受15的企业所得税率；在经济技的企业所得税率；在经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资企业，可享受24的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。的企业所得税率；避免奖金集中发放等等。纳税筹划与财务运作纳

45、税筹划与财务运作方法方法具体内容具体内容分割法分割法在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税在法律允许的范围内，使收入所得在两个或更多个纳税人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平人之间进行分割而直接节税的方法。如个人工薪所得平均化可以使总税负降低。均化可以使总税负降低。延期纳税法延期纳税法在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节在法律允许的范围内，使纳税人延期缴纳税款而相对节税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以税的方法。如国外投资所得只要留在国外不汇回，可以暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。暂不征税；尽量缩短固定资产折旧或费用摊销期。退税法退税法

46、在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接在法律允许的范围内，使税务机关退还已纳税款而直接节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业节税的方法。如外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资取得的利润直接再投资该企业，增加注册资本，或投资开办其他外商投资企业，经营期不少于开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，退还其再年的，退还其再投资部分已缴纳所得税的投资部分已缴纳所得税的40。扣除法扣除法在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接在法律允许的范围内，通过使扣除额尽量增加而直接节税的方法。如控制业务招待费实际支出；节税的方法。如控制业务

47、招待费实际支出；纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作 3.3.纳税筹划案例分析纳税筹划案例分析 设立环节利用关联方转让定价避税案例分析利用关联方转让定价避税案例分析例如：某公司所在地区所得税率为例如：某公司所在地区所得税率为30，其子公司所在地区，其子公司所在地区税率为税率为15，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司，该公司通过合理转让订价将利润转移到子公司200万元。万元。减少税负减少税负2001530万元万元通过公司设置合理避税案例分析通过公司设置合理避税案例分析例如：例如：A公司及下属甲、乙公司所得税率均为公司及下属甲、乙公司所得税率均为30，当年，当年A公司实现公司实现利润总额为利

48、润总额为1000万元，甲公司实现利润总额万元，甲公司实现利润总额100万元，乙公司亏损万元，乙公司亏损150万万元元如果甲、乙公司是子公司：如果甲、乙公司是子公司：A公司应纳税公司应纳税100030300万元万元甲公司应纳税甲公司应纳税1003030万元万元如果甲、乙公司是分公司：如果甲、乙公司是分公司：A公司应纳税公司应纳税95030285万元万元纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作融资环节案例：案例：宏兴公司计划在年融资万元，宏兴公司计划在年融资万元，并设计了如下三个方案：并设计了如下三个方案：项目项目方案一方案一方案二方案二方案三方案三债务融资债务融资100025004000股权融资股权

49、融资400025001000负债率负债率20%50%80%年利息率年利息率8%8%8%权益利润率权益利润率10%10%10%利息抵税利息抵税26.466105.6债务成本债务成本5.36%5.36%5.36%资本成本资本成本10%10%10%加权平均资金成本加权平均资金成本9.07%7.68%4.49%财务风险财务风险小小中中大大纳税筹划与财务运作纳税筹划与财务运作案案例例1:某某公公司司A,2000年年11月月兼兼并并某某亏亏损损国国有有企企业业B。B企企业业合合并并时时账账面面净净资资产产为为500万万元元,去去年年亏亏损损为为100万万元元(以以前前年年度度无无亏亏损损),评评估估确确认

50、认的的价价值值为为550万万元元,经经双双方方协协商商,A可可以以用用以以下下方方式式合合并并B企企业业。A公公司司合合并并后后股股票票市市价价3.1元元/股股。A公公司司共共有有已已发发行行的的股股票票2000万万股股(面值为面值为1元元/股股)。(1)A公公司司以以180万万股股和和10万万元元人人民民币币购购买买B企企业业(A公司股票市价为公司股票市价为 3元元/股股):（2 2）A A 公司以公司以150万股和万股和100万元人民币购买万元人民币购买B企业。企业。假设合并后假设合并后B企业的股东在合并企业中所占的股份以后企业的股东在合并企业中所占的股份以后年度不发生变化年度不发生变化