房地产金融实务课件.pptx

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1、房地房地产金融金融实务推荐推荐优秀秀团员入党入党审核表核表房地房地产金融金融实务是一是一门实用性很用性很强的的课程。本程。本书从理从理论和和实务两个方面两个方面对房地房地产金融金融进行了行了分析和深入的分析和深入的论述，述，对近年来房地近年来房地产金融的金融的发展、展、变化化进行了行了总结，并，并对其其发展前景展前景进行行阐述和述和预测。为了便于教了便于教师教学和学生学教学和学生学习，每，每章都配有案例分析及章都配有案例分析及练习题。本本书内容具有很内容具有很强的科学性和的科学性和实用性，适合用性，适合高等院校金融高等院校金融专业和房地和房地产经营与管理与管理专业及及相关相关专业教学科研人教学

2、科研人员、大学生、研究生、房、大学生、研究生、房地地产工作人工作人员使用。使用。第一第一章章房地房地产金融概述金融概述第一第一节房地房地产金融概述金融概述一一房地房地产业与金融与金融业二二房地房地产金融概述金融概述三三房地房地产金融的特征金融的特征四四房地房地产金融的作用金融的作用第二第二节房地房地产金融机构金融机构一一房地房地产金融机构的含金融机构的含义二二我国房地我国房地产金融机构的金融机构的发展展经历三三银行行类的房地的房地产金融机构金融机构四四非非银行房地行房地产金融机构金融机构第三第三节我国房地我国房地产金融的金融的发展展经历及及现状状一一我国房地我国房地产金融的金融的发展展经历二二

3、我国房地我国房地产金融的金融的现状状第二章第二章房地房地产贷款的种款的种类与税与税费第一第一节房地房地产信用信用一、一、房地房地产信用信用二、房地二、房地产信用的分信用的分类(一一)商商业信用信用(二二)银行信用行信用(三三)政府信用政府信用(四四)消消费信用信用(五五)其他信用其他信用三、房地三、房地产信用信用风险及其及其管理管理继上上页第二第二节房地房地产贷款的主要种款的主要种类一、按照一、按照贷款的政策要求分款的政策要求分类二、按照房地二、按照房地产贷款信用方式划分款信用方式划分三、按照房地三、按照房地产市市场级别划分划分四、房地四、房地产贷款保款保险第三第三节房地房地产业的税的税费一、

4、房地一、房地产税收涉及的税种与基本税收涉及的税种与基本规定：定：二、房地二、房地产业相关税收政策相关税收政策三、房地三、房地产税收中一些特殊税收中一些特殊问题的的讨论第三章第三章房地房地产信信贷资金的筹集金的筹集第一第一节房地房地产信信贷资金概述金概述一一房地房地产信信贷资金概念及特征金概念及特征二二房地房地产信信贷资金的金的风险第二第二节房地房地产信信贷资金的筹集金的筹集一一房地房地产信信贷资金筹集的意金筹集的意义与原与原则二二政策性房地政策性房地产信信贷资金的筹集金的筹集三三商商业银行房地行房地产信信贷资金的筹集金的筹集第三第三节房地房地产信信贷业务管理管理一一商商业性房地性房地产信信贷管

5、理管理二二政策性房地政策性房地产信信贷管理管理第四章第四章房地房地产抵押抵押贷款款第一第一节房地房地产抵押抵押贷款概述款概述一、房地一、房地产抵押抵押贷款的含款的含义二、房地二、房地产抵押抵押贷款的款的发展展三、房地三、房地产抵押抵押贷款的分款的分类四、房地四、房地产抵押抵押贷款的特点款的特点五、房地五、房地产抵押抵押贷款的作用款的作用六、房地六、房地产抵押抵押贷款市款市场结构构继上上页第二第二节房地房地产抵押抵押贷款的程序款的程序一、提出抵押一、提出抵押贷款申款申请二、二、贷前前审查三、三、对抵押房地抵押房地产的估价的估价四、房地四、房地产抵押抵押贷款合同的款合同的签订和登和登记五、抵押房地

6、五、抵押房地产的保的保险六、六、贷款比例、期限、利率款比例、期限、利率七、七、贷款种款种类和和还款方式款方式八、抵押物的占管和八、抵押物的占管和处分分继上上页第三第三节固定利率固定利率抵押抵押贷款款一、等一、等额本金本金偿还抵押抵押贷款、等款、等额本息的抵押本息的抵押贷款款二、固定利率抵押二、固定利率抵押贷款的款的创新新三、利率三、利率对贷款清款清偿速度的影响速度的影响四、四、贷款余款余额的的计算算继上上页第四第四节可可调利率抵押利率抵押贷款款一、可一、可调利率抵押利率抵押贷款的提出款的提出二、根据物价指数二、根据物价指数调整的抵押整的抵押贷款款还款款方式方式三、可三、可调利率抵押利率抵押贷款

7、款还款方式原理款方式原理四、固定利率抵押四、固定利率抵押贷款与可款与可调利率抵押利率抵押贷款的比款的比较五、分享增五、分享增值抵押抵押贷款款还款方式款方式继上上页第五第五节我国房地我国房地产抵押抵押贷款的管理及款的管理及发展展一、房地一、房地产抵押抵押贷款存在的款存在的风险二、住房抵押二、住房抵押贷款款风险防范措施防范措施三、其它方面的控制措施三、其它方面的控制措施房地房地产抵押抵押贷款案例分析：个人住房抵押款案例分析：个人住房抵押贷款分析款分析第五章第五章房地房地产开开发贷第一第一节房地房地产开开发贷款概述款概述一、房地一、房地产开开发贷款的含款的含义二、房地二、房地产开开发贷款的种款的种类

8、三、房地三、房地产开开发贷款的特点款的特点四、房地四、房地产开开发贷款的目的款的目的第二第二节房地房地产开开发贷款操作的程序款操作的程序房地房地产开开发贷款的受理款的受理二、二、房地房地产产开开发贷款款调查调查三、三、房地房地产产开开发贷发贷款款的的审查与与审批批四、四、房地房地产产开开发贷发贷款款的的发放放五、五、房地房地产产开开发贷发贷款款的的贷贷后管理后管理继上上页第三第三节房地房地产开开发贷款的款的项目目评估与分估与分析析一、一、房地房地产产开开发项发项目目贷款款评估的含估的含义二、金融机构二、金融机构对房地房地产开开发项目目评估的估的目的目的三、房地三、房地产开开发项目的目的财务评价

9、及分析价及分析的主要指的主要指标与方法与方法四、四、项目的不确定性目的不确定性分析分析继上上页第三第三节房地房地产开开发贷款的款的风险管理管理一、房地一、房地产开开发贷款的主要款的主要风险二、二、房地房地产产开开发贷发贷款款风险风险管理保障机制管理保障机制的建立的建立三、三、房地房地产产开开发项发项目目贷贷款的款的风险风险管理管理第六章第六章住房公住房公积金制度与金制度与贷款款第一第一节住房公住房公积金制度概述金制度概述一、住房公一、住房公积金制度的概念、金制度的概念、产生和生和发展展状况状况二、住房公二、住房公积金的性金的性质和特点和特点三、住房公三、住房公积金管理的基本原金管理的基本原则四

10、、住房公四、住房公积金管理机构及主要金管理机构及主要职责第二第二节住房公住房公积金金归集和提取集和提取一、住房公一、住房公积金金归集集二、住房公二、住房公积金提取金提取继上上页第三第三节住房公住房公积金金贷款款一、住房公一、住房公积金金贷款的款的对象及条件象及条件二、住房公二、住房公积金金贷款的程序（款的程序（组合合贷款）款）三、个人住房公三、个人住房公积金金贷款的款的偿还四、我国住房公四、我国住房公积金制度存在的金制度存在的问题及及完善的完善的设想想第七章第七章房地房地产信托信托业务第一第一节房地房地产信托的信托的资金来源金来源一、吸收信托存款一、吸收信托存款二、信托投二、信托投资公司的公司

11、的实收收资本金本金三、同三、同业拆借拆借四、四、发行股票或行股票或债券券继上上页第二第二节房地房地产信托信托贷款款业务一、信托一、信托贷款的含款的含义三、特三、特约信托信托贷款款业务第三第三节房地房地产信托投信托投资业务一、房地一、房地产信托投信托投资的含的含义二、房地二、房地产信托投信托投资的基本原的基本原则三、房地三、房地产信托投信托投资的一般运作流程的一般运作流程四、房地四、房地产信托投信托投资的特色的特色五、信托投五、信托投资方式方式第八章房地第八章房地产保保险第一第一节房地房地产保保险概述概述一、房地一、房地产业相关的相关的风险二、房地二、房地产保保险第二第二节房地房地产保保险合同合

12、同房地房地产保保险合同的主体合同的主体房地房地产保保险合同的客体合同的客体房地房地产保保险合同的内容合同的内容房地房地产保保险合同合同订立的原立的原则第八章房地第八章房地产保保险第三第三节房地房地产保保险业务类型型一、房地一、房地产财产保保险二、房地二、房地产人身保人身保险三、房地三、房地产信用和保信用和保证保保险第四第四节房地房地产保保险的运作的运作一一房地房地产保保险的投保与承保的投保与承保二、房地二、房地产保保险的防灾防的防灾防损三、房地三、房地产保保险的索的索赔与理与理赔第九章第九章房地房地产典当典当业务第一第一节房地房地产典当概述典当概述房地房地产典当的含典当的含义房地房地产典当典当

13、业的的发展展发展房地展房地产典当典当业的意的意义第二第二节房地房地产典当典当业务的流程的流程一、房地一、房地产典当典当业务的特点的特点二、房地二、房地产典当典当业务的流程的流程三、房地三、房地产典当典当业务中的中的权利与利与义务房地房地产典当典当业务的效果的效果第十章第十章美国次美国次贷危机危机第一第一节美国美国次次贷危机的概况危机的概况一、次一、次贷危机的概念危机的概念二、次二、次贷危机的危机的发展展进程程第二第二节次次贷危机危机产生的影响生的影响第十章第十章美国次美国次贷危机危机第三第三节次次贷危机形成的原因分析危机形成的原因分析一、利率是危机爆一、利率是危机爆发的外因和的外因和导火索火索

14、二、市二、市场环境境过热是次是次贷危机的内因危机的内因三、政府三、政府监管不力管不力四、美国四、美国负债式式经济增增长模式是次模式是次贷危危机的宏机的宏观层面成因面成因第十章第十章美国次美国次贷危机危机第四第四节次次贷危机危机对我国的启示我国的启示一、一、对我国的我国的经济增增长模式的启示模式的启示二、二、对我国房屋抵押我国房屋抵押贷款款发展的启示展的启示三、三、对我国金融市我国金融市场发展的启示展的启示四、四、对金融金融创新的启示新的启示五、五、对我国金融我国金融监管的启示管的启示六、六、对国内投国内投资者的启示者的启示第一章第一章房地房地产金融概金融概论本章本章导读：房地：房地产业作作为一

15、个一个资金密集型的行金密集型的行业，对金融有很金融有很强的依的依赖性，与房地性，与房地产相相联系系的房地的房地产金融是金融的重要金融是金融的重要组成部分。房地成部分。房地产金融是以金融基金融是以金融基础理理论和房地和房地产经济学、学、货币银行学、保行学、保险学、投学、投资学等学科基本理学等学科基本理论和基和基本方法本方法为基基础，研究房地，研究房地产经济领域域资金融通金融通运运动及其及其规律，是一律，是一门应用性很用性很强的学科。本的学科。本章主要介章主要介绍房地房地产金融的概念、特征及作用；金融的概念、特征及作用；房地房地产金融机构；我国房地金融机构；我国房地产金融金融发展展历程及程及现状等

16、。状等。第一章第一章房地房地产金融概金融概论房地房地产金融是金融的重要金融是金融的重要组成部分，是一成部分，是一门应用用性很性很强的学科，主要研究房地的学科，主要研究房地产经济领域域资金融金融通的运通的运动及其及其规律性，由于房地律性，由于房地产金融在金融市金融在金融市场上占有上占有较大的份大的份额，而且具有特殊性，因此受，而且具有特殊性，因此受到全社会高度的重到全社会高度的重视。在我国房地。在我国房地产金融也是一金融也是一门新新兴的学科，内容丰富，涉及的范的学科，内容丰富，涉及的范围广，主要广，主要内容包括：吸收房地内容包括：吸收房地产业存款、存款、办理房地理房地产贷款、款、房地房地产保保险

17、、房地、房地产信托投信托投资、发行房地行房地产有价有价证券、房地券、房地产担保、房地担保、房地产金融市金融市场、房地、房地产典典当等。同我国金融体制改革一当等。同我国金融体制改革一样，房地，房地产金融体金融体制也是制也是处于改革探索之中。于改革探索之中。第一第一节房地房地产金融概述金融概述一、房地一、房地产业与金融与金融业(一一).房地房地产的含的含义房地房地产有有时也称也称为不不动产。由于我国法律。由于我国法律对其没有明确的其没有明确的规定，定，现在在对房地房地产的定的定义主要有：主要有：1、房和地有机整体、房和地有机整体论2、房、房产和地和地产统称称论3、房地、房地产是指建筑地是指建筑地块

18、和建筑地和建筑地块上以房上以房屋屋为主的永久性建筑物及其衍生的主的永久性建筑物及其衍生的权力力（二）房地（二）房地产业与金融与金融业1、房地、房地产业房地房地产业是指从事房地是指从事房地产开开发、经营、服、服务的的产业。2、金融、金融业金融是金融是货币资金的一种融通形式，它包括金的一种融通形式，它包括与与货币流通和信用有关的一切流通和信用有关的一切经济活活动，最最显著的特征是有借有著的特征是有借有还的的资金融通形式。金融通形式。（二）房地（二）房地产业与金融与金融业房地房地产具有位置的固定性和使用的耐久具有位置的固定性和使用的耐久性等自然属性和具有高性等自然属性和具有高资本价本价值特性，特性，

19、投投资与消与消费双重性等双重性等经济属性，从而使属性，从而使房地房地产的信托、保的信托、保险和抵押等成和抵押等成为金融金融业较为安全、可靠的投安全、可靠的投资、融、融资的的领域，域，也是金融也是金融业重点重点发展展业务的的领域，金融域，金融业在支持房地在支持房地产发展的同展的同时，也提升了，也提升了自身自身产业质量和收益率。量和收益率。二、房地二、房地产金融概念金融概念（一）房地（一）房地产金融概念金融概念房地房地产金融是指金融是指银行或非行或非银行金融机构以房地行金融机构以房地产为特定的特定的对象，在房地象，在房地产开开发、流通和消、流通和消费过程程中，通中，通过货币流通和信用渠道所流通和信

20、用渠道所进行的筹集行的筹集资金、金、融通融通资金、金、风险保保险及相关金融服及相关金融服务活活动的的总称。称。房地房地产金融有广金融有广义和狭和狭义之分，所之分，所谓广广义的房地的房地产金融，是与房地金融，是与房地产有关的一切金融活有关的一切金融活动。所。所谓狭狭义的房地的房地产金融是指一些具体的房地金融是指一些具体的房地产金融形金融形式。如房地式。如房地产抵押抵押贷款、款、购买房地房地产保保险等。等。二、房地二、房地产金融概念金融概念房地房地产金融是以金融是以银行或非行或非银行金融机构行金融机构作作为房地房地产金融服金融服务的主体，以房地的主体，以房地产为特定服特定服务对象。因此，房地象。因

21、此，房地产金融的金融的基本任基本任务是运用多种金融方式和金融工是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通具筹集和融通资金，支持房地金，支持房地产经济平平稳有序地有序地发展。从我国目前的房地展。从我国目前的房地产金金融的融的实际情况来看，金融方式和金融工情况来看，金融方式和金融工具等具等还比比较单一，在一定程度上一，在一定程度上还没有没有形成真正意形成真正意义的房地的房地产金融。金融。（二）房地（二）房地产金融金融业务分分类房地房地产金融金融业务主要包括：吸收房地主要包括：吸收房地产存款、存款、开开办住房住房储蓄、蓄、办理房地理房地产贷款款业务，特，特别是房地是房地产抵押抵押贷款款业务，从事房地，从

22、事房地产投投资、发行房地行房地产股票和股票和债券、房地券、房地产保保险、房地、房地产担保、房地担保、房地产金融市金融市场等。目前我国房地等。目前我国房地产金融金融还可以概括可以概括为政策性房地政策性房地产金融和商金融和商业性房地性房地产金融。金融。1、房、房产金融与地金融与地产金融金融（1）房）房产金融金融（2）地）地产金融金融三、房地三、房地产金融的特征金融的特征房地房地产金融融金融融资的的对象房地象房地产，具有与，具有与普通商品不同的特征，房地普通商品不同的特征，房地产具有位置具有位置的固定性、房地的固定性、房地产具有使用的耐久性、具有使用的耐久性、房地房地产具有异具有异质性和土地具有不可

23、再生性和土地具有不可再生性等属性。因此使房地性等属性。因此使房地产开开发、经营和和消消费过程中程中资金的占用量非常大，周金的占用量非常大，周转期期较长，从而决定了房地，从而决定了房地产金融是一个金融是一个相相对独立和特殊的金融独立和特殊的金融领域。域。（一）房地（一）房地产金融具有相金融具有相对较高的高的安全性安全性1、房地、房地产金融是以不金融是以不动产为抵押物抵押物进行行融融资活活动的。的。2、房地、房地产金融机构愿意金融机构愿意为房地房地产业提供提供信用支持。信用支持。（二）房地（二）房地产抵押抵押贷款具有款具有“无无转移抵押移抵押”的性的性质房地房地产抵押抵押贷款作款作为房地房地产金融

24、重要的金融重要的业务之一，具有之一，具有“无无转移抵押移抵押”的性的性质。在在办理房地理房地产抵押抵押贷款款时，借款人仍然，借款人仍然是房地是房地产抵押物的合法抵押物的合法拥有者，保留有者，保留对抵押物抵押物财产的所有的所有权，而，而贷款人只款人只获得得抵押物（房地抵押物（房地产）的抵押）的抵押权。（三）房地（三）房地产金融具有金融具有较强的的政策性政策性房地房地产金融与国家的金融与国家的经济状况状况紧密相密相连，而且受到国家政策的影响，房地而且受到国家政策的影响，房地产金融金融是国家是国家经济政策的重要政策的重要组成部分，是成部分，是实现宏宏观经济政策的依托。政策的依托。四、房地四、房地产金

25、融的作用金融的作用1、住房抵押、住房抵押贷款促款促进了居民住房消了居民住房消费的的提高提高2、房地、房地产金融促金融促进了房地了房地产业发展展3、房地、房地产金融金融对国家国家经济稳定和定和发展起展起重要作用重要作用第二第二节房地房地产金融机构金融机构金融活金融活动的开展必的开展必须依依赖于一定的金融于一定的金融机构，而金融机构的机构，而金融机构的产生，生，发展及其展及其经营活活动与社会与社会经济的的发展状况密切相关，展状况密切相关，金融机构金融机构对于国民于国民经济的影响起着十分的影响起着十分重要的作用。随着我国房地重要的作用。随着我国房地产业的的发展展和在国民和在国民经济中中发挥的作用加大

26、，房地的作用加大，房地产金融机构作金融机构作为房地房地产金融运金融运营载体所体所体体现的重要作用越来越被社会所重的重要作用越来越被社会所重视。一一房地房地产金融机构的涵金融机构的涵义房地房地产金融机构是指金融机构是指经营房地房地产金融金融业务的各种金的各种金融中介企融中介企业和和经营附属房地附属房地产金融金融业务的各种金融的各种金融企企业。主要包括，。主要包括，专业银行、商行、商业银行及非行及非银行金行金融机构（融机构（证券公司、保券公司、保险公司、信托投公司、信托投资公司、典公司、典当行、抵押担保公司等）。当行、抵押担保公司等）。房地房地产金融机构作金融机构作为房地房地产金融运金融运营的的载

27、体，在不体，在不同的国家，房地同的国家，房地产金融机构的构成都会由于国家的金融机构的构成都会由于国家的政治、政治、经济、文化等背景的不同而有所不同，在、文化等背景的不同而有所不同，在业务运作方面也会有不同的形式。运作方面也会有不同的形式。二、我国房地二、我国房地产金融机构的金融机构的发展展经历（一）我国的房地（一）我国的房地产金融机构金融机构我国的房地产金融机构，在新中国成立以后有了长足的发展，同时也经历了不断改革发展的过程。在经历了改革开放30年的时间，我国金融事业有了飞速的发展，并形成较为完整、全面的房地产金融体系。（一）我国的房地（一）我国的房地产金融机构金融机构1、银行行类金融机构金融

28、机构2、保、保险公司公司类金融机构金融机构3、证券公司券公司类金融机构金融机构4、信托投、信托投资公司公司类金融机构金融机构5、其他、其他类机构机构组成。包括：金融租成。包括：金融租赁公公司、司、财务公司、金融公司、金融资产管理公司、投管理公司、投资基金管理公司、信用社基金管理公司、信用社以及典当行和抵押担保公司等三三银行行类的房地的房地产金融机构金融机构（一）、中国建（一）、中国建设银行行中国建设银行是我国四大国有商业银行之一，成立于1945年10月1日，当时名称为中国人民建设银行，总部设在北京。（二）、中国工商（二）、中国工商银行行（三）中国（三）中国农业银行行（四）住房（四）住房储蓄蓄银

29、行：行：四、非四、非银行房地行房地产金融机构金融机构（一）保（一）保险公司公司类保险公司主要包括中资保险公司和外资保险公司。（二）信托投（二）信托投资公司公司类（三）（三）证券公司券公司类（四）其他（四）其他类第三第三节我国房地我国房地产金融的金融的发展展历程及程及现状状一一我国房地我国房地产金融的金融的发展展历程程（一）我国房地（一）我国房地产金融的金融的产生生（二）我国房地（二）我国房地产金融的沉寂金融的沉寂（三）我国房地（三）我国房地产金融的复金融的复苏（四）我国房地（四）我国房地产金融的金融的发展展二二我国房地我国房地产金融的金融的现状状目前，我国房地产金融市场上从事房地产信贷业务的主

30、要金融机构是：商业银行房地产信贷部和住房资金管理中心以及住房储蓄银行等。中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中国银行的房地产信贷部是抵押贷款的主要供给者，房地产保险、房地产典当等只能够起到辅助的作用。房地房地产信信贷业务主要有商主要有商业贷款和政策款和政策贷款，款，商商业贷款的数款的数额要要远远大于政策大于政策贷款。款。第二章第二章房地房地产贷款的种款的种类与税与税费本章本章导读：本章内容主要分为三个方面，一是熟悉房地产信用及其种类，了解房地产信用区别于其他信用方式的特点；二是掌握房地产贷款的类别及其在房地产经济发展重的作用；三是掌握房地产税收的种类及其对经济的调节作用。通过本章的学习，

31、能帮助你加深对房地产贷款、税收等政策的理解，为实际操作房地产贷款产品、估算房地产税费负担打下基础。第一第一节房地房地产信用信用金融是市金融是市场经济运行的核心，信用运行的核心，信用则是市是市场经济信用的核心。金融信用在市信用的核心。金融信用在市场经济中起中起着充分配置社会着充分配置社会资源和源和实现资本自由流本自由流动、促促进高效率社会生高效率社会生产力、降低市力、降低市场交易成本、交易成本、节省省资本流通本流通费用、加速用、加速资本周本周转的主要作的主要作用，同用，同时也是防范金融也是防范金融风险的道德基的道德基础。市市场经济高度高度发达的社会必达的社会必须具具备完完备的信的信用形式、用形式

32、、发达的信用工具，同达的信用工具，同时还应建构健建构健全的信用制度，建立并全的信用制度，建立并维护规范的信用关系范的信用关系和正常的信用秩序。和正常的信用秩序。一、信用一、信用信用是长时间积累的信任和诚信度。牛津法律大辞典的解释是：“信用(Credit)，指在得到或提供货物或服务后并不立即而是允诺在将来付给报酬的做法。”信用的定义有很多，但总的来说，信用即指经济活动中的借贷行为及相关的责任。二、房地二、房地产信用及其分信用及其分类房地房地产信用是指房地信用是指房地产产品生品生产、经营和消和消费活活动中的借中的借贷行行为及及责任。成熟任。成熟的市的市场经济中，房地中，房地产是价是价值最高的消最高

33、的消费品，房地品，房地产信用也成信用也成为整体信用整体信用经济中最主要的一种信用形式。中最主要的一种信用形式。(一一)房地房地产商商业信用信用房地房地产商商业信用的主要特点包括：信用的主要特点包括：1、房地、房地产商商业信用是以房地信用是以房地产商品形式提供的直商品形式提供的直接信用。接信用。2、房地、房地产商商业信用的信用的规模和数量有一定的限制，模和数量有一定的限制，是是经营者者之之间对现有的商品和有的商品和资本本进行再分配，不是行再分配，不是获得得新新补充充资本。本。3、房地、房地产商商业信用有信用有较严格的方向性，格的方向性，严格遵守格遵守社会生社会生产销售程序，遵循社会售程序，遵循社

34、会总生生产的循的循环。(一一)房地房地产商商业信用信用4、房地、房地产商商业信用容易形成社会信用容易形成社会债务链，在企在企业间互相提供信用的互相提供信用的过程中，形成程中，形成了了连环套的套的债务关系。关系。5、房地、房地产商商业信用期限信用期限较短且短且较为分散。分散。6、不适用于房地、不适用于房地产产品向个人消品向个人消费者的者的产品品销售，信用售，信用审核的核的风险较大且大且风险控制成本控制成本较高。高。(二二)房地房地产银行信用行信用1、房地产银行信用是以货币形式形态提供的间接信用，调动了社会各界闲置资金，并为社会各界提供信用。2、房地产银行信用的可信度较高，具有广泛的接受性和普及性

35、。3、房地产银行信用的可控性强且能够集中统一。4、房地产银行信用适用性广泛，适用于各类房地产销售行为(三三)政府信用政府信用1.目的单一，旨在借款，是调剂政府收支不平衡的手段是弥补财政赤字的重要渠道。2、用途单一，旨在公益事业建设，如修筑道路、水利，发展科教事业等。3、信用性强，信用风险小，安全性高。4、是调节经济的重要手段。5、较少用于房地产经济领域。(四四)房地房地产消消费信用信用1、扩大需求，提高消费，刺激经济发展，缓解消费者有限的购买力与不断提高的生活需求的矛盾。2、是有利的促销手段，可开拓销售市场促进商品生产和流通。3、给经济增加了不稳定的因素，容易造成需求膨胀。4、房地产消费信用目

36、前往往是金融机构与房地产销售者结合提供，作为金融机构绝少单独向购买者提供房地产消费信用。(五五)其他信用其他信用1、民间信用2、房地产租赁信用，是房地产商业信用的主要补充方式3、证券投资信用三、房地三、房地产信用信用风险及管理及管理房地产信用风险，在房地产经济信用行为中，交易双方主观或客观上产生的违约行为而造成的交易活动失败或经济损失。房地产市场信用是社会信用体系的重要组成部分。维持房地产信用的健康发展，是维持房地产市场秩序，使房地产市场健康发展的重要保证。（二）我国房地（二）我国房地产市市场信用建信用建设的的现状状经过近二十年的房地近二十年的房地产市市场的的积累和淘汰，我国累和淘汰，我国的房

37、地的房地产行行业综合合实力有了很大的提高，并出力有了很大的提高，并出现了一批了一批规模模较大、素大、素质良好的房地良好的房地产企企业集集团，但大多数房地但大多数房地产企企业仍存在仍存在规模小、模小、资质差、失差、失信信严重等重等问题，很多企，很多企业还处于低于低层次次竞争的状争的状况。也正因况。也正因为房地房地产企企业数量多而散，数量多而散，导致其不致其不诚实行行为不易被及不易被及时发现并受到相并受到相应惩罚；又由；又由于大部分房地于大部分房地产企企业规模小，加上模小，加上经营管理差，管理差，导致其致其预期寿命不期寿命不长，从而造成企，从而造成企业追求追求长远利利益并益并进行重复博弈的行重复博

38、弈的倾向不足。向不足。（三）我国房地（三）我国房地产信用的信用的发展展原原则1、房地产信用体系的建立与信息共享2、保证房地产信用信息数据安全（四）加（四）加强房地房地产市市场信用建信用建设的建的建议：1、建立和完善房地产市场信用法规体系。2、政府应在信用制度建设过程中加强引导和监督3、培育和发展信用中介机构信用4、推动行业协会建设，充分发挥行业协会的作用5、注重房地产市场信用意识的培养和提高第二第二节房地房地产贷款的主要种款的主要种类广义的房地产贷款是指在房地产开发、经营、消费和管理活动中涉及到的各类贷款。狭义的房地产贷款一般主要指根据银监发200457号商业银行房地产贷款风险管理指引中第二条

39、的定义，房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。一、按照一、按照贷款的政策要求分款的政策要求分类（一）政策性房地（一）政策性房地产贷款款1、个人住房政策性贷款2、土地开发贷款3、土地储备贷款（二）商（二）商业性房地性房地产贷款款1、土地和房屋开发贷款2、个人住房商业贷款（三）（三）组合型房地合型房地产贷款款二、按照房地二、按照房地产贷款信用方式款信用方式划分划分（一）抵押（一）抵押贷款款1、房屋开发抵押贷款 2、商业抵押贷款 3、个人住房抵押贷款（二）担保（二）担保贷款款（三）信用（三）信用贷款款三、按照房

40、地三、按照房地产市市场级别划分划分（一）房地（一）房地产一一级市市场贷款款1、土地储备贷款2、土地开发贷款（二）房地（二）房地产二二级市市场贷款款 1、房地产开发贷款 房地产开发类贷款包括房地产业流动资金贷款和房地产开发贷款两种。房地产业流动资金贷款，是向从事房地产开发的企业发放的用于其生产经营周转的贷款。（三）房地（三）房地产三三级市市场贷款款房地产三级市场即投入使用后的房地产交易市场，以及抵押、租赁等多种经营方式所构成的市场。房地产三级市场上房地产二级市场上购得房屋的的购房者现在因各种原因，把房屋在市场上再次出售。在三级市上买卖的双方一般而言比较零散，规模不大，竞争性较强。五、房地五、房地

41、产贷款保款保险为了保证贷款人和借款人双方的利益，房地产贷款可进行房地产贷款保险。一般来说房地产贷款保险分为 抵押房地产的财产损失保险；借款人的人身保险；房地产贷款保证保险；房地产贷款信用保险等第三第三节房地房地产业的税的税费房地产业的税收对房地产业的发展起到很大的调节作用，也是国家在消费环节控制房价的一项基本手段。同时，税负也构成房地产价格的一部分，房地产在建造、流通环节的税收也成为国民经济收入的主要来源。一、房地一、房地产税种与基本税种与基本规定定（一）营业税、城市维护建设税、教育费附加（简称“两税一费”）(二)土地增值税(三)房产税（四）城镇土地使用税(五)城市房地产税、三资企业土地使用费

42、（六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税一、房地一、房地产税种与基本税种与基本规定定（七）契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税（八）耕地占用税、固定资产投资方向调节税（九）企业所得税、外资和外国企业所得税（十）个人所得税二、税收政策二、税收政策（一）房地（一）房地产开开发中的有关税收政策中的有关税收政策问题1、房地、房地产开开发企企业将自建的房地将自建的房地产对外外销售售时，其自建行，其自建行为视同提供同提供应税税劳务，按，按“建筑建筑业”缴纳营业税。税。2、单位集位集

43、资建房建房销售售给职工，属于工，属于销售房售房地地产行行为，应按按“销售房地售房地产”征收征收营业税；税；但同但同时满足下列条件的，足下列条件的，暂免征收免征收营业税。税。3、房地、房地产开开发企企业在房地在房地产开开发过程中程中签订的的“建筑安装工程承包合同建筑安装工程承包合同”、“建筑工程建筑工程勘察勘察设计合同合同”等等应税凭税凭证应按按规定定缴纳印印花税。花税。（二）土地使用（二）土地使用权取得方面有取得方面有关税收政策：关税收政策：1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起之日起满一年一年时申申报缴纳城城镇土地使用税。土地使用税。2、纳税人取

44、得的土地属于非耕地的，自批准征税人取得的土地属于非耕地的，自批准征用次月起申用次月起申报缴纳城城镇土地使用税。土地使用税。3、纳税人取得的国有土地使用税人取得的国有土地使用权证书应按照按照“权利利许可可证照照”缴纳印花税。印花税。4、纳税人税人应当自取得土地使用当自取得土地使用权之日起之日起30日内日内向主管地税机关向主管地税机关报送土地使用送土地使用权证书或批准文件或批准文件复印件，并按照复印件，并按照规定的期限申定的期限申报缴纳城城镇土地使土地使用税。用税。（三）（三）转让过程中的有关税收程中的有关税收政策政策问题：1、房地产转让包括转让土地使用权和销售房地产的行为。2、单位和个人转让在建

45、项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，只要双方签订了在建项目转让合同并取得收入，其实质是发生了转让房地产所有权或土地使用权的行为3、销售房地产的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用（三）（三）转让过程中的有关税收程中的有关税收政策政策问题：4、以“还本”方式销售建筑物，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除“还本”支出。5、单位和个人销售或转让其购置的房地产或受让的土地使用权，以全部收入减去房地产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额征收营业税（四）房屋租（四）房屋租赁有关税收政策有关税收政策问题：1、房地产开发企业建造的商品房已使用或出租、出借的，

46、应按规定征收房产税。2、房地产开发企业将开发产品售前出租，包括将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售给他人的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，缴纳营业税和房产税等；融资租赁期满后产权转移给承租方的，按房产余值计算征收房产税。3、对单位和个人出租房屋，应按取得的租金收入缴纳5%的营业税和12%的房产税；但对按租金收入计征房产税低于按房产余值计征房产税的，按房产余值计征房产税。（五）房地（五）房地产税收有关税收有关优惠政惠政策策1、根据现行税法规定，下列行为，不征相关税收：（1）以无形资产、房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风

47、险的行为，不征收营业税。转让股权，也不征收营业税。（2）由于国家建设需要，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者而取得的土地及房地产补偿费不征收营业税。（五）房地（五）房地产税收有关税收有关优惠政惠政策策(3)个人将房地产无偿赠与他人，不征收营业税。(4)房地产开发企业及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不征收营业税。(5)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。(6)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体及国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。(7)法律法规

48、规章规定的其他不征税行为。三、房地三、房地产税收中一些特殊税收中一些特殊问题的的讨论(一一)以房以房换地及以地地及以地换房房（二）以房（二）以房产抵抵顶有关有关债务（三）以受托建房房地（三）以受托建房房地产企企业“受托建房受托建房”的征税的征税1、委托建房的单位有投资计划指标，即由委托方立项；2、委托建房的单位必须具有的土地使用证；3、双方必须签有代建房屋协议，并在协议中列明所收取的合理的“代建费”。三、房地三、房地产税收中一些特殊税收中一些特殊问题的的讨论(四四)先租后先租后销售的税收售的税收（五）售后包租的征税（五）售后包租的征税第三章：房地第三章：房地产信信贷资金的筹集金的筹集本章本章导

49、读：房地产信贷是房地产金融的重要内容之一，房地产信贷业务对房地产金融有重要的影响，而房地产信贷资金是开展房地产信贷业务的基础和先决条件。本章主要介绍，房地产信贷资金的概念、特征；房地产信贷资金的筹集及房地产信贷管理;房地产信贷资金风险的表现及特点等。第一第一节：房地：房地产信信贷资金概述金概述房地产信贷是房地产业和金融业一项重要活动，是房地产金融的重要组成部分，房地产信贷资金的筹集及运用管理，对房地产金融的顺利开展有着重要的作用。一、房地一、房地产信信贷资金的概念与金的概念与特征特征（一）房地（一）房地产信信贷资金的概念：金的概念：房地产商品属性的确定和房地产市场的建立是房地产信用产生和发展的

50、前提条件。通过房地产信贷资金筹集，突出房地产自身融通资金的特点，从而解决房地产业的资金需求。房地产信用是以房地产为特定对象，产生于房地产的开发、经营、消费过程中的信用形式。它主要包括房地产的开发，经营和消费过程中的货币借贷和房地产交易中的预付和赊销等行为。（二）房地（二）房地产信信贷资金的特征金的特征1.房地产信贷资金来源分散，渠道广泛。2.房地产信贷资金投向对象确定，期限较长。3.房地产信贷资金的运用，受国家宏观经济政策的影响。房地产信贷是房地产金融的重要组成部分，房地产信贷资金的运用与管理直接受到国家宏观经济政策的影响（二）房地（二）房地产信信贷资金的特征金的特征4、房地产信贷资金的运用，