民宿泡沫正破灭为一片“鬼屋”.doc

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1、民宿泡沫正破灭为一片“鬼屋”民宿之所以大规模泛滥，与准入门槛过低的项目众筹直接相关，当实际分红远不达预期，而盈利困难又将导致债权退出无法得到兑现，相应的纠纷不可避免。“95% 的民宿都在亏损！”这是某民宿业者在接受 TBO 采访时出具的说法，相较于业内流传的 80%不盈利的说法更为极端。而“围城”，已经成了当前行业内外在认知对立上最真实的写照。逼仄的利润空间逼仄的利润空间“两年前我说过，民宿基本没有前途。”谈到当前民宿行业的困境，酒店产权网创始人冯绍辉表示，现在的判断仍然跟之前一样，没有任何改变。而这样的定调似乎在逐步得到印证。也正是因为过于火爆的市场状态，刺激相应的扩容速度不断加快。从彼时起

2、，市场形势开始陡转直下。“以暑期旺季为例，往年一般从 7 月 10 号开始，到 8 月 25 号结束，期间房价可以提升 3 倍；但 16 年却迟迟拖到了 7 月 25 号，而到 8 月 20 号就基本人去城空，且期间房价只敢维持 50%左右的涨幅。”杨洋谈到，在一轮轮的高位接盘下，业者的营收压力不断加大，“包括租金，都由早前的 2、3 年一付变成了 5 年甚至 10年一付；现在随便去丽江哪家客栈打听，基本都愿意转让。”不仅仅是丽江，在 TBO 此前对厦门、大理、阳朔等地民宿业主的采访中了解到，包括入住率普降、旺季周期缩短、房价长期低位徘徊等均有不同程度出现，而下滑的烈度和波及范围，正以超出业者

3、预料的方式汹涌来袭。美丽乡村美丽乡村“大跃进大跃进”尽管入局者已经开始割肉逃离，但各路资本仍然在逆向加速进场。呈现的结果很直观，各地的民宿在乡村山野里批量面世，但“生下来可以，谁能来养？”多数地方相关部门并没有能力参与运营，直接吸引了第三方运营商顺势而入，按照阿毛的表述是“挤破脑袋都想进去”，这其中究竟能获益多少无从得知，但第三方真实的运营能力究竟怎样，却是一个值得商榷的话题。“我朋友从公司高管跳出来创业，旗下民宿已经开到 14 家，但直到现在始终不赚钱，他不知道什么时候才能赚钱，也不知道从哪里赚钱。”阿毛谈到，该朋友目前频繁与相关部门部门沟通做代运营，但对于实际效果他只能保持谨慎乐观，“即便

4、是运营也需要成本投入，如果无法保证营收能够覆盖成本，那究竟是肉还是坑？”“随着大批量的民宿在乡村山野连续落地，产品供需不匹配、运营能力不足等问题会不断放大，未来城市去化的窘境可能在乡村上演，海量的资金投入最后将造就一大批美丽的鬼屋。”阿毛直接给出了这一惊悚的结论。问题出在哪儿？问题出在哪儿？“整个市场的供应量增长太快，尤其在过去的两年时间，有些地方的新店数量是在连续翻倍。“瓦当瓦舍创始人赖国平谈到，这是造成当前行业困境的一个重要原因。”大家可能忽略了一个问题，除开兴建的 5 星级酒店，城市酒店基本是存量物业改造；但是在农村，如果突破了禁止宅基地做商用这层法律界限，那民宿的供应量几乎是无限的，因

5、为所有的房子都可以用于改造。”而在存量改造的同时，大范围的美丽乡村建设在同步制造增量，供需失衡的趋势显然可以想像。供应量非理性增长反映出的另一面，则是行业准入门槛的低下。“与业者本身自持物业不同，所谓不挣钱指的是民宿投资者，这对业者的综合能力要求较高。”业内人士董阳（化名）指出，包括选址、产品、运营、传播营销，最少要满足以上几项民宿才可能是一个完善的产品，大量的民宿业者至少有一点没做到、甚至说可能只做到一点，不挣钱在情理之中。“民宿要盈利有几大障碍。第一季节性太强，这导致淡旺季太明显；第二民宿当前缺乏品牌认知，要靠大量的第三方平台去推；第三民宿的经济规模太有限，人力成本管控与服务质量很难平衡。

6、”而规模不经济，是阿毛强调的民宿最大致命点。“盈利是需要有经济规模的，你就 8 间房、10 间房，前台要不配，经理要不要配，服务员要不要配，布草要不要配？经济规模的瓶颈摆在那里，单靠运营能力怎么解决？“据阿毛表述，鉴于规模化（14 家店）后仍然看不到盈利希望，趁当前民宿投资高烧未退，朋友正在积极寻求套现退出。可能的未来可能的未来业者介绍，在民宿发展的初级阶段，市场定价大都存在虚高现象。但高端人群对产品体验尤其看重，当价格与实际入住体验不相符，不断下滑的入住率让一众所谓高端民宿的处境愈发尴尬，回归到合理价位区间，或许是他们不得不接受的现实。另外需要指出的是，由于当前众多的美丽乡村建设多靠硬件堆砌

7、，且业态单一，实际的游客体验、留客效果包括复购率都远不及预期，存活率会很低，而构建有机综合体被认为是有效解决问题的途径之一。按照赖国平的表述则是“周边度假目的地化是一大趋势”，部分民宿开始改名庄园，也是遵循同一逻辑。“其实硬件不解决问题，关键的核心还是内容和人。”董阳谈到，相关部门主导并非建设一个看上去很美的乡村就行，核心是要将有才华的创客聚集到乡村，由他们来去打造个性化产品，搭建各种业态，最后组成乡村文旅产业生态。“作为相关部门，只需要维护好生态土壤，包括各项政策支持，基础设施配套建设，协调各类宣传推广等。”在这样的生态体系基础上，项目的生存（抗风险能力）和发展（融资能力）都会有明显提升，董

8、阳对此做了具体阐述。“单个民宿好比蜜蜂，综合体就像蜂巢，即便因为某种原因导致某个蜜蜂无法存活，但整个蜂巢的体量不会受到影响，因为生态依旧稳固。再者单体民宿体量也太小，资本逐个去做对接效率太低。但将各业态整合成乡村综合体，这个时候资本会感兴趣，他们看中的不仅仅是体量，因为综合生态的抗风险能力也更强。”而随着乡村综合体业态的不断丰富，产品打包将会更具多样组合性。在当前盈利模式单一的情况下，多元化收益的探索将会为民宿综合收益带来有效补充。“民宿作为旅行住宿的体验场景，本身应该具备非常强的流量转化效应。未来可以乡村综合体为单位设计整体营销方案，而不再聚焦单个住宿产品。包括手工，亲子、户外项目等都可以做

9、打包销售。但前提是一定要先把产品最好，确保住宿体验，后续的横向连接才有可能。“董阳谈到。而据赖国平介绍，目前瓦当瓦舍有 13 的店非房营收可以达到20%，所有店平摊下来应该在 10%左右，而这他强调瓦当瓦舍未来会重点突破的一个方向。“旅游住宿是一个很复合的场景，一旦你完成某种闭环设计，多元化收益这块的潜力非常大，做到极致后跟客房收入 1：1 都是有可能的。”现实的挑战现实的挑战美丽乡村建设已经带来民宿的大规模量产，乡村版”去库存“成为当务之急，但大量项目从落地开始，自身的结局可能就已经注定。赖国平表示，“从资源端来看，如果条件足够优质，周边景观有成为旅游目的地生态基础的前提，基于综合业态允许自

10、主开发，我们愿意去尝试；但综合生态里，最重要的是人，很多相关部门主导的事情，往往都是一些假设性的生态，他们希望用硬件堆积的方式快速达成目标，或者强行生造一个文化主题，这很难成功。”另外一方面，渠道与资源的的博弈是永恒话题，酒店如此，民宿更是如此。“对于民宿来讲，尽管目前 OTA 巨头基本垄断了流量，但从民宿产品的个性化角度看，纯粹追求性价比的 OTA，并非民宿产品理想的获客渠道。”赖国平谈到，随着 23 天这类非刚性的周边度假需求快速爆发，住宿与在地的玩乐方式内容会产生极大关联，比如能否将它设计成类似时间包，以住宿+活动内容的的形式呈现，可能更具有发展空间。但目前为止，行业还没有一家表现出来有

11、足够的发展潜力，如何找到新平台存在的机会点，会成为接行业下来在流量获取上破局的关键。”而回到上文提及的从业者现状，行业发展混乱，人才缺口是一大关键因素，赖国平谈到了当前众多民宿培训的华而不实。“各类网红民宿的培训课程越来越多，但普遍不具备任何专业性，一般相关的理论体系建设应该是随着行业的发展在同步完善，如果行业趋于成熟，专业化分工会更急加细化，自然会有合格的优秀的培训机构出现。但目前行业整体处于蛮荒期，缺乏有说服力的运营经验和成熟案例。涉及到实操层面，还是困难重重。”但所有问题的前提是，无论怎样讨论民宿行业的突破方向，关于其合法性是绕不开的话题。地方政策对监管尺度的把握，始终是悬在悬在业者头顶的“阿喀琉斯之踵”，这也是机构资本进入民宿行业的严重障碍。“以厦门鼓浪屿为例，90% 的民宿没有合法营业执照，因为明年 9 月将迎来金砖五国峰会，当地规定无证照业者要关门 4 个月，这基本相当于一场“大清洗”。”赖国平谈到，即便像江浙等部分地区，地方政策有一定弹性，但大面积放宽不可能。“资本安全与政策隐患的根本矛盾，可能永远无法解决。”免责声明：以上内容由本公众号整理，部分图文来源于互联网及公众平台，如有侵犯版权请告知，我们将及时删除！