惠州【合纵联行】2017年刊微信版.pptx

《惠州【合纵联行】2017年刊微信版.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《惠州【合纵联行】2017年刊微信版.pptx（27页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、Union property . ALL rights reserved,【合纵联行】2017年年刊微信版,2018 /1,一级市场： 2017年，惠州土地市场再度爆发，成交面积344.5万平米，同比上涨56.8%；成交总金额145.1亿元，同比上涨173%；成交楼面地价1565元/平米，同比上涨58.2%。惠州楼市全年热度持续，承接周边一二线城市群外溢居住需求，一线品牌发展商纷纷进驻惠州，带动了土地市场的火热表现。二级市场：惠州市新房市场全年供应住宅面积由2016年的1015万增长至2017年的1389.1万，同比增长高达37%并创下近5年新高；全市住宅销售总面积为1437.4万，同比下跌7

2、%。下跌的主要原因是上半年“限签”和临近年底时银行按揭审批周期延长等，全年的实际成交量基本与去年持平。2017年全市网签成交均价为10718元/，整体呈稳中有升态势，与2016年底的网签均价基本持平，同比上涨22%。截止2017年12月25日，惠州全市住宅可售存量面积为879万，按照2017年月均120万的销售速度计算，全市的去库存周期约为7.3个月，仍低于9个月的“供需平衡”的标准线。,2017惠州市场总结,总结,政策层面将维持“限价”、“限卖”等现有的调控手段，金融层面无论对开发企业还是个人业主都将趋紧且融资成本进一步提高。在现行的政策下，市场整体性的暴涨和暴跌均没有可能，但随着下半年高价

3、地块的入市将是对房地产主管部门的考验，如何在“讲政治”与不严重偏离市场规律之间找到平衡点将是解决问题的关键。,展望,2018年，惠州的整体楼市将从“供不应求”向“供需平衡”转变。根据合纵联行不完全统计，2018年惠州全市预计新增供应住宅面积约为1667.4万， 可能实际新增供应量受调控政策、金融紧缩以及开发进度等因素影响将低于此预计值，但可以肯定全年的新增供应量将维持在高位，甚至创历史新高。在新增供应充足的情况下，预计全年惠州住宅的网签面积将维持在14001500万的高位，住宅网签均价也将基本持平。“价稳量增”应该也是惠州楼市未来几年的总原则和总趋势！,2018惠州市场展望,2018年，年销售

4、额过百亿的品牌房企在惠州市场的占有率将持续提升，在其“高周转”的模式下，惠州楼市的不同板块也将进一步分化，量价差距进一步拉大。城市核心区域的资源型项目有效供应量有限，会继续受到购买力较强的改善型客户的追捧。城市外围的新居住区域项目，要紧抓刚需型客户，尽早入市快速走量。随着“粤港澳大湾区”的规划落地，以及与周边一二线城市在高速、高铁和轨道交通等的建设实施，惠州楼市的后发优势明显，动力强劲，未来可期！。,宏观经济：经济形势好于预期 预计全年GDP增长6.8%,2017年，中国经济克难攻坚，保持了稳中有进、稳中向好的发展态势，供给侧结构性改革取得实质性进展，经济结构不断优化，在转型升级的强压力下，中

5、国经济继续保持中高速增长，前三季度GDP增长6.9%，增速连续9个季度运行在6.7%至6.9%区间，交出了一份“优良”答卷。在居民收入增长和外需回暖的支撑下，预计2017年全年增速为6.8%，超过最初预期。今年中国经济的良好态势无疑为明年经济发展奠定了基础。,政策方面： 调控力度持续从紧 多城推进租购并举,2017年的中国楼市，围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调，调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。在分类调控、因城施策政策指导下，调控效果持续显现，一二线城市“遇冷”，房价涨幅回落；三四线城市市场火热，房地产去库存取得明显成效。以此同时，多地发文鼓励发展住房租赁市场、深化发展共

6、有产权住房试点，构建租购并举的房地产制度，推动楼市步入稳定健康发展的轨道。2018年，将是中国房地产市场的重要变革年，调控力度坚持不放松、长效机制相关制度加快推进，让房子真正回归居住属性。,土地挂牌：挂牌面积为近6年新底，楼面价创历史新高,从近几年土地挂牌概况看，2017年惠州土地市场挂牌面积为近六年新低，同比去年下跌7.5%；挂牌楼面价创历史新高， 同比去年上涨29%，将进入破“千”时代。2017年惠州楼市持续走好，房企拿地意愿强烈，国土部门放缓推地，有利于防止高地价影响楼市调控预期，稳定市场走势。,土地挂牌：潼湖智慧区助推仲恺挂牌面积居各县区之首,从各县区挂牌面积排行看， 仲恺区挂牌76万

7、平米居各县区之首、惠城区挂牌60万平米排行第二，两县区分别占总体的25%、20%；从挂牌宗数看，最多的为博罗县，宗数为31宗，其次为惠城区27宗；2017年潼湖生态智慧区建设加快推进，区域内多宗地块挂牌，助推仲恺土地市场走红。,土地成交：成交量价齐涨，楼面价同比上涨近6成,2017年，品牌房企在惠州开启了攻城略地的扫货模式，在激烈的竞争环境下，土地市场频频爆出高溢价，多个区域土地成交刷新历史新高；2017年惠州土地成交量价齐涨，全市经营性土地成交宗数共计158宗，同比上涨42.3%；成交面积344.5万平米，同比上涨56.8%；成交楼面价1565元/平米，同比上涨58.2%；成交总金额145.

8、1亿元，同比上涨173% 。,土地成交：全年收金达145.1亿元 惠城仲恺两区量价居前,2017年惠州土地市场持续火热，楼面价不断走高，土地出让金总额进一步攀升。从各县区成交面积来看，仲恺区成交94.5万平米居各县区之首、惠城区成交82.3万平米排行第二，两区分别占总体的27%、24%；从成交宗数看，成交最多的为惠城区，成交宗数为44宗，其次为博罗县，成交宗数为30宗；从成交金额看，惠城区成交达48.5亿元夺得榜首，仲恺区则以34.1亿元的成交总金额位居第二。,5445套,50.8万,23212套,278.6万,22637套,267.1万,12684套,121.2万,22589套,239.2万

9、,34038套,319.9万,18363套,160.6万,8734元/,10921元/,7246元/,8623元/,13501元/,12871元/,9913元/,惠州市各县区2017年住宅市场交易情况,惠州市各县区住宅市场交易情况,2017年，惠州楼市热度居高不下，全市网签住宅138968套，网签面积约1437.4万，整体均价首次突破万元大关达到10718元/创历史新高。从各县区网签套数及面积看，大亚湾区网签34038套/319.9万夺得全市成交冠军；惠城区网签23212套/278.6万位列第二；博罗县网签套数及面积位居第三，网签了22637套/267.1万。,惠州历年概况：政府调控从紧，交通

10、及规划利好带动市场量价齐涨,纵观最近几年的惠州房地产市场，2014年市场陷入深度盘整期，住宅成交明显放缓，去化周期拉长，进入2015年，房地产市场进入宽松的政策环境，下半年走量速度加快，从最近两年数据看，全市成交量保持高位运行，价格出现快速上涨势头。在深圳东进战略的大举推动下，惠湾片区房产市场再提速，同时在轨道交通规划等利好下深圳客拥至惠城仲恺，带动住宅量价齐涨，市场表现出极度活跃的交投氛围，并延续至2017年上半年。面对波动的市场走势，政府调控持续从紧，在2018年坚持调控力度不放松的大背景下，部分区域热度或将降温，市场或将出现小幅下行趋势，房贷利率高企也将抑制购房者需求，进而对楼市产生影响

11、，导致房源去化速度放缓，相较于近两年异常火热的市场，或回归常态归于理性。,2017年惠州市场交易活跃，月度价格走势平稳,2017年惠州楼市延续上一年的火热，各项市政规划利好频传、粤港澳大湾区纳入国家发展战略等诸多利好因素，为楼市发展注入动力，市场需求旺盛、库存去化速度加快。从下图可见，2017年上半年全市供应不足，市场供需失衡，进入下半年新增供应增多，供需较为平衡。从各月份趋势看，“金九”住宅供应大增，全年成交高峰则主要集中在4、5月份；从价格走势看，由于执行严格的限价备案政策，全年走势平稳，基本维持在1.1万元/平米左右。,惠州市各县区住宅存量情况,截止2017年12月25日，惠州市住宅存量

12、81057套，存量面积879万；如果以2017年月均消化120万平米来计算的话，惠州市库存量仅需7.3个月就能消化完毕，低于9个月的“供需平衡”的标准线。大亚湾区、惠城区和博罗县的存量面积位居前三；大亚湾区存量22741套/约219.1万居首，惠城区存量12171套/约170.4万位居第二。,惠城历年概况：2017年供需失衡，成交量环比下跌29%,2017年惠城区供应住宅套数18920套，供应面积约215.3万平米，同比上涨1%；网签套数共计23212套，网签面积约278.6万平米，同比下跌29%。受备案价格以及其它因素影响，房企出货意愿不强，整体供应不足，而市场需求的旺盛导致供需失衡。,20

13、17年惠城楼市供不应求 购房需求受抑,2017年惠城住宅市场在限价政策成为惠州房价调控主要手段的背景下，全年供需结构失衡，呈现供不应求的状态，房企推货节奏缓慢，购房需求受抑，下半年新品加大放量，需求也明显上涨。从下图可见，2017年供应量呈低开高走趋势，1、2月份受春节假期影响供应量为本年低谷，9月份为全年供应峰值；从全年趋势看，市场整体表现供不应求，价格走势平稳。,惠城区2017年单盘成交龙虎榜（按套数）,2017年，惠城区楼市热度居高不下，购房者需求旺盛，楼盘推新高去化。在2017年惠城区住宅成交套数龙虎榜中，位于东江新城的中海水岸城成交了1531套，荣膺惠城区销冠；金山湖片区的中洲天御全

14、年销售套数1299套，位居榜单第二；水口片区的隆生皇冠花园销售了1287套，位列榜单第三。纵观前十榜单，项目多集中在泛金山湖及大江北片区，且多为品牌房企项目、社区规模也较大。,惠城区2017年单盘成交龙虎榜（按面积）,在2017年惠城区住宅成交面积龙虎榜中，中海水岸城网签面积16.4万摘得销冠；隆生皇冠花园以16.2万的网签面积位居榜单第二；中洲天御全年网签面积15.9万位列榜单第三。,惠城区2017年房企成交龙虎榜（按销售金额）,据合纵联行研究中心数据统计，惠城区2017年房企销售金额排行榜上，方直集团成为惠城区销冠，销售金额为26.8亿元，业绩主要来自方直东岸、方直星耀国际等项目；中洲凭借

15、中洲天御、中洲中央公园两个项目以26.2亿元的销售金额排名第二；排名第三的为中海地产，销售金额23.5亿元。纵观前十榜单，前四房企销售金额均超过了20亿元，份额占据前10榜单的61%。（统计范围：惠城区住宅产品；数据来源：惠州市房管局）,2017年仲恺区住宅市场：网签面积同比下跌8% 均价小幅上扬,2017年，仲恺区供应住宅14097套，供应面积约135.2万，同比上涨43%；网签住宅12684套，网签面积121.2万同比下跌8%；网签均价8623元/平米，同比上涨28%；供求比为1.1，市场供需平衡。从全年趋势看，下半年仲恺供应走高，年底供应迎来高峰；成交方面，第四季度网签高于前三季度，全年

16、供需较为平衡。从成交均价看，价格未出现太大波动，整体呈稳步上扬趋势。,2017年惠阳住宅市场：住宅供应上涨明显 下半年均价回落,2017年，惠阳区供应住宅25479套，供应面积约273.2万，同比上涨61%；网签住宅22589套，网签面积239.2万，同比上涨34%；网签均价13501元/平米，同比上涨25%；供求比为1.1，市场供需平衡。从全年趋势看，上半年惠阳供应节奏放缓，受春节假期影响，2月份进入低谷，网签起伏较大；下半年供应持续放量，住宅成交较为稳定；从成交均价看，下半年呈持续下跌态势。,2017年大亚湾住宅市场成交面积同比下跌14%,2017年，大亚湾区供应住宅31831套，供应面积

17、约318.3万，同比上涨15%；网签住宅34038套，网签面积约319.9万，同比下跌14%；网签均价12871元/平米，同比上涨14%。大亚湾上半年推货节奏慢，市场供需紧张，3月成交量为全年峰值；进入下半年，市场新增供应增多，同时市场热度降低，在严格的限售政策下，投机行为得到抑制，部分客户进入观望期，供需表现供大于求。,2017年博罗住宅市场量价齐升 成交均价同比上涨41%,2017年，博罗县供应住宅20647套，供应面积约240.6万，同比上涨124%；网签住宅22637套，网签面积约267.1万，同比上涨26%；网签均价7246元/平米，同比上涨41%。从2017年量价走势看，博罗县住宅

18、均价呈逐步上扬趋势，同比去年有较大幅度的上涨；住宅供需较为平衡，高铁规划利好、各项配套完善以及惠城供应不足购房需求外溢，为博罗楼市创造有利条件，市场整体表现量价齐升。,2017年惠东楼市表现量跌价涨 9月供销两旺,2017年，惠东县供应住宅20835套，供应面积约171.5万，同比上涨39%；网签住宅18363套，网签面积约160.6万，同比下跌26%；网签均价9913元/平米，同比上涨22%；供求比为1.1，市场供需平衡。2017惠东楼市供应明显上涨，市场供应高峰集中在旅游旺季，房企推售力度大，同时也拉高整体均价，第三季度全县成交均价走高，进入第四季度出现回落。,2017年龙门住宅市场表现量

19、价齐涨，涨幅均超40%,2017年，龙门县供应住宅4418套，供应面积约35万，同比上涨19%；网签套数5445套，网签面积约50.8万，同比上涨49%；网签均价8734元/平米，同比上涨41%；供求比为0.7，市场供不应求。2017年龙门住宅市场量价齐涨，供应方面，9月及12月为供应高峰，合计占比面积过半；成交方面，5月成交量最高，其次为11月；价格方面，月初成交均价起伏明显，从整体看，均价同比去年上涨幅度较大。,2018年惠州住宅市场供应预测,随着粤港澳大湾区及深圳东进战略的部署落实、片区规划利好的频频出台、交通网络的升级完善，越来越多的品牌房企看好惠州市场，“跑马圈地”加速扩张，市场潜在供应大幅增加。据合纵联行研究中心不完全统计，2018年惠州全市预计供应套数约165080套，供应面积约1667.5万平米。其中大亚湾区预计供应42873套/439.8万，套数及面积均居全市第一，惠阳区持续发力，潜在供应套数及面积位居第二。,Thanks!,深圳市合纵联行房地产经纪有限公司Add：深圳市南山区海岸城西座1508室Tel： (086)0755-86271877 E-mail：,惠州市合纵联行房地产顾问有限公司Add：惠州市江北区富力丽港中心806-808室Tel：（0 86) 07527822255、7822244E-mail：,