湖北中原：启幕长江时代，迎击市场分化——2017武汉房地产市场年报（20180116）.pdf

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1、启幕长江时代，启幕长江时代，迎击市场分化迎击市场分化 2 序言：序言： 长江主轴、长江新城横空出世，武汉正式进入长江时代！告别扭曲失真长江主轴、长江新城横空出世，武汉正式进入长江时代！告别扭曲失真 的的20172017，我们即将迎来分化莫测的，我们即将迎来分化莫测的20182018！ 3 汇报说明 本报告将从政策、土地市场、新房市场、城市基本面总结2017年房地产市场特征，并对2018年房地产市场进行预判 政策篇：政策篇：从资格、土拍、新房市场、租赁市场及城市规划设计5个维度解析全年楼市政策 土地土地篇：篇：总结2017年武汉土地市场特征，盘点房企土地储备，盘点城市新面孔 新房新房篇篇：梳理2

2、017年武汉新房市场走势的背后逻辑，看清市场数据背后的真相 城建城建篇：篇：梳理2017年武汉城市地位与城建发展方面的新动态 预测篇：预测篇：对2018年的宏观经济、资金流动性、政策取向、武汉土地及新房市场进行预测 4 报告数据统计说明 数据来源数据来源：武汉国土资源规划管理局、武汉市住房保障和房屋管理局、 湖北中原策略顾问中心研究部 土地数据土地数据：仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地 平均溢价率=AVERAGE（溢价率） 底价成交率=底价成交地块幅数/总成交地块幅数 住宅数据住宅数据：住宅成交数据包含商品住宅成交数据和保障房成交数据 库存去化周期=库存量/近6个月月均去化量 商业商

3、业数据数据：商业成交数据包含社区型商业、购物中心、商业性质公寓 办公数据办公数据：办公成交数据包含办公物业、办公性质公寓 5 6 2017中国年度关键字稳 2017，十九大的召开，“稳”字压倒一切，“稳”字当头之下，有形之手，频繁出击 限价、限精装价 一场行政意志与市场规律的纠缠由此定调 7 这一年，武汉多次出台落户政策，落户门槛一再降低；新房市场出台精装修限价、长江新城发布最强管控；土地市场出让规则变化多端，花样百出；租赁市场迎来大的转变，各地租赁政策相继出台；武汉颁布装配式建筑新政，同时发布汉十条，从城市建筑本身规范城市形象我们将从资格层面、土地规则、新房市场、租赁市场及城市资格层面、土地

4、规则、新房市场、租赁市场及城市规划设计规划设计5 5个维度解析全年楼市政策个维度解析全年楼市政策 8 武汉多次落户降低门槛，变相削弱限购力量。 核心点：核心点： 资格层面资格层面 9 落户政策梳理：落户政策梳理：自2017年初武汉市开始通过政策指引，连续放松落户政策，变相削弱限购力量。 2月17日，发布武汉市关于进一步推 进户籍制度改革实施意见，提出到 2020年，全市常住人口数量在1200万 至1300万左右，常住人口城镇化率达 84%以上，户籍人口城镇化率达75%以 上 2月22日，政府随即在2月22日正式出 台农民工落户武汉新政，放宽农民工落 户条件 4月15日，武汉先行启动高校毕业生落

5、 户新政，全面受理高校本科及以上学历 毕业生落户 5月22日，落户进一步放宽，武汉市公 安局官方网站収布调整户籍迁移政策 公告正式对新调整的21项户口迁移事 项进行受理 10月11日，武汉正式収布留汉大学生毕 业落户、住房、收入新政，提出放宽年 龄限制，凭毕业证即可落户，基本上对 于大学生而言无门槛落户 12月21日，非武汉市户籍个人凭房票可 在武汉市范围内购买首套住房、使用房 票所购住房取得不劢产权证满5年后方 可上市交易。幵对武汉市房票（人才 住房劵）使用管理办法（试行）公开 征求意见 10 一次性报价 拼方案 、拆分原则、竞代建 、配建公共租赁用房、 配合政府房屋安置工程 关键词：关键词

6、： 土地规则土地规则 11 土地竞拍规则：土地竞拍规则：现阶段武汉市土地市场竞拍规则大体分为三类：价高者得、一次性报价和竞方案 土地出让流程 未限定出让指导价 价高者得 限定出让指导价， 设一次性报价区间 达到出让指导价， 一次性报价 只有一个竞买人提交有效报 价，该竞买人即为竞得人 无人提交有效报价，首位 应价出让指导价的人竞得 多家竞价时，取接近报价均 值者竞得 两家报价与平均值差额相 同，取低于平均值竞价者 多限定了出让指导价，未设 一次性报价区间 竞价达到设定的出 让最高价 竞配建（配套设施， 保障房比例） 规划方案评比 政府成立专家小组进行 评分、投票 土地出让竞拍流程示意图 12

7、拆分原则 排他原则 配建公共租赁用地 2017年4月弻元寺“巨无霸”地块被拆分为P（2017）033号和P（2017） 034号2宗地块出让，避免了单宗地块成为总价地王。 12 月 黄 陂 区 P （ 2017 ） 114 号 、 P（2017）115号和P（2017）116号地块要求竞买人丌得同时参不竞买同地区相邻三宗地相邻地块，避免同一房企项目地块扎堆，控制板块开发节奏。 12月东西湖（2017）125号地块，要求配建建筑面积5%的比例配建公共租赁住房，以相应国家“租售并丼”的政策的落实。 单宗地块规则：单宗地块规则：单宗地块作为定向出让，在地块出让条件中会涉及“拆分原则”“排他原则” 、

8、 “配合政府房屋安臵工程”等隐含的出让规则 13 2017年土拍规则花样百出，“一次性报价”、“拼方案” 、“拆分原则”“排他原则” 、“配合政府房屋安臵工程”等多地块出让规则出现，花样持续翻新。 对房企而言，多宗地块定向出让，楼面价下降的同时，对于无政府资源或无特殊“优势”的房企拿地的难度变相加大。 对政府而言，政府提高拿地门槛保障了政府对土地规划的落地性，也保证了安臵工程的推进和租售并举等国家政策的相应。 小结： 14 精装修限价 、长江新城楼市管控 关键举措：关键举措： 新房市场新房市场 15 规则规则1 1：武汉率先出台装修房指导价：六档装修房指导价与房价挂钩：武汉率先出台装修房指导价

9、：六档装修房指导价与房价挂钩 16 5月11日，武汉市房管局对外公布发布信息，即日起武汉全装修房将根据房屋备案价执行 分段指导价，最高标准不超过5000元/，对不接受指导价的项目暂缓发放预售证 房管部门指出，开发企业应在项目销售现场公开展示全装修样板房，明确交付内容和范围，并按照明码标价的规定，公示装修价格、标准、主要材料和设备的品牌、型号、房屋装修合同（协议）样本；在“一房一价”表中应单独注明装修的单价和总价。 武汉全装修房标准：武汉全装修房标准： 房屋交付使用前，所有功能空间固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成 毛坯房备案均价（元毛坯房备案均价（元/ /） 全装修价

10、格（元全装修价格（元/ /） 10000（含）以下 2000（含）以下 10000-15000（含） 2500（含）以下 15000-20000（含） 3000（含）以下 20000-25000（含） 3500（含）以下 25000-30000（含） 4000（含）以下 30000以上 5000（含）以下 17 小结： 刚需项目和首改项目倾向于赚取装修利润 豪宅项目则以毛坯销售或选择搭配智能家居销售 大量首次做精装的开发企业开始做精装，后期交房装修品质难以保证，可能存在维权隐患 18 规则规则2 2：长江新城启动管控，限售：长江新城启动管控，限售3 3年年 19 随着长江新城选址的公布，武汉市

11、政府组织相关职能部门和区政府拟订长江新城起步区内规划土地、 城市建设、房产管理、查违控违、户籍迁移和工商注册等行为的“六管控”措施，以支持长江新城 健康发展 管控措施按照“属地管理、协同管控”的原则既参考雄安新区的管控做法，也充分考虑了武汉市目前正在实施的城市建设、房地产调控、招才引智等既定政策，是既刚性又结合实际的措施。 类别类别 要求要求 内容内容 土地审批 暂停办理 暂停办理规划土地相关审批手续，严控不动产变更登记；对已审批建设项目，其施工进度未超过地面 正负零的，一律停止实施； 施工许可证 停止新建项目 施工许可证办理 加强建设工程施工管理，停止新建项目的施工许可证办理； 二手房销售

12、实施二手房限售政策 严格执行已出台的住房限购限贷政策，全面实施二手房限售政策，加强新城范围内房地产市场整治力 度； 建筑加盖 农地抢种 制止未建先乱 抢栽抢种 加强查违控违工作，摸排锁定现状违法建设，坚决制止未建先乱、抢栽抢种等现象，保障该区域新增 违法建筑零增长； 人口强入 控制人口非正常迁入 严格执行户口迁移政策，严格户口登记事项备案审查，控制人口非正常迁入，防止违规突击分户、立 户或搭户； 市场主体准入 暂停市场主体 准入登记 暂停市场主体准入登记，严控市场主体入驻，严格审查范围内迁入的各类企业、农民专业合作社、个 体工商户的登记条件。 20 发布租赁50条政策， 积极支持租赁住宅发展

13、关键举措：关键举措： 租赁市场租赁市场 21 发布租赁发布租赁5050条政策，积极支持租赁住宅发展条政策，积极支持租赁住宅发展 22 2017年11月14日，武汉市在现有政策的基础上，进一步加大住房租赁试点工作支持力度，出 台了武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策 武汉市培育和发展住房租赁市场试点工武汉市培育和发展住房租赁市场试点工作扶持政策作扶持政策分为分为9 9大类大类5050条，其中条，其中3030条为条为国家、湖北省、武汉市已出台的住房租赁国家、湖北省、武汉市已出台的住房租赁相关政策规定，相关政策规定，2020条为武汉市新出台的创条为武汉市新出台的创新支持政策。这是全国范围内首

14、次发布的新支持政策。这是全国范围内首次发布的培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持培育和发展住房租赁市场试点工作的扶持政策。政策。 23 23 政策出台背景 政策引导下的“租售并举”是今年下半年房地产市场的重大变化政策引导下的“租售并举”是今年下半年房地产市场的重大变化 1 1 7 7月起，住建部会同有关部门印发月起，住建部会同有关部门印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，从此中央到地方，从此中央到地方， 租赁政策持续发酵，各大城市的楼市政策纷纷转向发展租赁市场，从购到租，各种行政手段交替使用，显示出楼市调租赁政策持续发酵，

15、各大城市的楼市政策纷纷转向发展租赁市场，从购到租，各种行政手段交替使用，显示出楼市调 控思路的重大转变控思路的重大转变 武汉作为住房租赁试点城市之一，此次是以往住房租赁政策的延续武汉作为住房租赁试点城市之一，此次是以往住房租赁政策的延续 2 2 武汉作为住建部选取得住房租赁试点城市之一，对中央政策号召响应积极，武汉作为住建部选取得住房租赁试点城市之一，对中央政策号召响应积极，8 8月月2929日，武汉市印发日，武汉市印发市人民政府关于开市人民政府关于开 展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见展培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见，一个月后即公布了第一批参与住房租赁市场试点的企业及首批纳

16、，一个月后即公布了第一批参与住房租赁市场试点的企业及首批纳 入试点项目，此次出台的租赁市场扶植政策是对以往政策的延续入试点项目，此次出台的租赁市场扶植政策是对以往政策的延续 房地产是房地产是20172017年十九大召开后中央关注的核心问题之一年十九大召开后中央关注的核心问题之一 3 3 1010月，习近平总书记在“党的十九大报告中”提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供月，习近平总书记在“党的十九大报告中”提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供 给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次明确了推行“租售并举”，发展租赁市场的方

17、给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次明确了推行“租售并举”，发展租赁市场的方 向向 24 24 核心政策梳理（1/3） 影响层面影响层面 影响解析影响解析 政策类别政策类别 政策要点政策要点 土拍规则 未来“配建租赁住房” 将越来越多的作为土 地出让的条件，“竞 自持面积、自持时间” 也将成为新的土拍规 则，尤其对于大学生 集中就业区及地铁沿 线地块 规划、土地支持 1.探索通过租赁等多种方式供应租赁住房开发项目建设用地，新建租赁住房项目的土地出让金可分期 支付。 2.在中心城区商业、办公密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域，选取符合住房租赁市场需 求的新建商品

18、住房项目，按照一定比例（约为10-20%）和相关要求配建租赁住房，并明确自具备交 付条件之日起一定年限内（暂定为5-10年）不得进行分割转让或者分割抵押。 3.探索将新建商品住房项目配建一定比例的租赁住房作为土地出让条件。 7.以招标、拍卖、挂牌方式等方式出让商品住房用地的，通过“设定自持比例、限地价、竞房价”或 “限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式，引导房地产开发企业根据市 场需求选择自持住宅规模。 住房保障 27.在大学生集中就业区域，开发配套完善、宜居宜创的供大学毕业生租住的建设项目。 28.在地铁站点及沿线、“三旧”改造的商品住房开发项目，根据项目规模和大学毕

19、业生需求，按适 当比例配建大学毕业生保障性住房。 规划设计 “酒店、写字楼可改 建为租赁住房、符合 条件的客厅可独立出 租、完善社区基础设 施和配套体系”将会 对未来的产品设计、 内部配套有更高的要 求 物业类型转换 9.在符合城市规划和有关规定，且不影响城市功能和城市整体风貌的前提下，允许将宾馆、酒店、写 字楼等商业用房改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不 再补交土地出让金。 建设、公安消防等有关职能部门按照法律法规的规定办理相关手续。改建的租 赁住房不得分割产权出售。 空间功能转换 10.允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租。单套住房内

20、具备直接采光和自然通 风条件、功能相对独立的客厅，可以出租居住 ，入口、过道应符合住宅设计规范要求和消防安全管 理相关规定。不得违反住宅设计规范对原住房分割搭建后出租，不得按照床位等变相分割出租，不得 破坏房屋承重结构，不得加建厨房、卫生间。 内部配套要求 41.鼓励有条件的区，按照政府主导、企业参与等多种形式，在宜居、宜业、宜创的区域，规划布局 和建设集聚居住、消费、文娱等生活要素，融合社交、分享、创业等服务功能的大学生主题社区。按 照功能完善、拎包入住的标准，完善社区基础设施和配套体系，配备餐厅、超市、众创空间等必要的 公共设施、共享空间。 42.鼓励住房租赁企业创新推行共享模式，如共享厨

21、房、共享洗衣房、共享客厅等，满足大学毕业生 基本生活和社交需求。 25 25 核心政策梳理（2/3） 影响层面影响层面 影响解析影响解析 政策类别政策类别 政策要点政策要点 融资税收 对出租住房的 个人及企业， 政府将进行适 度的税收减免 税收优惠 14.对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴 纳增值税；对属于单位和个体工商户的小规模纳税人出租不动产，按照5%的征收率计算缴纳增值税；对个人出租 住房的，按照5%的征收率减按1.5%的征收率计算缴纳增值税；对小规模纳税人出租不动产（含住房）月收入不 超过3万元的，可按照国家有关规定免征增值

22、税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，一般纳税人 适用6%的增值税税率，小规模纳税人按照3%的征收率缴纳增值税。 15.其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的 月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。 16.对自2017年1月1日至2019年12月31日，年应纳税所得额低于50万元（含50万元）的小型微利企业，其所得减 按50%计入应纳税所得额，按照20%的税率缴纳企业所得税。 17.对自2016年1月1日至2018年12月31日，企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房，符合税收法律法规规 定的，对其公益

23、性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 从事住房租赁 业务的开发企 业在贷款、发 债、ABS、 REITs等多个融 资渠道享受便 利；租户也可 根据自身需求 享受不同额度 期限的租住贷 款 金融支持 企业端 32.协调国家政策性银行和部分商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供 长期贷款支持。 33.对将已竣工的库存商品住房转化为出租住房的房地产开发企业，协调金融机构给予贷款支持。 34.协调商业银行积极开展住房租金收益权质押贷款业务，支持企业多渠道融资。 35.鼓励房地产开发企业和住房租赁企业发行房地产投资信托基金，吸引社会化

24、投资，多渠道筹集资金。 36.支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，拓 宽直接融资渠道。 39.对开发建设并持有经营租赁住房的企业,金融工作机构协调政策性金融机构，比照保障性住房建设或棚户区改 造贷款优惠条件，发放长期低息贷款。 租户端 38.针对租赁合同约定的租金额度、租赁期限，对租约稳定、租金额度较大的承租人提供长期限、大额度的租赁住 房贷款；对短租约、小金额的承租人，提供小额授信、支用灵活的租赁住房贷款。 26 26 核心政策梳理（3/3） 影响层面影响层面 影响解析影响解析 政策类别政策类别 政策要点政策要点 租户权益 租户对医疗

25、、教育等 权利的享有尚无实质 性改变，距实现“租 售同权”还有不小的 距离 公共服务 23.保障承租人获得基本公共服务的权利，建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。 24.承租人可按照武汉市积分入户管理办法（试行）（武政规201723号）有关规 定，申请办理落户手续。或者申领居住证后，按照武汉市居住证服务与管理暂行办法 （市人民政府令第277号）等有关规定享受我市义务教育、基本公共就业服务、基本公共 卫生服务和计划生育服务、法律援助和其他法律服务等国家规定的基本公共服务。 25.持有我市居住证、就业证明（或经营许可证）的流动人口承租人的随迁子女，可在居 住地所在区申请接受义务教育，由区教育

26、局统筹安排入学，与本市户籍子女一样发放义 务教育入学通知书 。 使用成本 租赁住房水电气若核 实为民用性质，则按 照民用价格标准执行， 可节约租户的居住成 本 生活配套服务 43.将宾馆、酒店、写字楼等非住宅改造为租赁住房的，必须在符合燃气安全和相关技术 规范的前提下使用燃气。 44.经政府部门批准改建的租赁住房，其用水、用电、用气由水、电、气经营企业核实为 民用性质的，按照民用价格标准执行。 45.水、电、气使用存在混合性质情况的，应分表计量，未分表计量的，由供用双方协商 混合用量比例，执行分类价格。 27 27 政策影响解析 根据根据政策政策要求，配建租赁住房、“设定自持比例、限地价、竞房

27、价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面要求，配建租赁住房、“设定自持比例、限地价、竞房价”或“限房价、竞地价、超过一定溢价率后转为竞自持面积和年限”等方式将出现在现有的土地出让要求和土拍规则中，开发商需积极调整，应对新的土拍规则。积和年限”等方式将出现在现有的土地出让要求和土拍规则中，开发商需积极调整，应对新的土拍规则。 由于土地出让规则的变化，房企是否拥有长租公寓的开发经验和代表性项目预计将成为未来拿地的一个新门槛，这会倒逼房企加由于土地出让规则的变化，房企是否拥有长租公寓的开发经验和代表性项目预计将成为未来拿地的一个新门槛，这会倒逼房企加大在长租公寓领域的尝试与实践。同时，房

28、企与长租公寓运营公司的合作也将更加频繁。大在长租公寓领域的尝试与实践。同时，房企与长租公寓运营公司的合作也将更加频繁。 从上海、北京、深圳、成都等城市的土拍结果来看，带租赁住房要求的地块主要被本地国企获取，且成交楼面地价显著低于销售从上海、北京、深圳、成都等城市的土拍结果来看，带租赁住房要求的地块主要被本地国企获取，且成交楼面地价显著低于销售型地块。未来地方国企拿地，由拥有长租物业运营经验的公司运营，将成为一种新常态。型地块。未来地方国企拿地，由拥有长租物业运营经验的公司运营，将成为一种新常态。 土拍新规则对房企拿地策略影响深远土拍新规则对房企拿地策略影响深远 1 1 长租公寓品牌长租公寓品牌

29、 布局、规模布局、规模 万科泊寓 已在全国22个城市拥有1.6万间公寓 龙湖冠寓 已在8个一二线城市布局，预计2017年底开业1.5万间公寓 金地荣尚荟自在遇 主要依托金地物业与金地商圈里两大资源平台，目前主要布局深圳和武汉，规模较小 招商蛇口壹间、壹栈、壹棠 目前主要布局在深圳，规模较小 旭辉领寓 已在上海、苏州、杭州、南京等地布局，规模达5000间，2017年准备入市2万间 佳兆业寓享空间 2017年创办，在深圳、成都、北京少量布局 远洋邦舍 Boonself 已在大连、杭州运营，预计拓展项目20余个 部分品牌房企长租公寓布局情况表部分品牌房企长租公寓布局情况表 28 28 政策影响解析

30、租赁用地的供应增加，等于变相减少了可售商品房用地供应，且持有型租赁物业占比提升，势必导致可售型住宅地价成本上升。土地供应减少租赁用地的供应增加，等于变相减少了可售商品房用地供应，且持有型租赁物业占比提升，势必导致可售型住宅地价成本上升。土地供应减少+ +可可售部分土地成本提升，为新房价格攀升带来新的动力。售部分土地成本提升，为新房价格攀升带来新的动力。 对新房供给端影响远大于需求端，可能进一步提升房价对新房供给端影响远大于需求端，可能进一步提升房价 2 2 政策明确宾馆、酒店、写字楼等商业用房可改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让政策明确宾馆

31、、酒店、写字楼等商业用房可改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后不再补交土地出让金，为运营不善的商业和写字楼提供了新的改造方向。金，为运营不善的商业和写字楼提供了新的改造方向。 运营不善的商业、写字楼迎来新的改造方向运营不善的商业、写字楼迎来新的改造方向 3 3 根据政策金融支持方面的内容，银行信贷将向住房租赁企业定向倾斜，对发展租赁住房业务的房企来讲，发债、贷款、根据政策金融支持方面的内容，银行信贷将向住房租赁企业定向倾斜，对发展租赁住房业务的房企来讲，发债、贷款、ABSABS、REITSREITS等多个融资渠等多个融资渠道都会迎来新的机遇。道都会迎来新的机

32、遇。 房企融资渠道拓宽房企融资渠道拓宽 4 4 29 29 政策指出“允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，单套住房内具备直接采光和自然通风条件、功能相对独立的客厅，政策指出“允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租，单套住房内具备直接采光和自然通风条件、功能相对独立的客厅，可以出租居住”，群租房将因此合法化进入租赁市场，单套住房的租金也无疑得到提高。可以出租居住”，群租房将因此合法化进入租赁市场，单套住房的租金也无疑得到提高。 群租房合法化，单套住房租金收益将提高群租房合法化，单套住房租金收益将提高 6 6 政策鼓励物业服务企业设立子公司，开展住房租赁业务，经营规

33、模超过政策鼓励物业服务企业设立子公司，开展住房租赁业务，经营规模超过100100套的，住房租赁子公司可享受住房租赁试点企业优惠政策，对物套的，住房租赁子公司可享受住房租赁试点企业优惠政策，对物管企业来说，现有业务内容得到了扩充。管企业来说，现有业务内容得到了扩充。 物管公司新业务诞生物管公司新业务诞生 7 7 政策提出针对租赁合同约定的租金额度、租赁期限，可为租户提供不同额度、期限的贷款，租赁贷款业务或将成为各大银行的新兴业务。政策提出针对租赁合同约定的租金额度、租赁期限，可为租户提供不同额度、期限的贷款，租赁贷款业务或将成为各大银行的新兴业务。 租金贷业务推出后，主要适用于本就不打算买房，手

34、头宽裕擅长投资且对住房条件有较高要求的人，对于这一类客户来说，有利润率比租金租金贷业务推出后，主要适用于本就不打算买房，手头宽裕擅长投资且对住房条件有较高要求的人，对于这一类客户来说，有利润率比租金贷利率更高的投资机会。租金贷为缓解租户租金压力的初衷可能产生事与愿违的结果。贷利率更高的投资机会。租金贷为缓解租户租金压力的初衷可能产生事与愿违的结果。 租赁贷款业务迎来快速发展租赁贷款业务迎来快速发展 5 5 政策影响解析 30 30 武汉颁布装配式建筑新政 汉十条：觃范武汉建筑外立面 热点政策： 觃划设计 31 规则规则1 1：武汉颁布装配式建筑新政：武汉颁布装配式建筑新政 32 月23日，武汉

35、市颁布关于进一步加快发展装配式建筑的通知，从今年月日起，二环线内及二环线外重点功能区的民用建筑，在土地供应时就要明确按装配式方式建造 类型类型 时间时间 内容内容 短期 2017年内 武汉新建装配式建筑面积占当年新建建筑面积的比例不低于比例不低于1010 中期 2018年至2020年 武汉新建装配式建筑面积占当年新建建筑面积的比例要力争逐年递增比例要力争逐年递增1010 长期 2020年底 到2020年底，力争不低于40。 发展目标发展目标 类型类型 时间时间 范围范围 短期 2017年月日起 二环线内及二环线外重点功能区的民用建筑，在土地供应时就要明确按装配式方式建造。 中期 2018年起

36、范围将扩大至武汉各中心城区、东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南区）、东湖生态旅游风景区、武汉化工区内的民用建筑。 长期 2020年底 新城区人民政府所在地、都市发展区、盘龙城经济开发区、阳逻经济开发区内的民用建筑，也将施行此措施。 政策实施范围政策实施范围 33 为了鼓励装配式建筑发展，武汉市还出台了一些列优惠政策： 类型类型 内容内容 规划许可类 1、办理规划审批时，其外墙装配式部分建筑面积（不超过规划总建筑面积的）不计入成交地块的容积率核算 资金类 1、符合国家政策前提下，可分期缴纳土地出让金； 2、按照装配式方式开发建设的商品房项目，其预售资金监管比按照执行。 税收优惠类 1

37、、水泥混凝土视同新型墙体材料的可享受增值税减免优惠； 2、开发企业研发新材料、新工艺、新产品的研发费用可税前列支，同时享受加计扣除； 3、相关技术转让、开发、咨询收入可免征增值税，符合条件的技术转让所得可免减企业所得税 许可证申请类 小高层及以上建筑，其结构主体施工达到总层数三分之一以上，且已确定施工进度和竣工交付日期，即可办理预售许可证。 34 小结： 转变转变：2015年装配式建筑占新建建筑的比例仅为2%-3%。装配式建筑已从大家不接受，到现在产能集中爆发，甚至产能不够的阶段。武汉市现有的装配式建筑生产基地，可满足400万平方米装配式建筑的需求。美好集团、武建集团等企业正在建设新的生产基地

38、，未来几年将陆续投产。随着政策的落实、市场的成熟，与装配式建筑相适应的设计、建设、管理队伍逐步建立，将促使传统建筑企业向建筑产业现代化模式转型升级。 前景前景：按“10年后装配式建筑占新增建筑面积之比达到30%”这一目标进行保守估计，到2020年，行业总营收将达3400亿元，总毛利润800亿元；2026年，行业总营收1.3万亿元，总毛利润3000亿元。 挑战挑战：可装配式建筑在发展过程中还存在问题与挑战，一方面，现阶段由于缺乏标准化设计，装配式建筑建造成本较高，购房者对装配式建筑认知不够，开发企业考虑成本原因，多不愿采用。 35 规则规则2 2：“汉十条”：建筑外观立规矩：“汉十条”：建筑外观

39、立规矩 武汉“颜值”新要求武汉“颜值”新要求 36 6月16日，武汉国土规划局出台武汉市建管审批指导意见（试行），对建筑外观提出要求，从人的视觉感受空间体验角度出发，主要对建筑面宽、高度、立面、色彩、屋顶、视线通廊与退界空间共7各方面提出提升颜值的引导控制要求 “汉十条”重点针对武汉住宅项目，为他们做整体视觉引导方案，同时也为开发商、设计师及审批人员提供了报建方向。让城市建筑既能提示城市空 间形象、重塑公共空间品质，又能满足市民在精神层面的审美需求。 引用来源：众规武汉引用来源：众规武汉 37 提升颜值的引导与控制要求（1/7）建筑面宽：要“形态美观”，不要“比例失衡” 住宅建筑高度（住宅建筑

40、高度（H H） 最大连续展开面宽（最大连续展开面宽（D D） L20米 D80米 20米20米 25米 2栋 高度层次控制要求高度层次控制要求 高度差值控制要求高度差值控制要求 建筑若能高低错落，整体效果将更加丰富美观，同时亦有助于建筑的采光与通风； “汉十条”规定，滨水、临山和紧临城市重要干道建筑，同一地块或相邻地块之间，若有90米及以上高层住宅连续布局3栋以上，建筑高度需要不少于25米梯度变化。 39 提升颜值的引导与控制要求（3/7）建筑立面：要“整洁美观”，不要“杂乱无序” 位于城市重要区域住宅建筑，往往代表城市形象品质，其外立面应简洁美观，临街房屋取消开敞式阳台，空调机位及附属设施应

41、统一隐蔽设计。 40 提升颜值的引导与控制要求（4/7）建筑色彩：要“明快清爽”，不要“单调沉闷” 善用色彩，可以打破呆板、单调建筑形象，产生体量、体块的对比，达到丰富建筑造型的效果。“汉十条”要求，住宅建筑要符合“暖白灰橙”的城市主色调要求，同时与周边环境相协调。建筑规模超过10栋的住宅项目，宜结合群体建筑布局，在建筑行列间或者组团间进行色彩分区规划。 41 提升颜值的引导与控制要求（5/7）建筑屋顶：要“丰富有序”，不要“呆板单一” 城市要想有漂亮的天际轮廓线，丰富有序的建筑屋顶必不可少。“汉十条”建议，高层住宅的屋顶宜采用顶部收分或平坡结合等处理方式，使建筑造型更加丰富多彩，与周边环境更

42、加协调。 42 提升颜值的引导与控制要求（6/7）建筑通廊：要“舒朗通透”，不要“一睹视墙” 为进一步凸显武汉禀赋独特的自然、人文景观特色。“汉十条”提出，滨水、临山及临城市重要干道的建筑项目，应采用更开敞的空间布局，住宅建筑不能阻挡景观轴线与视线通廊。 43 提升颜值的引导与控制要求（7/7）退界空间：要“开放宜人”，不要“封闭消极” 为营造公共开放、环境宜人的街区环境。“汉十条”建议，临城市主、次干道住宅项目，应鼓励其临街道路侧的退界空间布局为高品质绿化环境，形成宜人公共空间。 44 小结： 汉十条”旨在从建管层面提升建管审批效能与质量，从城市层面提升城市空间环境与品质，对影响城市形象的建

43、筑“踩刹车”，让建筑既能提升城市空间形象，重塑公共空间品质，又能满足市民在精神层面的审美需求。 45 46 特征一：武汉成为土地成交建面名列前五，也因此成为楼市中践行供给侧改革最坚定的城市 2017年，武汉积极供地，土地成交建面3108.3万，在全国所有城市中排名第5位 数据来源：湖北中原研究部 土地成交建面土地成交建面TOP10TOP10城市（城市（20172017年，年，万万） 5575.9 4667.0 3912.4 3274.2 3108.3 2597.3 2400.2 2102.3 2050.4 2034.1 0.01000.02000.03000.04000.05000.06000

44、.0郑州市 重庆市 徐州市 潍坊市 武汉市 菏泽市 成都市 阜阳市 南通市 昆明市 47 土地供应幅数176宗，同比2016年上升13.5%，土地供应建面3155.28万，同比2016年上升23.8% 数据来源：湖北中原研究部 武汉土地供求建面及楼面地价（武汉土地供求建面及楼面地价（20102010- -20172017年，年，万万） 5413.27 3282.57 6244.38 2914.39 3051.82 2489.94 2548.87 3155.283155.28 4735.85 2828.31 4981.43 3133.75 2599.21 1945.16 2242.61 3108

45、.343108.34 010002000300040005000600070002010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 供应建面（万） 成交建面（万） 时间时间 土地供应土地供应 幅数幅数 同比同比 土地供应土地供应 建面（万建面（万 ） 同比同比 2017年 176 13.5% 3155.28 23.8% 2016年 155 2548.87 武汉土地武汉土地供应幅数及建面供应幅数及建面 48 301 71 113 240 152 564 37 226 528 126 148 121 187 249 78 301 71 113 240 1

46、52 564 37 226 528 126 148 121 187 202 78 0100200300400500600江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 供应建面（万） 成交建面（万） 特征二：在供给侧改革方面，武汉各区都很勤奋而卓有成效 土地供应建面最大区域为洪山区，达564万，主要集中在白沙洲板块；其次为东湖高新区，成交建面528万 数据来源：湖北中原研究部 各各区域土地供应建面及成交建面（区域土地供应建面及成交建面（20172017年，年，万万） 49 除青山、黄陂区外，其他区域2017年土地成交建面较2016年均有大幅度提升

47、，远城区土地成交建面更为明显，涨幅高达80%以上 数据来源：湖北中原研究部 各各区域土地成交建面及同比变化（区域土地成交建面及同比变化（20172017年、年、20162016年，年，万万） 江岸 江汉 硚口 汉阳 武昌 洪山 青山 东西湖 东湖高新 沌口 江夏 黄陂 蔡甸 新洲 汉南 2017年 301.0971.25113.10240.44152.32563.6537.36226.01527.95125.94147.92120.71201.40201.6977.522016年 241.2669.2687.41247.4654.19419.86101.64103.47260.4151.018

48、0.39333.08106.9186.250.00同比 25%3%29%-3%181%34%-63%118%103%147%84%-64%88%134%0%-100%-50%0%50%100%150%200%0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.0050 特征三：土地出让金再入千亿阵营，但横向对比，武汉的楼面地价依然秀色可餐 数据来源：湖北中原研究部 土地出让金土地出让金TOP10TOP10城市出让金额及城市出让金额及楼面地价楼面地价（20172017年，年，万，元万，元/ /） 2743.5 2258.6 1685.4 1550.6 1516.8 143

49、8.7 1415.0 1244.9 1166.3 1154.0 23825 28194 10361 4989 7776 10180 3032 5187 9527 2070 0500010000150002000025000300000.0500.01000.01500.02000.02500.03000.0北京市 杭州市 南京市 武汉市 苏州市 上海市 重庆市 成都市 天津市 郑州市 土地出让金(亿元) 楼面地价（元/） 51 特征四：地王消失的一年 地块化整为零，消灭总价地王；一次性报价及熔断后拼方案，使得最终成交价格尽在掌控 数据来源：湖北中原研究部 一次性报价机制 土拍熔断机制，“拼方案”竞地 巨无霸地块拆分 对部分推出地