[中指院]2017年杭州房地产市场发展研究报告.pptx

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1、2017年杭州房地产市场形势总结与趋势展望,中国指数研究院2018年1月,整体市场回顾 2017杭州楼市关键词,1,房地产市场楼市量跌价升，宅地出让金1907亿,趋势展望调控政策不断升级，量缩价稳为主要态势,目录,本报告数据来源： CREIS中指数据，；数据范围：楼市数据只包括主城区、余杭和萧山，富阳、临安的数据单独列出；土地数据包含杭州十区（含富阳、临安）,政策环境,1、“十九大”提出“房住不炒”，明确住房居住属性2、杭州出台最严楼市政策：限购、限售、限价3、加快培育和发展租赁市场，措施相应出台4、临安划入杭州，大杭州时代来临,3,十九大报告提出“房住不炒”，明确住房居住属性,十九大为房地产

2、定调,短期调控影响：新形势下需求总量整体受抑，自住属性 强化，投资投机需求强抑制,购房,总量：整体规模缩小限购：减少外来购房和本地多次购房人群限贷：减少资金不足购房人群限售：减少短期投机性质购房人群, 房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，通过大力培育、发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。同时，报告强调“建立多主体供给、多渠道保障”的住房制度。这表明，政策在引导需求的同时，将更加注重在供应端方面进行制度性的保障，而发挥市场中各类供应主体的积极性，不断挖掘存量等政策将有助于加快建立多层次的住房供应体系。,房地产长效机制建设层层推进,4,杭州史上最严政策

3、：G20后时代，限购升级，认房又认贷,限售企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易,为贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控定位，促进杭州房地产市场平稳健康发展，3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布认房又认贷，杭州进一步升级房地产市场调控措施。,限购本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房,住房公积金贷款政策在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于

4、60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。,商业住房贷款政策进一步调整信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。要求各商业银行严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷政策执行严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款,5,住房租赁市场的发展，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快推进房地产长效机制建设。政策的力度

5、及影响不断递进延伸，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变，给杭州租赁市场带来巨大的发展空间。,租赁政策频出：为加快培育和发展租赁市场，租赁市场发展措施相应出台,6,杭州迎来第十区：临安划入杭州，大杭州时代来临,9月15日，临安区正式挂牌，杭州迎来“十区之城”，大杭州时代来临。3126.8平方公里的临安划入杭州城区后，市区面积扩容64%，达到8002.8平方公里，杭州就此成为江浙沪市区陆域面积最大的城市。,对临安来说，具有历史性的意义：有利于保护好浙西生态屏障有利于加快县域经济向都市经济转变有利于提高人民生活水平有利于推进创新驱动发展,点评：随着杭临城际铁路的开建，地铁5号线二期和地铁

6、9号线一期即将开建，预示着临安将快速融入杭州，在规划利好条件下，临安楼市会迎来一定的发展。今年3月份，富阳和大江东被纳入限购范围，至此，临安成为杭州唯一不限购的区域。开发商对临安未来的预期更是信心十足，为抑制投资、投机需求，保持楼市健康发展，严厉的政策必将出台。,7,房地产市场,1、成交“由牛市走向平稳”，价格有所上升2、楼面价日益高企，项目逐渐被动高端化3、房价上涨，购房需求外扩，外围板块逐渐兴起4、需求外溢，二手房和酒店式公寓成交上浮5、自持地块不断增加，租赁市场将大放异彩,8,杭州市场“量跌价升”，牛市逐渐走向平稳,2017年，杭州市场成交量跌价升，“由牛市走向平稳”。全年商品住宅共成交

7、1195万平方米，为历史“第二高”，但仅比2015年多了34万方，比起2016年的牛市，今年成交相对“冷清”,但价格有所上升。“G20后、亚运会前”的杭州，城市地位大幅提升，加之高价地项目的入市，带动价格的上涨。,数据来源：CREIS中指数据，,图：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量价,10,宅地出让金高达1907亿，接近前两年之和,G20后时代，本地及外来房企均看好杭州的城市影响力和内生驱动力，纷纷入驻，在限地价、竞自持新政下，房企丝毫没有退缩，反而迎面直上，宅地成交楼面价是2015年的2倍多，入驻门槛不断增加。土地成交量和去年相当，出让金却却直线上升，超出去年近5

8、00亿，全年仅宅地出让金达1907亿，接近前两年的综合。总体来看，虽然房企拿地脚步锐不可挡，但在高价面前，联合拿地成为主流，相比之前更加理性。,数据来源：CREIS中指数据，,图：2013-2017年杭州市区（含富阳、临安）宅地成交均价和出让金,11,成交结构上移，300万成为迈向中高价位的门槛,占比11%,占比23%,占比5%,占比10%,中低价位,中价位,高价位,地价高企，高价地入市压力大，许多项目在住房品质上不断提升，以此占得高价市场。成交总价结构不断上移， 成交主要力量从去年的50-100万跨越到今年的200-300万，300万已成为刚需到改善的门槛，一方面是成交均价的上浮，一方面是高

9、价地的入市，高端及改善类项目不断增加，因此成交结构逐渐上移。,数据来源：CREIS中指数据，,13,占比67%,2017住宅成交金额TOP10项目以中高端为主，成交均价在3万+,2017年，杭州住宅项目TOP项目主要集中在3万+，其中4万+项目占到3席，以中高端项目为主；武林壹号以8万+压倒性的高价位居成交金额排行第七；从单个项目的成交金额来看，滨江江南之星登全年销冠，主要是滨江的品牌影响力和价格优势，也是排行榜中唯一一个价格在3万以下的楼盘。,数据来源：CREIS中指数据，,14,宅地成交楼面价不断被刷新，外围地块的竞争依然激烈,项目的被动高端化，一定程度上受高企楼面价的影响，随着杭州城市影

10、响力的提升，2017年，杭州住宅楼面价为16246元/平方米，同比上涨19%。主城区供应地块少，总价高，不少房企纷纷选择性价比高的外围板块，但外围地块竞拍更加激烈，今年竞拍次数TOP5地块中，4宗余杭区的地块，成为房企竞相追逐的香饽饽，临平新城一地块更是角逐430轮才花落首创，临平新城2017住宅成交均价14000元/平方米，高地价项目上市将会有不小的压力。,数据来源：CREIS中指数据，,15,表：2017年涉宅用地竞拍次数TOP5,“面粉面包同价”，2017年宅地成交楼面价TOP10均为3万+,表：2017年杭州住宅用地成交楼面价排行榜,2016年，宅地共成交95宗，其中16宗楼面价为2万

11、+，35宗楼面价为1.5万+，日益高企的地价，使得上市项目被动高端化；2017年，成交楼面价TOP10地块中，均为3万+，其中彭埠单元上榜三宗，目前该片区销售较好的项目“地铁绿城杨柳郡”房价同为3万+，面粉面包同价，未来上市可能会有不小的压力。,16,房价上涨，需求外扩，外围四大区为成交主力，临安撤市设区后成为房企争先进入之地，住宅均价首次突破万元,数据来源：CREIS中指数据，,表：2017年各区域商品住宅成交面积和价格,2017年，随着房价不断上涨，购房需求逐渐外扩，余杭、萧山、富阳、临安等外围区域成为成交主力区域，商品住宅成交量占全市72%；,临安2017年成交均价猛涨，同比上升46%，

12、临安撤市设区后，成为众多房企争先进入之地，8月份以后，碧桂园、西房、宝龙、金成等房企已进入，优先拿到入场券。临安目前是唯一不限购区域，为稳定市场，临安出台相关政策也是大概率事件。,18,由主城到余杭、萧山，如今郊区外围板块正逐渐兴起,城市的不断扩大，可供选择的空间逐渐变广，刚需由之前的主城逐渐到余杭和萧山，如今随着房价的不断高企，之前较为偏远的板块如今正在兴起。从住宅价格涨幅来看，涨幅超过50%的板块中，除大关和钱江世纪城外，都是比较外围的板块，房价上涨，购房者需求逐渐向外围扩散，如运河城北成交均价28626元/平方米，一年内房价上涨88%；随着江东新城的职能提升和公共交通逐渐便利，大江东也成

13、为众多刚需购房者的首选项。,数据来源：CREIS中指数据，,19,楼市供不应求形势严峻，出清周期仅3个月,2017年，杭州商品住宅全年销供比为1.35，处于供不应求的状态，为稳定市场，月度基本处于减缓供应的脚步，直至年关才大量入市，11月和12月的上市面积占到全年的30%，截至12月底，杭州商品住宅库存量仅为364万平方米，出清周期3.38个月，供应依然不足。,数据来源：CREIS中指数据，,21,图：2016-2017年杭州商品住宅月度供应量和销供比,全年销供比1.35,住宅限购，部分刚需用户加入到二手房阵营,住宅市场供应不足，加上限购等因素，部分刚需用户选择购买二手房。2017年杭州市区（

14、含萧山、余杭）的二手房共成交96013套，累计成交面积890万方，成交套数在2016的基础上再创新高；从月度成交数据来看，三月份的时候二手房市场最热，单月住宅成交量突破万套，也就在三月份杭州二次出台调控政策。而2017年9月以后，二手住宅已经连续三个月下降，买卖双方进入新的博弈期。,数据来源：CREIS中指数据，,22,表：杭州市区二手房成交年度统计情况（不含富阳、临安）,图：2017年杭州市区二手房月度成交量价情况（不含富阳、临安）,需求外溢，酒店式公寓成交“量价齐升”,2017年，杭州市区商品房整体市场成交下降，不限购的酒店式公寓全年共成交39280套，累计222.75万平方米，同比上升1

15、0.18%；住宅限购，投资需求外溢，酒店式公寓价格一路高歌猛进，成交均价20581元/平方米，同比上涨35.25%。,数据来源：CREIS中指数据，,23,24,限地价、竞自持，催生企业自持地块，杭州市区自持地块共计70宗，自持规划建面155.66万方,土拍新政实施后，虽然是限地价、竞自持，但并没有阻挡房企拿地的热情，截止到12月31日，杭州市区自持地块共有70宗，自持规划建筑面积共计155.66万方，100%全自持地块有7宗，规划建筑面积共计52.42万方。,表：100%全自持地块情况统计,数据来源：CREIS中指数据，,图：各区域自持地块情况统计,25,政府加大租赁用地供应，首宗租赁宅地已

16、成交，或成为标杆,地块分析区位交通：地块位于江干区，邻近德胜快速路枢纽，距离地铁（1号线）站点七堡、（1、4号线）站点彭埠站均在2公里以内，交通出行便利；商业：邻近九隆购物中心、麦德龙、港龙城、上品折扣等；交通便利，出行市中心购物极其方便；教育：夏衍小学、夏衍幼儿园、笕桥花园小学；医疗：地块旁边在建江干区人民医院。,浙江省首宗租赁宅地出让，杭州成为继上海、广州之后第三个推出租赁宅地的城市。此地块采用“价高者得”的竞拍方式，被杭州市城东新城建设开发有限公司以底价揽入囊中，楼面价5049元/。,杭州作为首批住房租赁试点城市和首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市，租赁市场的政策不断出台和细化，房

17、管局与阿里合作打造的“智慧住房租赁平台”也已经上线，随着首宗租赁宅地的出让、企业自持地块的增加，租赁市场将迎来快速培育和发展，相关政策预计将会逐步落实和细化。,点评,点评：,26,趋势展望,趋势一、政策将继续收紧，临安加入限购区域也是大概率事件趋势二、量缩价稳成为主要态势，市场分化将愈加明显趋势三、土地市场热度下降，房企拿地渐趋理性,政策将继续收紧，租赁政策将逐步落实和细化，临安加入限购区域也是大概率事件,28,从全国政策来看：未来房地产政策将围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”主基调，短期坚持政策连续性稳定性，中长期逐步构建并完善长效机制。同时，短期调控与长效机制的衔接更为紧密，在维持房地产

18、市场稳定的同时，完善多层次住房供应体系，为房地产市场保持稳定建立更稳固的基础；从杭州政策来看：本轮调控的目标是抑制房价大涨、防止房价格大落，保证房地产市场稳定运行。因此，就目前杭州楼市3.38个月的去化周期而言，短期市场仍然供不应求，调控放松的可能性并不大。因此，2018年若无大的变化，杭州楼市政策将延续前期的调控力度；临安撤市设区后，众多房企纷纷进入，获得优先入场券，作为杭州唯一不限购的区域，当投资性需求过高时，临安加入限购区也是大概率事件；杭州作为首批住房租赁试点城市，政策不断出台和细化，随着首宗租赁宅地的出让、企业自持地块的增加，租赁市场将迎来快速培育和发展期。,量缩价稳成为主要态势，市

19、场分化将愈加明显,从成交量来看，2017年连续出台的限购限贷政策，有效压制了大多数投资需求，房价高企，部分自住型购房者市场观望情绪加重，潜在需求变少，但亚运会之前的大批拆迁以及临安撤市设区后的改建，将迎来大量购房用户。因此在维持市场稳定的基调下，2018成交量保持平稳将成为主要态势；从成交价来看，整体价格大概率高位横盘。在“房住不炒”的基调下，政府与开发商之间进入博弈期，一方面，在中央“房住不炒”的基调下，控制房价成为地方政府的政治任务，限价将给房价戴上“紧箍咒”。另一方面，开发商在2016和2017年拿的高价地，也将面临上市，房价面临上涨的压力。但G20后、亚运会前，杭州城市影响力的提升将使

20、得房价维持在稳定的状态，在未来可能由于规划利好、地王入市或者行政职能提升等因素而呈现房价小幅上涨。,29,土地市场热度下降，房企拿地渐趋理性,从土地竞拍情况来看，房企在杭拿地意愿十分强烈，土地新政并未动摇企业高价拿地的决心，自持成为企业抢占租赁蓝海的有利机会，因此高价夺地仍会延续一段时间；根据2017年6月杭州市国土局发布的2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表，2018年的土地出让计划较2017年略有提高，土地供应充足，但是随着调控的持续深入，市场热度有所下降，加之金融监管加强，开发商拿地面临资金约束，未来房企拿地将回归理性，土地成交溢价较2017年将有所下降，但是对于优质地块，竞争仍会很激烈。,30,附表：2018年初值得期待的楼盘,31,谢 谢！,