2018年广州楼市趋势及机会研判！.pdf

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1、本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分不可擅自引用、复制和传播。 新周期、新机遇新周期、新机遇20182018年广州年广州楼市趋势及机会楼市趋势及机会研研判判 广东中原广东中原 战略研究中心战略研究中心 2017.122017.12 Code of this report | 2 短期楼市政策研判短期楼市政策研判20182018年调控政策将大概率从严！年调控政策将大概率从严！ 20182018年针对热点一二线城市当前市场特征，楼市调控政策大概率不会放松，将继续贯彻“十九大”针对住房去投资属性，巩年针对热点一二线城市当前市场特征，楼市调控政策大概率不会放松，将继续贯

2、彻“十九大”针对住房去投资属性，巩 固之前的调控成果和预防系统性金融风险固之前的调控成果和预防系统性金融风险。 经济增长对楼市经济增长对楼市 依赖减弱依赖减弱 土拍热情未减土拍热情未减 市场成交仍高热市场成交仍高热 购房者信心足购房者信心足 房价涨势未尽房价涨势未尽 高层指导，“防风高层指导，“防风 险”为第一要务险”为第一要务 调控政策“不喘气调控政策“不喘气 不歇脚”不歇脚” 大概率：大概率： 20182018年针对核心年针对核心 城市的楼市调控城市的楼市调控 （限购、限贷、（限购、限贷、 限转让、限商等）限转让、限商等） 不会放松！不会放松！ 国际形势剧变，爆国际形势剧变，爆 发全球经济

3、危机发全球经济危机 国内经济转轨中爆国内经济转轨中爆 发系统性金融风险发系统性金融风险 极端情况：极端情况： 20182018年针对核心城年针对核心城 市的楼市调控松动市的楼市调控松动 并出台刺激政策！并出台刺激政策！ 延续楼市调控延续楼市调控的的思路思路 “十九大”后房地产去 投资属性； 巩固之前针对核心城市 调控的阶段性成果 遏制市场反弹，预防系 统性金融风险 政府基调政府基调 市场特征市场特征 Code of this report | 3 广州广州楼市政策预期楼市政策预期20182018年整体政策环境继续从紧，年整体政策环境继续从紧， 行政措施将视房价走势或相机退出！行政措施将视房价走

4、势或相机退出！ 限限 价价 限限 购购 限限 贷贷 限限 签签 限限 商商 限限 售售 广州楼市广州楼市 调控政策变化调控政策变化 限转限转 让让 随着随着房价平稳房价平稳， 行政措施将在行政措施将在 20182018年“五一”年“五一” 前后逐步退出！前后逐步退出！ 难以退出！难以退出！ 租售并举（发展租赁住房）； 土地供应加快但出让方式变革； 城市更新（旧城、旧村改造加快） 20182018年广州调控重要方向：年广州调控重要方向： Code of this report | 4 广州城市价值广州城市价值支撑支撑城市群建设进入战略新高度，交通与产业城市群建设进入战略新高度，交通与产业 一体化

5、提速；核心城市将获更大发展动能！一体化提速；核心城市将获更大发展动能！ 粤港澳大湾粤港澳大湾区由国家高层力促，由概念提出到规划稿待区由国家高层力促，由概念提出到规划稿待 审批仅历时审批仅历时9 9个月；且被列入个月；且被列入20182018年年国家工作任务。国家工作任务。 粤港澳大湾粤港澳大湾区城市间交通互通互联加速！区城市间交通互通互联加速！ 粤港澳大湾粤港澳大湾区城市间产业协同加快！区城市间产业协同加快！ 穗莞深创新走廊穗莞深创新走廊 Code of this report | 5 广州广州城市城市价值支撑价值支撑依托轨道交通、新兴产业和配套升级；依托轨道交通、新兴产业和配套升级； 助推城

6、市高质量发展！助推城市高质量发展！ 区域区域 20182018年至年至20202020年年 交通利好交通利好 产业利好产业利好 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 南沙 花都 增城 从化 交通利好交通利好 产业引进产业引进 配套升级配套升级 三大枢纽战略加快推进白云空港区、新东三大枢纽战略加快推进白云空港区、新东 站、南沙港站、南沙港等枢纽平台建设；等枢纽平台建设； 广州新一广州新一轮轮1515条地铁线条地铁线规划规划 ，继续改善城继续改善城 市内部交通市内部交通环境。环境。 广州聚焦广州聚焦IABIAB产业，产业，20222022年欲达万亿规模；年欲达万亿规模； 思科、富士康、思科、富

7、士康、GEGE、百济神州等世界、百济神州等世界级级 IABIAB巨头抢滩布局，未来产业巨头抢滩布局，未来产业支撑强劲支撑强劲！ 城市进入配套升级时代，加快平衡教育和城市进入配套升级时代，加快平衡教育和 医疗资源，外围配套短板逐步补齐！医疗资源，外围配套短板逐步补齐！ 交通完善提价值、产业转型交通完善提价值、产业转型 有前景、配套升级补短板；有前景、配套升级补短板； 广州城市发展上限高，广州城市发展上限高，楼市仍存楼市仍存较大的“发展红利”较大的“发展红利”！ Code of this report | 6 广州广州楼市现状特征楼市现状特征土地供应量少、住宅市场供需失衡，土地供应量少、住宅市场供

8、需失衡， 楼价上涨基础厚实！楼价上涨基础厚实！ 土地土地 市场市场 住宅住宅 市场市场 供地计划完成率供地计划完成率低低（不足（不足4 4成，低于过去成，低于过去4 4年年5 5成以上平均水平）；成以上平均水平）； 宅地实际可售量宅地实际可售量少少（仅占成交总量的（仅占成交总量的75%75%，配建、自持面积多，配建、自持面积多）；）； 交地时间交地时间长长、入市、入市延后延后（新成交地块政府交付时间普遍需（新成交地块政府交付时间普遍需3 3- -6 6个月个月）；）； 成交地价一路成交地价一路走高走高（地楼价比值超过（地楼价比值超过0.80.8的地块占比攀升至的地块占比攀升至4 4成以上成以上

9、）。）。 市场供需市场供需失衡失衡（近（近3 3年全市住宅供需年全市住宅供需缺口达缺口达 575575万）万）； 可售存量可售存量偏低偏低（总体去化期仅（总体去化期仅7.87.8个个月，主城、萝岗等存量不足）；月，主城、萝岗等存量不足）； 楼价稳步楼价稳步上涨上涨（20172017年各区均价同比年各区均价同比涨涨 1111- -1616%，典型项目实际涨幅更大），典型项目实际涨幅更大） 市场供需紧张市场供需紧张 预期短期难改预期短期难改 观，将继续支观，将继续支 撑楼价稳步上撑楼价稳步上 行！行！ Code of this report | 7 广州广州楼市新货特征楼市新货特征主城新货量少价高

10、，外围新货占主城新货量少价高，外围新货占8 8成成 区域区域 20182018年潜在新货年潜在新货 占比占比 区域市场特征区域市场特征 主城区 2.15万套 23% 供应量少价高量少价高、板块分布失衡，5万/项目以内难觅！ 番禺 0.75万套 8% 供不应求加剧供不应求加剧，货量集中大盘；地价传导和供需紧张将为 区域楼价上涨的一大动力！ 南沙 1.6万套 17% 供应充足供应充足，重大规划、产业和配套升级将支撑区域量价稳 步上行！ 旧萝岗 1.15万套 12% 供需缺口持续放大缺口持续放大，价格继续稳步上行；供应重心继续向 知识城、长岭居转移。 增城 2.15万套 23% 供应量最大，但较往年

11、有所回落较往年有所回落；不限购、地铁开通和产 业引进为区域楼市重大利好。 花都 1.05万套 11% 供应增加供应增加，从化品牌盘货量占主导；与市区交通连通和重 大规划落实将支撑区域量价向好。 从化 0.6万套 6% Code of this report | 8 目目 录录 CONTENTSCONTENTS 2 2 广州城市区域发展价值分析广州城市区域发展价值分析 1 1 十九大后房地产政策及形势研判十九大后房地产政策及形势研判 3 3 广州广州房地产房地产市场形势分析市场形势分析 Code of this report | 9 Part 1 Part 1 十九大后房地产政策及机会研判十九大

12、后房地产政策及机会研判 “十九大”核心内容“十九大”核心内容 “十九大”后房地产政策及机会研判“十九大”后房地产政策及机会研判 Code of this report | 10 十九大核心内容十九大核心内容 主要矛盾：不均衡不充分；主要矛盾：不均衡不充分； 增长增长方式：转向方式：转向质量型增长；质量型增长； 住房：去投资住房：去投资+ +建立长效机制建立长效机制 Code of this report | 11 中共十九大提出“四新”理念定调未来五年社会和经济发展模式，中共十九大提出“四新”理念定调未来五年社会和经济发展模式， 并明确了社会主要矛盾的转移和实现社会主义现代化时间表！并明确了社

13、会主要矛盾的转移和实现社会主义现代化时间表！ 十九大“四新”理念十九大“四新”理念 新时代 习近平主席报告中习近平主席报告中3636次提到“新时代”，赋予新次提到“新时代”，赋予新 时代三个层面意义，这是中国发展新的历史方位。时代三个层面意义，这是中国发展新的历史方位。 新使命 十九大报告指出新时代中国国共产党的历史使命，十九大报告指出新时代中国国共产党的历史使命， 要进行伟大斗争，建设伟大工程，推进伟大事业要进行伟大斗争，建设伟大工程，推进伟大事业 和实现伟大梦想。和实现伟大梦想。 新思想 开创性提出新时代中国社会主义思想并全面阐述开创性提出新时代中国社会主义思想并全面阐述 新时代坚持和发展

14、中国特色社会主义的新时代坚持和发展中国特色社会主义的1414个基本个基本 方略。方略。 新征程 在新时代中国特色社会主义发展两个阶段的战在新时代中国特色社会主义发展两个阶段的战 略安排，开启了中国特色社会主义现代化建设略安排，开启了中国特色社会主义现代化建设 的新征程。的新征程。 我国社会主要矛盾已转化我国社会主要矛盾已转化 中国特色社会主义进入新时代，我国社会主我国社会主 要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活 需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。 重新定义主要矛盾意味着，未来发展中政府重新定义主要矛盾意味着，未来发展中

15、政府 将对于地区的不均衡、收入的不平衡，民生将对于地区的不均衡、收入的不平衡，民生 （就业、教育、居住）问题倾注更多的发展（就业、教育、居住）问题倾注更多的发展 力度。力度。 实现社会主义现代化时间表实现社会主义现代化时间表 第一阶段，第一阶段，从2020年到2035年，在全面建成 小康社会的基础上，再奋斗十五年，基本实 现社会主义现代化。 第二个阶段，第二个阶段，从2035年到本世纪中叶，在基 本实现现代化的基础上，再奋斗十五年，把 我国建成富强民主文明和谐美丽的社会主义 现代化强国。 2017年10月18日，中国共产党第十九次全国代表大会在北京人民大会堂开幕。中共中央总 书记习近平代表第十

16、八届中央委员会向大会作报告。 习近平报告中提出了“新时代、新使命、新思想、新征程”的“四新”理念，为未来五年 社会和经济发展模式定调；同时明确了社会主要矛盾的转化和实现社会主义现代化时间表。 Code of this report | 12 未来经济增长方式将由数量转向质量未来经济增长方式将由数量转向质量，以，以消费供给为驱动；消费供给为驱动； 房地产行业对经济拉动将弱化，但住房消费仍需发挥重大作用房地产行业对经济拉动将弱化，但住房消费仍需发挥重大作用 十八大及之前经济增长方式十八大及之前经济增长方式 数量型数量型经济增长阶段经济增长阶段 投资投资 消费消费 出口出口 需求侧刺激需求侧刺激 三

17、驾马车三驾马车 十九大经济增长方式表述十九大经济增长方式表述 质量型质量型经济增长阶段经济增长阶段 去产能去产能 去库存去库存 去杠杆去杠杆 降成本降成本 补短板补短板 缩小区域发缩小区域发 展不平衡展不平衡 缩小贫富差缩小贫富差 距差距距差距 完善社会保完善社会保 障制度障制度 供给侧改革供给侧改革 适当需求侧适当需求侧 刺激刺激 社会主要矛盾：人民日益增长的物质文化社会主要矛盾：人民日益增长的物质文化 需要同落后的社会生产之间的矛盾。需要同落后的社会生产之间的矛盾。 社会主要矛盾：人民日益增长的美好生活需社会主要矛盾：人民日益增长的美好生活需 要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。要和不平衡不

18、充分的发展之间的矛盾。 十九大报告中明确提出，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段；报告指出，完善促进消费的体制机制，增强消费对 经济发展的基础性作用。这一表述表明，未来经济增长由投资和出口驱动转向以消费供给为驱动。 “保障内需”为十九大中重点论述内容，在未来“供给侧改革在未来“供给侧改革+ +适当需求侧刺激”的增长方式下，房地产行业对于经济拉动作适当需求侧刺激”的增长方式下，房地产行业对于经济拉动作 用将有所弱化，但住房消费将承载去库存和保障不同群体住房、扩大内需的重要职能。用将有所弱化，但住房消费将承载去库存和保障不同群体住房、扩大内需的重要职能。 Code of this repo

19、rt | 13 20202020- -20352035年年作作为为实现社会主义现代化的关键时间段，实现社会主义现代化的关键时间段， 亟待解决发展中的“不平衡、不充分”的社会主要矛盾亟待解决发展中的“不平衡、不充分”的社会主要矛盾 现代化的内涵主要在于科技发达，三产占比高，医疗、教育、公共服务完善、城市化率高等。根据十九大报告，2020年我国 将全面建成小康社会，到2035年基本实现现代化；但目前国内发展“不平衡不充分”的局面亟待解决，其中住房问题为核心目前国内发展“不平衡不充分”的局面亟待解决，其中住房问题为核心 矛盾点之一。矛盾点之一。 为解决住房问题的“不平衡不充分”，需化解核心城市居住问

20、题以及提升三四线城市城市化水平；同时建立合理的住房供给为解决住房问题的“不平衡不充分”，需化解核心城市居住问题以及提升三四线城市城市化水平；同时建立合理的住房供给 制度。制度。 第一阶段，从第一阶段，从20202020 年到年到20352035年，年，在全 面建成小康社会的 基础上，再奋斗十 五年，基本实现社 会主义现代化。 第二个阶段，从第二个阶段，从20352035 年到本世纪中叶年到本世纪中叶，在 基本实现现代化的基 础上，再奋斗十五年， 把我国建成富强民主 文明和谐美丽的社会 主义现代化强国。 社会主义现代社会主义现代 化的内涵化的内涵 科学进步科学进步 经济持续经济持续 社会民生社会

21、民生 城市化城市化 减少对劳动力、资本的依赖性，减少对劳动力、资本的依赖性， 通过科学技术进步推动经济内通过科学技术进步推动经济内 生性发展。生性发展。 经济结果转变，逐步由第二产经济结果转变，逐步由第二产 业主导向第三产业主导的经济业主导向第三产业主导的经济 结构转变。结构转变。 逐步完善和解决就业、教育、逐步完善和解决就业、教育、 医疗、居住、养老等方面的突医疗、居住、养老等方面的突 出问题。出问题。 加快核心大城市与周边中小城加快核心大城市与周边中小城 市协调、协同发展；推动三四市协调、协同发展；推动三四 线城市、小县城的城镇化。线城市、小县城的城镇化。 Code of this rep

22、ort | 14 十九大对住房属性明确定位，去投资属性意义明显十九大对住房属性明确定位，去投资属性意义明显 “十九大”期间关于住房属性定位延续2016年年底的提法，对住房属性定位由“十八大”的居住、投资属性转变为与国外发达 国家相类似的居住属性和保障民生属性，去投资属性意义明显。 20162016年年1212月月2323日日 中央财经领导小组中央财经领导小组 第十四次会议第十四次会议 20172017年年1010月月1818日日 中共“十九大”中共“十九大” 要准确把握住房的居住属性，居住属性，以 满足新市民住房需求为主要出发 点，以建立购租并举建立购租并举的住房制度 为主要方向，以市场为主满

23、足多满足多 层次需求层次需求，以政府为主提供基本 保障，分类调控，地方为主，金 融、财税、土地、市场监管等多 策并举，形成长远的制度安排， 让全体人民主有所居。 加强社会保障体系建设。坚持坚持 房子是用来住的，不是用来炒房子是用来住的，不是用来炒 的定位的定位，加快建立多主体供给，主体供给， 多渠道保障、租购并举多渠道保障、租购并举的住房 制度，让全体人民住有所居。 “十八大”期间“十八大”期间 住房属性定位住房属性定位 “十九大”期间“十九大”期间 住房属性定位住房属性定位 居住属性居住属性 投资属性投资属性 转变转变 居住属性居住属性 保障民生保障民生 坚持房子是用来住的， 不是用来炒的定

24、位 定 位 加快建立多主体供给、 多渠道保障、租购并 举的住房制度 措 施 让全体人民 住有所居 目 的 Code of this report | 15 十九大明确根据不同城市主体、不同人群提供不同的住房类型，十九大明确根据不同城市主体、不同人群提供不同的住房类型， 建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度蓝图 多主体供应是指，针对核心热点城市和三四线城市房地产特征的不同，对商品住宅、共有产权房、租赁房等进行供应主题 的细分，尤其是针对核心城市常住人口基数大和基本住房需求不能满足之间的矛盾，做出多渠道保障和购租并举的制度安 排，全面覆盖

25、基本住房需求的同时，兼顾核心热点城市中高收入人群的住房刚需、改善需求。 三四线城市三四线城市 开发商开发商 地方政府地方政府 商品住宅商品住宅 租赁住房或保租赁住房或保 障房障房 低收入人群低收入人群 中高收入人群中高收入人群 保障租赁保障租赁 全产权售卖全产权售卖 一线及二线核一线及二线核 心热点城市心热点城市 开发商开发商 地方政府地方政府 开发商自持住开发商自持住 宅宅 商业用房存量商业用房存量 持有方持有方 地方国企和或地方国企和或 央企央企 商品住宅商品住宅 中高收入人群中高收入人群 共有产权房共有产权房 中等偏下收入中等偏下收入 人群人群 社会租赁住房社会租赁住房 公共租赁房或公共

26、租赁房或 保障房保障房 中低收入人群中低收入人群 贫困家庭贫困家庭 保障租赁保障租赁 社会租赁社会租赁 全产权售卖全产权售卖 部分产权售卖部分产权售卖 城市主体城市主体 供应主体供应主体 住房类型住房类型 针对人群针对人群 Code of this report | 16 小结小结未来未来5 5年，房地产行业机会与挑战并存！年，房地产行业机会与挑战并存！ 1 1、“十九大”后国内经济增长方式将转向“供给侧改革、“十九大”后国内经济增长方式将转向“供给侧改革+ +适当需求侧刺激”；适当需求侧刺激”； 房地产作为经济支柱作用将一定程度弱化。房地产作为经济支柱作用将一定程度弱化。 2 2、在、在20

27、352035年实现社会主义现代化前，亟需解决当前社会年实现社会主义现代化前，亟需解决当前社会 “不平衡、不充分”“不平衡、不充分” 的主要矛盾；而的主要矛盾；而住房问题为主要表现化解核心城市居住问题以及提升三住房问题为主要表现化解核心城市居住问题以及提升三 四线城市城市化水平；同时建立合理的住房供给制度。四线城市城市化水平；同时建立合理的住房供给制度。 3 3、十九大对住房属性定位为去投资，回归居住和保障民生；十九大对住房属性定位为去投资，回归居住和保障民生；未来五年，未来五年， 建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度将为政府的重要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度将为政府

28、的重要 推进工作！推进工作！ Code of this report | 17 “十九大”后房地产政策及机会研判“十九大”后房地产政策及机会研判 短期房地产政策及形势研判短期房地产政策及形势研判 中长期房地产政策及形势研判中长期房地产政策及形势研判 Code of this report | 18 十九大政策从提出到全面贯彻预计要经历两个阶段十九大政策从提出到全面贯彻预计要经历两个阶段 十九大十九大 （20172017年年1010月）月） 中央政治局会议中央政治局会议 （20172017年年1212月）月） 两会两会 （20182018年年3 3月）月） 十九届三中全会十九届三中全会 （201

29、82018年年1010- -1111月）月） 政策理政策理 念提出念提出 定调定调20182018 年工作年工作 政府政府 换届换届 三中全会一般为重大经济政三中全会一般为重大经济政 策改革全面实施节点策改革全面实施节点 政策理念提出，但还没有全面推行实施政策理念提出，但还没有全面推行实施； 这这一阶段贯彻延续前期政策，并且政策比较少有一阶段贯彻延续前期政策，并且政策比较少有变动。变动。 20172017年年1111月月- -20182018年年1111月月 20182018年年1111月月- -20222022年年 在新一届领导班子领导下，重大在新一届领导班子领导下，重大 经济政策改革的全面

30、实施推进！经济政策改革的全面实施推进！ 十九大政策从提出到全面贯彻预计要经历两个阶段，因此未来楼市政策和趋势也在短期和中长期呈现十九大政策从提出到全面贯彻预计要经历两个阶段，因此未来楼市政策和趋势也在短期和中长期呈现 不同的变化特征！不同的变化特征！ Code of this report | 19 短期房地产短期房地产 政策研政策研判判 核心部门政策基调 国内经济与楼市现状 短期楼市政策研判 Code of this report | 20 央行：央行：金融宏观调控以防控系统性金融风险作为核心目标；金融宏观调控以防控系统性金融风险作为核心目标； 家庭部门债务杠杆率增长过快已引起注意家庭部门债

31、务杠杆率增长过快已引起注意 从央行行长周小川从央行行长周小川的发言来看，“防风险”是未来金融调控的首要任务；货币政策运用将以宏观审慎管理政策为主，传统的发言来看，“防风险”是未来金融调控的首要任务；货币政策运用将以宏观审慎管理政策为主，传统 的传统的降准、降息不再作为首要调节工具。对于近期家庭杠杆率增长过快和杠杆率质量偏低将加大监管和引导，以“首的传统的降准、降息不再作为首要调节工具。对于近期家庭杠杆率增长过快和杠杆率质量偏低将加大监管和引导，以“首 付贷”等融资购房行为监管将加严付贷”等融资购房行为监管将加严。 金融宏观调控：把稳定物价和防控系统性金融风险作为核心目标金融宏观调控：把稳定物价

32、和防控系统性金融风险作为核心目标 “努力为实体经济发展创造良好货币金融环境”作为建设现代金融体制的工作重点。 周小川指出，要坚持把维持物价稳定和防控系统性金融风险作为金融宏观调控的核心 目标。 货币政策以宏观审慎管理政策为主，在经济过热时采取逆周期操作，同时增加传统货 币调节工具内容，比如对资本的质量、流动性、杠杆等等又有新的要求； 防控系统性金融风险方面，“搞金融的都要持牌经营，所有金融业务都要纳入监管； 着力做好流动性风险、银行不良资产风险、影子银行业务风险、资本市场异常波动风 险、跨境资金流动风险防控。”（ 12月11日，央行十九大研讨班开课演讲） 解读：谨防系统性金融风险，成为未来金融

33、监管的核心目标；传统的降解读：谨防系统性金融风险，成为未来金融监管的核心目标；传统的降 准、降息不再作为首要调节工具。准、降息不再作为首要调节工具。 金融杠杆率：家庭部门债务杠杆率增长需注意质量金融杠杆率：家庭部门债务杠杆率增长需注意质量 分部门看，政府债务占GDP的比例并不高；居民部门债务占GDP的比例仍然处于低位， 但增长较快。“这个快的程度提请大家注意，不是说现在就要去杠杆，而是说增长的这个快的程度提请大家注意，不是说现在就要去杠杆，而是说增长的 过程要注意质量，要使增量部分保持稳健，同时又是高质量的。过程要注意质量，要使增量部分保持稳健，同时又是高质量的。 ” （ 11月19日，周 小

34、川在十九大中央金融系统代表团开发日答记者问） 解读：虽然家庭解读：虽然家庭/ /个人杠杆率仍有提升空间，但由于近期增长过快已引起个人杠杆率仍有提升空间，但由于近期增长过快已引起 高层注意；在防范系统性金融风险基调下，未来家庭杠杆率增长速度和高层注意；在防范系统性金融风险基调下，未来家庭杠杆率增长速度和 质量将加大监管，“首付贷”等融资购房行为监管将加严。质量将加大监管，“首付贷”等融资购房行为监管将加严。 2017年11月19日，央行行长周小川在 十九大中央金融系统代表团开发日 答记者问。 Code of this report | 21 银监银监会：会：未来金融行业监管程度不放松未来金融行业

35、监管程度不放松 力促影子银行去“影子”，整顿房地产融资渠道力促影子银行去“影子”，整顿房地产融资渠道 从银监会主席郭树清从银监会主席郭树清的发言来看，去“影子银行”，房地产行业上下游的融资渠道是未来的主要治理力方向之一；而且未的发言来看，去“影子银行”，房地产行业上下游的融资渠道是未来的主要治理力方向之一；而且未 来金融行业监管程度不会放松，不排除有更为严厉的措施跟进。来金融行业监管程度不会放松，不排除有更为严厉的措施跟进。 银行业治理：治理银行三大乱象；资金“脱实向虚”势头得到初步遏制银行业治理：治理银行三大乱象；资金“脱实向虚”势头得到初步遏制 “确定同业、理财、表外三个重点领域。之所以确

36、定这三个领域，一个考虑是因为这 三个领域覆盖了比较突出的风险点，比如，影子银行、交叉金融、房地产泡沫、地方 政府债务等，同时还有与其相关的操作性风险，所以要集中精力整治。 ” 从目前效果来看，同业资产规模、同业负债规模均比年初减少了两万多亿元。银行理 财增速大幅下降，同业理财净减少，委托贷款增长持续放缓，特殊目的投资也大幅度 下降，效果比较明显。” 解读：从银行业治理的方向看，力促影子银行去“影子”；而对加强私解读：从银行业治理的方向看，力促影子银行去“影子”；而对加强私 募基金加强监管、互联网金融整顿、禁止“首付贷”等行为将一步收窄募基金加强监管、互联网金融整顿、禁止“首付贷”等行为将一步收

37、窄 房地产融资渠道。房地产融资渠道。 风险控制与金融监管：进一步加强风险管理风险控制与金融监管：进一步加强风险管理 ，金融监管会越来越严，金融监管会越来越严 未来整个趋势是金融监管会越来越严，严格执行法律、严格执行法规、严格执行纪律。 防范中小银行流动性风险问题、房地产泡沫、地方政府债务风险等；同时还要抵御外 部冲击风险，包括IT系统、互联网金融、非法集资等方面风险。 解读：在“防风险”的大前提下，金融行业的监管力度不会发生改变，解读：在“防风险”的大前提下，金融行业的监管力度不会发生改变， 银行端资金的获得难度相比以往将加大。银行端资金的获得难度相比以往将加大。 2017年11月19日，银监

38、会主席郭树清 在十九大中央金融系统代表团开发 日答记者问。 Code of this report | 22 住建住建部：部：坚持“房住不炒”坚持“房住不炒” ，加快，加快制定住房租赁管理条例制定住房租赁管理条例 从住建部部长王蒙从住建部部长王蒙徽的发言来看，短期内调控政策不会放松，将保持政策的连贯性和稳定性；调控思路继续去投资属性，徽的发言来看，短期内调控政策不会放松，将保持政策的连贯性和稳定性；调控思路继续去投资属性， 同时坚持因城施策；一二三四线城市政策将有所分化；而长效机制逐步推进，其中发展租赁市场是近期主管部门近期政策同时坚持因城施策；一二三四线城市政策将有所分化；而长效机制逐步推进

39、，其中发展租赁市场是近期主管部门近期政策 调控的重要抓手。调控的重要抓手。 2017年11月19日，住建部部长王蒙徽 在十九大住建部代表团开发日答记 者问。 房地产调控“房住不炒”，长效机制加快研究房地产调控“房住不炒”，长效机制加快研究 “我们坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实 地方政府主体责任，出台系列有针对性措施来稳定市场。” 房地产长效机制目前也在抓紧研究制定 解读：调控将延续十九大之前的调控力度，保持政策的连续性和稳定性；解读：调控将延续十九大之前的调控力度，保持政策的连续性和稳定性； 因城施策下，调控政策未来将在一二三线城市出现分化；长效机制预计因

40、城施策下，调控政策未来将在一二三线城市出现分化；长效机制预计 将加快推进，其中发展租赁市场为近期工作的重要抓手。将加快推进，其中发展租赁市场为近期工作的重要抓手。 住房供给体系：推动租赁市场发展，建立租购并举的住房制度住房供给体系：推动租赁市场发展，建立租购并举的住房制度 “以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以 市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，综合运用金融、土地、财税、 投资、立法等手段，推进房地产长效机制建设。 ” 另一项措施是研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警机 制，加强监测和分析，以保持房地产市场平稳。 解读：

41、短期内住建部的工作重心主要以推进市场上各主体发展租赁场，解读：短期内住建部的工作重心主要以推进市场上各主体发展租赁场， 联合国土部增加租赁用地出让；同时制定和出台相关条例，使得“多渠联合国土部增加租赁用地出让；同时制定和出台相关条例，使得“多渠 道保障、租购并举”住房制度具有法律效应。道保障、租购并举”住房制度具有法律效应。 Code of this report | 23 央行央行 法人单位新购买的住房,须取得不 动产证满3年后方可转让。 政策新发布时间短，政策新发布时间短， 且为去投资的重要措且为去投资的重要措 施，短期退出空间小施，短期退出空间小 限商限商 一手商服类项目销售对象只能是法

42、人单位一手商服类项目销售对象只能是法人单位， 再次转让也只能卖给法人单位；最小分割单位最小分割单位 不得小于不得小于300300平方米。平方米。 限价限价 限售限售 限签限签 对于主城区高价单位限发或少发预售证；主 城项目单次货量限制在50套以内； 对于超出政府指导价的项目实施限签或不发 放预售证。 限签、限售执行力度限签、限售执行力度 已减弱，高价单位供已减弱，高价单位供 应和签约增多；应和签约增多；随着随着 房价平稳，“限价”房价平稳，“限价” 措施预计措施预计20182018年“五年“五 一”前后逐步退出！一”前后逐步退出！ Code of this report | 39 中长期房地中

43、长期房地 产政策及机产政策及机 会研判会研判 中长期楼市政策研判 中长期楼市机会研判 Code of this report | 40 中央将住房制度和长效机制建设列入中央将住房制度和长效机制建设列入20182018年重要工作，年重要工作， 预计房地产税预计房地产税立法将立法将提上日程！提上日程！ 2017年12月，中央政治局会议用“加快住房制度改革和长效机制建设”取代“加快研究建立长效机制”，并列入为中央政治局会议用“加快住房制度改革和长效机制建设”取代“加快研究建立长效机制”，并列入为20182018年年 重要工作之一；重要工作之一；预计不动产统一登记、户籍制度改革、土地制度改革、财税制度

44、改革、住房金融改革和新型城镇化等工作 推进将加快，尤其是房地产税立法、土地制度改革、住房金融改革等将进一步提上日程。房地产税立法、土地制度改革、住房金融改革等将进一步提上日程。 房地产长效房地产长效 调控机制调控机制 多主体供给多主体供给 多渠道保障多渠道保障 租购并举租购并举 完善住房法律体完善住房法律体 系系 长期稳定的住房长期稳定的住房 金融政策金融政策 居住导向、人地挂居住导向、人地挂 钩、大都市圈战略钩、大都市圈战略 建立城乡统一的集建立城乡统一的集 体建设用地市场体建设用地市场 逐步推动土地财政逐步推动土地财政 向房产税的转型向房产税的转型 不动产统不动产统 一登记一登记 户籍制度

45、户籍制度 改革改革 土地制度土地制度 改革改革 住房金融住房金融 改革改革 新型城镇新型城镇 化化 立法手段立法手段 金融手段金融手段 土地手段土地手段 财税手段财税手段 新型城镇化新型城镇化 手段手段 财税制度财税制度 改革改革 主要内容主要内容 主要载体主要载体 主要工作主要工作 主要途径主要途径 Code of this report | 41 密集出台的“限转让”政策为长效机制赢得落地时间；密集出台的“限转让”政策为长效机制赢得落地时间； 预计预计20202020年，房地产税年，房地产税等措施等措施将将进入实质推进阶段！进入实质推进阶段！ 据统计，自3月份以来全国近50个城市发布限转让

46、政策，基本到2021年前，国内将有较大体量住宅“冻产限售”。这将为长 效机制落地争取更多时间，预计到2020年开始，房产税等部分长效机制有望进入施行期。 发布日期发布日期 城市城市 限售限售 年限年限 发布日期发布日期 城市城市 限售限售 年限年限 发布日期发布日期 城市城市 限售限售 年限年限 2017-3-25 厦门 2 2 2017-4-14 海南 2 2或或3 3 2017-7-4 武汉 3 3 2017-3-28 杭州 3 3 2017-4-19 济南 2 2 2017-7-26 福清 2 2 2017-3-29 福州 2 2 2017-4-19 闽侯 2 2 2017-8-4 沈阳

47、 2 2或或5 5 2017-3-31 青岛 2 2 2017-5-3 郑州 3 3 2017-8-16 长乐 2 2 2017-3-31 广州 2 2或或3 3 2017-5-9 芜湖 2 2 2017-8-20 北海 2 2 2017-4-1 启东 3 3 2017-5-9 海口 5 5 2017-9-22 重庆 2 2 2017-4-5 徐水 2 2 2017-5-13 南京 3 3 2017-9-22 南昌 2 2 2017-4-5 长乐 2 2 2017-5-15 开封 3 3 2017-9-23 石家庄 5 5 2017-4-5 白沟 1010 2017-5-20 无锡 2 2或或3 3 2017-9-23 贵阳 3 3 2017-4-8 惠州 3 3 2017-5-20 长沙 2 2 2017-9-30 宁波 2 2 2017-4-8 珠海 3 3 2017-5-20 嘉善 2 2 2017-10-9 三亚 5 5 2017-4-9 常州 2 2 2017-5-20 琼海 2 2 2017-10-11 聊城 2 2或或3 3 2017-4-10