戴德梁行-杭州写字楼及零售市场报告 2017年第一季度-16页.pdf

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1、杭州杭州写字楼写字楼与零售市场概况与零售市场概况2017年第一季度每日免费获取报告1 . 每日微信群内分享5 + 最新重磅报告；2 . 每日分享当日华尔街日报、金融时报；3 . 每周分享经济学人；4 . 每月汇总5 0 0 + 份当月重磅报告；（增值服务）扫一扫二维码扫一扫二维码 关注公号 回复：研究报告 加入“起点财经”微信群2杭州宏观经济概况戴德梁行杭州宏观经济概况华东主要城市经济数据*人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算来源：各市统计局戴德梁行研究部杭州杭州上海上海南京南京苏州苏州无锡无锡人口人口 9192,4208271,063486 （万人，（万人，2016年）年）

2、面积（市区）面积（市区） 16,5966,3406,5828,4884,628 （平方千米）（平方千米）地区生产总值地区生产总值 11,050.5 27,466.2 10,50315,4009,210 （人民币亿元，（人民币亿元，2016年）年）第三产业生产总值第三产业生产总值 6,768.3 19,362.3 6,133.3 7,916 4,728.1 （人民币亿元，（人民币亿元，2016年）年）失业率失业率 1.7%4.1%1.9%1.9%1.9% （2016年）年）社会消费品零售总额社会消费品零售总额 5,176.2 10,946.6 5,088.2 4,9373,119.6 （人民币亿

3、元，（人民币亿元，2016年）年）人均可支配收入人均可支配收入 52,18557,69249,99754,40048,628 （2016年）年）消费价格指数消费价格指数 102.6103.2102.7102.7102.3 （2016年）年）房地产开发投资房地产开发投资 2,606.4 3,7091,845.6 2,163.2 1,033.6 （人民币亿元，（人民币亿元，2016年）年）戴德梁行杭州宏观经济概况主要地块成交情况来源：杭州统计局戴德梁行研究部地块编号地块编号竞得方竞得方成交时间成交时间土地用途土地用途区域区域土地面积土地面积总价总价容积率容积率楼面价楼面价(平方米平方米)(百万百万

4、 元元)(元元/平方米平方米)杭政储出 201642号浙江广播电视集团2017第一季度商办拱墅区7,378550.00 2.135,498杭政储出 201643号上海格竑企业管理有限公司2017第一季度商办江干区6,033257.13 2.417,758杭政储出 201641号世欣东方（北京）文化集团有限公司2017第一季度商业之江区33,114621.80 29,388杭政储出 201640号浙江中豪房屋建设开发有限公司2017第一季度商业江干区20,014650.38 48,124富政储出 201612号杭州富阳泰源置业有限公司2017第一季度商业富阳市43,41031.91 1.7542

5、0戴德梁行杭州宏观经济概况主要写字楼与零售物业大宗交易来源：戴德梁行研究部项目名称项目名称物业类型物业类型交易面积交易面积交易日期交易日期卖方卖方买方买方交易总额交易总额楼面价楼面价( (平方米平方米) )( (百万百万 元元) )( (元元/ /平方米平方米) )金基明珠国际商务中心写字楼55,1252016年第四季度金基置业邮储银行1,36624,773浙江商会大厦写字楼58,9042016年第二季度浙商民营企业发展中心传化集团60410,249中大银泰城写字楼18,9412016年第二季度中大房地产集团基金公司30015,839绿地中央广场写字楼10,9402016年第一季度绿地集团新浙

6、控股28025,815诺德财富中心写字楼21,0002016年第一季度浙江正凯置业安邦保险30214,380远洋国际中心写字楼10,0002016年第一季度杭州远洋运河商务区开 发有限公司投融长富22021,5046杭州甲级写字楼市场概况戴德梁行杭州写字楼市场各区域市场行情注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元/平方米/月）金鸡湖高新区吴中区7鼓楼玄湖秦淮来源：戴德梁行研究部核心商圈新兴商圈平均租金：170.3 空置率：9.0%平均租金：188.2 空置率：27.3%平均租金：133.1 空置率：24.5%平均租金：125.5 空置率：14.4%平均租金：103.4 空置率：2

7、9.5%黄龙武林庆春钱江新城滨江戴德梁行杭州写字楼市场市场动态新增供应，净吸纳量和空置率近期主要租赁交易8 来源：戴德梁行研究部本季度，来福士中心T2项目正式投入使用，为杭州甲级写字楼市场带来36,500平方米的新增供应。因此，杭州优质写字楼总存量超过203万平方米。租赁市场相对上季度出现明显的积极态势，本季度净吸纳量上升至15,726平方米，且主要来源于商务氛围逐渐浓厚的钱江新城区域。从全市来看，平均空置率微涨至17.8%。其中，钱江新城由于新项目的交付，空置率环比上升了1.8个百分点，至14.4%。而在武林商圈，虽然通过租赁策略的调整，刺激了部分市场需求的释放，但受前期新项目入市和P2P退

8、潮的持续影响，空置率依旧处于27.3%的高位。从行业类型方面看，租赁市场主要需求仍然来自于内资金融、互联网行业和专业服务类机构。其次，本季度制造行业和房地产行业亦表现出强劲的势头，典型成交案例有：一汽大众、温州时代集团、神汇航空实业等。从商圈选择方面看，以打造杭州的金融中心为目标的钱江新城，吸引了一大波的金融机构首次入驻或升级搬迁。而区域的聚群效应和“沿江开发”政策的全面落实，让更多潜在客户看到了无限的发展机遇。武林商圈由于政府提高对金融类公司的引入标准，导致原本活跃的非传统金融企业明显放缓了扩张速度。但是，传统金融企业表现依然坚挺，专业服务类和实业企业积极入驻，支撑了该区域的租赁市场。项目名

9、称项目名称商圈商圈租户租户面积面积 （平方米）（平方米） 华润大厦钱江新城深圳市国诚投资咨询有限公司2,000 华润大厦钱江新城一汽大众1,500 来福士钱江新城浙银资本1,800 来福士钱江新城杭州平治信息股份有限公司400 华联UDC钱江新城温州时代集团1,500 建银中心武林诺远资产管理有限公司800 汇金国际武林博贝广告750 汇金国际武林杭州神汇航空实业集团750 西子国际庆春竞技世界1,3000%5%10%15%20%25%0100,000200,000300,000400,000500,0002011201220132014201520162017 Q1平方米新增供应（左轴）净吸

10、纳量（左轴）空置率（右轴）戴德梁行杭州写字楼市场市场动态租金水平历年存量与预测9来源：戴德梁行研究部本季度，杭州甲级写字楼整体租金环比微降了0.6%，至每月每平米146.1元。为去化库存面积和应对新兴商圈的冲击，传统商圈内部分历史楼宇不惜以价换量，本季度租金水平出现了明显的下滑态势。例如，庆春，武林和黄龙商圈的租金分别环比下降了4.4%，1.4%，1.3%，至每月每平米133.1元，188.2元，170.3元。钱江新城得益于新一轮的城市扩容，配套设施的逐渐成熟，国际地位的不断提升等优势，租金水平亦水涨船高，环比上涨了4.2%，达到每月每平米125.5元。进入2017年度，随着更多新项目入市，杭

11、州甲级写字楼市场将迎来近30万方的新增供应，且主要集中在武林商圈和钱江新城。结合历史数据，我们预计在短期内，由于市场供过于求，总体空置率会继续上升3-7个百分点；租金水平增长率维持在-1.1%-0.6%的区间；市场回报率将在5.1%-5.9%之间浮动；而写字楼资本价值会继续保持稳定。中长期来看，持续增加的内资需求将会在供应高峰过去后成为拉动杭州甲级写字楼市场的主要因素。另外，随着交通设施、楼市政策、国际地位等众多利好的加码，杭州将吸引更多优质的国内外企业入驻，写字楼面积的去化将逐显成效，写字楼市场的未来可期。人民币/平方米/月0501001502002011201220132014201520

12、162017 Q1 平均租金0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0002011201220132014201520162017F 2018F 2019F平方米黄龙武林庆春钱江新城其他戴德梁行杭州写字楼市场未来供应(2017-2022)10来源：戴德梁行研究部黄龙万科中心二、三期黄龙万科中心四期国大城市广场武林壹号来福士中心T2高德置地广场平安金融中心越秀维多利中心中国人寿大厦050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,0002017201820192022平方米黄龙

13、武林钱江新城其他杭州国际办公中心远洋国际中心C座世茂智慧之门11杭州优质零售市场概况戴德梁行杭州零售市场各区域市场行情金鸡湖高新区吴中区12鼓楼玄湖建邺秦淮注：“平均租金”指基于使用面积的首层报价（元/平方米/月），不包含物业管理费和推广费等。鼓楼/ 湖南路来源：戴德梁行研究部平均租金：684.4 出租率：88.6%平均租金：1,155.8 出租率：96.8%武林湖滨吴山庆春钱江新城平均租金：1,804.7 出租率：100%平均租金：1,083.6 出租率：92.5%平均租金：760.4 出租率：97.7%戴德梁行杭州零售市场市场动态新增供应, 净吸纳量和出租率主要新店开幕13来源：戴德梁行研

14、究部本季度，杭州核心商圈没有优质零售物业项目入市，因此总体存量维 持在1,19万平方米。由于市场不断消化并调整原有存量，出租率环比上涨了3.3个百分点， 达到94.9%，但是净吸纳量下降至39,710平方米。例如，万象城继续进行品牌“更新换代”。经过半年的休整，原先的 大食代美食广场，变身为一辆19世纪的美食专列食悦天美食广 场；Thomas Pink, Coccinelle, 童装Monnalisa, Mini Peace等品牌 陆续进驻万象城；MUJI升级旗舰店，五月换新登场。Muji的新店不仅 面积上将从原来的600增大到1,000，还将新加入MUJI to Go和 MUJI童装系列。“

15、书店+”逐渐成为商场又一流量担当。杭城首家以“女性”为主题的 24小时不打烊综合性书店最天使文创书城，在尚城1157利星正 式亮相。除了书吧外，书城里还设有闺蜜区、美学创意区、小天使儿 童美育区等各类互动空间。另外，即将开业的来福士也要引入具有特 色的文化坐标，言又几。“商业+医疗”业态不断融合。尚城1157利星开出了首家儿童口腔医 院三叶儿童口腔，作为特色业态为购物中心带来了新的客流。此 外，杭州大厦501城市广场引进的国内首家高端健康医疗中心Medical Mall预计年内启动，邵逸夫国际医疗中心、方回春堂、艾维口腔等12 家医疗品牌将入驻。家居品牌受青睐。本季度，丹麦家居品牌HAY的亚太

16、地区旗舰店入驻城 西银泰城。杭州本土品牌江南布衣家族的JNBY HOME首店于嘉里中心开 业。80%85%90%95%100%0100,000200,000300,000400,0002011201220132014201520162017 Q1平方米新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）出租率（右轴）项目名称项目名称商圈商圈租户租户面积面积（平方米）（平方米）尚城1157利星吴山最天使文创书城3,000 尚城1157利星吴山三叶儿童口腔N/A城西银泰城其他HAY1,300 嘉里中心湖滨JNBY HOME400 万象城钱江新城食悦天1,600 万象城钱江新城Thomas Pink300 万象城钱江新

17、城Coccinelle90 戴德梁行杭州零售市场市场动态租金水平历年存量及预测14来源：戴德梁行研究部本季度，杭州核心商圈优质零售物业的首层平均租金环比下降 1.9%至人民币1,113.6元/平方米/月。而寸土寸金的武林商圈，主要得益于“地铁+中心”的优势，以及 国大城市广场（6万方）和杭州大厦中央广场（9万方）的即将入市 而产生的商业集聚效应，本季度的平均租金环比微涨了1.7%，至 人民币1,804.7元/平方米/月。2017年度，市场将迎来供应高峰期，新增逾101万方优质项目，且 主要集中在钱江新城和武林商圈。这对目前的商圈格局来说，势必 形成一轮新的冲击。另外，在这一轮竞争中若干个新的消

18、费中心或 将诞生。其中，钱江新城的来福士购物中心，商业体量约11.6万平方米，预 计开业时间在4月27日。在武林商圈，调整转型后的国大城市广 场，基于“趣味”的独特定位，以全新的经营理念和业态组合，将 于5月20日开门营业，为实体消费带来新鲜感和趣味性。而以奢侈品著称、傲视全城的杭州大厦，在今年不仅将呈现一个升 级版的奢侈品王国再度扩张商业建筑面积至27万方，还将践行 “跨界+场景+生活”的商业逻辑，打造一个9万多方的时尚潮流中 心杭州大厦中央广场。另外，新兴商圈亦将强势出击。例如，运河商圈的远洋乐堤港意打 造15万方的艺术购物中心，而滨江商圈的龙湖 滨江天街要开启24 万方的社交体验之路。人

19、民币/平方米/月9001,0001,1001,2001,3001,4002011201220132014201520162017 Q1 首层报价0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,000201120122013201420152016 2017F 2018F 2019F 2020F平方米武林湖滨吴山庆春钱江新城其他戴德梁行杭州零售市场未来供应(2017-2020)15来源：戴德梁行研究部国大城市广场杭州大厦新B座杭州大厦中央广场杭州中心In77 D区0100,000200,000300,000400,000500,000600,0

20、00700,000800,000900,0002017201820192020平方米武林湖滨钱江新城其他远洋乐堤港龙湖滨江天街西溪银泰城中粮杭州大悦城 开元广场来福士购物中心高德置地广场联系方式汤耀光 南京及杭州总经理 刘小华 华东区董事总经理 翟岩松 大中华区研究经理 Shaun Brodie 大中华区租户研究主管 蔡智英 杭州研究部助理经理 中国杭州市江干区钱江路1366号华润大厦A座903室 Tel：+86 571 8577 9946 免责免责声明声明本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用，戴德梁行及其员工对其准确性概不负责。个别物业租金及售价因位置、大小、层 数、建筑素质及用料、租约条件、付款条件、当时市场状况而异。本刊指数并不反映个别情况，读者应自行寻求专业意见。戴德梁行保留一切版 权， 未经许可，不得转载。戴德梁行 2017 年