2017年房企竞争格局及2018年展望-易居.pptx

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1、,此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。,2012年5月,2017年房企竞争格局及2018年展望,林波 易居（中国）企业集团 研究中心 副总经理2017年12月,一、业绩表现,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即房企操盘口径为准。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,企业业绩：2017年1-11月中国房地产企业销售流量金额TOP100,3,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴

2、：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即房企操盘口径为准。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,企业业绩：2017年1-11月中国房地产企业销售流量金额TOP100,4,企业业绩：2017年1-11月中国房地产企业销售权益金额TOP100,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即房企操盘口径为准。3、数据来源：涉及的销售金额及销

3、售面积均为合同签约备案数据。,5,企业业绩：2017年1-11月中国房地产企业销售权益金额TOP100,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即房企操盘口径为准。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,6,企业业绩：流量金额、权益金额TOP50排名对比,7,单位：亿元,数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单的公正性，从2013年四季度开始，合作项目不做重复计算，即

4、房企操盘口径为准。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。,7,2017年前三季度行业集中度进一步提升，金额集中度的增速整体高于面积集中度，百强房企销售均价提升明显。金额方面，TOP100房企的集中度达54.5%，占据市场份额过半。其中TOP50房企集中度升幅最大，较2016年末上升了10.5个百分点。面积方面，TOP50房企集中度升幅最大达6.0个百分点，TOP100房企的集中度达到了32.8%。随着市场调控压力持续和规模房企竞争优势的体现，未来TOP100房企的整体业绩规模将继续增长，各梯队房企的行业集中度也将进一步上升。预计2017年末，TOP3、TOP10、TOP2

5、0和TOP30房企的金额集中度预计将分别达到13%、25%、35%和40%。,表：2015-2017年前三季度上榜房企销售金额及销售面积集中度,集中度：集中度进一步提升，TOP100房企占据超五成,备注：金额（面积）集中度=入榜房企销售金额（面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（面积）。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,8,梯队门槛：TOP30房企保持高速增长,2017年规模房企的门槛和行业集中度均在提升，强者更强的趋势明显，其中TOP30房企内的竞争尤为激烈。从金额门槛来看，TOP30房企规模继续保持了高速增长。预计TOP10全年上榜门槛将达1410亿元，同比增长28%；预计TOP

6、30房企的入榜门槛增幅最大，大幅增长47%至670亿元。而龙头房企规模快速扩张，与其他房企的规模差距越来越大。从面积门槛来看，增幅最大的将是TOP10、TOP20和TOP30的房企，其中TOP30房企增速超50%。在市场调控持续加码的背景下，龙头房企销售态势强劲；而其他房企受调控影响更大，TOP100面积门槛则将较去年同期有所降低。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,9,格局：龙头三强房企全年均超5000亿，房企分化不断加剧,目前，百强房企规模增长较为显著，TOP3房企碧桂园、万科、恒大预计2017年都将突破5000亿元；TOP11-20梯队也都极有希望在今明两年达到千亿；TOP50门槛

7、也将逼近400亿元。房企竞争进一步加剧，不同房企的名次变动也呈现两极分化。目前已有12家房企跌出百强。,TOP3,TOP4-10,TOP11-20,TOP21-50,TOP51-100,目前绿城、金地和排在TOP10行列的华润、华夏幸福的差距都在三四十亿之内。2017年最后一个月，TOP10房企梯队的最后两席竞争激烈。,TOP11-20梯队内除了已经过千亿的4家房企之外，其他6家也都极有希望在今明两年达到千亿。截止11月末千亿房企已有14家，预计全年千亿房企的数量将达到18家。,TOP50房企的门槛截止11月末已经达到340亿元，预计全年将接近400亿，相比2016年有较大的提升。,TOP51

8、-70梯队的房企竞争进一步加剧，不同房企的名次变动也呈现两极分化。目前该梯队相比2016年末已有12家房企跌出百强。,10,企业增长表现：各梯队皆有黑马涌现，全年千亿房企将有16-18家,2017年，TOP100房企中各梯队都有黑马涌现。阳光城、中梁、美的、福晟、新力、海伦堡等房企今年1-11月的业绩同比增速明显高于行业水平，名次提升显著。 年终格局预测：全年三家龙头房企业绩都将突破5000亿；融创超3000亿；保利、绿地有望迈入3000亿房企阵营；龙湖、中海将冲击2000亿规模。目前千亿房企的数量已经达到了14家，全年可能达到16-18家。,表：TOP100房企中2017年1-11月业绩同比

9、增幅及名次提升较大的房企（亿元）,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,11,企业增长表现：龙头房企战略单项第一VS全能冠军,2017年11月，碧桂园单月实现销售500亿元，成为首个业绩破5000亿的房企，同比增长85.6%，并提前完成全年业绩目标。恒大和万科累计销售金额4703.4亿元和4685.6亿元，分别同比增长34.8%和37.3%。龙头房企不仅在地产开发领域优势明显，也纷纷在多元化业务板块进行布局。从布局的方向来看，碧桂园和恒大都是在某一个点进行突破。万科要做的则是全能冠军，近年在整个房地产相关的各个方面进行全方位突破。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,在一线城市周边及强二

10、线城市打造产业发展平台。通过目前的风口概念去拿更多的地，获取更多的项目资源。,从定位和未来发展来看，“童世界”在国内和国际上都是比较有特色的概念和产品，当然童世界也为恒大拿地做出了巨大贡献。,万科在物业、教育地产、养老地产、产业地产等方面也齐头并进。另外，无论是和链家的合作还是美好家的尝试，都可以看出万科在家装领域有很大的野心。,产城融合,模式,理念,产业先行地产为产业服务,文旅地产,模式,产品,童世界,商业运营印力集团平台,物流地产普洛斯,长租公寓万科泊寓,12,业绩展望：中型房企持续规模扩张，2020年千亿企业将达30家,规模化竞争是此类房企生存和发展面临的首要困难，完成“千亿目标”既是其

11、未来持续发展的必要保障，又是其获取融资及参与土地资源竞争的重要基础“千亿目标”房企，多样战略加速扩张：多样化储备余粮、广泛化全国布局、标准化复制周转和梯度化人才,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,表：2017年部分房企千亿目标制定情况,13,业绩展望：预计2020年，TOP3和TOP30房企集中度将分别达到30%和70%,在总量可预见的市场中厮杀，大鱼吃小鱼成为行业常态，房地产市场份额进一步向品牌房企聚集，行业集中度不断提升。预计2020年，TOP4 房企销售规模总额将达3万亿，市场份额占比35%，TOP10 和TOP30 房企的集中度将分别达到47%和70%。,资料来源：CRIC，中国

12、房地产测评中心,14,业绩展望：面对行业变革和市场挑战，黑马房企深化战略布局,中梁地产：加快步伐全国布局，提高销售规模增长；快速开发快速销售，资金回笼助推扩张祥生地产：立足杭州，深耕长三角，两年完成长三角的全覆盖福晟集团：各大板块协同发力，快速扩张，提出”千亿千人”计划，从地方企业到全国TOP50俊发地产：坚持“深耕云南、布局全国六大区域”的战略,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,前11月超额完成全年668亿元销售目标，跻身TOP30行列加仓扩储布局三四线，并购合作多渠道拿地植根浙江面向全国，激励制度成为扩张内动力（阿米巴生态经营理念）铺开推广结合爆破营销，增强自身企业影响力产品模块化助

13、力企业快开发，立面风格多样强化品牌认知探索企业发展多元化，精装修成新利润增长点,立足杭州，深耕长三角，两年完成长三角的全覆盖与中心城市共成长，提前布局一二线，在杭州之江、崇贤、双浦、下沙北等板块提前落快周转发展：拿地块、开发块、开盘快“共创互盈”的人才机制针对刚需、刚改、改善等各类客群匹配三条产品线“大城春晓”、“悦说新语”、“府樾同辉”。,“千亿千人”计划，2020年福晟将实现千亿规模；双一流院校人才储备达到千人规模 成立飞虎队，拿地激增并购为主，2017年前11月福晟共新增拿地1691万平方米预判：未来会有近30家房企的销售业绩突破1000亿元产品打造市场认可，快速周转加大扩，全国各地开发

14、了200多个钱隆系列项目人才建设： 因材施策制度完善，优厚福利快速成长，福将和福星计划,坚持“深耕云南、布局全国六大区域”的战略前11月已超额完成年初300亿元销售目标，跻身TOP50行列通过城市更新，获得大量的优质土地资源通过项目收并购增加了未来的货值储备，2017年俊发收购了观云海、玉龙湾、版纳等项目,15,二、土地投资,2017年1-11月中国房地产企业新增土地货值TOP100,单位：亿元,数据说明：1.企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业；华夏幸福和华侨城的土地中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分,暂不计入。2.项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。3.数据范

15、畴：包含大陆地区的新增土地或项目，而海外及港澳台地区的土地数据不予计入；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发不予计入，收并购的酒店不予计入。,排行榜：,17,2017年1-11月中国房地产企业新增土地货值TOP100,单位：亿元,数据说明：1.企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业；华夏幸福和华侨城的土地中含有大量产业用地和文旅用地且无法区分,暂不计入。2.项目属性：本榜单土地数据包含招拍挂土地以及收并购项目。3.数据范畴：包含大陆地区的新增土地或项目，而海外及港澳台地区的土地数据不予计入；包含住宅、商业、办公等经营性用地，而一级土地开发不予计入，收并购的酒店不予计入。,排行

16、榜：,18,1-11月，TOP100房企共完成销售6万亿，其对应的新增货值则达到10万亿，为同期百强房企销售的1.6倍，而考虑到这些项目未来的增值溢价，按照正常的去化速度，这些新增货值在明年入市后，将有效提升明年1-11月百强房企销售量，可以预见的是在行业规模基本稳定的背景下，未来百强的集中度还有较高上升空间。,图：2017年1-11月销售百强和新增货值百强各梯队规模（单位：亿元）,拿地情况：百强房企积极备粮，行业集中度上涨空间依在,数据来源：CRIC,19,今年销售金额前10的席位依然竞争激烈，去年底销售前10的房企当前仅保利一家名次保持不变。而结合企业的新增货值和销售情况来看，未来销售前1

17、0席位大概率还将继续变动，值得期待的有融创、保利、中海这三家。值得一提的是，今年融创销售和拿地不断发力，如今销售名次已位列第4，而企业1-11月的新前已名列第1，明年有足够潜力保持这样的规模增速。,表：2017年1-11月销售金额TOP10房企新增货值情况（单位：亿元）,TOP10房企：前10房企竞争激烈，未来名次仍存变数,数据来源：CRIC,20,今年部分中型房企的求生欲表现强烈，新增货值相对较高，是2018年销售黑马的有力人选，从具体企业来看，弘阳、福晟、俊发拿地表现优秀，1-11月新增土地货值均远高于同期销售金额，其之所以能达到这样的成绩主要得益于其清晰的战略布局，其中弘阳新增货值的92

18、%为合作拿地，福晟通过收并购取得的货值占到新增货值的89%，俊发在大部分的优质城市均有战略布局。,表：2017年1-11月潜力高增长房企新增货值情况（单位：亿元）,黑马房企：拓地有术，发展规模成为主旋律,数据来源：CRIC,21,从TOP50房企今年以来的拿地布局来看，一二线城市因为其庞大的市场容量吸引了大部分投资。但随着房企的扎堆进入，一些城市未来的销售压力也随之增高，如截至11月底TOP50房企在合肥、南昌取得的土地建面，分别是该地区全市商品房成交面积的2.5和2.0倍，未来随着大量的项目入市或将直接对各家房企造成压力。而北京的项目未来也存在销售压力，与前几个二线城市不同的是，这方面压力主

19、要来源于政府的价格和预售证管制。,图：2017年1-11月销售金额TOP50房企热点城市布局（单位：亿元）,拿地区域分布：一二线仍为房企投资热土，部分城市竞争或加剧,数据来源：CRIC,22,土地投资展望: 总量保持稳定,收并购前景广阔,数据来源：CRIC,拿地方式,趋势二,趋势三,大型房企和中等规模房企将继续成为土地市场的主力在拿地金额和拿地面积TOP10这个梯队上，集中度将继续上升,集中度高位运行,龙头房企销售规模仍将继续扩张中等房企纷纷追赶提出千亿计划, 对房企未来的新增土地储备需求量形成支撑；,拿地总量保持高位,集中度不断上升一些小房企融资困难，未来或被淘汰出局，成为大型房企并购标的,

20、收并购机遇增多,趋势一,23,三、财务及融资,2017年上半年，房地产上市企业利润率逐渐回升，总体盈利能力较2016年同期提升明显。房企加权平均毛利率29.7%，较去年同期增长2.6个百分点；毛利率中位数为31%，同比上升5.3个百分点。一方面，2016年前三季度中国房地产市场销售火热，商品住宅价格上升较快，带动了2017年上半年房企结算收入总体规模的提升。另一方面，今年上半年结算的这些的项目获取时的土地成本还处于市场低位，这也使得营业收入的增速高出营业成本近4.4个百分点，最终的毛利率水平得以高于房企的预期。,图：158家房企1H2015-1H2017毛利率、归母净利率,盈利分析：行业总体营

21、收规模增长，利润逐渐释放、盈利能力探底回升,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,图：2016上半年至2017年上半年158家房企盈利规模同比增幅,25,盈利分析：TOP3房企盈利指标同比增幅最大，各梯队房企盈利情况参差,各梯队房企2017年上半年毛利率、归属于母公司净利率均呈现不同程度的上升趋势。其中，TOP3房企毛利率、归属于母公司净利率同比增长幅度最大。碧桂园、万科、恒大三家房企上半年平均毛利率达31.9%，同比增长6.2个百分点。其余各梯队房企盈利指标增幅较小，主要是因为梯队中企业跨度较大、各企业经营及盈利情况参差。TOP21-50房企平均毛利率为28.4%，同比增长2.1个百分点，

22、同比增幅为除龙头房企梯队中最高。,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,表：80家房企按规模划分毛利率、归属于母公司净利率变动情况,26,负债分析：上半年负债持续增长突破5万亿，未来压力逐步加大,表：2017年上半年165家房企整体财务指标,数据来源：企业年报，CRIC整理,上半年末，165家房企持有现金21116亿元，较期初微增4.57%，过半企业持有现金有所减少。总有息负债增加17.27%至51619亿元。负债规模再创新高。从偿债能力来看，165家房企整体财务杠杆增加，债务结构指标下行，但基本维持稳健，短期偿债压力不大。从融资成本来看，上半年大部分企业的融资成本仍然呈现下行趋势，平均融资

23、成本由2016年末的6.34%下降至5.95%。,27,表：2017年上半年165家房企持有现金TOP20,表：2017上半年165家企业总有息负债TOP20,数据来源：企业年报，CRIC整理,数据来源：企业年报，CRIC整理,负债分析：2017上半年165家房企持有现金、总有息负债TOP20情况,28,图：历年房企的融资情况（单位：亿元）,图：2017年融资总量变化（单位：亿元）,备注：外币融资统一按当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷、一般银行贷款数据来源：企业公告、CRIC整理,数据来源：企业公告、CRIC整理,融资总量：融资规模整体微降，恒大、阳光城等融资力度较大,2017年前

24、11月108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年融资总额的90% ，房企融资总量并未出现明显下滑，超半数企业融资总量较于2016年出现大幅下降2017年前11月，中国恒大、阳光城融资总量皆超千亿，创单房企历年融资规模新高。剔除恒大及阳光城之后的融资总量为7254亿元，较2016年全年相比下降了31%。,29,图：历年108家房企境外债、公司债及中票融资成本（单位：%）,资料来源：企业官网、CRIC整理,融资成本：房企融资成本均有上升，结构性变化进一步拉升境外融资成本,2017年1-11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.

25、52%，与2016年全年相比，新增融资成本均有上升。主要原因为相对前两年宽松的国内融资环境，自2016年下半年开始信贷环境逐步紧缩，融资成本不断抬高.境外发债融资成本增加最为明显，由于2017年信贷的逐步收紧，扩张中的中型房企选择了境外发债，从而结构性变化进一步拉升境外融资成本,30,图：历年108家房企融资方式比例,资料来源：企业官网、CRIC整理,融资结构与创新：融资结构突变，公司债骤减、股权融资规模增长明显,在新的融资环境下，2017年1-11月房企融资方式结构变化显著，公司债占比急速下滑，股权融资、境外融资、资产证券化等创新融资占比则大大增加。据不完全统计，2017年前11月公司债融资

26、总规模为422亿元，较2016年全年大幅下降91%，占比仅为4%。2017年前11月股权融资规模增长明显，规模达到了1443亿元，占比为14%，相比2016年全年大幅增长96%。其中中国恒大2017年三轮股权融资让出了经扩大的36.54%股权，共计获得1300亿元资金。,31,图：历年境外融资情况及占比（单位：亿元）,数据来源：企业公告、CRIC整理,图：历年资产证券化发行情况（单位：亿元）,数据来源：企业公告、CRIC整理,融资结构与创新：境外融资大涨、资产证券化成融资突破口,境外融资占比显著回升。2017年1-11月房企境外融资规模达到2553亿元，占融资总额的25%，其中境外发债（包括优

27、先票据、债券等）是房企最主要的境外融资方式之一。传统融资渠道受限，资产证券化逐渐成为房企融资突破口，2017年前11个月，多家企业发行资产证券化产品，总金额高达423亿元，同比大幅增长210%，资产证券化的占总量的比例从2015年的0.3%达到了2017年前11个月的4.2%。,32,2018年短期内融资环境保持收紧,境外融资规模将扩大,资产证券化、并购基金、专项债券或票据等创新方式将成未来房企融资突破口,国内融资环境逐步收紧,财务及融资展望：创新融资开辟新路，并购基金助推发展,境外融资占比上升，再次成为主流,超半数企业融资总量较去年大幅下降，融资成本整体回升，规模房企融资能力相对较强，中小房

28、企生存压力逐步加大,33,四、企业营销,目前，楼市限购、限贷、限价、限售“四限”调控政策已然全部出台，全国一线城市及强二线城市调控政策愈加趋严，部分热点三四线政策也加入市场买卖严调控政策的城市群中。“四限”调控政策日渐收紧促使房企让利空间也在逐步收紧，大部分房企折扣让利意愿下降。,整体概述：折扣空间有限，大型房企为主导,数据来源：CRIC,从全年房企让利意愿来看、 以恒大、碧桂园、融创等大型房企占主导，尤其是双十一期间，恒大、碧桂园都通过多盘多区域联动，携手电商跨界联合、线上线下共同推出购房让利活动。,从折扣力度来看 全年折扣力度非常有限，最高折扣力度普遍在8-9折左右，部分房企推出限量7-8

29、折房源。 全年共出现过三次项目集中折扣明显上升时期。其一便是春节大部分客户返乡置业期间；其二是中秋、国庆双节期间；最后便是双十一互联网+购物狂欢期间。,35,从2017年1-9月营销活跃度方面来看，恒大、碧桂园较为积极，10月后同样稳定，从形式上看，主要有品牌造节、全民营销、以及商铺节三种营销形式。其中，在商铺节方面，融创、保利今年也积极举办商铺抢买的营销活动。,表：2017年1-11月恒大、碧桂园、融创、保利营销活动主要情况,上半年：恒大、碧桂园营销活跃，融创、保利在商铺节方面也不甘落后,数据来源：CRIC,36,今年10月起，大部分房企渐渐加大营销力度，更多让利优惠吸引客户购房，推动企业销

30、售业绩。从营销形式上看，主要以互联网+、联动营销为主。,表：2017年下半场部分房企互联网+、联动营销主要情况,下半年：参与营销房企增多，以互联网+、联动营销为主,数据来源：CRIC,37,“十九大“明确定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，2018年楼市调控政策的具体措施都将紧紧围绕这一定位展开。今年年底三部委再次定调2018年楼市调控：坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并加强监测预警，防止市场大起大落。基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境，对于即将到来的2018年，我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。,企业营销展望：资源整合颇具成效，“大营销”仍是主要方式

31、,多项目多区域联动，助推广促去化,借力互联网优势，低成本高效率广告传播,多种营销方式并用，整合资源值得借鉴,1,2,3,38,五、房企多元化战略,目前长租公寓领域主要集聚着四类玩家，包括国企、房企、服务商以及创业型企业。服务商中以中介类企业以链家自如、世联行红璞公寓、我爱我家相寓为主，及酒店运营企业如家的雅住公寓和铂涛的窝趣WOWQU为主。互联网创业型企业则以魔方公寓、YOU+公寓以及新派公寓为主。国企以上海金桥集团、张江集团等作为代表。房企以万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表。,表：涉足长租公寓市场四类玩家部分优秀企业情况,长租公寓：国企、房企、服务商以及创业型企业为主要玩家,数据来源：CR

32、IC,40,目前TOP30房企中，有近1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。其中万科、龙湖和旭辉作为领跑者，走在行业前列，并作为集团重点发展业务，项目布局城市较多。目前房企切入这一领域的主要有两种方式，一种是单独成立长租公寓品牌，另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。万科、龙湖、金地、旭辉等属于前一种方式。绿城、阳光城属于后一种方式。,表：典型房企参与长租公寓情况,长租公寓： TOP30房企中有近三成进行布局，主要以两种方式切入,数据来源：CRIC,41,布局：与母公司布局相符，注重交通看重客群,盈利方式：租金为主，外加适当增值服务,户型设计：以80平以下产品为主，以小取胜,获取方式：轻重

33、并举，前期以轻为主,目前典型房企的长租公寓均有各自的产品线，旭辉领寓做的尤为出色。例如，旭辉将长租公寓的目标人群分为三类：第一类是对居住和服务有更高品质要求的外企高管和商务金领；第二类是有一定经济能力但尚无购房能力，看重环境、社交等附加功能的企业白领；第三类是支付能力一般，对租房有安全、便捷、性价比要求的社会新人，如刚毕业的大学生。,长租公寓一般以散租为主，因此在产品设计上，单个房屋大小一般在10-60平米左右，再通过LOFT设计、复合型的收纳家具、厨房等空间共享来实现完整的居住功能。18-25平米的建筑面积，即可满足居住、独立卫浴、晾晒、收纳等多个居住需求。,房企对自营长租公寓城市布局方面，

34、普遍倾向于集中布局热点一二线城市。主要是由于重点一二城市城市经济实力较强，就业情况较好，对人口吸附能力也较强，再加上这些城市房价居高不下，租赁人口较多，从而对租赁市场产生较大的需求量。此外在区位选择上主要落地交通便利，优质客群集中地区。,从典型房企的项目获取模式来看，主要分为两类：一是重资产自持模式，二是包租模式，即整租一整栋大楼进行改造，租赁合同时间一般在10年以上。目前，万科、龙湖、旭辉等房企在长租公寓的获取上基本步调一致，均是轻重资产并举的方式进行扩张。,营销策略：内外兼顾，全面推广,产品定位：毕业大学生及有一定支付能力客户,运营模式,长租公寓：房企运营模式,长租公寓营销目标主要分为两个

35、方面，一是招租、二是品牌营销，来提升产品溢价。同时，在运营期间让公寓产品对客户更有粘性，也需要有不断的活动来保障出租率，因此长租公寓的营销周期也要更长。,目前长租公寓的盈利模式仍在探索期，租金收入为主要来源，其次是服务费，最后则是长租公寓内的增值服务费，万科、龙湖、旭辉的长租公寓莫不如此。,42,租赁市场相对房地产交易市场而言，其民生保障的属性更强，因此公租房、廉租房等政府作为供应主体的住房仍将持续供给，保障低收入人群的“住有所居”。但租赁市场作为一个超过4万亿规模的庞大市场，需要更多市场化的主体参与，目前各地政府出台的政策中也明确鼓励各房地产开发企业、经纪机构、代理经租机构等机构参与租赁市场

36、的建设。未来可呈现两大趋势：,长租公寓：租赁市场总体上仍将以市场化运作为主，互联网巨头或将入局,1,2,未来租赁市场将形成市场化的租赁供给与政府保障性供给共存的格局，但总体而言仍将以市场化运作为主。,未来租赁市场行业格局的一大变数来自于互联网巨头的入场。,43,轻资产：代建模式,在目前土地一级市场竞争激烈的背景下，代建的轻资产模式可以一定程度规避高昂的土地价格，并帮助房企获取较高的盈利。绿城、朗诗、建业等典型房企得益于企业在品牌产品、资源渠道等方面的优势，均涉及了大规模的代建业务。,模式,发展概况,核心优势,品牌输出、管理输出、资源输出；导入绿城品牌、派驻绿城团队、执行绿城产品标准2016年以

37、品牌输出的代建项目累计取得合同销售金额约人民币181亿元，合同销售面积约143万平方米已形成“代建4.0”完整的标准体系，轻资产运营模式日趋成熟，业务增长不断加快,受投资商委托负责100%持股项目的全程开发，朗诗在该类项目中不占股份，收取开发管理费、技术服务费。2016年，向朗诗及独立第三方提供委托开发管理服务项目的签约销售额则分别约为39.84亿元及93.66亿元。确认收入同比大幅上升124.8%。“产品差异化、资产轻型化、市场国际化”战略；“绿色科技住宅”产品,以代建入股项目，或者另外收取该等代建项目的管理费、品牌使用费及超额利润分享费或绩效提成来获取利润。2016年项目管理服务收入0.3

38、9亿元。2017年计划轻资产项目的利润贡献能达到2个亿以上。品牌费收入回款能突破4个亿。深耕河南，享有较好口碑和品牌影响力,44,轻资产：小股操盘模式,目前房企对于小股操盘模式的应用越来越多，主要是房企寻找资金方进行合作与开发。而房企的持股比例小于50%，但操盘全流程。值得注意的是，这一模式要求房企具备较强的品牌输出、金融及管理体系，这也决定了房企能否在激烈的竞争中获取操盘权。,模式,发展概况,核心优势,科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源万科开发项目持股比例逐年下降；地产板块ROE水平较去年上升1.28个百分点至13.03%。提

39、高资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率,品牌溢价，因此在与土地方的交涉中，赢得优质的土地与项目超额利润，以少量的资金迅速扩大管理规模金地、碧桂园于2016年5月小股操盘宁波项目；2014年与朗诗入股万科杭州良渚项目降低拿地成本，与其他房企优势互补,以较小资本金运营较大物业资产的“小股操盘”模式2015年与上海建工、平安不动产、招商局签订协议以12.97%持股比例操盘南京项目；今年8月小股操盘后湖三金潭项目以小股操盘模式与其他房企合作达到取长补短的作用，并通过输出管理，提升项目回报,45,物流地产： 需求强劲、供给不足，高收益率,2017年上半年社会物流总额为118.9万亿元

40、，同比增长7.1%，物流市场规模快速上涨，需求端稳中向好电商催生物流地产的快速增长，高标仓储供不应求，预计2020年，我国高标准物流仓储设施需求将达到1.4亿-2.1亿平方米物流地产收益稳、回报高，目前一线城市物流地产基本收益在6.5%-7.0%，高端物流地产的收益可达 8.0%房企通过进军物流地产，可以利用自身土地获取、资金和资源整合等多方面的优势，达到拓展自身多元化布局、提升盈利能力,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,表：中美物流仓储面积对比,社会物流总额是指第一次进入国内需求领域，产生从供应地向接受地实体流动的物品价值总额。,46,物流地产： 万科、碧桂园、绿地、海航等纷纷抢滩,房

41、企进入模式主要包括：自行主导开发运营、参股物流企业、与物流企业合作开发、与电商平台的合作四种模式万科：主打高标准的现代化仓储物流服务，累计获取50个物流地产项目并设立物流地产基金，11月参与普洛斯私有化，交易完成后将成为普洛斯第一大股东（21.4%），以期打造全球最大的物流地产平台碧桂园：存量土地开发与碧桂园产城战略相结合，7月与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，力争2017年内落实两三个项目的具体合作，积极抢滩物流市场份额绿地集团：推进物流地产布局、加速地产主业转型升级，2月与中国远洋海运集团签订协议抢占物流地产高地海航实业：物流地产储地丰富、与新加坡物流公司战略合作，4月收购新加

42、坡物流公司CWT共98.1%股份荣盛发展：牵手菜鸟网络、打造固安智慧物流城，8月与菜鸟网络签订战略合作共同打造“京津冀智慧物流示范新城”,资料来源：CRIC，中国房地产测评中心,社会物流总额是指第一次进入国内需求领域，产生从供应地向接受地实体流动的物品价值总额。,表：房企参与物流地产运营模式,47,其他业务布局：从单一的地产开发商转型为综合运营，开发商地产持有型运营意愿增加,到2020年，全国将培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。万科、保利、绿城等也已经在养老地产形成一定的规模及影响力,资料来源：CRIC，中国房地产决策系

43、统,48,六、“黑马”中梁,据CRIC最新公布的2017年1-11月中国房地产企业销售TOP100，中梁地产的流量销售规模已达到672.2亿元，已超过了去年全年的销售业绩；相比2016年底的第40名，上升15个名次，位列第25位。,数据来源：CRIC,聚焦三四线，快速扩张布局全国，2017年前11月新增土储921万方。,布局与土储,固定激励与专项激励相结合，项目跟投激发集团上下工作积极性,激励机制,小体量项目快速开发快速销售，456高周转模式助推企业扩张,运营模式,模块化可快速复制33NX产品线，立面风格多样强化品牌认知,产品线,中梁地产：黑马中梁的扩张之路,50,布局与土储：植根浙江面向全国

44、，快节奏拿地助推企业扩张,以城市群为导向，立足长三角，有序进入京津冀、珠三角，2017年新进入城市达30多个，实现全国化。优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心。2017年前11月三四线新增土储97%位于三四线。加大多元化投资力度（收并购、合作、旧改、PPP、合作、小镇等）。,51,布局与土储：聚焦于五大国家级城市群，不断打开区域布局,重点布局5个国家级城市群：长三 角、京津冀、珠三角、长江中游、 成渝城市群。择机布局其他城市群的中心城市， 以及市场、经济面较好的城市。坚持“二八原则”，5个国家城市 群投资比例不低于80%，其他城 市群不超过20%。,截至2017年6月底，中梁土地储备,数据来

45、源：企业公告、CRIC整理,52,控股集团,区域集团,区域公司/ 事业部,固定激励,专项激励,成就 共享,项目 跟投,费用包干,物业公司、大区公司、金融投资公司、资金、收并购公司事业合伙人激励机制,投资、融资、营销、特别奖金池等 激励机制,区域/事业部专项激励机制,激励与跟投机制：固定激励与专项激励相结合，激发集团上下工作积极性,控股集团、区域集团、区域公司的项目跟投比例都为8%，合计共24%，该比例远高于一般行业水平。,53,XX集团：指挥部、研究部、咨询部，强 调上层设计、前沿研究、投资决策、风 险控制能力。运营组织是前线作战部队，要求运营组织、执行能力要强。充分授权机制：管头管尾，过问不

46、揽权。诚信双赢原则：相互信任，股权机制灵 活、弹性，可持续性双赢局面。,激励与跟投机制：合伙制模式整合资源，且分摊风险,构建“市场化、契约化、商业化”的合伙制模式合伙制实行28原则，80%的投资项目集团控股51以上，20%的投资项目可以放开股份比例。,54,“456”高周转模式,鼓励各区域实施456高周转模式针对成功实现456高周转模式的项目给予重奖。实现4、5、6，则分别各奖100万。,“快开” 目标,“快回” 目标,“快周转”目标,运营模式：小体量项目快速开发快速销售，456高周转模式助推企业扩张,总体原则：现金流先于利润一二线：有质量的高周转（结合周期、项目 大小、项目性质等），兼顾利润

47、与规模。三四五线：坚持“456”模式，做规模为主。拿地至开盘缩至4个月，源于拿地之前就做好项目设计到营销的全部规划,55,高周转项目示例,56,劳力士产品模式,产品线：标准模块化33NX产品线可快速复制,“33NX”产品标准体系：针对三种市场，每个市场都三种产品线，分别为劳力士（封 闭）、浪琴（溢出）、百达翡丽（波段），N就是每个产品线都有12大模块体系，X则是所有城市都有当地的户型库。,57,中梁地产的全周期理论,房地产全周期十大节气,大暑,大寒,立冬,立春,秋分,夏至,立夏,春分,冬至,立秋,立冬,全周期全结构下的投资节奏,中梁地产的全周期理论,全周期全结构下的销售节奏,中梁地产的全周期理

48、论,“全周期全结构”下的投资作战指挥体系,地产集团,控股集团,天时,地利,按钮,节 气 判 断,趋 势 预 测,年 度 计 投 资 划,动 态 计 划 调 整,强 制 指 标,指 导 性 指 标,70城数据,政策情况,M1增速,区域布局,进入城市,战略漏斗,市场漏斗,财务漏斗,跟投与对赌,中梁地产的全周期理论,5个国家级城市群2016年住宅销售额7.5万亿元，占全国75%。,坚持“二八原则”，5个国家城市 群投资比例不低于80%，其他城 市群不超过20%。,(含海西经济圈),“全周期全结构” 下的投资布局：聚焦于五大国家级城市群重点布局5个国家级城市群：长三 角、京津冀、珠三角、长江中游、 成渝城市群。择机布局其他城市群的中心城市， 以及市场、经济面较好的城市。,中梁地产的全周期理论,以城市群为导向，立足长三角，有序进入京津冀、珠三角，实现全国化,中梁地产的全周期理论,“全周期全结构”下的精准投资,中梁地产的全周期理论,“全周期全结构”下的精准投资,中梁地产的全周期理论,感谢与会，敬请关注！,