2017年天津房地产是市场年报总结20180109.pdf

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1、思源地服集团天津区域公司咨询顾问中心2017年天津市房地产市场总结年报20172017天津三限齐发市场低位盘整天津三限齐发市场低位盘整，地王蓄势地王蓄势 刚需跑量刚需跑量限2017年围绕 “房住不炒”原则，各地楼市调控密集出台；天津紧随脚步，政策层层加码，限购、限贷、限价严控楼市，信贷逐步收紧、贷款成本上 升难度增加，限地价竞自持防范地王现象。降限制型调控之下，非理性追涨得以控制，短期投资客被挤出，市场整体趋稳。住宅成交量腰斩，价格回归稳定。变城市外扩，远郊成为主战场，市区稀缺环城缩减；土拍市场竞自持模式出现，自持物业增加，考验开发商实力；企业积极多元化储地快速获得更多开 发机会。稳预计201

2、8年以“稳”为主，政策先紧后松，市场上半年低位稳定，下半年开始回温，全年整体表现量价稳定。量：240万方，下降10%价：15400元/，上涨2%存：1950万方，出清周期8年商办量价稳定 存量巨大量：790万方，下降52%价：13300元/，上涨8%二手房成交减半 价格松动量：建面1200万方，下降28%价：9600元/，上涨27%土地成交降三成 价格涨三成量：1280万方，下降47%价：15700元/，上涨16%存：1380万方，出清周期14个月住宅成交降一半 价格涨16%政策施压，成交下滑，天津政策施压，成交下滑，天津24002400亿市场总量亿市场总量前言土地至尊榜总价第一：保利迎水道地

3、块，56.5亿元面积第一：华侨城西青组合地块，34万方地价第一：天房迎水道地块，48000元/住宅英雄榜金额第一：融创城，48.9亿元面积第一：恒大绿洲，29.4万方单价第一：美墅金岛，10.89万元/前言企业MVP拿地金额第一：保利，82亿元拿地面积第一：金地，57万方参拍次数第一：碧桂园，30次销售金额第一：融创，220亿元保利土储进取心最强，融创单盘仍守擂主位保利土储进取心最强，融创单盘仍守擂主位010203宏观宏观博弈持续，形势趋紧博弈持续，形势趋紧市场市场双向控价，成交跳水双向控价，成交跳水趋势趋势先跑刚需，再补改善先跑刚需，再补改善ContentsContents目录01宏观环境

4、经济环境 政策环境 市场热点常住人口1562万人，外来人口超三成；高素质人群比例提高，人口增长仍有空间常住人口：截止2016年天津市常住人口数量达到1562万人，增长率1%，人口规模稳定。外来人口：截止2016年外来人口508万人，占常住人口32.5%，同比增长1.6%，增速持续放缓。学生人口：天津2016年大学毕业生人数达13.79万人，同比增长4.4%；小学在校生人数达63.12万人，同比增长4.8%。数据来源：天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据宏观经济-人口1413 1472 1517 1547 1562393 441 476 500 508 4%4% 3% 2% 1%14

5、%12%8%5%2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%05001000150020002012年2013年2014年2015年2016年天津市历年常住人口及外来人口增长情况常住人口（万人）外来人口(万人）常住人口增长率外来人口增长率11.3012.1012.3513.2113.7953.2355.2157.3260.2163.120.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002012年2013年2014年2015年2016年高校毕业人数和小学在读人数高校毕业人数（万人）小学在读人数（万人）居民可支配收入稳定上涨；居民消费支出上涨乏力，前三季度增幅下滑数

6、据来源：天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据宏观经济-收入居民可支配收入：2017年前三季度城镇可支配收入32212元，同比上涨9%；居民可消费支出：2017年前三季度城镇消费支出为22526元，同比上涨5%。223062429026230283452252611%9%8%8%5%0%2%4%6%8%10%12%0500010000150002000025000300002013年2014年2015年2016年2017年前三季度近五年城镇居民消费支出城镇居民可消费支出（元）增长率（%）326583150634101371103221210%9%8%9%9%0%2%4%6%8%10%

7、12%28000290003000031000320003300034000350003600037000380002013年2014年2015年2016年2017年前三季度近五年城镇居民可支配收入城镇居民可支配收入（元）增长率（%）受冬歇期政策影响，施工、竣工面积大幅下降，影响未来市场供应减少房屋建筑施工面积：截止2017年11月房屋建筑施工面积为8400万，同比下降11%。房屋建筑竣工面积：截止2017年11月房屋建筑竣工面积为553万 ，主要为天津10月全面停工政策影响，大幅下将；销售 面积与竣工面积比值为2.5。数据来源：天津市统计局天津市国民经济和社会发展统计公报数据近五年天津市商品

8、房销售面积与竣工面积走势近五年天津市房屋建筑施工面积走势宏观经济-竣工、施工面积9864108921065210230935084009%10%-2%-4%-9%-10%-15%-10%-5%0%5%10%15%020004000600080001000012000施工面积(万方)施工面积增速11221456 11991558268913930.40.50.40.50.92.50.00.51.01.52.02.53.00500100015002000250030003500竣工面积(万)商品房销售面积（万）销售面积/竣工面积十九大坚持住宅居住属性，多重长效机制，主基调“保刚需、轻改善、抑投资”

9、地产政策-十九大 【地产长效机制建立获立法支持】住建部部长王蒙徽：坚持“房子是用来住的”的定位，以满足新市民需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主满足基本保障，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段推进房地产长效机制的建立 【新时期经济增长模式以消费为主】习近平主席在19大报告中指出，完善促进消费的体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。这一表述意味着我国经济增长模式进入“新时期”，以出口驱动和投资驱动为主转变为消费驱动型经济增长模式。依法治国依法调控房地产房地产税作为长效调控的重要机制之一，要经过全国人大立法才有实现的根基，最快要到2

10、018年两会可能对房地产税立法，进而出台房地产税。保障内需保障不同群体住房、带动内需房价过高挤压居民的消费能力，易造成内需潜力不足。多元住房供应体系，既能保障中低收入人群的住房需求，又能整体提高社会的消费能力和水平。 资金监管细则 调整 全面停止审批 酒店型公寓土地出让现“竞自 持”新机制 天津首套房贷款利率 折扣提升至9折 “331”加强 版限购出台 “331”限贷 升级限购细则微调，社 保个税补缴不超过3 个月有效 首套房贷款利率优 惠逐渐取消 加强住宅及用地供应管理和 调控，规定商品房库存消化 周期超36个月停止供地 房管局与市市场监管委进一 步整顿规范房地产市场秩序限购细则微调， 社保

11、个税补缴不 超过3个月有效 首套房贷款利率 优惠逐渐取消2月3月5月6月4月8月9月天津率先实现对京 冀社保同城认定 天津部分银行开始 上浮首套房贷款利 率，信贷再度收紧331政策：除滨海外全面限购，同时限贷限价，严格控制市场，防止市场过热；土地竟自持：设置最高限价，达到最高限价后转为竞自持比例竞拍土地；从根源控制土地供应，对拿地企业有更高的要求；信贷收紧：银行多次上调贷款利率，贷款成本提高难度增加，抑制大量购房需求；酒店型公寓全面停止审批：公寓市场未来将供应减少，成交上涨，持续去库存状态；石方施工停工半年：2017年10月到2018年3月，天津石方施工全面停工，预计今年上半年供应量减少，下半

12、年集中供应。住宅、土地双向控制，开发利润可见；信贷政策紧缩，坚定抑制投资购房1月7月市环保局发布关于 天津市建成区内停止 土石方施工（2017 年10月到次年3月）天津大多数银行 首套执行基准利 率上浮5%，房贷 额度依然紧张限价房政策实施，此 政策进一步加强市场 监管，要求开发建设 单位加快项目建设和 上市进度，不得捂盘 惜售上调基准地价，显 化土地资产价值， 建立价格引导土地 利用的机制，促进 土地节约集约利用12月10月11月地产政策-本地政策年底部分城市限购政策开始有所松动，至18年1月兰州部分区域已解除限购合肥：市国土资源局和市物价局表示： 商品房应由开发商自行定价，且 2016年1

13、1月之前出让地块不限价！武汉、济南、西安、郑州、长沙人才购房政策陆续放开限购武汉：争取“让更 多留汉就业创业的 大学毕业生以低于 市场价20%买到安居 房、以低于市场价 20%租到租赁房”。济南：取消购房、 投资纳税落户条件 限制,实行居住就业 落户。长沙：在长沙工作、 具有专科以上学历 或技师以上职业资 格的人才，首套房 不受户籍和个税、 社保缴存限制。郑州：符合条件的 博士、硕士和“双 一流”建设高校的 本科毕业生，在郑 首次购房分别给予 10万元、5万元、2 万元购房补贴。西安：近5年毕业或35周岁以下的高校毕业 生创业，可申请贷款，额度最高50万元， 期限一般为两年，并给予50%贴息。

14、合肥、兰州南京：将调整人才落 户政策，允许研究生 以上学历及40岁以下 的本科学历人才，以 及持高级工及以上职 业资格证书的人才先 落户再就业。兰州：兰州市发文对部分区域取消限 购；南京地产政策-地方政策从京津冀协同发展到雄安新区成立，环北京城市群关注度逐渐转移到泛雄安城市群市场热点-雄安新区雄安新区不搞土地财政 雄安新区实行积分购房，租售并举； 大型房企依托自身优质资源，对接雄安新区开发。人口流动与京津中心的距离缩短至半小时，房价差使得吸引通勤人群成为可能；依托水资源，有机会吸引京津及环渤海休闲地产客户和投资客户；人口迁移产业转移承接首都产业转移；增强区域内产业与都市经济圈间的联系；促进区域

15、产业升级；雄安对京津唐集聚力增强；加强周边乡镇人口向城区的集聚；承接京津中心区的人口转移；人口流动：改变人们的出行方式，促进了要素的快速流动； 产业转移：由雄安绿色智慧新城定位，未来将引入以高科技产业、绿色环 保、智慧金融等高知高智产业； 人口迁徙：增强沿线城市的凝聚力，防止核心城市过度中心化，节点城市 获得发展机会。大者恒大、强者恒强，天津前三房企销额均超百亿，占全市市场份额五分之一2017年各企业成交金额排名排名企业成交套数成交总面积成交金额成交金额变化市场占有率名次变化 （套）(万平米）（亿元）环比2016年（%）环比2014年1融创8185 94.4 220.2 102.99.2%2万

16、科7864 81.1 156.0 33.76.5%23天房3923 44.9 112.1 205.04.7%14金地3474 35.4 75.7 34.23.2%105富力4786 48.3 69.7 13.22.9%6首创2583 24.1 56.7 34.22.4%17恒大4264 42.9 53.6 29.12.2%18中海1402 16.1 49.3 133.72.1%59泰达1326 20.0 45.7 34.61.9%110旭辉2173 23.0 42.2 9.81.8%111保利2422 28.2 42.2 15.81.8%212鸿坤2658 28.8 38.4 18.71.6%

17、2413路劲1250 12.0 34.7 3.31.4%814世茂1870 21.6 33.3 1.51.4%315仁恒1225 13.3 31.7 12.91.3%316远洋2210 25.2 31.3 24.61.3%617正荣(天津)置业1220 13.3 29.7 9.21.2%1518联发1457 16.8 29.2 8.31.2%1319红星1626 18.4 25.8 6.31.1%20新城1485 16.5 24.5 -1.0%-备注：以上均为商品房数据，监测时间2017年1月1日-2017年12月31日市场热点-企业成交招拍挂拿地难度加大，多家房企多元化储地，以联合拿地和收并

18、购为主要土储方式联合拿地 2017年8月融侨、阳光城联合竞得西青张家窝地块，土地金额21.21亿元，楼面价16008元/； 2017年2月，天房、首开联合竞得东丽张家窝地块，土地金额14.6亿元，楼面价27000元/土地收购 2017年4月龙湖地产通过招标方式以36亿元总价获取建德房地产的破产财产转让项目，进入武清； 2017年8月泰禾收购天津盛捷友谊服务公寓项目，进驻天津。市场热点-投资方式传统住宅开发白热化，房企转型优先考虑特色小镇主题，但产业落位多数仅为概念市场热点-产品方向房企名称/类型项目介绍选址特点碧桂园碧桂园科技 小镇 （科技型服 务小镇）碧桂园有在郊区做大盘开发的经验，能够很好

19、的运 用到产业地产中，同时科技小镇一定是 “重资产” 打造，更多的是做平台搭建，提供产业配套服务， 与拥有科技产业资源或运营机构合作，更好更快地 让科技人才集聚、企业入驻，通过龙头企业带动关 联企业入驻，实现小镇产城融合发展一线城市周 边和强二线 城市的 30- 80Km区域， 最好不超过 60Km难点：产业资 源导入和招商绿城绿城农业小 镇 （农业小镇）绿城专注农业15年之久，于2012年与浙江省农业科 学院共同成立蓝城农业公司，旗下有8家子公司，分 别负责营销、检测、种子和研发、生产基地等，从 生产到销售的农业链条已初具雏形。绿城农业小镇 在中心 1K进行地产开发建设，利用自身农业技术 带

20、动周边 2K农业改造，建成有地方特色的大型农 业基地，将周边农民转化为现代农业工人，同时配 套完善的医疗、教育、娱乐系统距离上海、 杭州等城市 市中心 30- 50Km有完备的整体 规划，特别是 基础农业的配 套，其次是提 供稳定的农地 和有产权的住 房华侨城华侨城文旅 小镇（文旅 小镇 ）华侨城将发挥文化旅游产业传统优势，针对有优质 的自然资源或文化旅游资源的城市旅游目的型的小 镇进行有选择的城镇化开发，以主题乐园为开发引 擎。目前华侨城集团分别与成都金牛区政府、大邑 县政府、双流区政府以及成都文旅集团签署合作协 议，投资超千亿元打造天回（占地10K）、安仁 （占地15K）、黄龙溪（占地16

21、.7K） 三大名镇城市旅游目 的地型的郊 区小镇基于华侨城在 文化旅游产业 所取得的成绩 和品牌优势， 同时小镇自身 具备旅游功能华夏幸福华夏幸福产 业新城（产 业新城）华夏幸福作为全球产业新城运营商，自2002年以来 一直扎根实体经济领域，以产业新城为载体打造多 样化的发展平台，构建从园区建设、招商引资到城 市运营三大业务体系。华夏幸福打造以产业新城为 主体，抓住一线城市工业外溢趋势，在一线城市周 边建立工业园区，同时进行土地一二级联动开发一线城市周 边，同时一 线城市有产 业外溢趋势地方政府有产 业转移需求， 同时可提供丰 富的土地；大 量人口导入01经济水平较高、增速放缓结构优化。预测全

22、年经济总量1.98亿元；受产业转型及雾霾治理 等原因，经济出现短暂下滑，前三季度增速下滑至6%。 投资增速放缓、政策影响施工下降。受房地产调控及施工停工等政策影响，投资施工均出 现下滑。其中房地产投资同比下降2.2%，房地产施工面积同比下降10%。02土地限价自持。“限地价竞自持”，严控地王现象，考验开发商资金实力及多物业运营能力 住宅三限加码。限购限贷全面升级，抑制投资需求；限价严格执行，价格政策性回稳 长效机制渐进。十九大定调住宅回归居住属性，建立长效机制和保障不同群体住房03雄安新区千年大计，京津冀三足鼎立格局建立，加快京津冀城市群发展 大力发展租房市场，从中央到地方、再到金融机构多方出

23、台政策支持发展租房市场，未来长租 公寓等多元化租房产品将快速兴起。 多元发展寻求突破，强强联合、二手地收购等多元化储地方式兴起，开发企业涉足特色小镇开 发，寻求新的产业发展。宏观 经济政策 环境市场 热点经济走势增速放缓，政策阶段性调节市场，虽有松动迹象但中央基调不变拿地难度+规划红利挤压房企关注泛雄安城市群宏观环境总结02市场总结一级市场 二级市场 三级市场46 140 69 53 56 194 52 297 204 69 111 141 78 8 126 69 35 75 141 94 192 121 186 86 020004000600080001000012000140000.050

24、.0100.0150.0200.0250.0300.0350.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年土地供求月度走势图供应建筑面积（万m）成交建筑面积（万m）楼面价（元/m）【量跌价涨】成交建面1212万方，同比下降28%，地价大涨27%土地市场-供求走势 2017年共挂出137宗地，供应建面1432万方，同比下降28.4%； 2017年成交119宗地，建筑面积1212万方，同比下降27.7%； 2017年成交楼面价9594元/，较2016年上涨26.9%。2267 1588 1115 2001 1432 2129 1563 1074 1677 1212 3249

25、4398 4916 7562 9594 020004000600080001000012000050010001500200025002013年2014年2015年2016年2017年2013年-2017年天津市土地供求年度走势图供应建筑面积（万m）成交建筑面积（万m）楼面价（元/m） 上半年政策调整期，供地较少，下半年集中供应。2017年上半年供地54 宗，成交41宗地；下半年供地83宗，成交78宗地； 2017年土地供应集中在6-9月，其中8月份供出土地建面297万方，达到峰 值。2013年-2017年天津市土地供求用途分析住宅商服综合宗数规划建筑面积 （万/）占比宗数规划建筑面 积（万/

26、）占比宗数规划建筑面 积（万/）占比2013年供应81734.23 32%99558.44 25%68974.39 43% 成交85837.88 40%97508.38 24%54769.10 36%2014年供应42433.29 27%71335.05 21%46817.08 52% 成交43466.50 30%73335.82 21%45760.10 49%2015年供应41326.93 29%76257.50 23%42525.28 47% 成交38340.02 32%50178.36 17%42535.84 51%2016年供应34262.98 13%35159.59 8%100157

27、4.22 79% 成交25185.32 11%41180.89 11%801300.59 78%2017年供应22178.45 13%26136.97 10%871109.74 78% 成交24194.49 16%1997.93 8%73910.06 76%【住宅综合用地为主】含住宅用地成交占比高达92%；严格控制非住宅用地供应 综合用地为绝对供求主力，供应成交分别占比78%和76%； 住宅用地稀缺，供应成交分别仅占13%和16%； 严格控制商业用地供应，供应成交分别占比10%和8%土地市场-供求用途16%24%22%12%6%17%18%34%33%21%16%8%18%17%22%51%4

28、9%26% 38% 52%0%20%40%60%80%100%120%2013年2014年2015年2016年2017年2013年-2017年年度土地成交建面区域结构分布情况图中心城区（万m）环城四区（万m）滨海新区（万m）远郊区县（万m）【远郊主力】远郊的宝坻、武清为供地主力；市区土地稀缺，环城、滨海供地放缓 2017年远郊成交量占比大幅上涨，成交625万，占比高达52%；滨海、环城供地放缓，分别占比22%和21%；市区土地稀缺，仅占6%； 2017年远郊中的宝坻、武清为供地主力，分别成交253万和192万，分别占全市22%和16%，西青区成交118万，占比10%。22%16%10% 7%6

29、%6%5%5%4%4%3%3%3%2%1%1%1%1%0%0%2017年土地成交建面行政区域结构分布情况图宝坻区武清区西青区塘沽区蓟州区静海区东丽区中新生态城临港北辰区宁河区北塘土地市场-区域对比【区域外扩】黄庄、精武镇等环城远郊新兴板块集中供地、企业积极参与拿地区域分析：1、宝坻、蓟县成交较为集中，主要围绕城区发展；2、滨海新区的中新生态城板块为持续热门板块；3、塘沽湾、北闸口、精武镇、黄庄为新兴的热门板块，企业关注度高，拿地积极序号板块规划用途出让面积 (万)规划建筑 面积(万)成交价 (万元)受让单位 溢价率楼面地价 （元/）1塘沽湾综合7.010.475000中建49%7188 5.3

30、9.56325550%6653 4.46.647940华远50%7243 4.36.545915宝德50%71132北闸口居住4.55.575800 禹洲50%13902 7.99.513250050%13916 6.27.449700012%13038 综合6.98.2107250融信50%131073精武镇居住11.3 20.4 256000 金地14%12537 综合3.5 5.6 13610 0%2438 5.7 11.4 213255 50%18641 4黄庄综合6.13 8.5 110400 奥克斯20%12956 19.38 28.5 348960 金融街20%12235 13.

31、72 19.9 247080 金科20%12409 10.87 16.3 195800 路劲50%12009 17.77 26.6 319900 世贸0%12004 7.27 10.9 131000 新华联0%12006 市区北辰区西青区东丽区津南区蓟州区宝坻区武清区 宁河区静海区滨海新区塘 沽 湾黄 庄北 闸 口精 武 镇2017年住宅用地成交分布土地市场-热点板块【限价自持】溢价得以控制；但自持比例高，考验企业资金实力及多物业运营能力 2016年土地市场大热，溢价高涨、地王频现；2017年“限地价、竞自持”新模式启动，溢价得以控制，竞自持成为新常态； 2017年共成交84宗，其中29宗以竞

32、自持方式成交；自持面积前十最低2.1万方，最高自持住宅11万方，占项目体量54%，企业拿地热情依然不减。19%6%11%78%19%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%20132014201520162017近五年天津含住宅用地成交溢价情况地块编号区域建筑面积 （万）楼面地价 （元/）溢价比率企业自持（万）津西青（挂） 2017-05号西青区20.42 12537 14%金地11.00 津宝（挂）2016- 070号宝坻区16.86 5417 30%冠城8.60 津西青（挂） 2017-01号西青区20.34 16497 10%融侨6.90 津辰风（挂） 2017-007

33、号北辰区9.69 5569 50%阳光城2.80 津西青（挂） 2017-04号西青区7.82 16502 10%龙湖2.80 津静（拍）2017- 06号静海区17.40 10297 50%荣盛2.70 津宁（挂）2017- 01号宁河区21.27 6113 49%保利2.50（商业2， 住宅0.5）津红西（挂） 2017-084号红桥区8.00 30563 50%首创2.4（配建安 置房3.4万方， 其中2.4万为竞 拍部分） 津南（挂）2016- 08号津南区9.52 13916 50%禹洲2.30 津南（挂）2016- 06号津南区8.18 13107 50%融信2.10 2017年天

34、津含住宅用地成交自持面积排行TOP10土地市场-溢价分析【地价全面上涨】除西青外地价全面上涨；仅远郊及滨海部分区域地价低于1万/土地市场-地块排名市区 3.2万北辰区西青区东丽区津南区 1.3万1.4万1.5万 1.9万蓟州区宝坻区武清区1.2万0.2万0.7万宁河区静海区0.5万0.5万滨海新区1万2万以上1.5-2万1-1.5万0.5-1万0.5万以下2017年天津住宅用地成交楼面价分布 40380336132835122942198331502314434134841192295707326531149822473南开区河北区河东区红桥区东丽区北辰区西青区津南区武清区滨海新区蓟州区静海区

35、宁河区宝坻区溢价30%溢价39%溢价13%溢价16%溢价16%溢价3%溢价7%溢价39%溢价14%溢价18%溢价33%溢价41%溢价49%溢价5%同比+30%同比+19%同比+103%同比+58%同比+7%同比+104%同比-21%同比+141%同比+76%同比+46%同比+163%同比+78%同比+5%去年未出宅地 南开区地价最高，楼面价达4万/；宝坻区最低，楼面价仅0.25万/，主要受安置房用地成交影 响； 津南、蓟州地价涨幅最大，分别上涨141%、163%；其次河东、北辰涨幅超过100%； 西青为唯一下降区域，楼面价下降21%，主要张家窝、精武镇土地供应，高价地较少；同时地价限 制严格，

36、多以自持成交。2017年天津各区宅地楼面价情况【热情不减】企业拿地热情高，但因地价高涨、自持等影响，企业取地更加谨慎土地市场-企业拿地情况2参与次数29次房 企中海1参与次数30次房 企碧桂园3参与次数25次房 企万科4参与次数21次房 企金科8参与次数16次房 企正荣5参与次数19次房 企保利6参与次数18次房 企金地7参与次数17次房 企中骏9参与次数15次房 企鸿坤10参与次数14次房 企招商11参与次数14次房 企旭辉2017年，有4价房企参与土拍20次以上，12家房企参与10次以上；尽管市场略平淡，房企拿地积极性仍在。2017年企业土地成交金额排名序号企业拿地金额（亿元）1保利82.

37、02金地73.03金茂69.54天房68.75平安65.76华侨城50.37首创44.38金融街40.59龙湖38.510中建37.12017年企业土地成交面积排名序号企业建筑面积（万m）1金地57.162保利53.023津房欣鼎41.794京宝40.685冠城39.546中建35.157金融街33.668华侨城33.649鸿坤32.3910金茂31.89【保利金地最大赢家】拿地建面前十门槛32万，金额前十门槛37亿元 保利以远郊4宗、市区1宗的拿地数量，成为2017年天津企业拿地金额第一、面积第二； 金地精武镇集中拿地、加上宝坻滨海各1宗地，共拿下5宗地，成为企业拿地面积第一、金额第二； 其

38、次津房、京宝均为远郊拿地，规模较大，但金额不高；金茂拿下东丽2宗高价地、平安拿下滨海核心区2宗地，总金额较高土地市场-企业拿地情况备注：联合拿地地块，按照企业平分方式计入宏观环境小结小结 土地市场年度供地减少，企业拿地积极。供应1432万方，成交1212万方地价高企，自持比例增加，考验开发商资金实力和开发能力双限之下开发利润可见，房企拿地谨慎开始多元土储政府供地主放远郊，调节供应热点，平衡未来全市房价远郊区县为供地主力，环城滨海供地减少，市区土地稀缺含住宅用地为绝对主力，严控控制商业用地供应，商业用地成交仅占8%远郊放量，住宅主力远郊放量，住宅主力联合拿地，多元收购联合拿地，多元收购地少价高，

39、自持常态地少价高，自持常态“限价自持”成新常态受限于土地市场的竞争及新房限价政策，企业开始积极关注二手地和联合拿地企业对热点板块认可度高（塘沽湾、团泊等）02市场总结 一级市场二级市场 三级市场【量跌价涨】政策调控，成交下降44%；全年价格上涨14%，目前保持稳定2017年商品房市场供求平衡，供应1626万平方米，同比下降8.7%；2017年成交1519万平方米，同比下降43.5%；2017年成交均价为15661元/，同比上涨14%。 2017年供应集中在5月以后，6月供应达到最高值，为218万 2017年月均成交量为127万；多数企业在331政策之前拿下销许，成交量大幅上涨，成交218万 ，

40、环比上涨156%；2017年3月均价达到全年峰值，为16984元/2013年2014年2015年2016年2017年新增面积(万)16741796153717801626成交面积（万)14561199155826891519成交均价（元/）1093910938119691373515661050001000015000200000500100015002000250030002013-2017商品房年度供求走势2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月新增面积(万

41、)733513265149237140147210127160150成交面积(万)8885218112138161137115122103114125成交均价（元/） 14905 16604 16984 14965 15110 15803 15488 15496 14927 15314 15845 154631350014000145001500015500160001650017000175000501001502002502017年商品房月度供求走势注：以上数据来源于富思博得数据库331政策商品房市场-供求走势【住宅为主】住宅为市场绝地主力，成交占比84%；非住宅仅占16%2017年，商品

42、房各物业类型成交方面，住宅占比84%，较2016年下降4个百分点；公寓占比3%，同比基本持平；办公占比6%，较2016年上涨1个百分点；商业占比6%，较2016年上涨2个百分点。2017年，商品住宅供应占比86%，较2016年上涨3个百分点；公寓成交占比2%，同比基本持平；商业成交占比4%，同比基本持平；办公成交占比8%，同比下降2个百分点。0%20%40%60%80%100%2017各物业类型成交面积占比住宅公寓办公商业0%20%40%60%80%100%2017各物业类型供应面积占比住宅公寓办公商业注：以上数据来源于富思博得数据库商品房市场-各物业供求供需分析 区域分析 成交排名重点案例【

43、量跌价涨】成交下降47%，整体供求平衡；全年价格上涨16%，目前保持稳定2017年供应集中在5月以后，6月供应222万，为全年峰值；2017年成交量3月达到峰值，共成交185万；2017年成交3月成交均价为17235云/，为全年均价最高值。2017年天津市商品住宅供应1397万平方米，同比下降3%；2017年成交1280万平方米，同比下降47%；2017年成交均价为15707元/，同比上涨16%。2013年2014年2015年2016年2017年新增面积(万)13451417118714451397成交面积(万)12781040141324231280成交均价（元/）1055010554117

44、1813591157070200040006000800010000120001400016000180000500100015002000250030002013-2017商品房年度供求走势2017年1月2017年2月2017年3月2017年4月2017年5月2017年6月2017年7月2017年8月2017年9月2017年10月2017年11月2017年12月新增面积(万)42308260139222130123161119148143成交面积(万米)6869185781151371211021099196108成交均价（元/） 15077 16944 17235 15147 15100

45、15895 15546 15610 14721 15287 15682 15165130001350014000145001500015500160001650017000175000501001502002502017商品房月度供求走势注：以上数据来源于富思博得数据库商品住宅市场-供求走势【环城远郊主力】环城降幅最小、市区价格涨幅最大；津南、东丽、武清量高2017年，四大区成交量均下降，中心城区同比下降69%，环城四区同比下降33%，滨海新区同比下降51%，远郊区县同比下降48%2017年，成交均价方面，各区成交均价均上涨，中心城区同比上涨21%，滨海新区同比上涨16%，环城四区同比上涨24

46、%，远郊区县同比上涨28%57270032282828146710043205000001000滨海新区环城四区市内六区远郊区县2017年天津各区域商品住宅成交量价分析2016成交面量（万）2017成交量（万） 2016成交均价（元/）2017成交均价（元/）010000200003000040000500000100200300400500 2017年各区县商品住宅供求走势新增面积(万)成交面积(万)成交均价（元/） 市内六区供求量较低，价格最高，河西、河东、河北为供求主力；环城四区供求量高，津南、东丽为供求主力； 滨海新区供求量较低，中新生态城、塘沽、大港为成交主力；远郊区县供求两大，供求

47、集中在武清、静海、宝坻。注：以上数据来源于富思博得数据库商品住宅市场-区域供求3%6%11%23%25%11%10%4%5%2%5000以下5000-70007000-90009000-1200012000-1600016000-2000020000-2500025000-300004%24%25%18%10%7%6%3%2% 1%50以下50-100100-150150-200200-250250-300300-400400-5004%39%50%6%0%1%0%一室二室三室四室五室五室及以上敞开式【改善需求增加】70-144、250万以内为成交主力，三房户型占比达50%成交户型：2017年

48、成交主力户型为两居和三居，占全市商品住宅比重为39%和50%；成交面积段：2017年成交主力面积段为90-120平方米、70-90平方米和120-144平方米，占全市商品住宅比重为42%、24%和21%，其中120-144占比上涨4个百分点；成交均价段：2017年主要集中于12000-16000元/和9000-12000元/，占总成交套数的25%和23%；成交总价段：2017年主要集中在100-150万和50-100万，占总成交套数的25%和24%；注：以上数据来源于富思博得数据库2017年商品住宅面积段成交套数比例2017年商品住宅户型成交套数比例2017年商品住宅总价段成交套数比例2017

49、年商品住宅均价段成交套数比例1%2%24%42%21%6%3%1%0%0%50以下50-7070-9090-120120-144144-180180-250250-300300-400400-500500以上商品住宅市场-成交结构【库存合理】住宅库存处于合理稳定状态，目前库量1378万，出清周期约14个月注：以上数据来源于富思博得数据库6778911101012121314051015200500100015002017012017022017032017042017052017062017072017082017092017102017112017122017.1-2017.12天津市商品住宅月末库存量及存销比库存面积（万）存销比18301462740267611276617221