2017年青岛房地产市场形势总结与趋势展望(5).pptx

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1、中国指数研究院青岛分院 2018年1月,2017年青岛房地产市场形势总结与趋势展望,目录,坚持住房居住属性，推进长效机制,中央定调,2017年12月8日中共中央政治局会议：提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设。,2017年4月25日中共中央政治局会议：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。,2017年7月24日中共中央政治局会议：稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。,地方调控,2016年：调控城市主要是一二线热点城市2017年：从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变 上半年：长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策

2、； 下半年：三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。,加强销售监管力度，限制价格上涨幅度，规范市场交易秩序。加大联合惩戒，维护住房公积金购房贷款权益。严控商办项目用地，禁止擅自改为居住用途。,监管,传统的限购限贷政策仍在持续。截至目前已有超过70城限购，为本轮调控最主要方式。限贷政策强度同样提升较大，通过提高商贷或公积金首付比例、提取门槛等限制信贷规模。通过限售抑制需求成为重要方式，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入。,需求端,供给端,增加住宅

3、用地供应，两部委联手出台土地管理及调控政策，北京调增宅地供应。设定土地出让指导价、提高土地竞买条件，部分城市特定地块“十年限售”、限地价竞配建竞自持。规范市场，将新房、存量房、商办住房纳入调控范围。,3月16日，青岛限购令重启。在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同)内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市，下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍，下同)，限购1套住房。首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付

4、比例由30%提高至40%。3月30号，调控政策升级。在本市范围内（六区四市）购买的新建住房和二手住房，需取得不动产权证书满2年后方可上市交易；限售区域扩大。执行差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认房又认贷”的要求严格执行，信贷政策收紧。,青岛政策,5月11日，加强商品房预售方案管理。其中规定：涨幅过高的，暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格，新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。6月1日起，青岛多家银行取消房贷折扣。青岛市多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%7%，或者暂停房贷业务。,青岛政策,青岛政策,

5、8月21日，青岛购租并举政策出台，细化开发商自持商品房租赁。8月21日，青岛市国土资源和房屋管理局发布关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知，对“全市招拍挂出让土地中房地产开发企业自持商品住房租赁”进行详细规定，从土地出让、合同签订、出租管理等方面提出了细化措施。通知明确提出，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。9月19日，青岛限购升级，购房资格查验趋紧。青岛市不动产登记中心发布通知：为有效落实住房限购政策，杜绝不法分子通过虚假证明骗取购房资格查验证明，请持青岛本地户口、外地身份证办理购房资格者，必须换发

6、青岛本地身份证或临时身份证，方予以办理。,12月5日，青岛试水构建住房租赁体系，建综合租赁服务平台。青岛市国土资源和房屋管理局与建行青岛市分行举行住房租赁市场发展战略合作签约仪式，双方将综合运用“互联网房地产金融”的模式，打造租赁交易监管、支付结算、金融服务等功能于一体的住房租赁综合服务平台。12月29日，青岛三部门联合发文：不得拒绝公积金贷款购房。青岛市住房公积金管理中心、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合印发关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知，于2018年1月1日起正式实施。通知要求，房地产开发企业在销售商品住房时不得拒绝职工正常使用住

7、房公积金贷款。,青岛政策,青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。 7月12日，青岛市国土资源和房屋管理局发布即土储告字20176号土地出让公告，规定“当竞买报价达到或超过最高限价后，网上竞价中止，转入网下竞普通商品房现房销售面积(普通商品房现房销售面积最高限定面积为5万平方米)，当有竞买人承诺现房销售面积超过5万平方米，转入竞商业、商务办公部分的合理自持面积。” 9月28日，青岛土拍首提“竞自持租赁住房面积”。9月28日，平度市区出让的四宗商住用地中提到，设最高限价，当竞买报价达到或超出最高限价时网上土地竞价中止，转入网下竞自持租赁住房面积。这是青岛市土地拍卖公告中首次提出“竞自持租赁住房

8、面积” 。土地拍卖禁止开发商“穿马甲”参与竞拍。10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，两宗商住用地均设置“限地价竞房价”，同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。”也就是说，禁止开发商利用多家子公司同时参与竞拍以增加拿地几率的行为。,青岛政策,2018年是长效机制与短期调控结合的转折点，是长效机制建设的关键时期，市场中长期运行环境将逐步确立。,短期调控：不动摇不放松,长效机制：住房制度建设,目录,楼市供需回落，成交区域持续外扩 土地整体供求规模下降，住宅用地供求小幅上涨 后市展望：成交企稳，价格坚挺,

9、数据来源：CREIS中指数据，,图：2013年1月-2017年12月青岛新建住宅均价及环比变化,注：2012年12月起，百城指数按完善后的规则进行编制，历史数据已作更新。,2017年，青岛住宅均价环比持续上涨，1-12月累计上涨16.06%。其中，上半年累计上涨10.18%；7-12月累计上涨5.34%，上半年涨幅较大，下半年涨幅放缓。3月份环比涨幅最大，为2.35%，住宅均价突破万元大关。12月，青岛住宅均价为11272元/平方米，环比上涨1.2%，涨幅较上月略增加0.05个百分点，同比上涨16.06%，涨幅较上月减少0.28个百分点。,图：2011年-2016年12月青岛月度成交量及月均成

10、交走势,2017年，中央定调坚持住房居住属性，限购限售等调控政策陆续出台，引导房地产市场稳定发展。2017年青岛商品住宅共成交1677.34万平米/15.4万套，同比分别下降14.53%/16.95%。月均成交139.78万平方米，同比下降14.53%。具体来看，一季度限购政策尚未出台，月均成交153.48万平米，同比大幅上涨84.0%；二季度月均成交146.75万平米，同比下降19.0%；三季度成交量继续下降，月均成交120.05万平方米，同比下降34.0%；四季度月均成交138.83万平米，同比下降33.2%。单月来看，3月份达到全年成交高点，成交180.93万平方米。,数据来源：CREI

11、S中指数据，,图：2012年1月以来青岛住宅成交情况,2017年，青岛实施房产新政，市内六区限购、全市限售，区域成交分化明显。即墨区和下辖四市成交量同比均上涨，莱西市涨幅最大超五成。其余城区同比均下降，降幅均超两成以上。具体来看，胶州市成交量最大，为255.47万平方米，同比上涨21.9%；其次是城阳区，成交量为227.75万平方米，同比下降23.9%；即墨区紧随其后，成交222.84万平方米，同比上涨40.1%。黄岛区成交量也超过两百万平米。市区限购需求外溢，主城区供应稀缺及规划利好等多重因素致郊区房地产市场热度持续提升。,图：2016年-2017年青岛住宅区域成交情况,数据来源：CREIS

12、中指数据，,区域结构远郊四市：成交面积650.8万平方米，同比上涨20.6%；占比增加11.3个点，达38.8%。新兴城区：成交面积756.6万平方米，同比下降21.9%；占比减少4.2个点，为45.1%。主城区：成交面积270.0万平方米，同比下降40.6%；占比下降7.1个点，为16.1%。,数据来源：CREIS中指数据，,面积结构中低面积段：成交套数5.2万套，同比下降29.2%；占比下降6.6个点，为24.1%。中高面积段：成交套数达9.2万套，同比下降5.3%；占比提高6.1个点，为60.5%。其中90-120刚需及首改型需求占比最大，为37.6%。高面积段：成交套数1.4万套，同比

13、下降11.4%；占比略有上涨，为15.4%。,数据来源：CREIS中指数据，,单价结构6000元/平方米以下：成交面积410万平方米，同比下降11.2%，占比略增加0.6个百分点至24.1%。6000-8000元/平方米：成交面积380万平方米，同比下降18.7%，占比下降1.5个百分点至22.3%。8000-10000元/平方米：成交面积348万平方米，同比下降7.9%，占比提高1.2个百分点至20.4%。10000元/平方米以上：成交面积565万平方米，同比下降33.4%，占比微降0.2%至33.2%。,图：2014年-2017年住宅成交价格结构,数据来源：CREIS中指数据，,2017年

14、青岛住宅总供应面积为921.5万平米，同比下降20.1%，平均月度供应量为77万平米。一季度供应量最少成交量最高，二三季度供应量不断增加，9月份供应量达182.8万平米，为四年来最高点。从销供比来看，2017年销供比仅9月份为0.61小于1，其他月份均大于1，其中有六个月份高于2， 2月份高达6.06，为全年最高。2017年销供比为1.82，创历史新高。,图：2012年-2017年青岛住宅月度供应量及销供比,数据来源：CREIS中指数据，,截至2017年12月底，青岛住宅可售面积为1126万平方米，同比下跌17.62%，去库存效果明显。全年11个月份市场供不应求，导致存量下跌，整体呈下降趋势。

15、从出清周期来看，由于销售速度减缓，下半年出清周期有所延长。由1月初的7.45个月延长至12月底的8.7个月，但整体库存压力仍较小。,图：2012年-2017年青岛住宅月度库存量及出清周期,数据来源：CREIS中指数据，,表：2017年企业销售金额TOP10,2017年青岛房地产企业销售金额TOP10企业累计销售金额为572.7亿元，同比下降1.4%。全国品牌房企万科连续七年荣登冠军宝座，销售金额为111亿元；本土房企海尔地产，凭借80.1亿元的销售金额跃居第二，成为青岛本土房企中的领头羊。第三位为融创中国，销售金额为62.0亿元。外来开发企业和本土房企数量各占一半，青岛本土房企海尔、银盛泰集团

16、、和达集团、海信地产和鑫江置业上榜。,数据来源：CREIS中指数据，,2017年青岛房地产销售面积TOP10企业累计销售面积达424万平米，同比下降13.5% 。中建东孚凭借中建锦绣城的热销勇夺销售面积冠军，销售面积为79.7万；万科以72.4万的业绩紧随其后位列第二位；第三名为海尔地产，销售面积为47.6万。万科、海尔和融创占据销售金额榜单前三甲，中建东孚、万科、海尔占据销售面积榜单前三甲，领跑青岛市场。,表：2017年企业销售面积TOP10,数据来源：CREIS中指数据，,表：2017年青岛住宅项目成交金额TOP10,2017年青岛住宅销售金额TOP10项目合计销售金额290.8亿元，同比

17、上涨9.1%，且均超18亿元。其中，融创都会中心成交45.9亿元，高居榜首；中建锦绣城以41.3亿元紧随其后；和达璟城排名第三，销售38亿元。前三甲项目销售金额均超35亿元，合计销售金额占比前十销售总额的43.1%。从区域来看，李沧有四个项目上榜，市北和黄岛各有两个项目上榜。,数据来源：CREIS中指数据，,表：2017年青岛住宅项目成交套数TOP10,2017年青岛住宅销售套数TOP10项目合计成交17175套，同比下降22.8%，且入榜项目销售套数均在1200套以上。热销项目中建锦绣城以4032套的绝对优势问鼎冠军，万达青岛东方影都位列第二，成交1805套，融创都会中心紧随其后，成交170

18、3套。从区域来源看，黄岛、城阳各有三个项目上榜，市北、李沧、即墨和高新区各有一个项目上榜。,数据来源：CREIS中指数据，,目录,楼市供需回落，成交区域持续外扩 土地整体供求规模下降，住宅用地供求小幅上涨 后市展望：成交企稳，价格坚挺,2017年青岛市共推出各类用地2702.8万平方米，同比下降20.9%。其中，住宅用地推出1456.1万平方米，同比上涨1.5%；商办用地推出330.2万平方米，同比下降20.4%。2017年青岛市各类用地共成交2352.7万平方米，同比下降15.5%。其中，住宅用地成交1262万平方米，同比上涨6.9%；商办用地成交259.5万平方米，同比下降17.6%。,图

19、：2016年与2017年青岛各类土地推出和成交面积,数据来源：CREIS中指数据，,2017年，青岛各类用地楼面价为1862元/平方米，同比大幅上涨76%，拿地成本不断攀升。其中，住宅楼面价同比上涨59.1%，为2730元/平方米；商办用地同比上涨43%，为2584.7元/平方米。2017年，青岛各类用地平均溢价率为7.69%，同比上涨0.3个百分点。其中，住宅用地成交平均溢价率为9.27%，较去年同期降低1.58个百分点，限地价、竟自持等政策有力抑制高地价地块的拍出；商办用地溢价率为1.72%，较去年同期上涨1.33个百分点。,数据来源：CREIS中指数据，,成交量方面，2017年住宅土地成

20、交主要集中在城阳、胶州、黄岛和莱西等新兴城区和郊县，四地合计占比为79.5%。其中，城阳区成交36宗住宅用地，为350万平方米；胶州市成交41宗住宅用地，为307万平方米；黄岛区成交28宗住宅用地，面积为254万平方米；莱西成交20宗住宅用地，面积为92.7万平方米。2017年主城区土地稀缺，成交占比低。市南仍无住宅用地成交，李沧成交79.1万平方米，市北成交34.8万平方米，崂山成交0.9万平方米。 成交价格方面，市北区楼面均价达8033元/，为各区县中最高；崂山区紧邻其后，楼面均价为7770元/；李沧区排第三，楼面均价7135元/。黄岛、城阳和即墨区楼面价超过2500元/；其余区域均低于2

21、000元/。,图：2017年青岛各区域住宅用地成交面积占比,图：2017年青岛各区域住宅用地成交楼面均价,数据来源：CREIS中指数据，,2017年前三季度，青岛住宅土地市场表现平平，第四季度迎来供应大潮，涵盖李沧、黄岛、城阳等区域，并且多宗土地设立熔断机制。第四季度住宅用地成交660.2万平米，占全年成交量的52.3%。值得注意的是，2017年城阳、黄岛和胶州等新兴城区土地尤其受到开发商青睐，除成交量位居前三甲之外，在2017年住宅用地成交总价排行榜TOP10中，共占据了6席，主城区李沧区占据3席。,表：2017年青岛市住宅用地成交总价排行榜,数据来源：CREIS中指数据，,2017年高溢价

22、率主要出现在三季度，主城区和新兴城区均出现多家开发商竞争拿地的情况。即墨省级经济开发区埠惜路以东、盟旺山路以南地块，溢价率高达400.2%，位居住宅用地溢价率排行榜TOP10首位，也是近六年来溢价率最高的地块。排行榜中前三个地块均出自即墨区，溢价率均高于100%。,表：2017年青岛市住宅用地溢价率排行榜,数据来源：CREIS中指数据，,从位置图上来看，该地块属于即墨城西老城核心地块，位于绿城岘山花城项目，地块周边商业和居住氛围均比较浓厚。西侧为即墨市萃英中学，北临国际商贸城核心区，东侧已有江南花园、即发阳光城、硕辉苑等和名门世家等成熟小区。,数据来源：CREIS中指数据，,JY17-1地块土

23、地位置：高中路以东、长江二路以北、华山二路以西土地用途：住宅、商业用地占地面积： 47289平方米可建体量： 118222.5平方米容 积 率： 1且2.5成交总价： 25949.73万元成交楼面价： 5487.48元/平方米土地溢价率：131.3%拿地企业：保利（青岛）实业有限公司成交时间：2017年2月4日,从位置图上来看，JY17-5号地块北侧紧邻天一仁和郡项目，建筑风格为托斯卡纳风格；JY17-6号地块南侧紧邻鲁商一山一墅项目，建筑风格为现代中式风格。而出让文件并未要求两宗地要搭配出让同一竞买。从土地容积率来看，该地块未来产品定位应该为洋房别墅类，而目前周边也为高档小区。,数据来源：C

24、REIS中指数据，,JY17-5地块土地位置：即墨省级经济开发区埠惜路以东、盟旺山路以北土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地占地面积： 17344平方米可建体量： 24282平方米容 积 率： 1且1.4成交总价： 16319.26万元成交楼面价：6720.83元/平方米土地溢价率：325.11%拿地企业：中海地产集团有限公司成交时间：2017年7月13日,JY17-6地块土地位置：即墨省级经济开发区埠惜路以东、盟旺山路以南土地用途：中低价位、中小套型普通商品住房用地占地面积： 25128平方米可建体量： 50256平方米容 积 率： 1且2成交总价： 33681.57万元成交楼面价：

25、6702.00元/平方米土地溢价率：400.15%拿地企业：中海地产集团有限公司成交时间：2017年7月13日,目录,楼市供需回落，成交区域持续外扩 土地整体供求规模下降，住宅用地供求小幅上涨 后市展望：成交企稳，价格坚挺,数据来源：中国指数研究院整理,楼市成交,土地市场,重点房企,政策调控房价高企背景下2017楼市供需回落，但整体供求关系紧张，新兴城区热度不减,数据来源：中国指数研究院整理,2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方积极响应，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。2018年将加快房产长效机制的建立，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。,土地市场,谢 谢！,详情请咨询：中国指数研究院青岛分院地址：青岛市市北区龙城路31号卓越世纪中心2号楼907电话：0532-58555311,