写字楼类城市CBD中心总部写字楼KPI研究.pptx

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1、1模块说明：1.本研究模块的研究范围仅限于城市CBD内部的超甲级写字楼项目2.由于研究涉及多个城市的多个项目，资料收集难度较大，某些信息不够完整，因此本模块仅提供一种研究的方向和思路3.本模块中的一些具体问题还有待后期进一步探讨和深入研究第1页/共97页2研究问题：发达城市CBD中心总部写字楼价值KPI研究研究目的：对发达城市CBD中心总部写字楼的价值进行分解，研究支持其成为客户心智中区域内顶级写字楼项目并支撑高租金的KPI，对类似项目的运作提供借鉴研究对象：上海、北京、香港等世界级金融中心的城市CBD中心总部写字楼研究对象选定标准：以租金和入驻企业档次作为选定写字楼的标准，选择各地CBD内租

2、金最高以及入驻企业档次最高的写字楼作为研究对象第2页/共97页3写字楼价值体系梳理：通过对各区域CBD中心总部写字楼的研究发现，CBD中心总部写字楼的价值体系可分为硬件体系和软件体系2大类别，共计5个价值指标：硬件体系软件体系价值指标指标说明价值指标指标说明区位包括项目所在区位的地段价值、交通便捷性、周边环境等商业配套包括项目所有商业设施的体量、档次、业态、目标消费群体等建筑包括建筑设计单位知名度和实力、楼体高度、召示性和地标性、建筑外观特色等酒店配套包括项目内入驻酒店的品牌、档次、消费人群、配套的餐饮、会所等设施硬件设施包括项目产品的所有硬件指标，如单层面积、电梯配置、车位配比、智能化系统、

3、大堂设计等第3页/共97页4上海北京香港总体结论第4页/共97页5上海金融企业总部主要集中在小陆家嘴区域研究对象选定国际金融中心金茂大厦环球金融中心震旦大厦花旗银行大厦未来资产大厦时代金融中心上海的CBD中心总部写字楼主要集中在小陆家嘴CBD区域，因此选定小陆家嘴区域作为顶级写字楼的研究范围第5页/共97页6研究对象选定项目租金（元/平米月）入驻企业国金中心420汇丰、彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛商学院、美国沃特财务、美国凯易国际律师事务所、丽思卡尔顿酒店环球金融中心360三井住友银行、瑞穗实业银行、第一生命、德国赫拉巴银行、法国巴黎银行、德国商业银行、菲律宾Metro银行、韩国

4、产业银行、国泰基金管理等20多家跨国金融机构金茂大厦300名导上海公司、康柏公司、德累斯顿银行、荷兰银行、富国基金总部、琼斯办事处、大众汽车（中国）投资公司办事处、富而德、中宏保险震旦大厦260上海中浚船舶技术有限公司、上海语灵信息技术有限公司、上海五色土抵押贷款顾问有限公司、上海中浚船舶技术有限公司花旗银行大厦240花旗银行、开利直燃机、英国泽迪雅克海运代理有限公司、上海Masterank化工有限公司、.澳大利亚IPS员工援助有限公司、香港泰诚成国际有限公司未来资产大厦260托克贸易(上海)有限公司时代金融中心250益华证券有限公司上海代表处、挚信投资管理有限公司、世诚投资管理有限公司、迪威

5、行置业发展有限公司、华侨银行恒生大厦240新日石(上海)贸易有限公司、皇家太阳联合保险公司上海分公司、美国昂飞公司上海代表处、从租金情况和入驻企业档次来看，环球金融中心、国金中心和金茂大厦是上海最顶级的CBD中心总部写字楼，因此将国金中心和环球金融中心作为选定对象进行研究第6页/共97页7价值体系研究项目硬件体系软件体系区位建筑硬件设施商业配套酒店配套国金中心上海小陆家嘴CBD核心 Cesar Pelli设计楼梯高度260m不对称设计召示性强单层面积2500单梯服务面积6500单车位服务面积210层高4.2m11万方IFC MALL国际顶级奢侈品商业丽思卡尔顿酒店环球金融中心上海小陆家嘴CBD

6、核心 KPF建筑师事务所目前上海第一楼开瓶器的外形设计单层面积3300单梯服务面积3362单车位服务面积346层高4m1.5万方裙楼商业世界最高观景台（大厅）传媒中心柏悦（Park Hyatt）酒店金茂大厦上海小陆家嘴CBD核心 美国芝加哥SOM上海第二高楼较高的区域昭示性单层面积2700单梯服务面积3670单车位服务面积362层高3.9m3万方配套商业凯越（Hyatt）酒店震旦大厦上海小陆家嘴CBD核心 建筑高度180米昭示性较弱单层面积2200单梯服务面积7800单车位服务面积252层高3.9m2万方配套商业无上海花旗银行大厦上海小陆家嘴CBD核心 建筑高度180米昭示性较弱单层面积230

7、0单梯服务面积5877单车位服务面积281层高3.9m无无在同区域项目中具有比较优势或相同优势的指标从对比分析发现，上海租金最高的顶级写字楼在区位、建筑、硬件设施、商业配套、酒店配套等5个方面具有明显的优势第7页/共97页8上海国金中心环球金融中心第8页/共97页9项目基础信息项目名称 上海国金中心 开发商新鸿基地产集团占地面积25,000 平方米总建筑面积约 40 万平方米总楼层南座53层，北座56层建筑高度南座高250米，北座高260米标准层面积2500平米标准层层高净高3米电梯数量每栋20部停车位1900个建筑设计Cesar Pelli物业管理仲量联行竣工时间2010年第9页/共97页1

8、0项目简介上海国金中心集超甲级写字楼、高端购物中心、豪华酒店和服务式公寓于一体 上海国金中心总楼面面积40万平方米，集世界级水平的超甲级现代高科技办公楼、高尚购物商场IFC Mall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓酒店国金汇于一体，能够为客户提供一站式的休闲及生活新体验。第10页/共97页11区位分析国金中心位于小陆家嘴核心区，交通优势明显 上海国金中心位于小陆家嘴核心，是世界的金融中心之一，是上海乃至中国东部价值最高的区域。ifc 商场地下二层(LG2)直驳地铁2号线陆家嘴站，往西连接虹桥机场，往东通过磁悬浮连接浦东国际机场，并与规划中的轨道交通14号线陆家嘴

9、站实现零换乘，交通优势明显 与地铁的无缝连接还可将地铁出口变为项目的展示区，有利于吸引人流量第11页/共97页12建筑设计 上海国金中心的两座办公楼的设计师也是马来西亚吉隆坡双子塔的设计者西萨佩里（Cesar Pelli），而香港的国际金融中心也出自他的手笔 两座高楼外形雄伟，在高度及造型上采用极富特色的不对称设计，外型由简单方正的平面开始，一直延展到塔顶的多方位斜面和削角，塑造出雕刻艺术的美态 楼体高度为260米，昭示性和地标性都不及492米的环球金融中心，但却是陆家嘴运营得最好的世界级金融企业总部写字楼之一，其写字楼和商业的入驻情况都好于环球金融中心第12页/共97页13项目定位项目定位于

10、为全球商业精英提供一站式的办公、购物、休闲体验 上海国金中心作为地标性优质综合商业项目，拥有国际级大型购物商场，五星级上海浦东丽思卡尔顿酒店,双子塔外型的甲级写字楼和高级服务式公寓 项目定位于为全球商业精英提供一站式的办公、购物、休闲体验，打造顶级尊贵生活；并将浦东进一步打造成为世界级地标第13页/共97页14项目整体布局商业与酒店体量占项目总体量的一半6F-56F为写字楼汇丰大楼39-56F为丽思卡尔顿酒店6F-38F为写字楼交易/行政总裁层避难层 项目总体量40万方，其中写字楼20万方，商业11万方，酒店9万方 项目整体定位为一站式高端办公、购物、休闲综合体，写字楼体量仅占项目总体量的一半

11、，而商业和酒店的体量占总体量的另一半B2-4F：商业写字楼50%商业28%酒店22%第14页/共97页15写字楼汇丰大楼（南座）平面图二期（北座）平面图 上海国金中心的两座超甲级办公楼分别为汇丰银行大楼和国金中心二期，总楼面面积为 20 万平方米 全楼设有先进的科技设施，并享有黄浦江两岸和东方明珠塔的景观 项目获得美国绿色委员会颁发节能与环保设计(LEED)前期认证金级证书第15页/共97页16 该项目大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准 其层高，大堂挑高，车位配置等硬件指标在同区域项目中具有优势写字楼硬件指标小陆家嘴重点写字楼典型硬件指标比较项目名称标准层净高(m)大堂挑高(m)标准层

12、面积()电梯配置（部）单梯服务面积（/部）梯速（m/s）车位(个)车位配比（/个）国金中心315250020650061900210环球金融中心2.893300913662101100346金茂大厦2.710.127002636709.1800362震旦大厦2.71222001278006370252国际顶级写字楼标准2.83200045003.590第16页/共97页17写字楼运营 写字楼主要面向世界500强公司、其他国际国内知名公司招租，项目一期办公楼深受市场肯定，几近满租基本满租 汇丰买入20层作为中国总部，总面积约5.3万平方米，并拥有冠名权 彭博新闻社、英国施罗德集团、信诚基金、哈佛

13、商学院、美国沃特财务及美国凯易国际律师事务所国际企业也纷纷入驻第17页/共97页18国金中心商场 上 海 国 金 中 心 商 场（IFC MALL）总面积超过11万平方米 商场位于两幢写字楼之间，地上4层，地下2层 汇集了全球最顶级品牌，世界级旗舰店、国际星级食府、豪华电影院 2010年4月底开始试营业，当时商场已获全部承租，共有超过170个国际顶级商户签约进驻 业态一半左右是零售，30是餐饮，其余为超市、电影院等 15的品牌是第一次进入内地市场，40左右则是第一次进入上海第18页/共97页19国金中心商场主要品牌：时尚LV、香奈儿、爱马仕、Gucci、Prada、卡地亚、杰尼亚、乔治阿玛尼、

14、蒂凡尼、登喜路、法国潮流女装品牌bread n butter、巴宝丽、Dolce&Gabbana、菲拉格慕餐饮米其林星级餐厅利苑、美国著名扒房 Mortons Bar&The Steakhouse、香港著名的星级意大利菜餐厅Isola娱乐百丽宫电影院（PALACE cinema），生活品味精品馆（citysuper）百丽宫电影院为国内首家，共有6个能容纳800人的影厅 生活业态citysuper精品馆面积达2800平方米，也为首次进入 奢侈品菲格拉慕为亚太区最大的店，拥有菲格拉慕的博物馆系列 法国潮流女装品牌bread n butter 为第一次进入中国第19页/共97页20国金中心商场外部设

15、计：商场的整体设计与上海陆家嘴金融区的规划互相匹配，整个外形的建筑灵感来自钻石光芒，与上海外滩和东方明珠的繁荣景象互相辉映内部设计：整个商场内部以香槟色及淡米白色为主要色调，装潢设计突出时尚、高贵与精致等特点，而典雅欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计，增强了商场的室内空间感，营造宽敞的休闲环境第20页/共97页21国金中心商场 大体量的商业配套和世界顶级的商家品牌极大地提高了项目的整体档次和调性，有利于提升项目的整体形像 另一方面，高端写字楼又为商场提供了大量的高端消费人群，形成相互促进，相得益彰的效果 目前商场和写字楼的经营情况都非常良好，都处于基本满租的状态第21页/共97页22丽思卡尔顿酒店

16、上海浦东丽思卡尔顿酒店于2010年6月21日开业。酒店位于上海国金中心一期大楼顶部的39-56层，拥有285间豪华舒适的客房和套房 该酒店具有新颖时尚的设计，结合了30年代老上海装饰艺术风格与现代时尚设计元素。酒店的每一个楼层都能享受外滩的景观 丽思卡尔顿是全球顶级的酒店品牌，该酒店品牌的引入，将进一步提升项目的价值，树立项目的世界级CBD中心总部写字楼的高端形像第22页/共97页23丽思卡尔顿酒店酒店配套设施：Aura 酒廊及爵士酒吧 香港著名设计师梁志天先生设计的金轩中餐厅 日本著名设计公司Super Potato设计的Scena 意大利餐厅 上海最高的户外餐厅酒吧Flair顶层餐厅 超过

17、2500平米的宴会及会议场地，其中包括上海奢华品牌酒店中第二大的会议空间1,135 平米的大宴会厅，所有会议场地均有落地玻璃和自然采光 总面积超过1500平米的丽思卡尔顿ESPA水疗高端而奢华的酒店配套设施在为金融业人士提供优质便捷服务的同时，更契合了项目打造一站式办公、购物、休闲尊贵生活的定位，有效地提升了项目整体价值第23页/共97页24小结上海国金中心位于小陆家嘴的核心位置，具有独特的区域价值和明显的交通优势该项目在地标性和昭示性上均不及环球金融中心，但却凭借其独特的综合性定位成为区域内经营情况最好的CBD中心总部写字楼之一写字楼20万方，仅占项目总体量的50%；商业11万方，占比达27

18、%；酒店9万方，占比23%；商业和酒店占比达到一半国金中心商场引入了国际顶级的时尚、餐饮及娱乐品牌，有效地提升了项目的整体档次和形象，并且为项目吸引了大量的高端人流，对于写字楼的租售起到了良好的促进作用世界顶级酒店品牌的引入不但为金融业人士提供了酒店服务，还提供了极高端的餐饮和会所等设施，能够有效满足高端商务人群的需求，有效地提升了项目的价值高端的商业和顶级酒店的引进契合了项目的一站式高端办公、购物、休闲综合体的定位，极大地提高了项目的影响力，有效地促进了写字楼部分的租售大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准，其层高，大堂挑高，车位配置等硬件指标在同区域项目中具有优势第24页/共97页25

19、上海国金中心环球金融中心第25页/共97页26项目基础信息项目名称 上海环球金融中心 开发商上海环球金融中心有限公司占地面积1.44万平米总建筑面积38.16万平米总楼层地上101层、地下3层建筑高度492米标准层面积3300平米标准层层高净高2.8米（特殊楼层3米）电梯数量91部停车位1100个建筑设计KPF建筑师事务所物业管理森大厦株式会社竣工时间2008年第26页/共97页27项目简介上海环球金融中心是以办公为主，集商贸、宾馆、观光、会议等设施于一体的综合型大厦上海环球金融中心位于上海市浦东新区陆家嘴，是以办公为主，集商贸、宾馆、观光、会议等设施于一体的综合型大厦，总建筑面积38.16万

20、平方米，高度492米，是目前内地第一高楼。第27页/共97页28区位分析环球金融心位于小陆家嘴核心地段，是华东价值最高的板块和中国资本密集度最高的地区环球金融中心 上海环球金融中心位于小陆家嘴核心，是世界的金融中心之一，是上海乃至中国东部价值最高的区域。陆家嘴金融贸易区成立于1990年，为全国185个开发区中唯一以“金融贸易”命名的开发区。作为世界的金融中心之一，陆家嘴吸纳的外资银行资产总额超过200亿美元，平均每平方公里逾117亿美元，小陆家嘴地区已经成为中国资本密集度最高的地区。第28页/共97页29建筑设计环球金融中心具有独一无二的地标性和昭示性 上海环球金融中心总楼层为101层，楼体高

21、度达到492米，是目前世界第三高楼和内地第一高楼，高度超过马来西亚双子塔、香港国际金融中心和同区域的金茂大厦等知名建筑 其高度和独特的“开瓶器”造型带来独一无二的地标性的昭示性，成为支撑其全球顶级写字楼定位的重要因素第29页/共97页30建筑设计环球金融中心由全球知名的KPF建筑师事务所设计 上海环球金融中心由全球知名的KPF建筑师事务所设计 KPF的作品布全球多个国家，包括学术机构、博物馆、保健中心、法院、机场、宾馆、写字楼、体育场、多功能交通中心等。全世界有200多座高层和超高层建筑是KPF的设计，包括108层的香港九龙车站大厦、480米高的香港环球金融中心、492米高的上海环球金融中心、

22、288米高的上海恒隆广场等第30页/共97页31楼层分布环球金融中心包括写字办公、会议、商场、酒店、观光等多种业态，写字楼体量在整个项目中占比不到7成97-100F：观光厅94F：观光大厅79-93F：上海柏悦（Park Hyatt）酒店7-77F：写字楼52-53F：空中门厅28-29F：文化传媒中心3-5F：会议中心B2-B1，2-3F：商场、餐厅B3-B1F：停车场项目业态多样化，写字楼体量在整个项目中占比不到7成商场4%会议设施3%写字楼69%酒店15%观光设施7%文化传媒中心2%第31页/共97页32写字楼写字楼具有超大单层面积，但电梯、车位、层高等配置略显不足 标准层面积：3300

23、 电梯数：91部 单梯服务面积：4200平米 车位数：1100个 车位配比：350平米/个 标准层净高：2.8米超大的标准层面积符合国际性金融企业的办公需求，但电梯、车位和层高的配置在区域内无明显优势，不够支撑其CBD中心总部写字楼的定位标准层平面图第32页/共97页33 该项目大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准 其标准层面积和电梯配置等硬件指标在同区域项目中具有优势写字楼硬件指标小陆家嘴重点写字楼典型硬件指标比较项目名称标准层净高(m)大堂挑高(m)标准层面积()电梯配置（部）单梯服务面积（/部）梯速（m/s）车位(个)车位配比（/个）环球金融中心2.8933009136621011

24、00346国金中心315250020650061900210金茂大厦2.710.127002636709.1800362震旦大厦2.71222001278006370252国际顶级写字楼标准2.83200045003.590第33页/共97页34酒店配套顶级酒店能够增加项目整体的尊崇感，提升项目价值柏悦酒店（Park Hyatt）：79-93层为上海Park Hyatt酒店，属于凯悦酒店集团旗下三大酒店品牌（柏悦、君悦(Grand Hyatt)和凯悦(Hyatt)）之一，其中柏悦为顶级品牌。上海柏悦是：世界最高的酒店 世界最高酒店大堂 世界最高的游泳池 世界最高的中餐厅 上海房间面积最大的酒店

25、 拥有多个世界第一的顶级酒店配套不但可以为金融业人士提供便利，更能够增加项目整体的尊崇感，提升项目价值第34页/共97页35商业配套世界最高观景台可提升项目整体形像世界最高观景台：94至100楼为观光、观景设施，共有三个观景台 97楼为观光天桥，在第100层又设计了一个最高的观光天阁，长约55米，地上高达472米，超过迪拜的迪拜塔观景台（地上440米），成为目前世界最高的观景台 拥有世界级的观景台可提升项目整体形像，而大量的观光人流将增加项目的人气和关注度第35页/共97页36商业配套世界最高的观景大厅：94楼的观光大厅，是一个约750平方米的展览场地及观景台，可举行不同类型的庆典和展览活动

26、在世界最高的观景大厅举行庆典或展览活动将为主办企业和参会人员带来及大的尊崇感，符合世界500强企业以及全球顶级金融企业的商务形像和需求第36页/共97页37商业配套裙楼商业：环球金融中心B1-B2层和2-3层为品牌商业和高端餐饮 适合各种商务场合的餐厅和咖啡吧将为金融界从业者提供便利服务，并为跨国企业作为品牌战略网点提供信息发布的空间第37页/共97页38商业配套裙楼商业：B1层的商业除了为写字楼提供配套餐厅之外，还提供了与地铁网络的无缝对接，增加了项目作为世界级企业总部的通达性和便捷性。此外，观光厅售票处也设在B1层，通过观光人流的强制引入为商业增加人流量 通过地铁、商业、写字楼、观光的人流

27、动线连接，可以将项目串联成为一个有机的整体B1层平面图第38页/共97页39商业配套空中门厅的设计能增加项目的附加价值，满足金融业人士的人际交往需求空中门厅：28-29层和52-53层设有空中门厅，为金融业人士提供了自由交流、信息互通、拓展人脉的便利平台，符合金融业人士的需求 同时还可以预定各项配套设施、高级会所和SPA等，增加项目的附加价值第39页/共97页40商业配套传媒中心可以提高项目的号召力和影响力传媒中心：28-29层设有SWFC传媒中心，包括了电视演播室和新闻发布大厅，使环球金融中心成为最新信息汇聚和传播的信息港 在汇聚和传播最新信息的同时，还成为信息及文化交流的场所，进一步提升项

28、目的号召力和影响力第40页/共97页41营销分析广告标题：WOW喔 意想不到的震撼世界新磁心广告诉求：项目开盘之初，观景台开放的广告和写字楼发售的广告同期发布，通过世界最高的观景台和内地最高的建筑来引起关注并提升写字楼项目的价值和品质感发布时间：2008-8-29第41页/共97页42营销分析广告标题：THE 1ST ANNIVERSARY广告诉求：在后期广告推广中仍是以“最高观光厅”来引起市场关注，借以提升项目影响力发布时间：2009-8-31第42页/共97页43营销分析广告标题：拥抱上海之巅 感受尖峰浪漫广告诉求：通过项目的顶级酒店和餐厅配套，提升项目的整体形像，促进项目的租售发布时间：

29、2010-8-15第43页/共97页44小结环球金融中心同样位于小陆家嘴的核心位置，是华东价值最高的板块和中国资本密集度最高的地区，区位优势明显该项目在建筑设计上具有明显特点，由全球知名的KPF建筑师事务所设计，高度排名全球第三，内地第一，具有无可比拟的地标性和昭示性项目业态分布多样商业体量达到6万方，占项目总体量16%；酒店5.7万方，占比达15%项目更多依托其楼体高度，打造世界顶级的酒店、商业、观光、会议、会所、媒体发布中心等配套设施，以高端的配套设施提升项目的价值和影响力，树立世界顶级的CBD中心总部写字楼的形象大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准，标准层面积和电梯配置等硬件指标在

30、同区域项目中具有优势第44页/共97页45上海北京香港总体结论第45页/共97页46研究对象选定项目租金（元/平米月）入驻知名企业国贸中心600中国国际金融，壳牌，诺华制药，世界银行，三井物产，美国达维律师事务所，美国达维律师事务所，埃索石油，加拿大皇家银行，Adobe软件公司，仲量联行，巴西银行，英国诺顿罗氏律师事务所北京代表处，中赫集团，美国盛信律师事务所驻北京代表处，德士古中国，美孚中国，中美集团银泰中心510宬隆控股有限公司北京办事处，北京安柯泰迪商贸有限公司，高爵商贸（北京）有限公司东三环第一，拓扑信德投资咨询（北京）有限公司环球金融中心500阿里巴巴科技（北京）有限公司，瑞穗实业银

31、行（中国）有限公司北京分，哈里伯顿（天津）能源服务有限公司北，一汽丰田汽车销售有限公司北京分公司中环世贸中心430萨摩亚阿维特贸易有限公司北京代表处，百事（中国）有限公司北京分公司，北京赫华国际贸易有限公司，奥氏咨询（北京）有限公司，英属维尔京群岛安阔房地产国际公司北财源国际中心(北京IFC)400德国大众京广中心350从租金情况和入驻企业档次来看，国贸中心是北京最顶级的CBD中心总部写字楼，因此将国贸中心作为选定对象进行研究。第46页/共97页47价值体系研究项目硬件体系软件体系区位建筑硬件设施商业配套酒店配套国贸中心北京国贸CBD的核心美国的SOM设计北京最大体量商务楼群北京第一高度单层面

32、积2100单梯服务面积5692单车位服务面积366层高4.25m6万方国贸商城高端顶级商业1家4星级酒店2家5星级酒店中环世贸中心北京国贸CBD东南方700m美国建筑设计师设计楼梯高度150m拥有一定昭示性单层面积2000单梯服务面积5875单车位服务面积132层高3.9m6.8万方配套商业无财源国际中心北京国贸CBD商圈核心楼体高度150m具有一定昭示性单层面积2000单梯服务面积3000单车位服务面积132层高3.9m3万方配套商业无银泰中心北京国贸CBD商圈核心约翰波特曼事务所北京第二高楼区域昭示性较高单层面积2000单梯服务面积5500单车位服务面积218层高3.9m5万方高端奢侈品商

33、业柏悦（Park Hyatt）酒店环球金融中心北京国贸CBD核心以北500mCsar Pelli设计外形类似水晶珠宝盒具有极大的辨识度占地面积大单层面积4400单梯服务面积5377单车位服务面积151层高4.5m无无在同区域项目中具有比较优势或相同优势的指标从对比分析发现，北京租金最高的顶级写字楼同样在区位、建筑、硬件设施、商业配套、酒店配套等5个方面具有明显的优势第47页/共97页48基础信息项目名称 北京国贸中心（三期）开发商中国国际贸易中心股份有限公司占地面积6.27公顷总建筑面积110万方（三期54万方）总楼层74层建筑高度330米标准层面积1906米标准层层高4.25m电梯数量32个

34、停车位3000个建筑设计SOM建筑设计事物所物业管理北京国贸竣工时间2008年第48页/共97页49项目简介北京国贸中心三期是以办公为主，集商贸、商业、为一体的大型城市商业综合体项目国贸三期位于东三环与建国门外大街立交桥的西北角，地处北京商务中心区的核心区域，总建筑面积54万。主楼330米，项目包括写字楼、公寓、酒店、展厅，均为顶级物业，牢固树立其高端形象第49页/共97页50区位分析项目所处地理位置位于CBD核心之中，项目享受完善的商务配套同时也为项目价值的提升打下坚实的基础。聚集各类金融机构1000多家，外资金融机构247家，占 全 市 的60%以上聚集了全市46家5星级饭店中的16家，居

35、全市之冠军项目地处朝阳区CBD核心，朝阳区目前金融企业聚集，金商务配套设施完善，已形成完善的商务氛围，对于整个城市经济贡献巨大，2007年，全区GDP达到1670.4亿元，占全市的18.5%。区域税收579亿元，占全国财政入库税收的1.14%。2007年，第一产业占0.08%，第二产业占15.41%，第三产业达到了84.51%。国际会议中心、国际贸易中心、国际展览中心、中日青年交流中心、国际俱乐部等涉外设施均在朝阳区金融机构云集第三产业云集五星级酒店云集涉外商务设施云集本案CBD第50页/共97页51建筑设计 国贸中心三期的建成，使其超越209米的京广中心和250米的北京银泰中心，成为北京第一

36、高楼 其地标性和昭示性极大地提升了写字楼的项目形象京广中心（209米）银泰中心（250米）国贸中心三期（330米）第51页/共97页52建筑设计商方案设计是美国的SOM以及香港王董WITL国际，结构顾问是奥亚纳OAP，三家公司联合打造，保证项目的标准的物业打造。美国的SOM拥有180多名设计师和工程师，设计作品遍布全球50个国家曾经打造过西尔斯大厦（412米）美国世贸中心自由塔（541米），迪拜塔（828米）等众多世界地标性建筑。第52页/共97页53项目布局 整个项目物业整体占地17共顷，总面积达110万方，三期54万方（已建成30万方），是全球最大国际贸易中心，物业全部由国贸自持 国贸三期

37、与国贸一期、二期一起构成110万平方米的建筑群，成为世界最大的国际贸易中心。项目内部物业形态丰富，含有写字楼，商业，酒店，公寓，会议厅，为企业提供一站式服务，大大提高企业的办公效率国贸三期国贸二期国贸一期国贸动工开业建筑面积（万）一期1985.91990.856二期1996.121999.123A2005.62010.8303B规划阶段24第53页/共97页54宴会附楼位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。业态分布国贸大厦28万方，330米，地上74层，地下4层627F写字楼（低区）3053F写字楼（高区）5673F国贸大酒店15F大堂、商务中心酒店空中大堂写字楼大堂净高9米商业

38、附楼位于主塔楼的东面，地上5层，地下4层裙楼 55,000第54页/共97页55物业形态分布项目物业涵盖商业，酒店，及写字楼形态丰富，写字占比仅占整个物业形态的58%，商业酒店占比达到35%，用以完善写字楼的商务配套提升产品价值。写字楼,58%酒店,23%机电及转换层,5%酒店大堂及商务中心6%商业,12%各业态占比第55页/共97页56写字楼硬件指标 该项目大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准 但与同区域项目比较，其硬件指标并无明显优势北京重点写字楼典型硬件指标比较项目名称标准层净高(m)大堂挑高(m)标准层面积()电梯配置（部）单梯服务面积（/部）梯速（m/s）车位(个)车位配比（/

39、个）国贸中心4.2592100265692103000366银泰中心3.9200016550061600218财源国际中心(北京IFC)3.916200025296061223132环球金融中心4.5440018537761278151国际顶级写字楼标准2.83200045003.590第56页/共97页57国贸商业楼层面积（平米）B23909 B13909 1294123582 33582 42650国贸商城楼层分布三期商业总体量6.5万方，其中A分区为2万方第57页/共97页58 项目目前整体商业中餐饮占比不高只有16%，主要是服装品牌达到38%，这主要是由于商业规划定位为高端商业，所以主

40、要引进高档的服装商业品牌来提高整体商业形象。项目都是引进国外知名品牌打造高端商业以提升整体商业形象。商业类别服务,6%餐饮,16%首饰,10%其他,10%皮鞋皮具,12%家具/礼品/图书,8%男女服装,38%项目目前已开业商家品牌168家男女服装占绝对比例。餐饮服务业作为配套设施存在。业态组合代表品牌男女服装60家餐饮27家首饰精品17家皮具皮鞋20家家具礼品图书13家服务10家其他17家第58页/共97页59商业品牌代表品牌：国际品牌：GUCCI、DIOR、LOUIS VUITTON、MONTBLANC、BACCARAT男女服装：INNEE、GFFERRE、AQUASCUTUM、PINK、D

41、AKS、Adidas首饰、饰品：EMPEROR、SWAROVSKI、KONPLOTT、PLGRIM皮鞋皮具：FURLA、STACCATO、NINE WEST、KATE SPADE第59页/共97页60商业配套国贸通过顶级档次的商业提高整体综合的形象，为写字楼的树立高端物业形象，同事高端写字楼的客户也为其商业带来客户。两种业态互相促进发展。第60页/共97页61中国大饭店国贸大酒店国贸饭店项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商务配套服务。配套酒店国贸饭店中国大饭店国贸大酒店项目内拥有三家酒店，可面向不同客群提供不同规格的商务配套服务。其高端的中国饭店和国贸大酒可以为项目提供顶级的酒店

42、配套，同时也可树立其高端商业综合体的整体形象第61页/共97页62配套饭店 北京国贸饭店是由香格里拉酒店集团管理，属于4星级酒店物业，两家餐厅、酒吧、健身中心、会议设施。可以为办公企业提供优质实惠的商务住宿环境，提高整体项目的商务便捷性。中华大饭店可提供顾客优质和实惠的用餐环境和临时居住环境，以提高项目周围的整体配套环境。第62页/共97页63配套饭店中国大饭店可以提供项目贵宾级的餐饮配套服务，该饭店在行业内属于顶尖级别，可以提高项目整体形象。中国大饭店位于北京CBD中央商务区，香格里拉饭店管理集团管理。属于北京白金五星级饭店 可以满足企业提供高档商务洽谈时的接待配套服务，提高配套环境档次，对

43、于整个商业体高品质的形象树立有着积极的作用 第63页/共97页64配套酒店国贸大酒店作为京城最高酒店，可提供最顶级的餐饮配套环境，和酒店居住环境，顶级的酒店配套这样可提升项目的整体形象。国贸大酒店位于国贸中心的56-73层，配套包括 25间超豪华套房，总督套房，特使套房和群贤套房 4家设计餐厅、两家酒吧和酒廊及4间专属私人用餐专区，其中一间是位于顶层的云顶观景台 香格里拉著名的气Spa作为北京最高的超5星级大酒店，北京国贸大酒店在整个北京象征着高品质的住宿标准。这不仅给整个商业综合体提供优质的商业配套，同时也巩固了该项目在客户心目中顶级的商务形象第64页/共97页65小结项目位于国贸CBD的核

44、心位置，是区域内商务范围浓厚，对整个起着重要经济推动作用，区域内板块价值极高。该项目在建筑由三家公司联合设计，其中还包括世界知名的美国SOM，打造为北京第一高楼保证整个项目的产品形象。项目业态分布多样，商业和商务业态的相互功能互补有效促进了各个业态之间的功能互补与效率的叠加，提高了综合体整体的运营效率，使物业具有了长久持续发展的价值该项目拥有酒店，写字楼，商业丰富物业形态，配套完善。商业13万方，占比达12%；酒店25万方，占比达23%。高端的商业和酒店配套树立了项目的高端物业形象，提升项目价值项目大部分硬件指标达到或超过国际顶级写字楼标准，但与同区域项目比较，其硬件指标并无明显优势第65页/

45、共97页66上海北京香港总体结论第66页/共97页67香港金融企业总部主要集中在港岛中环区域研究对象选定香港CBD中心总部写字楼主要集中在港岛中环区域，因此选定中环区域作为顶级写字楼的研究范围第67页/共97页68研究对象选定项目租金（港币/平米月）入驻企业香港国际金融中心1900恒基集团、香港金融管理局、野村集团、华平、瑞士UBS AG、安永会计师事务所、美国道富银行、英国金融时报、法国巴黎银行、盈丰财资市场、松日控股、雷曼兄弟中环中心675福达管理系统有限公司、惠普香港有限公司，中国网通集团有限公司、昌富有限公司、三星香港有限公司、海洋贸易有限公司、中海航运怡和中心美国第五大道百货、怡和集

46、团汇丰银行大厦香港汇丰银行长江中心1250西蒙斯律师行、威尔斯国际商务局、兆亚投资集团、香港外汇投资有限公司、德意志银行、加拿大帝国商业银行、长江实业集团中银大厦900美国箭牌亚洲太平洋有限公司、中银国际控股集团、南邦投资公司、中商企业顾问、置地广场俊思有限公司、360公司、华敦国际发展有限公司、汤姆森香港有限公司花旗银行大厦花旗银行、贝加莫银行、保捷国际有限公司、鹰君工程有限公司、申银万国有限公司、阿尔卑斯投资合伙有限公司 从租金情况和入驻企业档次来看，香港国际金融中心是最顶级的CBD中心总部写字楼，因此将国际金融中心作为选定对象进行研究 根据上海和北京CBD顶级写字楼的价值体系指标分析，同

47、样对香港国际金融中心的区位、建筑、硬件设施、商业配套和酒店配套等5大价值指标进行研究第68页/共97页69项目基础信息项目名称 香港国际金融中心开发商IFC Development Limited占地面积8万平米总建筑面积43.6万平米总楼层88层建筑高度415.8米电梯数量62部停车位1800个建筑设计Csar Pelli、严迅奇竣工时间2003年第69页/共97页70项目简介 香港国际金融中心位于香港中环金融街8号。由港铁公司及新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气 及 中 银 香 港 属 下 新 中 地 产 所 组 成 的 IFC Development Limited发展，著名美籍建筑师C

48、sar Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成。总楼面面积43.6万平方米，总投资30亿美元。现为恒基集团和香港金融管理局的总部所在地 国际金融中心二期楼高88层、高420米，是香港第二高楼，世界第八高楼。总楼面面积达20万平方米，88层办公楼层共可容纳15000人第70页/共97页71区位分析该项目位于香港金融产业的聚集区，区位和交通优势明显 香港国际金融中心位于香港中区海旁，中环CBD香港地铁香港站上盖，是金融经济心脏地带 与地铁香港线香港站相连，直通香港国际机场（约23分钟车程）。与中环巴士总站、小巴站、出租车站相距约2分钟步行距离。周边有8个码头来往离岛、九龙、新界等地区，人流量大

49、该项目位于香港金融产业的聚集区，区位和交通优势明显第71页/共97页72建筑设计 香港国际金融中心由著名美籍建筑师Csar Pelli及香港建筑师严迅奇合作设计而成，总楼面面积达43万6千平方米 国际金融中心二期楼高88层、高420米，是香港第二高楼（目前已被香港西九龙的国际贸易中心超过），世界第八高楼 这座塔楼沿袭了真正的传统摩天大楼的风格，它的外形简洁，有力，富有纪念性。建筑的体量在顶部拐角处同样进行收缩，在屋顶附近变得更加具有强烈的雕塑感第72页/共97页73项目定位与规划 香港国际金融中心项目包括了国际金融中心一期和二期2栋办公塔楼，以及四季酒店、四季汇商务公寓和IFC国金中心商场等商

50、业和商务配套设施，是集办公、购物、酒店、休闲于一体的大型综合性项目第73页/共97页74项目定位与规划商业办公酒店及酒店式公寓建筑面积74300平米188400平米87500平米项目体量分布 香港国际金融中心定位为综合体项目，写字楼体量仅占项目总体量的57%，而酒店配套和商业占项目总体量近一半的比例商业 17%写字楼 57%酒店及酒店式公寓 23%公共休息区域3%项目定位包括：全港最高的建筑物 香港全新购物广场 香港首间四季酒店 全港最高级的商务办公大楼第74页/共97页75国际金融中心商场 国 际 金 融 中 心 商 场（IFC Mall）共地上4层，总面积7万余平米。连接机场快线香港站大堂