物业管理暂行手册.docx

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1、定襄县物业治理暂行方法第一章总则第一条为规范物业治理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，依照国务院物业治理条例和山西省物业治理实施细则以及其它有关法律、法规的规定，结合本县实际，制定本方法。第二条本方法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。本方法所称物业治理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。第四条国家鼓舞采纳新技术、新方法，依靠科技进步提高物业治理和服务水平

2、。第五条县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业治理活动的监督治理工作。其它有关部门应当在各自的职责范围内，依法做好物业治理活动的有关工作第二章业主及业主大会第六条业主委员会的成立（一）业主委员会由业主大会会议选举产生。（二）业主委员会产生程序如下：1、由住宅区开发建设单位或物业服务企业向物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府申请成立业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。2、成立筹备组。首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、居民办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备

3、组组长由居民办事处、乡镇人民政府代表担任。以后的业主委员会换届选举工作，由上届业主委员会负责组织。第七条筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时刻、地点、形式和内容；（三）草拟治理规约、业主大会议事规则；（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制定业主委员会委员候选人产生方法，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制定业主委员会选举方法，业主委员会选举，应采取差额选举方法。（七）完成召开首次业主大会会议的其他预备工作。第八条筹备组成立后，组织召开首次业主大会。 业主人数较多的区域，能够幢或单元为单位建立业主小

4、组，业主小组应协商推举小组长 1 人，业主小组长是本幢或单元房屋业主的代表，参加本区域业主(代表)大会。第九条业主大会决定以下事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改治理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；（四） 制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（五）选聘和解聘物业服务企业；（六）筹集和使用专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途；（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（十）法律法规或者治理规约确定应由业主共同决定的事项。第十条 当选的业主委员会，15 日内报请物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处

5、、乡镇人民政府登记备案。第十一条 业主委员会的职责和义务(一)职责1、执行业主大会的决定和决议；2、召集业主大会会议，报告物业治理实施情况；3、与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5、监督治理规约的实施；6、督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7、组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8、调解业主之间因物业使用、维护和治理产生的纠纷；9、业主大会给予的其他职责（二）义务1、宣传、贯彻及执行国家和省、市、县有关物业管理的法律法规和方针政策;2、执行业主(代表)大会的各项决定;3、同意物业所在地的县房地产行

6、政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府和各有关部门的指导和监督；4、履行经业主(代表)大会批准的物业治理托付合同;5、协助物业服务企业落实各项治理措施，业主委员会不得从事各种投资和经营活动。第十二条凡是实施物业治理的住宅小区，均应成立业主委员会，实行业主自治治理，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府负责全县业主委员会的指导、监督工作。第十三条业主委员会委员有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等缘故不再是业主的；（二）丧失民事行为能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）法律、法规以及治理规约规定的其他情形。第十四条 业主委员会委员有下列情况之

7、一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会依照业主大会的授权，能够决定是否终止其委员资格：（一）以书面方式提出辞职请求的；（二）不履行委员职责的；（三）利用委员资格谋取私利的；（四）拒不履行业主义务的；（五）侵害他人合法权益的；（六）因其他缘故不宜担任业主委员会委员的。第十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。第十六条 对业主委员会的监督。（一）召开业主大会会议，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当给予指导和协助。（二）业主委员

8、会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的县房地产行政主管部门或者居民办事处、乡镇人民政府能够责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，能够由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。（三）召开业主委员会会议，应当告知相关的社区居民委员会，并听取社区居民委员会的建议。在物业治理区域内， 业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治治理职责，支持社区居民委员会开展工作，并同意其指导和监督。（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会

9、议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良阻碍的，应当依法追究责任人的法律责任。（五）业主委员会在规定时刻内不组织换届选举的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，能够由物业所在地的社区居民委员会在居民办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。（六）业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的县房地产行政主管部门和居民办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。（七）业主不得擅自以业主

10、大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安治理处罚。（八）物业治理区域内，能够召开物业治理联席会议。物业治理联席会议由居民办事处、乡镇人民政府负责召集， 由县房地产行政主管部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业治理中遇到的问题。（十）业主委员会的活动经费来源及经费的使用情况要定期向业主公布。（九）社区居委会每半年对所属小区的业主委员会进行一次中意度测评，对测评不达标的，物业所在地的县房地产行政主管部门、居民办事处、乡镇人民政府责令

11、其限期整改， 拒不整改的坚决撤换。第三章物业服务企业第十七条物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业治理服务活动的企业。物业服务企业应当依法取得物业服务企业资质，并在资质等级许可的范围内从事物业治理活动。从事物业服务的人员，应当依法取得职业资格证书。物业服务企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业资格证书。第十八条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业服务企业的条件如下：（一）一级资质：1. 注册资本人民币 500 万元以上；2. 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员许多于 30 人。其中，具有中级以上职称的人员许

12、多于 20 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业治理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 治理两种类型以上物业，同时治理各类物业的房屋建筑面积分不占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100：（1） 多层住宅 200 万平方米；（2） 高层住宅 100 万平方米；（3） 独立式住宅（不墅）15 万平方米；（4） 办公楼、工业厂房及其它物业 50 万平方米。5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营治理业绩。（二）二级资质：1. 注册资本人民币 300 万元以上；2. 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相

13、关专业类的专职治理和技术人员许多于 20 人。其中，具有中级以上职称的人员许多于 10 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业治理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4. 治理两种类型以上物业，同时治理各类物业的房屋建筑面积分不占下列相应计算基数的百分比之和不低于 100：（1） 多层住宅 100 万平方米；（2） 高层住宅 50 万平方米；（3） 独立式住宅（不墅）8 万平方米；（4） 办公楼、工业厂房及其它物业 20 万平方米。5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营治理业绩。（三）三级资质：1. 注册资本

14、人民币 50 万元以上；2. 物业治理专业人员以及工程、治理、经济等相关专业类的专职治理和技术人员许多于 10 人。其中，具有中级以上职称的人员许多于 5 人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；3. 物业治理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书4. 有托付的物业治理项目；5. 建立并严格执行服务质量、服务收费等企业治理制度和标准，建立企业信用档案系统。第十九条新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）企业法定代表人的身份证明；（四）物业治理专业人员

15、的职业资格证书和劳动合同，治理和技术人员的职称证书和劳动合同。第二十条新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。第二十一条一级资质物业服务企业能够承接各种物业治理项目。二级资质物业服务企业能够承接 30 万平方米以下的住宅项目和 8 万平方米以下的非住宅项目的物业治理业务。三级资质物业服务企业能够承接 20 万平方米以下住宅项目和 5 万平方米以下的非住宅项目的物业治理业务。第二十二条 物业服务企业在物业治理活动中享有下列权利：(一)依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定，制定物业治理工作制度;(二)依照物业服务合同实施物业治理，收取物业服务费用; (三)选择专业性

16、服务企业承担专项服务业务;(四)制止损害物业或者其他侵害业主公共利益的行为; (五)法律、法规规定的其他权利。物业治理工作制度涉及约束业主行为的，应当经业主大会审议通过，或者经持有二分之一以上投票权的业主书面同意后执行。第二十三条 物业服务企业在物业治理活动中应当履行下列义务：(一)履行物业服务合同;(二)同意业主、业主大会和业主委员会的监督; (三)执行物业治理行业规范、服务标准;(四)妥善保管物业有关资料;(五)同意有关行政治理部门的监督治理; (六)法律、法规规定的其他义务。第二十四条 物业服务企业被解聘的，应当自收到解聘通知之日起 10 日内与建设单位或者业主委员会办理物业的交接验收手

17、续，并退出该物业治理区域。第四章物业服务等级收费治理第二十五条物业服务收费治理实行分级负责，定襄城区按照都市建设治理权限划分，分不由当地价格主管部门、房地产主管部门负责。价格主管部门牵头，房地产主管部门等配合，负责物业服务收费等级标准的制定，对物业服务价格进行监管，依法查处物业服务中的违规收费、乱收费行为。房地产主管部门牵头，价格主管部门等配合，负责物业服务行业的治理，指导物业企业自主定价，协调解决物业服务治理中的矛盾和问题，加强对物业企业的监督和治理。第二十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及服务内容、服务质量与服务费用相适应的原则。第二十七条 物业服务收费治理，业主委员会或产权单位应依照物业实际情况和业主消费水平，选定相应级不的服务内容标准，确定服务收费价格。第二十八条 物业综合服务费构成包括物业服务成本、法定税费和利润。其中，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）治理服务人员的工资、社会保险、住房公积金和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包括电梯运行、供热供水二次加压和专项维修资金分摊费