产权式酒店与业主协议 产权式酒店与酒店式公寓.doc

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1、1产权式酒店与业主协议产权式酒店与业主协议产权式酒店与酒店式公寓产权式酒店与酒店式公寓产权式酒店与酒店式公寓产权式酒店与酒店式公寓二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽二者都是房地产中的投资类产品，都采用酒店式管理，虽然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项然一个叫酒店，一个叫公寓，一般情况下却都是住宅立项，因此乍看起来相似程度非常高因此乍看起来相似程度非常高。不过实际上不过实际上，产权式酒店和产权式酒店和酒店式公寓两者在概念酒店式公寓两者在概念、区位区位、投资额度投资额度、发展水平等方面发展水平等方面存在很大差异。存在很大差异。休闲休闲 VS 商务商务从概念上看，产权式

2、酒店，是由消费者或个人投资者买断从概念上看，产权式酒店，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权式酒店是进而买产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权每一个客房都各有独立的产权，投资者一投资者一般并不在酒店居住般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业而是像购买住房一样投资置业，将客房将客房委托给酒店经营分取投资回报委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费

3、入住权。定期限的免费入住权。2酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主酒店式公寓，虽然也是将物业进行产权分割出售，买家主要依靠经营取得投资回报要依靠经营取得投资回报，不过酒店式公寓作为酒店的衍生不过酒店式公寓作为酒店的衍生品品，采取酒店式服务采取酒店式服务、公寓式管理公寓式管理，除了提供传统酒店的各除了提供传统酒店的各项服务外项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居家居式的服务式的服务，真正实现宾至如归的感觉真正实现宾至如归的感觉。从本质上来说从本质上来说，是拥是拥有私家产权的酒店有私家产权的酒店。其实其实，两者最明显的区别在于使两者最

4、明显的区别在于使用功能用功能。产权式酒店可以说是脱胎于度假村产权式酒店可以说是脱胎于度假村，一般位于风景一般位于风景优美的旅游区优美的旅游区，如此也有一部分买家度假自用如此也有一部分买家度假自用，或加入分时或加入分时度假机构互换居住度假机构互换居住；酒店式公寓源于酒店酒店式公寓源于酒店，面对大多是半年面对大多是半年至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。至一年期来访的商务人士，位于城市商业区。高端产品正流行高端产品正流行相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已相对而言，北京的产权式酒店起步较早，北京周边地区已有六七个项目有六七个项目。早期的产权式酒店门槛较低早期的产权式酒店门槛较低，

5、一般首付一般首付 6 万万至至 8 万元万元，总价总价 10 万至万至 30 万之间万之间。但是由于缺乏市场规范但是由于缺乏市场规范，一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理一些产权式酒店未采取真正的酒店式管理，服务服务、卫生以及卫生以及餐饮标准上都无法与真正的酒店相论餐饮标准上都无法与真正的酒店相论，因此经营情况不尽人因此经营情况不尽人意意，有的只在旺季取得收入有的只在旺季取得收入，购买时承诺的高回报难以实现购买时承诺的高回报难以实现。今年新推出的有些项目开始走高档路线今年新推出的有些项目开始走高档路线，每平方米单价提升每平方米单价提升至万元以上至万元以上，软硬件设施更接近专业酒店软硬件设施更接

6、近专业酒店，环境营造以及娱环境营造以及娱乐设施更大大超越一般酒店。乐设施更大大超越一般酒店。而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，而酒店式公寓经历了良莠不齐的阶段，已基本步入正轨，尤其是位于中关村尤其是位于中关村、建国门建国门、国贸等商圈的高端产品国贸等商圈的高端产品。这些这些3项目不仅地段优越项目不仅地段优越，档次很高档次很高，设有厨房设有厨房，装修家具配饰考装修家具配饰考究究，屋内空间不像酒店那么局促屋内空间不像酒店那么局促，具有家的温馨具有家的温馨；管理上又管理上又贴近酒店贴近酒店，送餐送餐、入户清洁入户清洁，并提供订票并提供订票、会务等商务服务会务等商务服务。酒店式公寓作为

7、一个投资新品酒店式公寓作为一个投资新品，受到不少买家青睐受到不少买家青睐，今年新今年新出的项目就有十多个。出售面积出的项目就有十多个。出售面积 70 至至 150 平方米，一般每平方米，一般每平方米单价平方米单价 1.2 万元至万元至 2 万元。万元。典型项目典型项目产权式酒店产权式酒店第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公第一城：位于南香河经济技术开发区，由中信国安集团公司投资开发司投资开发，每年每年 6%的现金收益和的现金收益和 2.3%的代金卡的代金卡，到目前到目前已如约实现两次返租已如约实现两次返租。经营以承接大型会务为主经营以承接大型会务为主，并被确定并被确定为国际金融论

8、坛永久会址。为国际金融论坛永久会址。中欣戴斯中欣戴斯（daysinn）：位于珠市口东大街位于珠市口东大街，每个投资单位每个投资单位为为6 万元，投资期限为万元，投资期限为 2 年，每年年，每年 8的租金回报和每年的租金回报和每年 3 天天的免费入住期的免费入住期，两年后保证转售两年后保证转售。该酒店的门市价将定在该酒店的门市价将定在 280至至 380 元日之间元日之间,以商务客房为主以商务客房为主，共享全球酒店预订系统共享全球酒店预订系统资源，分享美国戴斯每天资源，分享美国戴斯每天 20 万人次的全球客户资源。万人次的全球客户资源。月亮城堡月亮城堡：位于京东北关环岛东南侧位于京东北关环岛东南

9、侧，拥有私家林阴大道拥有私家林阴大道、数千株原生树木数千株原生树木。占地占地 70 万平方米的社区内万平方米的社区内，仅建仅建 10 万平万平方米住宅方米住宅，却拥有却拥有 6 万平方米会所万平方米会所，其中其中 MOONRIVERClub专属会所入会费约专属会所入会费约 4 万美元万美元，业主可享用京城最奢华的业主可享用京城最奢华的 70004平方米平方米 SPA、近近 20 米深全透明室内潜水区及近米深全透明室内潜水区及近 20 米高室内米高室内瀑布攀岩等设施。瀑布攀岩等设施。酒店式公寓酒店式公寓银泰中心银泰中心：银泰中心位于国贸正对面银泰中心位于国贸正对面，拥有三座主体建筑拥有三座主体建

10、筑，包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店包括主体楼的中国第一家超五星级柏悦酒店、酒店服务式豪酒店服务式豪寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东西两栋智能寓柏悦居、极品公寓柏悦府，东西两栋智能 5A 甲级银泰写甲级银泰写字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高字楼和完善的裙房商业配套空间；中央主楼高 249.9 米，为米，为长安街沿线最高的建筑长安街沿线最高的建筑。其中极品公寓柏悦府设在中央主楼其中极品公寓柏悦府设在中央主楼的顶部的顶部 47 至至 54 层，仅为层，仅为 28 位国际级商业首脑度身定制，位国际级商业首脑度身定制，由柏悦酒店提供至高品质的专属服务由柏悦酒店提供至高品质的专属服务。晶都国际

11、晶都国际：位位于北京市朝阳区将台乡于北京市朝阳区将台乡，紧邻燕莎商圈紧邻燕莎商圈、丽都商圈以及中关丽都商圈以及中关村电子科技园。村电子科技园。HoterPark 包括包括 456 套四星级标准客房，套四星级标准客房，以以50 平方米左右酒店格局设计平方米左右酒店格局设计，以酒店标准来全面经营以酒店标准来全面经营。另另有有444 套自主式投资行政套房，套自主式投资行政套房，106 平方米左右舒适两居平方米左右舒适两居,满足满足高端人士的星级服务需求高端人士的星级服务需求。金牌酒店管家同样以酒店标准为金牌酒店管家同样以酒店标准为高端商务人士或行政或观光访友者提供服务。高端商务人士或行政或观光访友者

12、提供服务。投资小贴士投资小贴士1、经营前景经营前景。投资前既要尽可能根据位置投资前既要尽可能根据位置、经营形式等对经营形式等对物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值物业的区域性市场和发展前景等判断投资价值，同时也要严同时也要严格考察酒店管理公司的管理经验和能力。格考察酒店管理公司的管理经验和能力。2、品牌实力品牌实力。有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物有雄厚实力的开发商和著名的管理品牌是物业增值的保证业增值的保证。对于产权式酒店或酒店式公寓对于产权式酒店或酒店式公寓，发展商的实发展商的实5力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要力背景和社会公信力似乎没有物业本身和经营公司重要，但

13、但在物业经营出现问题在物业经营出现问题，发展商所承诺的投资回报不能兑现的发展商所承诺的投资回报不能兑现的情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。情况下，实力背景和公信力就显得尤为重要。3、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力、退出机制。不动产投资一定要考虑其流通和变现能力，也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产也就是其退出机制的设计。比如经营方几年之后回购房产。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专聘请专业酒店物业管理

14、公司或酒店式公寓管理公司业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经并由其统一经营和管理营和管理、区别于纯酒店单间的公寓区别于纯酒店单间的公寓。它集住宅它集住宅、酒店酒店、会会所多功能于一体所多功能于一体，具有具有“自用自用”和和“投资投资”两大功效两大功效。除了提供除了提供传统酒店的各项服务外传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居更重要的是向住客提供家庭式的居住布局住布局、家居式的服务家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉真正实现宾至如归的感觉。由于它由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此因此，备受商务人士的备受商务人士的青睐青睐。成为酒

15、店式公寓的两大条件成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中一是位于城市商务集中区。区。地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素地段为王是酒店式公寓制胜的首要因素。作为城市中的作为城市中的“高高端居住物业端居住物业”，吸引的是吸引的是“高层次的消费者高层次的消费者”，位于位于“高尚地段高尚地段”成为衡量物业标准的决定性指标成为衡量物业标准的决定性指标。“高尚地段高尚地段”的含义不仅仅的含义不仅仅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅包括靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周边设施齐全等。二是出色的经营管理。周边设施齐全等。二是出色的经营管理。良好的物业管理服务和设施水平，

16、是酒店式公寓的另一必良好的物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓的另一必6要条件要条件，提供提供“酒店式服务酒店式服务”是服务式公寓的经营要诀是服务式公寓的经营要诀。服务服务式公寓在服务内容上不必完全照搬式公寓在服务内容上不必完全照搬“酒店服务酒店服务”的标准的标准，应使应使其更具有其更具有“舒适性舒适性”和和“私密性私密性”，能够为租户提供良好的配套能够为租户提供良好的配套服务和设施是保持长期生命的关键服务和设施是保持长期生命的关键。通常情况下通常情况下，其物业管其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施理分为硬件和软件两大部分：硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公

17、共设施，包括房间套内的设施和公共设施，如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业如家具家电等设备的品牌和质量，功能齐全的会所和商业设施等设施等；而软件主要指公寓的服务管理水平而软件主要指公寓的服务管理水平，包括家政服务包括家政服务、安全服务、交通服务和其他服务等。安全服务、交通服务和其他服务等。酒店式公寓概念及特征酒店式公寓概念及特征一、酒店式公寓概念及特征一、酒店式公寓概念及特征1、酒店式公寓的概念、酒店式公寓的概念酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内所谓酒店式服务公寓是指位

18、于大型商圈内，保持统一保持统一装修模式装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作其大多会被用作投资使用投资使用。酒店式服务公寓的概念酒店式服务公寓的概念，始于始于 1994 年年，意为意为“酒酒店式的服务，公寓式的管理店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于，市场定位很高。最早来源于欧洲的欧洲的“产权式公寓产权式公寓”，属舶来品属舶来品，是当时旅游区

19、内租给游客是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅临时住宅”。这些物业就成这些物业就成7了酒店式公寓的雏形了酒店式公寓的雏形。不久以后不久以后，此种物业在欧洲越来越多此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到服务也越来越周到，深受广大消费者的好评深受广大消费者的好评。随着发展又飘随着发展又飘洋过海洋过海，如今已遍布全球如今已遍布全球。在我国在我国，酒店式公寓最早出现在酒店式公寓最早出现在深圳深圳，后来又出现在上海后来又出现在上海、北京两地北京两地

20、，但前几年未形成热点但前几年未形成热点。2、酒店式公寓的特征、酒店式公寓的特征酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务家居式的服务，真正实现宾真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓就是一种提供酒店式服

21、务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士电召的士、钟点服务等一系列服务钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善较一般公寓更完善，服务内容更多服务内容更多，为其独特的消费群体提为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。供所需的服务和物业管理。（2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住可用于居住，也可用于办公也可用于办公。面积小的酒店式公寓中面积小的酒店式公寓中，居住居住和办

22、公空间混在一起和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中面积较大酒店式公寓中，居住空间与居住空间与办公空间分离办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于有的偏重于居住居住，厨房厨房、卫生间齐全卫生间齐全，甚至有阳台甚至有阳台；有的则偏重于办公有的则偏重于办公，8只有卫生间只有卫生间，没有厨房没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件提供一些办公设施和通讯条件。酒酒店式公寓与前几年热炒的店式公寓与前几年热炒的 SOHO 概念有着异曲同工之处，概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但

23、合，但 SOHO 概念中提供给住户的是较完善的办公空间，概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居其设计的主要功能为满足居家办公的要求。家办公的要求。3、目标客户群的类型、目标客户群的类型我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有具有“自用自用”和和“投资投资”两大功效两大功效。与传统的酒店相比与传统的酒店相比，酒店式酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而

24、服务就更胜一筹服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此因此，备受备受商务人士的青睐商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占投资者占绝大多数绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型投资客户主要可以分为两大类型（如表如表）表表 1：酒酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者者 25-35 岁，机构投资者主要是具备

25、一定经济实力的中、小岁，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业型企业 40 岁以上岁以上 目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚厚、稳定的经济来源稳定的经济来源，多投资于多投资于 100 平方米以上的较大户型平方米以上的较大户型预期投资回报预期投资回报 8-1510以下客户比例以下客户比例 6015左右左右 除除投资型客户外投资型客户外，其他客户也有相当比例其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资包括以自住兼投资9为主要目的私营业主为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。外跨国集团客户等等。但

26、是现在在北京这种住宅立项的商但是现在在北京这种住宅立项的商住两用的公寓正在被禁止商用住两用的公寓正在被禁止商用，这就失去部分客户的投资热这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。情。应当引起注意。二、酒店式公寓的市场投资前景分析二、酒店式公寓的市场投资前景分析1、酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于：其原因主要在于：（1）出租率较有保证）出租率较有保证 酒店式公寓大多聘请专业的酒店物酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司

27、和酒店式公寓管理公司进行管理业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的他们有广泛的客源客源，而普通公寓的小业主出租而普通公寓的小业主出租，偶然性强偶然性强。此外此外，租客也租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；（2）租金稳定性较有保证在普通公寓里租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的由于各投资者的资金资金、持房能力不同持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起捆

28、绑在一起，管理公司根据收益分成管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体可以保持物业的整体租价；租价；（3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高居住的舒适性大为提高。同时同时，10酒店式公寓在其软酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金但租金价格却相去甚远价格却相去甚远，因此因此，许多酒店的长租客便把置业目光投许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。向了酒店式公寓。（4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心产权问题拥有产权可以让

29、业主居住的安心、放心放心。必必要时还可以出让自己的产权要时还可以出让自己的产权，回收投资回收投资，无疑降低了投资的无疑降低了投资的风险风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。它是拥有私家产权的酒店。2、酒店式公寓的发展前景、酒店式公寓的发展前景随着中国加入随着中国加入 WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到将会有

30、更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司中国设立公司，海外公司高层管理人员海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外以及驻中国的海外社团社团，其他公司工作人员等其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求构成了酒店式公寓的主要需求群体群体。一些小型公司也将其作为商住两用一些小型公司也将其作为商住两用。他们希翼在市中他们希翼在市中心或交通便捷地区生活心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配套有传统酒店的硬件配套，相当水准相当水准的上门服务的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务私密性和生活氛围，又有高

31、档酒店的良好环境和专业服务。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。酒店式服务公寓的独特优势早已出现。近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量近两年，在北京在高档公寓租赁市场中，租金因整体供量的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当的急剧增长而持续下滑的趋势锐不可当，有些物业租金跌幅有些物业租金跌幅11达达 50以上以上，然而然而，类似国贸类似国贸、嘉里中心这样的酒店式服务嘉里中心这样的酒店式服务公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到公寓反而有上涨趋势，实际成交租价总体浮动不到 5。显。显然然，与普通高档住宅公寓相比与普通高档住宅公寓相比，酒店式服务公寓的租金水平酒店式服务公寓的租金水平更

32、坚挺。其市场出更坚挺。其市场出租平均报价为每月每平方米租平均报价为每月每平方米 24.5 美元，几乎是普通高档公美元，几乎是普通高档公寓的两倍寓的两倍。酒店式公寓之所以受到市场追捧酒店式公寓之所以受到市场追捧，主要在于其功主要在于其功能的多元化能的多元化，从商务用途从商务用途，酒店出租到自用酒店出租到自用，都流露出其在都流露出其在使用上的灵活性使用上的灵活性，同时也衍射出它投资角度的多重性同时也衍射出它投资角度的多重性。当前当前，国内各大国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥这一阶层拥有非常可观的商务消费能力有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对

33、他们来说早传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中国加已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，中国加入入WTO 将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境将会成为北京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设因为目前大型的国际跨国公司都已在北京设立了据点立了据点。中小型公司由于其资金实力中小型公司由于其资金实力，既想方便既想方便，又想价又想价位合适，那么酒店式公寓应是最佳选择。位合适，那么酒店式公寓应是最佳选择。3、未来竞争靠物管、未来竞争靠物管酒店式公寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，酒店式公

34、寓是作为一种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起避免了大起大落的风险大落的风险。而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命而一座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下在各项硬件指标达标的情况下，服务这一服务这一软件就显得犹为重要了软件就显得犹为重要了。在高档租务市场中在高档租务市场中，客户的去留多客户的去留多数受服务水平的影响数受服务水平的影响。与国际接轨的优质服务将极大提升物与国际接轨的优质服务将极大提升物12业的附加值业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生

35、直接影响并对物业今后的投资潜力产生直接影响。因此因此，在整体市场环境在整体市场环境、硬件水平相当的情况下硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了酒店式公寓除了专业的规划专业的规划、设计和装修设计和装修，还要有充足的租客来源还要有充足的租客来源，在整体在整体市场环境市场环境、硬件水平相当的情况下硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。式公寓竞争的焦点。三、产品开发模式三、产品开发模式酒店式公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快酒店式公寓占有优厚的市场条件，以至这几年在市场上快速发展速发展，市场上自称是酒店式公寓服务公寓的项目不少市场上自称是酒店式公寓服务

36、公寓的项目不少，但但一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间一个被公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，甚至项目能否最后成功甚至项目能否最后成功，还要看以下五个方面还要看以下五个方面：（1）位置应位置应具备可持续发展潜力具备可持续发展潜力；（2）品质建筑设计品质建筑设计、内部装修等是否内部装修等是否符合客户需求符合客户需求；（3）管理精心为客户着想的精神管理精心为客户着想的精神，要有品牌要有品牌效益效益；（4）计划周详的租务计划计划周详的租务计划；（5）推广持续推广持续、稳定的市稳定的市场传播是物业发展的基础。场传播是物业发展的基础。以上几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都

37、有体现。以上几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有体现。但让一个有基础的项目发挥最大的价值但让一个有基础的项目发挥最大的价值，关键在于其后期的关键在于其后期的物业管理水平物业管理水平。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件件，是产品的附加值是产品的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回直接影响到物业今后的租金和收益回报。报。131、项目选址策略、项目选址策略由于酒店式公寓属于长线投资产品，所以其选址比一般的由于酒店式公寓属于长线投资产品，所以其选址比一般的公寓重要的多。开发商需要根据主要公寓重要的多。开发商需要根据主要 目标市场的情况确定目标市场的情

38、况确定酒店式公寓的位置酒店式公寓的位置，以便为将来酒店式公寓的经营管理打好以便为将来酒店式公寓的经营管理打好基础基础。根据酒店式公寓目标消费群的高端特点根据酒店式公寓目标消费群的高端特点，其开发选址其开发选址主要在市中心及出行方便的周边地带主要在市中心及出行方便的周边地带。酒店式公寓的租客以酒店式公寓的租客以港澳台商人港澳台商人、海归派外籍人士为主海归派外籍人士为主，他们对于生活环境及居他们对于生活环境及居住氛围的要求较高住氛围的要求较高，对物业周边的自然环境对物业周边的自然环境、周边娱乐环境周边娱乐环境都十分注重都十分注重。所以物业周边最好拥有多家中高餐厅所以物业周边最好拥有多家中高餐厅，齐

39、备的齐备的娱乐休闲场所及大型购物场所。娱乐休闲场所及大型购物场所。2、目标消费群定位、目标消费群定位随着国内经济的快速发展，招商引资速度加快，酒店式公随着国内经济的快速发展，招商引资速度加快，酒店式公寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域发展背景寓有其市场生存的一定空间和特殊的经济地域发展背景。酒酒店式公寓的消费群体主要有以下几类：店式公寓的消费群体主要有以下几类：（1）海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员）海内外常驻机构的商务人员、管理人员、技术人员由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房由于他们工作几年就要轮换，所以通常只租房而不会买房。因为住房补贴高，他们往往会和家属

40、租住品质好的高档公因为住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓寓，这样便形成了一个庞大的群体这样便形成了一个庞大的群体，从而形成一种居住氛围从而形成一种居住氛围；他们对物业的要求很高他们对物业的要求很高，一些合资企业高级管理人员往往渴一些合资企业高级管理人员往往渴求生活在高品质氛围中求生活在高品质氛围中，对这种服务式公寓的整体环境也表对这种服务式公寓的整体环境也表14现出很强的热忱，高档公寓的建筑形式恰恰满足了这一需现出很强的热忱，高档公寓的建筑形式恰恰满足了这一需求求，正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引正是为其较高的租金价格与出租经营回报率所吸引。有有些常驻机构些常驻机构，

41、规模较大规模较大，派驻人员较多派驻人员较多，一般有专门办公和一般有专门办公和居住场所居住场所，二者分离二者分离。作为办公场所作为办公场所，他们可能选择办公楼他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓商住楼或酒店式商务公寓；作为住所作为住所，可选择住宅或居住功可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓能齐全的酒店式公寓，秘密性更强秘密性更强，活动空间更自由活动空间更自由，故一故一般不会选择酒店般不会选择酒店。规模较小规模较小，派驻人员较少的派驻人员较少的，往往将居住往往将居住空间与办公室空间合为一体空间与办公室空间合为一体，所需的户型面积较小酒店式公所需的户型面积较小酒店式公寓亦可满足他们的要求。寓亦

42、可满足他们的要求。（2）港澳及海外商务人员港澳及海外商务人员由于业务上的关系由于业务上的关系，港澳及港澳及海外都有不少商务人员经常往返内地，这类人会选择酒店海外都有不少商务人员经常往返内地，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方以方便居住和办公。便居住和办公。（3）投资者投资者现在有不少人购买房屋用于投资现在有不少人购买房屋用于投资，他们一他们一般选择户型面积小般选择户型面积小，总价低的物业总价低的物业，酒店式公寓是投资者乐酒店式公寓是投资者乐于购买的物业。于购买的物业。（4）城市小企业和城市小企业和 SOHU 族族

43、目前国内小企业数量众多目前国内小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用用于办公于办公、休息及接待客户休息及接待客户。随着科技发展和计算机网络的普随着科技发展和计算机网络的普15及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这部分人及，家庭办公已成现实也有不少人在家办公，这部分人即即SOHU 族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适族。酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合合SOHU 族族。上述几类酒店式公寓的需求者中上述几类酒店式公寓的需求者中，海内外常驻机海内外常驻机构及构及 SOHU 族是市场主力，投资者在买家中也占较高

44、比例族是市场主力，投资者在买家中也占较高比例。3、产品设计策略、产品设计策略酒店式公寓的产品设计要个性化酒店式公寓的产品设计要个性化，个性化有两方面的含义个性化有两方面的含义；一是满足使用者的个性化需求一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历大多数是高学历、高素质高素质，甚至是国际化的人士甚至是国际化的人士，他们对居他们对居住文化住文化、对办公环境有独特的理解与需求对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也二是项目本身也应是个性化的应是个性化的，这包括楼型这包括楼型、装修装饰装修装饰、环境环境、配套等配套等，不不能随大流能随大流。这一点这一点

45、，是酒店式公寓生命力的所在是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。公寓投资实现回报的核心因素。（1）面积分配面积分配酒店式公寓属于小户型物种酒店式公寓属于小户型物种，最常见的最常见的是单卧室套房是单卧室套房，适用于住宅适用于住宅、个人办公个人办公、度假度假、投资投资。另外另外，为了增加灵活性，酒店式公寓可以引入可组合式住宅单元为了增加灵活性，酒店式公寓可以引入可组合式住宅单元，就是将由两套邻近的住宅单元的小套房当作一件产品来销就是将由两套邻近的住宅单元的小套房当作一件产品来销售售，两套合并时是一个大套间两套合并时是一个大套间，分开来还是两套独立的单元分开来还是两套

46、独立的单元。比较流行的是两卧室两卫生间的可分割套房比较流行的是两卧室两卫生间的可分割套房，购买者可以方购买者可以方便地将其分割为两个独立地单卧套间便地将其分割为两个独立地单卧套间，一套自己使用一套自己使用，另外另外一套供亲友或交换使用或出租一套供亲友或交换使用或出租。针对酒店式公寓客户的需求针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从特征，总体市场中的酒店式公寓的户型从 1 居居5 居，其居，其中中161 居的比例最高，其次为居的比例最高，其次为 2 居和居和 3 居，分别占居，分别占 59、24、15；面积面积为为110m2以内的户型比例最大以内的户型比例最大，其次其次是是1

47、20-190m2之间的户型之间的户型。居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异客户群而呈现较大差异。例如例如：富顿中心主要吸引单身租客富顿中心主要吸引单身租客，户型全部为户型全部为 1居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉国际公寓主要吸引外籍高居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有级管理人员，有 3-5 居户型且面积相对较大。居户型且面积相对较大。（2）内部装修内部装修、用材用材具有投资价值地酒店式公寓从外具有投资价值地酒店式公寓从外墙砖到市内门窗墙砖到市内门窗，从地板到浴缸从地板到浴缸、家具家具，甚至水泵甚至水泵、阀

48、门等阀门等都会选用进口地顶极产品都会选用进口地顶极产品。这些表面上看不到地东西对于业这些表面上看不到地东西对于业主入住之后地生活来说发挥着重要作用主入住之后地生活来说发挥着重要作用，而且将对物业维护而且将对物业维护费高低产生巨大影响费高低产生巨大影响，在这些部件上使用国际知名品牌在这些部件上使用国际知名品牌，可可以提升产品地附加值以提升产品地附加值，同时也可以体现出开发商对业主负责同时也可以体现出开发商对业主负责地良苦用心。地良苦用心。关于花园洋房关于花园洋房说起房地产市场上说起房地产市场上“洋房洋房”发展史，不能不提万科，万科情发展史，不能不提万科，万科情景花园洋房是唯一一个贴有专利标签的建

49、筑产品，景花园洋房是唯一一个贴有专利标签的建筑产品，2004 年年，它带着它带着“万科原创万科原创”的胎记自信面市的胎记自信面市，便一举颠覆了人们对多便一举颠覆了人们对多层住宅的既定印象层住宅的既定印象身处情景花园洋房身处情景花园洋房，购房者第一次从购房者第一次从空间层面欣赏建筑错落的立面美空间层面欣赏建筑错落的立面美；第一次借助交互呈现的露第一次借助交互呈现的露台和花园，体会享受生活的优越含义。台和花园，体会享受生活的优越含义。17万科曾经很长一段时间定义了万科曾经很长一段时间定义了“洋房洋房”，那是情调主义与情，那是情调主义与情境生活的代表境生活的代表，同时同时，建筑专利产品的不可复制性又

50、赋予它建筑专利产品的不可复制性又赋予它独一无二的专属性独一无二的专属性，令多数购房者可望而不可及令多数购房者可望而不可及。追求品质追求品质高的生活是人的共性高的生活是人的共性，拥有和别墅相媲美的景观拥有和别墅相媲美的景观，价格却比价格却比别墅低的多别墅低的多，对于想购买别墅却又难以承受房价的购房者来对于想购买别墅却又难以承受房价的购房者来说说，洋房是一个精明的选择洋房是一个精明的选择。洋房价格只相当于别墅的一半洋房价格只相当于别墅的一半，这个价格相当诱惑这个价格相当诱惑，花普通住宅的钱花普通住宅的钱，享受近似别墅的待遇享受近似别墅的待遇，好比是好比是“吃肉的价钱吃海鲜吃肉的价钱吃海鲜”，相当划