2023年云南房地产估价师考试模拟卷（2）.docx

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1、2023年云南房地产估价师考试模拟卷（2）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元A.22.0B.24.0C.25.6D.26.02.一般来说，与长期投资相比，短期投资A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长3.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有A.保值性B.增值性C.异质

2、性D.弱流动性4.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券5.关于投资组合理论的说法，正确的是A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消6.关于房屋施工面积的说法，正确的是A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积7.关于房地产市场吸纳

3、周期的说法，错误的是A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数8.下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用9.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法10.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10、20时市

4、场承租面积的变化，该项调查属于A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查11.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔非法D.销售人员意见综合法12.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略13.关于资金时间价值的说法，错误的是A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间

5、价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较14.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息万元A.2.00B.7.30C.8.53D.9.0015.关于实际利率和名义利率的说法，错误的是A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率16.王某拟购买一套面积为120、单价为7800元的住房，首付款为30，其余申请年贷款利率分别为4.8和7.2的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按

6、月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.7117.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6，租金在每年末支付，若年利率为6，则第5年末的租金是元A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.3818.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价19.假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、时，其对应的净现

7、值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是A.16.67B.16.71C.16.80D.1700020.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60，其余为银行提供的年利率为7.5，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30，则在贷款期内的税前现金回报率是A.8.17B.13.62C.14.00D.23.3321.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为A.62.

8、5B.80.00C.133.33D.200.0022.某房地产开发项目的占地面积为15000，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元假设所有司销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为元A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.2223.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性24.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是A.项

9、目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划25.下列财务报表中，储存基础性数据的是A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表26.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入27.下列市盈率的表达式中，正确的是A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流28.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收

10、入至少应为元A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.0029.一般来说，投资于房地产信托基金(REITs)的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为PElTs具有A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能30.关于房地产贷款担保的说法，正确的是A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权31.在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力

11、32.下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是A.净经营收入=有效毛收入-经营费用B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税33.房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是A.土地不会毁损B.地上建筑物有耐久性C.变现性差D.土地使用权年限较长34.关于房地产投资特性的说法，错误的是A.区位选择异常重要B.不易产生资本价值风险C.存在效益外溢D.易受政策影响35.某城市2010年商品住房施工面积为1000万，其中从2009年跨入201

12、0年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是万A.500B.700C.800D.100036.从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的A.第一阶段B.第二阶段的后半段C.第三阶段的后半段D.第四阶段37.下列各类土地中，不属于土地储备范围的是A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地38.对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于前期工作的是A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证39.为适应房地产市

13、场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法40.某房地产开发企业针对其开发项目进行市场需求分析，在确定其市场规模时，有效市场、渗透市场、服务市场三者关系正确的是A.有效市场渗透市场服务市场B.服务市场有效市场渗透市场C.有效市场服务市场渗透市场D.服务市场渗透市场有效市场41.商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性A.房地产开发企业的特点B.城市区域功能C.购房者的需求D.城市地理环境42.对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的分析A.需求B.

14、供给C.竞争D.市场占有率43.我国对外筹资成本通常是在利率的基础上加一定的百分点(或基点)A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放44.某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是A.甲乙丙B.丙乙甲C.乙甲丙D.乙丙甲45.某投资者购买一间商铺用于出租经营，名义收益率为120，如果通货膨胀率为55，银行贷款年利率为65，存款年利率为30，则该项目投资的实际收益率是A.516B.616C.65D.87446.某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一

15、年的净租金收入为8万元，且每年递增6，年租金均发生在年末。若折现率为6，该商铺净租金收入的现值为万元A.9176B.14240C.15094D.1600047.某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为02，则该家庭第8年最后一个月的还款额为元A.362706B.363431C.481834D.48424348.张某用1000万元购买了一间商铺用于出租经营，其要求的投资收益率为10，经营期为20年，如果每年经营净收益相等，则该投资者的年投资回报为万元A.1746B.10000C.11746D.6727549.如果某项目的FNPV等于零，说明该项目的获利能力A.达到了基准收益率的要求B.超过了基准收益率的要求C.未达到财务内部收益率的要求D.达到了财务内部收益率的要求50.某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于13，贷款利率为12，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为万元A.2873B.2911C.34474D.34931