中国商业地产战略投融资策略.pptx

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1、中国商业地产战略投融资策略中国商业地产战略投融资策略 演讲人：演讲人：鲁鲁 炳炳 全全中国人民大学中国人民大学 特聘教授特聘教授中国易学风水研究院中国易学风水研究院 研研 究究 员员11、现状、现状(situation)两大一单o自有资金加大（High equity）,土地取得成本提高、预售条件提高（35%投资、多次封顶）或取消、银根紧缩o房地产金融风险加大(high risk)：市场风险、政策风险、企业财务风险、道德风险、土地开发风险、法律风险o融资渠道单一（mono-financing）23456782、应对措施：三个创新一个保障o金融产品创新：学习美国，大众乃至世界的钱投入房地产（不直接

2、用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.o制度创新：产权制度、法律制度、金融制度o企业管理制度创新：投资、专业化服务、财务o安全保障：交易规则、担保办法、政府公信力93、与外国资金对接（谈多成少）o形势：政府限制外资进入房地产，外资看好中国地产o对接方式：股权、经营性物业直接持有、基础设施投资（土地开发）、信托、借贷10提提 纲纲o中国资本市场的投资机会回顾与展望中国资本市场的投资机会回顾与展望o企业资本运营基本理念与实证分析企业资本运营基本理念与实证分析o房地产企业与资本运营房地产企业与资本运营11中国资本市场的投资机会回顾与展望1、中国资本市场投资机会回顾、中国资本市场投资机会回顾

3、2、中国资本市场机会分析与展望、中国资本市场机会分析与展望12中国资本市场投资机会回顾之一中国资本市场投资机会回顾之一o国债流通市场的缺位使国库券的地下交易形成暴利o股票市场诞生之际股票发行上市形成巨大财富效应o内部职工股使少部分人先期在股票市场淘金o宏观经济形势的变化使国债期货产生多空激烈博杀中国个体亿万富翁产生13中国资本市场投资机会回顾之二中国资本市场投资机会回顾之二o股市政策效应使转配股成为暴利产品o私企改制上市发行形成中国个人、富人集团o资本市兼并收购造就财富神化o专家理财产生价值投资理念，蓝筹股行情在投资理念转轮中产生o海南特区的建立与土地泡沫造就投机者14中国资本市场投资机会分析

4、与展望中国资本市场投资机会分析与展望o创业板市场在培育高新技术企业的同时，为风险投资、战略投资者创造财富机会o国有股减持与国有资产转让o资本市场制度与产品创新摧出新的投资理念和投资收益（避险工具与指数期货）o管理层收购使管理者通过智慧和能力完成原始积累o树立科学投资理念，在资本市场中分享中国经济高成长成果15企业资本运营基本理念与实证分析1、企业资本运营战略、企业资本运营战略2、企业资本运营的主要内容、企业资本运营的主要内容3、企业的收购与兼并、企业的收购与兼并4、企业的上市与重组、企业的上市与重组161 1、企业资本运营战略、企业资本运营战略o企业资本运营概述o怎样成为现代企业o生产经营与资

5、本运营o资本运营的意义及推动力17一、企业资本运营概述 资本运营是现代企业根据市场的走向与需求，对企业的总体资源和生产要素进行合理分配、使用、组合、命名，使其实现最优化配置，最终实现最大限度的发展和增值目标。18二、怎样成为现代企业 现代企业的总体发展战略必须具备两个重要的支点：即生产经营战略和资本经营战略，两者缺一不可。在市场经济体系中，没有资本运营战略的企业不是现代企业。19三、生产经营与资本运营对比对对 比比 内内 容容资资 本本 运运 营营生生 产产 经经 营营收益倍增长式增长累加式增长风险多元化经营，风险大大分散单一式经营，风险集中运作方式开放式经营，协作性高内向式经营，在既定范围内

6、自我配套运营对象资本实物性产品运营手段加速资本流动周转，使投资增值销售商品以创造利润20四、资本运营的意义及推动力o资本运营使资源配置跨进更高境界o资本运营应具有财富的放大效应o资本运营推动企业经营思想的创新o资本运营催生国际化企业o资本运营最大化的发挥人力资源的作用212 2、企业资本运营的主要内容、企业资本运营的主要内容o金融资本运营o产权资本运营o无形资本运营22金融资本运营、产权资本运营与无形资本运营的比较 项目金融资本运营产权资本运营无形资本运营 运营对象有价证券（债券、股票）及其衍生品（期货期权）产权：对企业财产的占有、使用、收益和处置权专利权、非专利技术、商标、著作权及商誉等 运

7、营方式股票交易、债券交易和期货、期权交易对产权进行转让与收购；实现产权形态的转变，使资产在实物形态与货币形态之间转换同有形资本结合，实现有形资本增值233 3、企业的收购与兼并、企业的收购与兼并o企业兼并收购的法律含义o企业并购的意义o企业并购的类型 横向并购 纵向并购 混合并购24企业的收购与兼并企业的收购与兼并o企业并购模式的设计o企业并购的操作和程序o企业并购必须重视的问题o企业并购的回顾与趋势o企业并购案例分析25企业并购必须重视的问题o制定恰当的并购战略o建立并购联盟o控制交易成本o充分重视并购后的文化整合o充分重视并购后的人事整合26企业并购的回顾与趋势 我国企业并购的历史回顾 我

8、国企业并购的发展趋势及特点 国际企业并购的几个发展阶段及趋势274 4、企业的上市与重组、企业的上市与重组o概述：企业上市的基本条件o企业上市重组的模式设计o企业上市资产重组的内容及操作要点o现有企业改制的操作程序o企业上市重组与企业整合o借壳上市的意义、财务、模式、操作o企业上市重组案例分析28发行人与主承发行人与主承销商双向选择销商双向选择组建组建IPOIPO小组小组尽职调查尽职调查上市前重组上市前重组制定发行方案制定发行方案编制募股文件编制募股文件申请股票发行申请股票发行路演路演确定发行价格确定发行价格股票发行股票发行墓碑广告墓碑广告绿鞋期权绿鞋期权IPO29分拆上市分拆上市上市母公司上

9、市母公司子公司子公司A A子公司子公司B B上市母公司上市母公司子公司子公司A A上市公司上市公司B B公众股东公众股东分拆上市前分拆上市前分拆上市后分拆上市后30买壳上市买壳上市其他股东其他股东股东股东A A上市公司上市公司股东股东A A股东股东B B上市公司上市公司其他股东其他股东买壳上市前买壳上市前买壳上市后买壳上市后控股控股控股控股现金现金股份股份31企业的上市与重组企业的上市与重组o企业上市重组的模式设计o扩张性重组o收缩性重组o结构性重组32企业兼并收购收购方收购方出售方出售方反收购方反收购方并购是扩张性重组并购是扩张性重组 并购是收缩性重组并购是收缩性重组 并购是结构性重组并购是

10、结构性重组 33扩张性重组的一般流程扩张性重组的一般流程聘请中介机构聘请中介机构确定并购动因和买主类型确定并购动因和买主类型评估并购风险评估并购风险选择合适的交易规模选择合适的交易规模筛选候选企业筛选候选企业首次报价首次报价与目标公司接触与目标公司接触尽职调查尽职调查谈判谈判融资融资签署法律文书签署法律文书并购后的整合并购后的整合34借壳上市的意义、模式、操作借壳上市的意义、模式、操作o上市公司“壳”资源的价值o上市公司“壳”资源的利用模式o 企业重组与买“壳”上市o 如何选择目标“壳”公司o 买“壳”上市模式的设计35房地产企业与资本运营房地产企业与资本运营 36 房地产企业与资本运营一、房

11、地产企业资本运营的回顾与总结房地产企业资本运营的回顾与总结二、房地产企业所面临的金融环境分析房地产企业所面临的金融环境分析三、前一时期房地产企业资金运作模式前一时期房地产企业资金运作模式四、房地产企业的直接融资房地产企业的直接融资五、债券市场与房地产企业融资债券市场与房地产企业融资六、未来房地产企业资金运作模式的展望未来房地产企业资金运作模式的展望37房地产企业与资本运营七、房地产企业资金供给渠道创新房地产企业资金供给渠道创新八、房地产企业与投资银行房地产企业与投资银行九、房地产企业与国际资本房地产企业与国际资本十、房地产企业与民间资本房地产企业与民间资本十一、房地产企业投资房地产企业投资十二

12、、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨 38一、房地产企业资本运营的回顾与总结1、我国房地产行业的生命周期与目前所处的阶段2、在房地产企业发展初期，由于资金供给充裕，形成投融资模式单一，最后导致其资本运营滞后，投融资创新能力不足 3、受宏观政策影响，房地产企业直接融资呈现大幅波动状况4、房地产行业资本运营落后于其他行业，房地产企业家资本运营观念滞后 39 二、房地产企业所面临的金融环境分析o中央银行及各级政府的限制政策造成房地产企业资金供给趋紧，经营风险加大o原有的融资模式与宏观政策相矛盾，整个行业融资处于无序化o货币政策对房地产行业长期从紧，银行加息使企业运营

13、成本增加o房地产行业融资模式创新势在必行，创新程度决定企业存亡40 三、前一时期房地产企业资金运作模式1、直接融资成为房地产企业主要融资模式2、直接融资培育房地产明星企业3、杠杆效应得以充分发挥 41四、房地产企业的直接融资 1、IPO模式：发行股票国内上市2、海外股票市场直接上市 3、国内股票市场借壳上市4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 42五、债券市场与房地产企业融资 1、房地产企业与可转换债券2、房地产企业与企业债券 3、开发债券新品种，扩大债券融资比例4、海外股票市场借壳上市5、案例分析 43六、未来房地产企业资金运作模式的展望1、民间资本将成为房地产企业的主要资 金来源2、海外资

14、金，尤其是东南亚地区资金将成为房地产企业的资金蓄水池3、融资产品创新和科学融资模式的建立，成为解决资金问题的关键 4、从杠杆经济进入实力经济 44七、房地产企业资金供给渠道创新 1、信托融资：近期房地产行业 2、房地产基金：房地产行业健康运营的重要基础 3、投资银行：一个不可忽视的资金桥梁 4、过桥贷款：能解燃眉之急的资金运作方式 45八、房地产企业与投资银行 1、投资银行的运作概述 2、房地产企业和投资银行业的结合点3、投资银行会给房地产企业带来什么 4、房地产企业怎样与投资银行打交道5、项目计划书 46九、房地产企业与国际资本 1、房地产企业与国际资本的结合点 2、国家资本的投资爱好 3、

15、房地产企业怎样同国际资本接轨 4、国际资本在中国房地产业的运作模式47十、房地产企业与民间资本 1、房地产企业与民间资本的结合点 2、民间资本的投资爱好 3、房地产企业怎样同民间资本接轨 4、民间资本在中国房地产业的运作模式48十一、房地产企业投资 1、房地产企业与风险投资 2、房地产企业与科技创新 3、房地产企业多元化投资选择 49 十二、房地产未来发展模式：逐渐与国际接轨 1、一个痛苦的过程，一个必须的选择2、国内外房地产模式的比较 国际：地产基金 长期经营 收益回报 国内：银行贷款 项目开发 楼盘预售 收回投资并获取利润3、美国房地产基金发展的三次浪潮 50中国香港、中国、美国的各种融资

16、比例51房地产企业资本的四个象限公开发行公开发行私募私募债债权权融融资资股股权权融融资资上市上市可换股债可换股债企业债券企业债券信托基金信托基金可换股债可换股债短期融资债短期融资债贷款贷款非上市股权非上市股权（不同的股权结（不同的股权结构优先、普通构优先、普通等）等）5219502025年美国房地产企业的演进年年 份份宏宏观观经经济济环环境境商商 业业 性性房房 地地 产产市市 场场 条条件件政政府府最最关关心的心的问题问题开开发发企企业业最最关关心心的的问问题题房房地地产产市市场场的的地地域域范范围围房房地地产产开开发发的重点的重点组织组织特点特点房房地地产产资资本本市市场场情况情况开开发发

17、资资金金的的来来源源19501960稳稳定定成成长长平衡平衡开开发发前前期期立法立法哪哪里里有有资资源源集集中中在在地地区市区市场场郊郊区区、成成片片住住宅宅，地地区区商商业业中心中心很很少少有有服服务务组组织织，大大部部分分以以工工程程项项目目的的建建设设为为中中心心（住住房房建建筑筑公公司司模模式）式）非非综综合合性的性的建筑商建筑商19611970快快速速增增长长平衡平衡刺刺激激住住宅宅生生产产哪哪里里有有资资源源以以地地区区市市场为场为主主旧旧城城改改造造，商商业业街街、新新社社区区、大大型型商商业业广广场场发发展展商商和和经经纪纪人人的的结结合合模式模式扩张扩张投投资资机构机构197

18、11975萧萧条条供供 给给 过过剩剩如如何何组组织织资资金金和和资资本市本市场场如如何何获获得得资资本本全全国国市市场场开始形成开始形成郊郊区区写写字字楼楼开开发发独独立立的的投投资资工工具具（如如不不动动 产产 信信 托托 投投 资资 基基 金金 REIT）多多样样化化合股合股经营经营者者19761980快快速速增增长长平平 衡衡 略略有有过过剩剩土土地地使使用用控制控制如如何何获获得得用用地地批准批准多多种种类类型型市市场场并存并存新新建建城城区区主主要要写写字字楼楼及及酒店酒店覆覆盖盖多多个个市市场场的的服服务务组组织织的的扩扩展展；多多利利润润中中心心的的联联合合创创造性造性开开发发

19、企企业业和和银银行行1981-1985急急剧剧变变化化略略 有有 过过剩剩 到到 过过剩剩税收刺激税收刺激如如何何避避税税、选选择择谁谁进进行管理行管理以以全全国国市市场为场为主主城城市市公公寓寓、写写字字楼楼、工工业业物物业业跨跨越越多多国国市市场场的的发发展展商商和和投投资资管管理理者者形形成成的的大大型型组织组织过过剩剩专专业业从从事事避避税税性性投投资资的的投投资资人人，华华尔尔街街银银行人士行人士5319502025年美国房地产企业的演进（续）资料来源：房地产市场分析方法，郑华，电子工业出版社。Stephen E.Roulac.The evolution of real estate

20、 decisions.The American Real Estate Society。转引于胡彬制度变迁中的中国房地产业P18-19和尹哲”演绎金融新概念2004年地产股市投资展望”湘财证券研发报告。19861990经 济 重组 同 时持 续 增长严 重 过剩环境责任管理国内哪个市场有机会针对全国市场，地区特色开始形成大规模的市场中心高档物业寿 险公 司的 加入过剩投 资 管理 机 构和银行，国 外 投资人19911995下 降 且不稳定严 重 过剩贷款控制市场风险如何国际化趋势智能化多功能物业企 业重 建与 重组收缩银 行 专业 人 士及 基 金会19962000巩 固 与完善过剩住房补贴

21、发展战略如何管理国际化趋势智能化多功能物业恢复主 要 财务机构20012010迅 速 发展过 剩 缓和 到 平衡新项目的财务影响哪个国家有机会国际化公共房地设施扩张主 要 财务机构20112025稳 定 增长平衡影响的消化那一种房地产债券国际化公共环境与私人物业关系的调整持 续多 样性跨 国 企业542006年二季度房地产开发资金各项来源增长变化资料来源：国家统计局、REICO数据库 552006年二季度房地产开发资金来源中的利用外资迅速增长资料来源：国家统计局、REICO数据库 56国内贷款快速增长资料来源：国家统计局、REICO数据库 57定金及预收款增长变化资料来源：国家统计局、REIC

22、O数据库 58国内房地产信托快速增长2005年78亿元2006年二季度67.3亿元2006年6月份23.4亿元59目前中国存在的问题o不缺钱、缺手段 o缺工具、缺法律60如何解决时间差o公司成立时的股本融资o取得土地时的融资o四证齐全之前的资金安排o出租物业建设期的资金61股债结合的置换o用股权和股东贷款解决前期资金o用股权回购转换贷款o双重公司股权结构62项目抵押贷款o出租物业的现金流抵押信贷o物业评估抵押信贷o土地与建设项目的抵押信贷o土地与建设项目的转换信贷63建立完善的资本市场o项目债券o企业债券o投资基金o机构投资人o证券化64上市的缺点o利益与他人分享o失去保密性o报告与信用责任o

23、失去控制权65与资本市场结合的必要条件o完善的公司治理结构o透明的会计制度o优秀的管理团队o品牌的诚信o好的公司总能找到合适的融资工具66 4 4、接轨的途径与房地产企业家的选择、接轨的途径与房地产企业家的选择 融资渠道的创新融资渠道的创新 产品设计和经营的创新产品设计和经营的创新 房地产企业家金融意识的提高，与资本市场的紧密接触房地产企业家金融意识的提高，与资本市场的紧密接触 与国际企业联合，学习新的运营模式与国际企业联合，学习新的运营模式 由自主开发，独享收益，到引进各层次战略伙伴，做大做强，共同成长由自主开发，独享收益，到引进各层次战略伙伴，做大做强，共同成长 研研究究分分析析国国内内外外资资本本喜喜好好，推推出出满满足足民民间间资资本本、国国际际资资本本需需求求的的投投资资产产品品，吸引改革吸引改革67