北京城镇住房价格分析.pdf

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1、10/2010北京城镇住房价格分析?李君甫(北京工业大学人文社会科学学院)房改 10多年来,北京住房建设成就卓著。但是,北京的房价上涨速度远远超过居民收入的上涨速度,居民住房负担极重。住房价格飞涨的原因是多方面的。加大政策性住房的供给量,完善住房社会政策是目前解决普通居民住房负担过重和住房公平问题的基本出路。住房价格住房公平住房社会政策在 2009年,北京商品房价平均上升了 73.5%,五环沿线新盘已经开始突破 2万元/平方米,四环以内新盘多数达到 35000元/平方米,房价又一次成为万众瞩目的中心。住房市场化改革的 10年,是北京经济快速成长的 10年,是居民收入持续增长的 10年,也是北京

2、贫富差距持续扩大的 10年。在贫富分化的背景下,房价的飙升会使这种分化进一步扩大,导致社会上层财产不断增值,而中、下阶层的生活压力加大。为什么北京房价如此之高?为什么 2009年房价上涨如此之快?有丈母娘拉高房价之说,有流动性过剩的观点,也有政府卖地推高房价等等说法,似乎都有些道理,本文试图给以一个全面系统的解答。一、北京住房价格上涨过快1.坐上直升飞机的房价2009年,北京销售商品住宅 1880.4万平方米,增长 82.3%。在商品住宅中,现房销售 410万平方米,期房销售 1470.4万平方米,分别增长 96.5%和 78.7%。年末,全市商品住宅空置面积 426.8万平方米,下降 18.

3、3%。火爆的楼市使空置率大幅下降,价格飞速上升。据中国指数研究院的分析,2009年 1 11月,北京商品住宅成交均价为 13940元/平方米,同比上涨 3.4%。从月度价格走势来看,1 11月北京商品住宅成交均价持续上涨,其中 11月达到峰值 17810元/平方米,与 1月相比上涨了 65.1%。朝阳区位于东三环东四环之间的某楼盘 2009年 4月均价 19000元/平方米,到 2010年 12月均价达到 29000元/平方米,涨了 52.6%;东南五环外的某楼盘 1月均价 10400元/平方米,2010年 12月涨到 17250元,涨幅为65.9%。东五环六环之间一个楼盘,2009年 1月份

4、价格 12000元,2009年12月达到 22000元,涨幅为 83%。图 1?2007-2009年北京商品住宅(不含保障性住房)成交价格走势图数据来源:中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统2.北京居民的住房负担:房价收入比 25 12008年,北京城镇居民人均可支配收入 24725元,户均可支配收入64285元。其中 20.%的高收入户人均可支配收入为 47110元,户均可支配收入为 122486元。20%低收入户人均可支配收入只有 10681元,户均可支配收入 27770元。2008年北京住房市场出售商品住宅平均面积 110.7平方米,按照 2009年 13940元/平方米的均价,

5、购买这样的一套房需要 154万元,相当于一般家庭 24年的可支配收入。按照 2009年 11月的平均价格17810元/平方米计算,购买 90平米的普通商品住房需要支付 160万元,相当于一般家庭 25年的可支配收入,北京居民的房价收入比为 25 1。表 12007 2008镇住户收入状况?资料来源:历年北京市国民经济与社会发展统计公报对于高收入的家庭,按照 2009年 11月北京均价购买一套 90平米普通商品房需要 13%的家庭可支配收入。对于低收入家庭,需要支付 58%的家庭可支配收入(见表 1)。对高收入家庭来说,这也是比较沉重的一个负担,低收入家庭在北京当房奴的机会都没有了。二、北京房价

6、高起的基本因素1.北京资源高度集中北京的城市定位是国家首都、世界城市、文化名城、宜居城市,也是中国北方最大的经济中心。北京常住人口只有全国的 1.3%,面积只有全国的 0.17%,但是集中了中国主要的政治、经济、社会、文化、教育、卫生、科技等资源。目前,北京共有 26家全球 500强企业,在全球各大城市中仅次于东京和巴黎,位居第三。北京还集中了全国四分之一的央企总部,在国务院国资委管理的 136家大型企业集团中,有 104家企业总部设在北京。北京有200多家外国使馆、国际非政府组织代表处、联络处;有各种驻京机构超过 1万家;中国有 39所 985工程院校,北京有 8所,占 22.9%,108所

7、 211工程院校,北京有 24所,占 22.2%;北京的各种优势也吸引了知名企业家、影视明星、体育明星等各类杰出人才资源云集北京。当大多数二线城市才开始修建地铁的时候,北京的地铁已经 228公里,2010年将超过 300公里,规划2015年将达到 561公里,公路、机场等交通设施也是国内第一,而且还在不断的更新和完善。北京的资源密集首屈一指,再加各类资源还在继续集中到北京,这就决定了北京的房价远远高出一般城市。2.北京的住宅市场是面向全国甚至全世界的市场由于北京特殊的魅力和资源优势,北京吸引了全国各地的企业家和各类人才来北京工作和开展业务,他们来到北京或买或租,需要大量的住宅。也有一些外地人来

8、北京置业投资,声名赫赫的山西煤老板以及名动一时的温州炒房团就是代表。东北、华北、西北各省的富豪们也都乐于在北京投资置业。据统计,北京商品房被外地人购买的占 1/3左右,不同年份稍有差异。表 22005 2008北京商品住宅销售对象比例(%)资料来源:历年北京房地产年鉴2008年,外地来京购房者购置商品房平均每套 141.9平米,北京市居民购置的商品房平均每套 110.7平米,前者比后者要大 28.2%。境外人士在北京购房平均每套 221.3平米,是北京居民购房每套平均面积的 2倍。因为 1/3的房子是被京外及境外人士所购买,这些购房者相对北京居民具有更强的购买力。他们旺盛的购买力是北京住房价格

9、维持在高位并不断攀升的重要因素。3.北京居民收入高于二三线城市2009年,胡润的富豪榜公布,北京有 14.3万名千万富豪和 8800个亿万富豪,居全国之首。北京有常住人口 1755万人,根据这个榜单,北京居民中的千万富翁比例是 0.8%,也就是说每 122个北京人中就有 1个千万富42教研探索10/2010翁,每 1994个北京居民中就有 1个亿万富翁。尽管这个数字也许不很精确,但是足以说明北京的富人很多。2008年,北京城镇居民可支配收入 24725元,而山西省城镇人均可支配收入为 13119元,河南省城镇人均可支配收入为 13231元,北京城镇居民人均可支配收入是山西城镇居民人均可支配收入

10、的 1.9倍,也是河南省城镇居民可支配收入的 1.9倍。2008年北京市居民储蓄存款余额达 11955.2亿元,按照常住人口计算,人均存款达到 7.05万元,户均存款可达 18.82万元。由于常住人口中包括了大量的农民工,如果剔除他们的因素,北京常住人口户均存款当在 25万元以上。表 32008年末全市金融机构(含外资)本外币存贷款?单位:亿元资料来源:2008年北京市国民经济与社会发展统计公报由于北京市居民相对收入较高,尤其是高收入家庭具有很强的购买力,2009年,许多北京居民在购房时可以一次性付完全款,就说明了这些居民的实力。4.北京人口不断增长,住房需求不断增加由于北京的各类资源集中、机

11、会集中,吸引了经商、务工、从艺、求学的人从全国各地来到北京。2009年,北京常住人口已经达到 1755万,其中,外来人口达到 509.2万,占北京常住人口的 29%,如果按照 6个人一套来计算,也需要 84.9万套。2009年,北京常住人口增加了 60万,其中 15万是户籍人口,需要 5.8万套住房。常住外来人口增加了 45万,如果按照 6个人一套住房计算,他们需要 7.5万套住房。2009年,全部新增人口共需要 13.3万套住房。而北京近两年来每年新建住房也就 10多万套,新建住房大体上只能满足新增常住人口的居住需求,这就导致北京的商品住房价格会维持在较高水平,如果人口增加的趋势保持在这个水

12、平,而住房建设力度没有进一步加大,北京房价就会不断趋高。北京市公安局出入境管理处统计,截止到 2009年 10月,在北京居住时间超过 6个月的外籍常住人口已达到 11万。在这 11万常住外籍人口中,外籍留学生约有 3万人,外籍工作者约为 4万人,外国驻京使馆工作人员及其家属约 1万人,其余持探亲签证等来京外籍人士约为 3万人。在京外籍常住人口占在京常住总人口数的 0.6%(北京常住外籍人口比例仅为 0.6%)。除了留学生外,其他外籍人士都具有较强的购买力,无论租赁或者购置,满足他们的住房需求也需要大约 5万套房。随着北京的日益国际化,来自国外的需求也会不断增加。三、2009年房价飞涨的原因20

13、08年,经济危机的阴云笼罩着全世界,中国也未能摆脱危机的影响与威胁,出口急剧下降,拉内需,保增长的形势严峻,从中央到地方出台了一系列地产 新政!。在这样的形势下,房价如脱缰的野马疯狂增长。2009年房价的飞涨主要是在流动性过剩、优惠政策、通胀预期、供给减少和保障性住房过少的情况下投资投机需求猛增,地产商和炒房者兴风作浪,政府卖地地王频出推波助澜的结果。1.流动性过剩2008年,为缓解金融危机,刺激经济,中央财政投 4万亿,加上银行贷款有 10多亿元,由于实体经济不景气,有相当部分流入楼市。国家统计局数据显示,2009年前 11个月我国房地产开发企业资金来源中,国内贷款接近 9000亿元,个人按

14、揭贷款超过 7000亿元,前 11个月总计流入房地产的信贷资金超过 1.6万亿元,比 2008年多出六成。而在 2009年年全国 9万多亿元的银行新增贷款中,约六分之一流入到了房地产开发领域。金融危机使世界经济低迷,国际资本看好中国经济,大量流入中国内地,由于投资渠道狭窄,资金流向房地产市场。2.优惠政策刺激2008年 11月 1日,财政部宣布对个人首次购买 90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到 1%。对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税;2008年 9月 15日、10月 9日,中国人民银行连续两次降低存款准备金率和存贷款利率。10月 22日央行又宣

15、布,自 10月 27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7倍;最低首付比例调整为 20%,同时下调个人住房公积金贷款利率;对境外居民购买商品房的禁令的解除,也方便了外资投资房地产。表 4房地产交易优惠政策3.通胀预期加大。4万亿元的扩张投资,加上国内的房贷政策放宽,大量货币流入市场带来了通胀预期;国际上 2009年的资源价格也上涨很快,从前两年经验看,国际资源价格的上涨也会传到到国内,推动国内价格上涨,也导致了对通胀预期。2009年 2季度,中国经济开始显现复苏迹象,经济向好同样也发通胀的预期。通胀预期推高投资者对房产价格的预期,投资型、投机型和保值型购房行为活跃起来

16、,带动大量资金 入市!,大量资金进一步催生房价飞涨。4.市场需求旺盛2009年,全年共销售住宅销售为 1880.5万平方米,增长 82.3%。销售商品住宅 16.5万套,为上年住宅销售套数(9.4万套)的 1.8倍。其中,功能核心区(东城、西城、崇文和宣武)销售住宅 10170套,功能拓展区(朝阳、丰台、石景山和海淀)销售 78596套,发展新区(房山、通州、顺义、昌平和大兴)销售 67374套,生态涵养区(门头沟、怀柔、平谷、密云和延庆)销售 8860套,四个功能区住宅销售套数分别比上年增长 1.9倍、38.6%、1.3倍和88.2%。图 2?2003-2009年北京商品住宅(不含保障性住房

17、)成交情况数据来源:中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统5.投资投机性需求增加除了自住需求,北京住房市场 2009年投资和投机需求旺盛,这成为北京房价蹿升的直接原因。北京居民收入较其他城市高,北京的富翁也比较多。前文推算,北京城镇居民家庭存款平均在 25万元以上,那么北京 20%高收入者户均金融资产当在 100万元以上,在通胀预期、楼市涨价预期以及优惠的税收信贷政策刺激下,仅仅 100多万户高收入者的资金就足以让楼市活跃起来。何况每年都有 30%左右的外地人和境外人士来北京购房,2009年,外来者购房应当是超过往年的,来自外国的购买者也大幅增加,把楼市炒的热火朝天。6.新增供给减少表

18、52001 2008北京住房开工与竣工面积资料来源:北京统计年鉴 2009、北京统计信息网北京的住宅建设新开工面积在 2003年达到最高点的 3433.8万平方米,此后受到土地供给等原因制约,开工面积开始下滑。2008年,新开工面积只有 2003年的 68%。2005年,北京住房施工面积达到最高峰的 10748.5万平方米,此后也开始一路下滑。2005年,北京住宅竣工面积也达到最高峰,达到 3770.9万平方米,2008年的住宅竣工面积下滑到 2558.0万平方米,只有 2005年的 68.6%。北京的住房销售由于连年的价格上涨和接连43教研探索10/2010的抑制政策出台等因素的影响,200

19、7年价格达到高位时当年成交量就比2005年下降了 22.4%。2008年成交量进一步下降,只有 2005年的 47.6%。连年的竣工面积减少,导致住宅供给逐渐趋紧。2009年商品房(现房)空置面积呈逐步下降趋势,截至 12月底,住宅空置面积为 426.8万平方米,比上年末减少 95.9万平方米,减少 18.3%。2009年,北京商品住宅新增供应持续下滑。2009年 1 11月,北京商品住宅(期房,不含保障性住房)累计新增 76183套,同比下降 15.6%,成为为 2003年以来的最低点。2009年的销售量与新增供应的比例反差较大,销供比为 2003年以来最高,由 2008年的 0.60,增加

20、到 1.47,销售量远远大于新增商品房供给增加量。6.保障性住房供给减少1998年,在内需不旺和东南亚金融危机的背景下,中国房地产市场启动。当时设想城市 80%的家庭可以购买经济适用房,提出以经济适用房为主的住房供应体系。经济适用房的建设开始大规模建设,但是 2003年国务院 18号文!提出逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房,经适房的主体地位被商品房正式取代,并日渐被边缘化。北京的保障性住房数量很少,2006年经济适用房比例只有 7.6%,2007年只有 6.4%,2008年也只有12.2%。表 62006 2008住宅销售量及保障房销量(套)资料来源:根据历年北京建设年鉴,北京统计年鉴计

21、算北京的保障性住房数量不大,连续多年占市场的份额都在 10%以下。2005年以来,经济适用房竣工面积连年下降,2008年经济适用房竣工面积只有 101.1万平方米,不到 2005年的 1/3之一。销售面积也是连年向下降,2008年少有回升,也只有 2003年的 1/3。经济适用房供应面积过小,就意味着政府没有承担起应有的责任,为中低收入者提供最近本的保障。廉租房的建设和配租数量也是微乎其微,甚至可以忽略不计。保障性住房是为中低收入者提供的公共住房,是公共物品和准公共物品,公共住房的减少就意味着把 90%以上的居民,统统推向商品住房市场,增加商品房的需求,在普通商品住房供给不足的情况下,成为价格

22、上涨的重要推力。表 72003 2008年北京经济适用房建设及销售量资料来源:历年北京统计年鉴7.地价上涨推高房价。2009年的北京土地出让合同金额 928亿元,实际收入 494亿元,政府收入大幅增加,但是地价过高则推高了房价。在经历了 2008年的低迷以后,2009年,北京土地市场空前活跃,地王频出,楼面地价连创新高,对开发商、投机投资者以及一般居民的心理和期待都产生了震动。在众多创纪录地王中,顺义后沙峪天竺开发区 22号住宅用地以 50.5亿元的成交价,占据 2009年度北京住宅土地成交市场成交额榜首。紧随其后的是亦庄新城 F地块居住和配套用地,成交额为 48.3亿元,在年中引起震撼效应的

23、朝阳区广渠路 15号地块,则以 40.6亿元位列第三。顺义后沙峪地王以 29859元/平方米的高价,高居 2009年北京土地市场成交楼面均价排行榜的首位,朝阳东风乡高井村用地则以 23506元/平方米的价格排名第二,亦庄新城 F地块居住和配套用地以 18014元/平方米的价格排列第三。尽管大龙地产毁约导致顺义天竺 22号地没有最终成交,但是 2009年地王频出的消息,不断刺激着人们的神经,提高了对房价的预期并实际推高了房价。房价过高是普通居民无法承受的,2010年尽管实施了一系列抑制政策,上半年北京的房价也没有下降。2009年,北京的两限房就步入 8000元时代,这对中低收入群体来说仍然是沉重

24、的负担。多年以来,北京政策性住房建设力度不大,欠账太多。因此,增加保障性住房建设,完善住房政策体系,还有很长的路要走。为了解决广大居民 住有所居!的问题,一方面,要打击投机和投资住房、抑制房价过快增长;另一方面,要完善住房政策体系、制定住房保障法,保障全体居民基本住房权利。参考文献:1张媛.楼市高烧 盘点 2009年北京区域房价涨幅 top10.法制晚报,2010,(2).2北京市统计局.2009全市经济运行情况况.3中国指数研究院.2009年北京商品住宅市场整体运行状.4北京房地产年鉴编辑部.2006 2009北京房地产年鉴.北京出版社.(上接第 13页)收入为 6.46亿英镑,其中英格兰高

25、等教育基金委员会科研拨款 7790万英镑,留学生学费 2460万英镑,本国学生学费 3270万英镑,捐赠收入 3000万英镑,科研合同收入 1亿 7630万英镑,考试与评价服务收入1亿 5070万英镑。7.充分的学术自由学术自由是大学免受外界社会干预、自由追求真理的基础,充分的学术自由是世界一流大学的共同特征,教师的学术自由是整个大学学术自由的主体。哈佛大学在建立之初就提出了著名的 三 A 原则!,即学术自由、学术自治和学术中立(A cadem ic Freedom,AcademicAutonomy and A cademicN eutrality),目的就是为了保护教师进行学术研究的独立性。

26、哈佛大学第21任校长查理斯#艾略特坚持认为 大学是世界上最容不得独裁者的地方!,思想自由的气氛是文学和科学应具有的气氛!。剑桥大学原副校长巴特菲尔德撰文指出,剑桥大学珍视具有创造力的人,给予他们 各种鼓励和真心诚意的对待,尽可能少地施加直接的影响,向他们提供便利,帮助他们活跃学术思想,而后尽量退居一旁,避免以日常行政事务进行干预或使他们分心!。三、对我国建设世界一流大学的启示综上所述,要想成为世界一流大学,必须拥有世界一流的学科、教师队伍、学生,要有严格的教师聘任制度和合理的管理制度来保证教师队伍的高水平与持续发展,要求有充足的办学经费来吸引和留住一流的教师,置备先进的仪器、设备等。学术的发展

27、需要自由的土壤,给予大学充分的学术自由是促进大学学术发展的重要因素。现阶段,我国建设世界一流大学仍然任重道远。国内著名的一流大学,如清华、北大等几所大学,在资金来源方面,有政府财政支持、学生学费、各种科研经费、捐赠、培训、校办产业等多种渠道,所以资金并不是阻碍其发展成为世界一流大学的主要因素。目前,迫切需要调整的当属教师聘任管理制度、合理的生师比、一流教师和一流学生、充分的学术自由、科学的教育理念等方面。纵观世界一流大学,其教师来源多元化,广泛招录世界上的优秀教学科研人员,有严格的聘任程序和教师升迁制度,保证高水平的学术队伍。教员人数充足,保证较低的生师比,从而保证每个学生都能得到充分的教学和科研指导。在这些方面,我国大学与世界一流大学的差距还很明显。虽然世界一流大学有一些共同的特征,但是具体到每所高校、其各个方面却是各有千秋的,其发展历程与时代的发展和国家的发展密切相关的,而其自身仍在不断发展。我国要建设世界一流大学,既需要向这些世界著名学府借鉴学习,把握基本发展方向,更需要结合时代和国家的发展现状,在高校自身现有的基础上,创造性的利用世界一流大学发展的共同特征,确立适合自身的一流大学的发展目标。44教研探索