个人住房按揭培训.ppt

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1、按揭培训按揭培训2008n n人们通常所说的按揭,其实真正意义上只是抵押,但已习惯于称作按揭。因此今天我们所说的按揭的涵义是:购房抵押贷款,是指购房者以所购得的房屋作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行,并由开发商做担保,银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权行使抵押权或收回房屋。按揭与抵押贷款有什么区别呢按揭与抵押贷款有什么区别呢?“按揭按揭”一词是香港人从一词是香港人从英语英语“MORTGAGE”“MORTGAGE”的译出的俚语或叫土语的译出的俚语或叫土语,它是指按揭人它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人将物业的产权转让于按揭受益

2、人(银行银行)作为还款保证作为还款保证,还还款后款后,按揭受益人将物业的产权转让回予按揭人。按揭受益人将物业的产权转让回予按揭人。抵押抵押它它是指在转让物业主权给贷款人的前提下是指在转让物业主权给贷款人的前提下,由借款人赋予抵由借款人赋予抵押受益人一系列的权益作为还款的保证。押受益人一系列的权益作为还款的保证。在香港的法律中在香港的法律中,按揭与抵押的按揭与抵押的根本区别根本区别是是:按揭按揭受益人是以受益人是以取得产业取得产业作为作为还款保证还款保证,而而抵押抵押受益人则是以受益人则是以取得权益取得权益作为贷款保证。作为贷款保证。按揭人是将被按揭的房地产主权转让给按揭受益人而获得按揭人是将被

3、按揭的房地产主权转让给按揭受益人而获得贷款贷款,该项贷款清偿完后该项贷款清偿完后,由按揭人从银行赎回被按揭的房由按揭人从银行赎回被按揭的房地产主权地产主权;而抵押关系中而抵押关系中,则不转让房地产主权则不转让房地产主权,抵押受益抵押受益人只享有该房地产抵押契约中所规定的权益人只享有该房地产抵押契约中所规定的权益,这些权益包这些权益包括止赎、出售、指定接收人、为占有抵押品进行诉讼等。括止赎、出售、指定接收人、为占有抵押品进行诉讼等。可以说可以说,在贷款未清偿完毕前在贷款未清偿完毕前,按揭受益人一定意义上是物按揭受益人一定意义上是物业的业主业的业主,而抵押受益人绝对不是物业的业主。而抵押受益人绝对

4、不是物业的业主。无论香港无论香港还是内地还是内地,人们通常所说的按揭人们通常所说的按揭,其实真正意义上只是抵押其实真正意义上只是抵押,但已习惯于称作按揭。但已习惯于称作按揭。n n简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房着三方共同参与买卖住房的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。概念：按揭即个人住房商业贷款。它是由概念：按揭即个人住房商业贷款。它是由概念：按揭即个人住房商业贷款。它是由概念：按揭即个人住房商业贷款。它是由个人住房贷款担保方式有哪些？个人住房贷款担保方式有哪些？个人住房贷款分为个人住房贷款分为n n抵押贷款：抵

5、押贷款：n n抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而n n向借款人发放贷款的方式。向借款人发放贷款的方式。n n质押贷款：质押贷款：n n质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、n nAAAAAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证n n作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。

6、作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。n n保证贷款：保证贷款：n n保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自n n然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：售房单位回购保证贷款方式；售房单位回购保证贷款方式；房房n n地产开发公司全额全程保证贷款方式；地产开发公司全额全程保证贷款方式；企业法人的全额全程保证贷款方式；企业法人的全额全程保证贷款方式；个人个人n n全额全程保证贷款方式。全额全程保证贷款方式。保证加抵押贷款：保证加抵押贷款：n n

7、保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵n n押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方n n式。具体人为三种：式。具体人为三种：1 1 房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式；房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式；2 2 保险公司的保险公司的n n全额全程保证贷款方式；全额全程保证贷款方式；3 3 担保公司的全额全程保证贷款方式。担保公司的全额全程保证贷款方式。按揭的前提条件

8、：按揭的前提条件：n n购房者必须将购入的房屋做抵押，房地产商必须做担保。n n借款人：客户n n贷款人：银行n n担保人：开发商借款人须同时具备的条件借款人须同时具备的条件n n借款人必须具有独立民事行为能力的个人n n持有居住地的合法的身份证明n n购房合同，首付款发票n n同意以所购房产做抵押n n令贷款银行满意的财务状况n n工资证明（需要盖单位的公章或公司的人事章）工资证明（需要盖单位的公章或公司的人事章）n n没工资证明的需要到村或镇里开据财产证明没工资证明的需要到村或镇里开据财产证明n n银行存折记录（对帐单）银行存折记录（对帐单）n n超过万的一般需要税务发票超过万的一般需要税

9、务发票贷款额度：贷款额度：n n第一套为第一套为%n n第二套为第二套为4 4%n n第三套目前政策拒绝贷款第三套目前政策拒绝贷款 n n以夫妻为单位以夫妻为单位n n只要有买过房，不论还清与否，再次购买均为第只要有买过房，不论还清与否，再次购买均为第2 2套套n n公基金只要还未办理过公基金贷款的，均可享受公基金只要还未办理过公基金贷款的，均可享受公基金贷款的优费公基金贷款的优费计算计算n n首付款的算法n n等额本金n n等额本息首付款的算法：首付款的算法：n n贷款额=总房款x贷款成数，精确到万或千。n n首付款=总房款贷款额n n例：n n面积n n单价元/n n该客户第一次购房n n

10、其首付款为？答案答案n n*n n*.n n取整数万为n n首付款为483000-330000=153000元等额本金又为递减还款等额本金又为递减还款n n计算公式计算公式n n第第t t个月还款额个月还款额Ht=A/n+AiHt=A/n+Ai11（t1)/nt1)/nn n每个月递减额每个月递减额=Ai/n=Ai/nn n总利息总利息=(Ai+Ai/n)*n/2=(Ai+Ai/n)*n/2n n A A：贷款总额：贷款总额n n n n：贷款总月数：贷款总月数n n i i：贷款利率：贷款利率n n例例n n贷款贷款330000,330000,贷款贷款1515年年,月利率为月利率为5.546

11、25,5.54625,第一个月还款为第一个月还款为多少多少,第第5 5个月还款又为多少个月还款又为多少,每个月递减多少每个月递减多少,总利息又是总利息又是多少多少答案答案n n第第1 1个月为个月为=Ht=A/n+Ai=Ht=A/n+Ai11（t1)/nt1)/nn n =330000/180+330000*5.54625 =330000/180+330000*5.54625n n =1833.33+1802.63 =1833.33+1802.63n n =3635.96 =3635.96n n第第5 5个月为个月为=Ht=A/n+Ai=Ht=A/n+Ai11（t1)/nt1)/nn n =3

12、30000/180+330000*5.54625*330000/180+330000*5.54625*1(5-1)/1801(5-1)/180n n =1833.33+1762.57=1833.33+1762.57n n =3595.90 =3595.90n n每个月递减额每个月递减额=Ai/n=330000*5.54625/180=10.02Ai/n=330000*5.54625/180=10.02元元n n总利息为总利息为=(Ai+Ai/n)*n/2=(Ai+Ai/n)*n/2n n =(=(330000*5.54625+330000*5.54625/180330000*5.54625+3

13、30000*5.54625/180)*180/2)*180/2n n =(1802.63+10.02)*180/2=163138.50=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50Ai/nAi/n一般给客户的算法一般给客户的算法n n第个月1833.33+1802.63=3635.96n n第个月1833.33+1802.63-10.02=3625.95n n第 3个月 n n 每个月递减10.02 n n最后1个月=1833.33+10.02=1843.35n n总利息=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50等额本息等额本息n n每月还款额=Ai(1

14、+i)n /(1+i)n 1n n总利息 =月还款额*总月数贷款额n nA：贷款总额n n n：贷款总月数n n i：贷款利率n n例n n贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625,每个月需要还多少款,总利息是多少?答案答案n n每月还款额=Ai(1+i)n /(1+i)n 1n n=330000*5.54625*(1+5.54625)180/(1+5.54625)1801=2902.94n n总利息=2902.94*180330000 =192529.2元一般银行有提供一般银行有提供1万元的月还款额万元的月还款额（2008年）年）5 5年年年年年年年年公基金公基金187.6618

15、7.663.9753.975107.14107.144.3504.35080.2380.234.3504.35067.2267.224.3504.350下调下调15%15%196.03196.035.482505.48250114.34114.345.546255.5462587.9787.975.546255.5462575.4875.485.546255.54625基准基准201.52201.526.456.45120.43120.436.5256.52594.5994.596.5256.52582.5982.596.5256.525上调上调10%10%205.23205.237.0950

16、7.0950124.59124.597.17757.177599.1499.147.17757.177587.5087.507.17757.1775等额本金与等额本息的比较等额本金与等额本息的比较n n等额本金每个月还的本金固定等额本金每个月还的本金固定,利息逐月减少利息逐月减少n n等额本息由于每个还款额固定等额本息由于每个还款额固定,其一开始还本金少其一开始还本金少,利息多利息多,利息还的比本金还多很多利息还的比本金还多很多对等额本金和等额本息来说提前还款对等额本金和等额本息来说提前还款,所还的金额都是直接所还的金额都是直接从所剩本金扣除从所剩本金扣除.因此对想要提前还款的客户一般选择等因

17、此对想要提前还款的客户一般选择等额本金更划算额本金更划算.即使不提前还款等额本金和等额本息相比即使不提前还款等额本金和等额本息相比较等额本金总利息更少较等额本金总利息更少.例例:贷款贷款330000,330000,贷款贷款1515年年,月利率为月利率为5.546255.54625 等额本金总利息为等额本金总利息为:163138.50:163138.50 等额本息总利息为等额本息总利息为:192529.2:192529.2也就是也就是1515年的贷款等额本息的还款方式需比等额本金多付年的贷款等额本息的还款方式需比等额本金多付29390.729390.7元元贷款流程贷款流程抵押表格的填写抵押表格的填写