从中创区某项目看模拟清单的编制.docx

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1、从中创区某项目看模拟清单的编制使用模拟清单招标是大多地产公司公开招标确定施工单位及确 定双方认可的综合单价的方法，大大提高了招投标效率。模拟清单 也是工程造价管理的趋势，意味着国内造价管理向国际招投标模式 迈进了一大步。在模拟清单方面福建省走在了全国的前列。模拟清单的编制对建设工程造价指标有很高的要求，这就必须 依靠全市的造价咨询机构能及时且高效的上报各种业态的造价指标, 为推进模拟清单的编制工作提供强有力的数据支持。编制模拟清单的一般步骤有哪些呢？（这里仅以房屋建设工程 为例）首先建设单位在发包前，应当进一步明确建设范围、建设规 模、建设标准、功能需求等要求。建设规模包括地上建筑面积、檐 高

2、及层数、地下建筑面积及层数、层高等；建设标准包括结构体系， 装配式建筑技术参数要求；室内户型户数、开间大小及比例、停车 位数量；各种装饰面材的材质种类、规格和品牌档次；机电系统包 含的设备材料的主要参数、指标和品牌档次，消防设备的主要参数 指标，各区域末端设备的密度；家具配置数量和标准，以及室外工 程、园林绿化的标准。再找一个同类型参考项目。此参考项目应该在业态、结构、建 筑面积、安装工程项目等内容上比较相似，参考项目越接近编制工 程，模拟清单就越接近实际。事实上，大型地产公司的参考项目很 多，排除一些特殊风格的小区，一般地产公司都有自己的建筑标准 及集采系统。了解该工程的总分包工程界面，成熟

3、的地产公司有自己的标准 工程界面，但由于个体差异性，工程咨询单位在编制模拟清单时必 须掌握工程界面划分，这是影响工程总价的重要因素。特别是工程 前期的平整场地、临建工程，土建地墙面做法及安装工程的配线、 给水的完成界面。值得一提的是：如果土石方开挖由土方分包单位 做，则必须严格划分好回填方具体施工单位是总包还是分包，因为 地库回填方在施工程序上分包与总包有时间差。将本工程与参考工程进行对比。对参考工程与本工程差异进行 比较，对工程量进行调整。需注意可能出现不平衡报价，能在清单 工程量中直接量化调整的在清单量中反映，清单中不能直接反映出 来，可以在招标文件中采取相应的措施完善。正式编制模拟清单时

4、，根据参考工程的原始清单及在比较过程 中发现的问题，结合本工程的规划方案、设计方案及建设方的标准 做法表，删除参考工程中不需要的清单项，例如：本工程不考虑铝 模方案，而参考工程中有铝模方案，则删除铝模清单项；本工程建 设方考虑“黑模板”，而参考项目中使用的是“红模板”，则相应的清单 项目应及时修改，并询价相应模板的价格。与此同时，项目特征描 述及编制说明都必须谨慎，稍有不注意就可能让施工方钻空子进行 不平衡报价。为了能准确把握模拟清单的准确性，一般编制时，须同时找到 和本工程相近时期、相同地区的3-4个其他项目进行比对。比对时应 注意组价的区别，例如；中创区该项目的比对项目有5个，其中一个 项

5、目清单明细中没有人材机管理费利润具体报价只有一个除税综合 单价，而其他4个项目的管理费利润率都不同，此时编制模拟清单 时就必须把握好主要材料（人工、材料、机械）的单价。为避免因 主要材料（舲、钢筋、防水材料、砌体材料）的差别较大，而影响 比对效果。编制时，我们统一比对的5个项目的主要材料价，都按 中创区某项目主要材料的市场询价计入，实现了可比性。比对分析工作完成后，完成比对分析报告。参考项目与本项目 的差别须一一列明，不能存在任何偏差，单方价格的偏离须详尽的 分到各分部工程中，以中创区某项目的一部分比对分析报告为例：中创区某项目比参考项目单方高出83.72元， 83.72/1878.23=4.

6、45%；具体差异表现在：（以下公式被减数为中创区 某项目数据，减数为参考项目数据）措施项目费：258-248.81=9.2 （参考项目项目价格为战略价下浮 3%）地上土建 828.08-772.06=56.02（1） PC构件取费差异，参考项目项目单方低3.7元/m2（2）参考项目模板单方低27.25元/m2。（3）参考项目混凝土单价单价中人工、机械价格较中创区某项目低, 单方低7.08元/m2。(4)参考项目钢筋单价中人工、较中创区某项目低，单方低4.03元/m2。 (5)参考项目墙柱面、楼地面、防水单价中人工较中创区某项目低， 单方低13.41元方2。3.7+27.25+7.08+4.03

7、+13.41=55.47地上安装93.27100.93=-7.67(参考项目套管、电气配管价格高)地下土建 700.29-674.18=26.11(1)参考项目模板除税单价较低，单方低12.83元/m2。(2)参考项目混凝土单价单价中人工、机械价格较中创区某项 目低,单方低11.53元/m2。(3)其他抹灰、找平、防水中人工差异，参考项目单方低1.64 元/m2。12.83+11.53+1.64=26地下安装 67-67.44=-0.43室外工程3.61-3.61=0资金措施 11.7-11.2=0.59.2+56.02-7.67+26.11-0.43+0+0.5=83.72最后，为更好的控制

8、项目的动态成本在一个可控的范围内，须 给投标单位增补清单表，和零星项目清单限价表，防止图纸变更及 施工环境的改变引起签证的增加，对此类工作的价格进行约束，同 时提供主要材料的品牌范围，甲指乙供材料的联系人，PC材料的综 合单价分析表，安全文明施工费保证金收取标准及甲分包水电费收 取比例约定。发标时仍需向投标单位提供最基本的图纸，尽可能减少施工单 位自行判断内容，保证各施工单位对清单内容理解程度一样，如地 上地下面积、标段划分图、房型示意图、平面布置图、业态类型、 结构形式、层数、地下室范围及标高等，防止投标时相差悬殊。当然也有在报价方式上避免投标悬殊的方式，以中创区某项目 为例，该项目采用除甲

9、供，甲指乙供材料及建设单位注明的不可竞 争费用不下浮外，其余总价下浮的方式进行报价，投标人只须填写 措施项目、地上土建、地上安装、地下土建、地下安装及室外工程 的下浮率即可，这就要求造价咨询师在编制模拟清单时保证其准确 性，降低了回标分析的难度。在一定程度上，又大大提高了招投标 效率。【参考文献】：1赵颖慧.模拟工程量清单的适用性研究【D.辽宁：东北财 经大学，2012.【2】李国良.基于MC方法的模拟工程量清单综合单价合理性评 价研究【D】云南.昆明理工大学.20203张方舟.项目全过程建设中模拟工程量清单应用研究【D】. 陕西：西安建筑科技大学，2018【4】陈静.基于状态补偿的工程量偏差对合同价款的影响及调整 研究【D】天津.天津理工大学，2014【5】王飞.基于模拟清单工程量清单计价的建设项目造价控制 研究【D.天津：天津理工大学，2015.