生态养老院创业计划书.docx

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1、一、养老机构产业化发展的方向从经济学的角度分析，需求使人产生消费的动机和行为，进而刺激供给的变化，促进产 业结构的变革。老年人的养老需求有其特殊性：一是老年人由于身体机能老化和疾病的原因， 饮食起居需要人照顾，不同身体状况和疾病要求是多样性的，有些情况家人和保姆是不能照 顾到位的，需要有较专业医护人员和营养师才能护理好。二是由于家庭经济状况和住房条件 的原因，有些家庭没有能力请保姆，即是请了保姆也不一定能够满足特殊护理老年人的要求。 如果老年人出现疾病同样会影响子女的工作和学习，在疾病的预防和治疗上相对养老机构的 医疗护理成本会更高。三是从老年人的心理来看，老年人不愿意被子女“囚禁”在家里，孤

2、独 的生活会使其感到疝苦。老年人不愿意被人“遗弃”，如果子女将其送到条件较差，或是交通 不便远离城市的养老机构，有些老年人容易产生自残、自杀的倾向。那么，养老机构将沿着 怎样的方向发展呢？根据上述对老年人养老的需求分析，养老机构产业化发展的三个基本方 向：1、大力发展规模经营。规模经营可以充分发挥人财物的集中优势，容易在公众中形成良好的信誉度和公信力。 目前我国尚未对养老机构的规模大小形成较为统一的等级划分标准，但就一般民众心理认同 而言，养老机构的床位数在200张以下的为小规模，床位数在200-500张之间的为中等规 模，床位数在500张以上的为大型养老机构。我认为规模经营就是发展大型养老机

3、构。那 么，为什么要把规模经营作为养老机构发展的方向呢？理由主要表现在如下方面：(1)建筑设”,规范。目前我国已有的大型养老机构一般都能按照建设部、民政部联合颁 布的老年人建筑设计规范进行设计和施工，较为科学合理的考虑了消防、通风、内部无 障碍交通等问题，以及卧具、饮食、娱乐、医疗等功能配套。(2)医疗护理上的优势较为明显。由于大型养老机构具有规模优势，较为容易吸引一些 有专业知识和经验的医疗人员加盟，从而提高了医疗护理的服务水准。特别是对那些有多种 疾病的高龄老年人，可以使之有医疗保障的安全感。(3)休闲环境较好。大型养老机构在规划设计时，一般都会结合自有土地、空间的实际 情况，建设一些适合

4、老年人活动的场所，种植一些花草树木，以营造一个幽雅休闲的环境。 而这一切又都是老年人，特别城市中生活的老年人和子女最为关注的。2、创立养老机构的品牌效应。我国的老龄化进程与经济发展不同步，未富先老已成为全社会普片存在的问题。所以， 解决老龄问题，做好老年社会工作，创造良好的物质基础成为我们急需解决的重要问题。实 现老年人“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐“更社会发展追 求的重要目标。(四)竞争优势和劣势分析1、优势(1)营销方式的转变。由于老年消费是一种自主性消费，老人的消费观念既成熟又相保守，许多老人对新型的 产品会感到陌生，认同接受也会有一个过程，在对老年住宅进行

5、营销推广的时候就应该充分 考虑到这一点：在营销手法上，避免使用概念营销，转为说服力更大、更容易让老年人理解 的体验式营销；在销售风格上，避免浮夸，楼书和卖场设计都应保持踏实、简练、稳重的风 格，实施耐心的引导式销售。从长远来看，市场经济是一个多发展、多变化的时代，受时代 特点的影响，未来的老年人比起今天的老年人，对新消费观的接受质量要快得多，也容易得 多。(2)提高服务的品质针对老年消费的质量特征，老年商品的质量和“银发市场的服务质量都必须提高。老年 人是一个特殊的社会人口群体，在饮食、起居、衣着、旅游、医疗保健、文化娱乐等各方面 都有着这一年龄段的特点，对商品的质量要求尤其高，通常是商品的质

6、量不好不买，价格太 贵不买，不实用不买，不安全不买，太复杂不买，只要产品不对路，质量不过关，在老龄消 费中就不会有市场，也就不会有长久的效益。(3)针对老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大的特点，以悠闲生活和优质服 务为卖点，为项目打下长远的附加价值。(4)在公司发展的不同阶段，开展不同层次的服务。在公司经营的1前一3年主要发展自助型的老年公寓，即采取上门服务的方式，为老人 提供生活方面的照顾和帮助，同时为他们进行心理疏导和压力的排解，使老人的生活质量得 到提高。当公司经过1-3年的发展和经营后，资金及市场都有了进一步的充裕及发展，此时 再逐步建设住宅型和陪护型的老年公寓，争取最终建立起

7、环境优美、设施齐全、舒适健康的 的一体化老年公寓。这样分阶段、有重点的建设必将对公司的发展产生积极的影响，同时各 阶段有重点的建设对公司的服务质量也会起到积极的作用。2、劣势(1)、观念落后，意识不足第8页，共28页虽然各级政府对于老龄化的问题相当重视，但是在少数个别地区，由于我国长期形成的 是家庭子女养老观念，因此面对我国人口老龄化的挑战，一些职能部门和社区管理与服务部 门对开展和加强社区养老助老服务的重要性和迫切性认识不足，没有把社区养老助老服务事 业提高到反映一个社会文明进步水平和提高人民生活质量、保持社会稳定的高度来认识，服 务意识差。这些必然给社会公众带来了一些对于社区养老的负面心理

8、影响，对于养老服务社 区的开发产生一些阻力。(2)、竞争者带来的压力有商机必然有商家，虽然目前成都的养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是， 在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风 险。公司在不久之后，面对的必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在 竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹，任何行业内部的现存 者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑 战。(3)资金困扰作为一支学生团队必将面临资金不足及缺乏经验的问题，在公司运行的过程中也一定会 遇到一些我们从未遇到过的挑战，

9、因此在公司的发展过程中我们必须抓住机遇，勇于挑战， 在发展中积累经验，不断充实和提高自己。(五)经济状况和盈利能力预测老人之家建立之初，资金问题处一个很重要的方面。因此在建立之初我们可能会面对资 金短缺的问题，但走我们会将事实呈现在人们面前，这样我们就会有针对性的去确立目标和 方向，努力解决问题。对于经济状况，我们会尽力维持经济的稳定，通过与其他公司进行资 金方面的合作，获得更过的投资。另一方面我们可以通过贷款方式进行资金的筹集。初期我们将实行上门服务，根据老年人的需要，为他们提供生活上的的照顾及心理方面 的咨询，尽快的摸清市场，枳累经验，这样将减少公司初期在资金不足情况卜.的支出。随着 计划

10、的实施，我们的努力将得到一定的认可，就会获得一定成效。从而使公司资金周转灵便， 资金流动比较顺畅，继而我们对老人的需要及习惯将更加了解。另一方面公司将对员工做出 更加细致和恰当的分工，进行更加专业的培训，从而提高员工的工作效率，这样将有利于财 务部门制定更加严密的规划，定份额的资金要获得相应的效益，员工们责任心高了，公司 的经济运行金额将更加稳定。(六)团队概述团队(Team)是由员工和管理层组成的一个共同体，它合理利用每一个成员的知识和技能 协同工作，解决问题，达到共同的目标。第9页，共28页公司是由财务部，销售部，市场部，策划部，行政部，人力资源部等多个部门组成。不 管是高层领导还是下层职

11、工都是公司的一员，成员之间的和睦相处有利于公司的进一步发 展，所以团队的力量是不可替代的。当然大的团队是由小的团队结合而成的，各部门都是一 个小团队。团队之中不可缺少的就是一个引领下属的上级和按命令实施行动的下层员工。不 论上层还是下层我们都坚持一视同仁的原则。（七）预计能提供的利益我们的利益来源主要是1、为老人提供生活照料心理咨询等方面的服务所收取的费用。2、与其他公司企业的合作获得的利润。例如旅游公司、健身公司、药物公司、器械设 备公司等较大型的公司。我们也可以通过为他们进行品牌宣传来赚取部分利益。我们预计通 过服务老人、服务社会羸得社会信赖将自己的品牌打造出去的这种途径，尽快收回成本，取

12、 得良好的资金运转情况。二、产业背景和公司概述（一）详细的市场分析和描述I、老年人口数我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。20世 纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年 人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%,占世界老年人口总数的22.3%。中 国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、 江苏、天津

13、、山东、湖南、广东、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口己超过其总人 口的7%,辽宁、河南、安徽、福建等省65岁以上的人口接近（二）竞争对手分析1、专属的老年护理公司不足目前我国虽有一些家政护理公司，但在老年人的护理方面并不完善，他们提供的服务大 多仅限于对老年人的生活料理，没有考虑到老年人精神上的需求及对日常娱乐生活的需要。 现如今，越来越多的独具老人需要的并不是生活上的照料，他们更需要的是自身价值的实现 及精神上的充实。2、老年公寓的建设供不应求。第10页，共28页发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5%左右。我国目前只有 0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严

14、重的地区所具备的养老设施所能安置的老 年人也不到地区人口总数的1%。3、老年公寓的布局不合理。目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的 特点和需求出发，而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和 物质条件都很好，但地点远离社会、远离亲友。交通不便；有的居住高层塔楼并密度较高， 活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活动造成不便。4、老年公寓的价位偏高。有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，很多老年人只好望 洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，86.3%希望每月所需费用不超过1000元（中外 房地产导报20xx年1

15、8期）。北京市2000年调查显示，50岁以上的常住人口中，60%以上 表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为860元;大连市老人入住 老年公寓和养老机构可以接受的价位为400-500元（老年住房专题会议论文集20xx年）。 可见，在我国目前广大老年人的收入偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低 收入老年人的承受能力。5、大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。一般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的 养老机构，如福利院、敬老院的环境、条件和服务则较差，不能达到老有所养、老有所乐的 目的。处理好老龄产业的盈利与福利的关系是发

16、展老年住宅必须考虑的，作为一个产业，追求 一定的盈利水平，获取一定的经济效益，是市场化运行的必然要求和重要标志。能否获得合 理的利润，反映产业运行和发展的健康状况。但是，老年住宅的服务对象和其中的一些服务 内容，具有社会福利的特点。因此，发展老年住宅，必须兼顾社会效益和经济效益，必须认 真处理好福利与盈利的关系。（三）市场需求1、“老年公寓”市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，h7n9禽流感思想 汇报，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3;另据中国老龄人协会 估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变

17、，其消 费数额还将得到进一步增长。山此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业， 尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。第11页，共28页2、家庭因素催生老年住宅的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结 构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发 展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及 实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨， 呼之欲出。3、老年娱乐市场的开发许多老年人退休后斌闲在家，没有子女的陪伴和照料，他们会产

18、生一种空虚感，急需体 现自己的个人价值。因此一些老年旅游团及老年娱乐文化活动都有了很大的发展，老年人不 再只是现在家中，他们更多的会选择走出家门，参与社区或社会上组织的一些娱乐活动，这 大大促进了老年产业的发展。4、老年住宅在京、沪两地倍受热宠最早的老年公寓就出现在北京和上海。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压 量高达上千万平方米的情况下，中高档老年公寓一直供不应求，排队预订的场面时有发生。 九十年代中期，北京的一些机构在吸取上海老年公寓的成功经验后，结合本地区老年人生活 习性建老年公寓，取得了良好的经济效益和社会效益。总结：如果说1.45亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭

19、因素和老年人 社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能 使我们看到的老年公寓建设的希望。从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观 念重大转变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇，老年公寓建设恰逢其时，水到 渠成。可以预见，老年公寓必将逐步被老年人极其子女所接受。（四）公司述老年公寓首先要符合老年人的特点和要求。老年人年纪大、身体虚弱、眼睛不好、牙齿 不健、腿脚不灵、消化功能差，有的高龄老人和有各种疾病的老人生活不能自理，还需要生 活和医疗方面的特殊护理和服务。同时中国老年人在生活习惯和观念方面与外国老人有很多 不同之处，因此不能完全照搬国外

20、老年公寓的模式。我们应按照中国政府制定的“老有所养、 老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐”的养老原则，创建符合我国国情和老年人需求 的中国老年公寓。I、地点的选择。依照老年人的特点和需求，老年公寓适宜选择在不远离社会，不远离家庭和亲友，空气 新鲜，交通方便，有绿化带、公园等环境优美的地方。2、老年公寓的模式。第12页，共28页国外老年公寓的模式，依据1986年国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑的标准分为7 类：退休和退休前老人居住的住宅;生活基本自理，仅需少许监护和帮助的健康老人住宅;提 供全天监护和最低限度的服务和设施的健康老人住宅;专为体力虚弱而智力健全，不需要护 理和监护的老人住

21、宅;专为体力尚健而智力衰退并需要个人生活照料和监护的老人住宅；专 为体力和智力都衰退并需要个人监护和护理的住宅；专为体力和智力衰退并患有疾病、受伤 等的老人入住的注册医疗机构。又依据各个国家的现状和经验，国外的老年住宅模式大体上 可以划分为四种：独立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）;护理型老年人住宅 以及公立养老院（社会福利性）。从资金来源划分实际上分为两种：家庭和个人融资；政府和社 会融资。借鉴国外经验，结合我国实际情况，我国老年公寓的模式大体上可以划分为三种： 成套老年公寓住宅;合居老年公寓住宅;护理和医疗型老年住宅或机构（个人支付或政府和社 会资助）。（3）设计与配套设施。

22、老年公寓要按照老年人的特点和“老年人建筑设计规范“，从住区规划、设计到配套建筑 与设施方面要符合老年人的特点和需求。老年公寓宜为低层小高层（有电梯）或平房有小院 落，而不宜高塔楼，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路要无障碍设计，户内有 紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。老年公寓要有完备的配套设施和服务， 如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。 特别是老年社区内要配备正规定点医院。该医院应具备治疗、抢救、咨询的功能，这是关系 老有所养的重要保障，是老年人进住社区最关心的问题之一。（4）规模与档次。从居者本身的利益。安全管理和市场需求

23、出发，老年公寓的规模不宜过大，这要依据各 地的具体情况和条件而定。要依据老年人不同的经济和健康条件以及需求，建设不同档次的 老年公寓住宅。但是中国目前老年人的经济收入普遍不高，老年公寓的开发和建设要以广大 中低收入者的经济承受力和需求为主，而不能片面追求规模与档次。（5）老年公寓的性质。依据国外经验和我国的具体情况，老年公寓以经营性与公益性相结合为好。老年公寓的 租售方式，可以由老人的旧房置换、旧房出租、返本销售入住等进行资金运转。此外，还需 要政府的政策支持以及社会各方面的资助。福利性的养老机构，则是由国家和地方政府以及 社会出资予以建设。三、市场调查和分析（一）老年人物质生活状态我国已经提

24、早步入了老年社会，目前我国的老龄人口总数额已经达到1.74亿左右，占 人口的总比例达到12.78%,而且以每年800万900万的速度在快速增加。老年人口数量 的逐步扩大使得养老问题迫在眉睫，老年人的生活现状也成为一个新的社会关注焦点。第13页，共28页随着中国老年人口的增长，老年消费市场也日益引起重视，针对老年人衣食住行用的老 年用品正在逐步增多。但就目前的状况来看，老年市场提供的产品和老年人的真正需求之间 还存在差距，这包括两方面内容：一方面是数量上的差距。我国目前的老龄人口已经达到了 1.74亿左右，根据国家老龄委的预计，目前我国老年市场的需求量应为1万多亿，现阶段市 场的供给量远不能满足

25、，供求之间存在巨大市场空白；另一个方面是现有的老年产品与老年 人真正需求的产品之间存在差距，产品种类不够丰富、真正能满足老年人需要的产品不多， 这就意味着巨大的市场空间和企业的竞争、发展空间。老年人生活质量的高低和自身的经济能力及子女供养能力直接相关。现阶段我国老年 人，在吃饱穿暖的普遍层面.上不存在太大的问题，但在生活品质保证、提升上，则相差很悬 殊。1、城市老年人的物质生活现状城市老年人在退休后基本上都享有养老金，加上中国人普遍的储蓄习惯，城市老年人大 部分在养老的基本经济保障上问题不突出，老年人的消费多数集中在衣、食、行、乐、保健 等方面。在城市中，由于商品供应比较充足，城市老年人在生活

26、方面选择余地较大，老年人 在基本物质生活上不存在太大困难。在城市中，那些没有养老金、没有经济来源，依靠低保 收入维持生计的老年人通常生活质量相对比较低，但他们基本上已经纳入到国家的基本保障 体系中，在生存方面不存在很大的障碍。2、农村老年人物质生活现状农村老年人大多以种地为生，随着年龄的增长，虽不能再从事繁重的体力劳动，却不能 像城市老年人那样退休，享受国家发给的养老金，主要还靠家庭眸养。这无疑增加了农村家 庭的经济负担，使得原本就不在同一起跑线上的城乡家庭的经济状况进一步分化，农村老年 人在生活、医疗、精神等方面都承受着较大的压力，其中尤以医疗问题最为凸显。有关部门 资料显示，农村合作医疗覆

27、盖率比较高，但是，农村合作医疗的补贴额度有限，发生重大疾 病时根本不够用。对多数农村老人来说，受经济条件和子女观念的影响，有病只能依靠乡村 医生，打打针，吃点药。经济条件较好的老人得了大病或许可以住院治疗，而其他的老人只 能小病硬挺，大病等死，用于老人治病的费用占所有家庭支出的比例较低。农村老年人收入来源单一，主要依靠土地或者子女供给。而老年人大部分的积蓄用于给 子女建房、成家，基本花费在子女身上，预留给自己用来养老的是很少的一部分。农村老年 人更不能像城市老年人一样有退休金养老保险作为生活的基本保障，以至于很多农村老年人 的生活仅维持在最低水平，由此造成了很多农村老年人都存在营养不良的疾病。

28、这种情况直 接和地区经济发展水平相关，东西部地区也存在差距。但从整体而言，农村老年人生活水平 不高、饮食结构不合理是一个普遍存在的现象，当然这也和农村老年人的生活习惯有很大的 关系，但是根源还是收入低的问题。（二）老年人精神生活状态第14页，共28页老年人的精神生活如今多为子女、社会所忽略，我们常说赡养老人、孝顺老人不仅指提 供丰富的物质生活，老人需要的更多的是情感照料和精神关照，所以蟾养老人更重要的是精 神赡养。1、城市老年人精神生活现状子女在身边，伴侣在左右，有自己的业余爱好，有人能倾诉心事，有多年的老朋友，这 样的老年人在精神上相对充实，不会常出现孤独、寂寞、情感无处寄托等精神生活上的问

29、题。 而现在城市中还存在很大一部分老人，他们的精神生活非常匮乏。2、农村老年人精神生活现状由于社会经济整体水平的提高和政府、家庭等多方的努力，农村老年人在物质供养方面 有了一定的改善，但老年人的精神需求及精神文化生活则显然还未被重视。社会经济文化环 境的变迁已促使农村老年人在精神文化需求方面提出新的要求。市场经济对年轻人道德观念 的冲击、因子女流动而导致留守老人的增多、活动场所及设施匮乏等方面因素，都加剧了农 村老年人精神文化生活的贫乏程度。农村老年人的精神文化娱乐生活原本就不多，但因大部分老人有子女在身边，此种问题 还能得到一定程度的缓解。但是隙着经济的发展和人口政策效应的显现，今后农村的空

30、巢老 人比例也将逐步扩大。相比于经济较发达的农村地区，经济落后地区的农村里外出打工人员 的比例更高，这些地区农村老年人的空巢生活更令人堪忧。另据调查显示，虽然大多数农村老年人身边有子女，少数老年人身边没有子女，但是不在身 边的子女可以通过电话等方式与老人进行情感沟通和交流。不过，空间距离对老年人情感慰 藉的负面影响确实於一个普遍的事实。况且，身边有子女也并不一定能为老年人提供情感慰 藉，这还取决于子女是否够孝顺。子女是老年人情感支持的重要来源，但也不是唯一来源。 老年人还可以在家庭之外找到其他支持。在被问及：“您有诉说心事的人吗？“，回答有的占 64.5%,没有的为35.5%。在这方面，女性老

31、年人的情况要好于男性，女性回答有的为67.1%, 男性老年人为61.4%。（三）市场分析及预测1、社会的关心与重视很多城市中的老年人离退休后对原单位往往有着极强的归属感。做好离退休人员的走访 慰问工作是组织工作中的一项常规工作，是传达一个组织对离退休人员关心的重要渠道。老 年人离退休后的第一活动场所是家庭，第二活动场所就是社区。社区所具有的邻里互助、情 感交流等功能正好在一定程度上满足老年人的某种精神需求。建立健全社区的家政服务体 系，为老年人提供最便捷最可靠的家政服务，包括生病时有人陪侍、孤独时有人聊天，努力 营造“尊老、敬老，爱老的社区氛围，使老人们有所忙、有所乐、有所依，社区和老人之间

32、才能形成一种良性互动关系。第15页，共28页2、政府的重视老年事业是一项公益性、社会性的事业，在市场不能有效发挥作用的地方，政府必须积 极承担起职责。在老年人精神赡养方面，政府自然贡无旁贷。一直以来国家提倡“老有所养， 老有所医，老有所学，老有所为，老有所乐”，政府在未来的政策导向和宏观规划上，需要 坚持老年人利益与社会整体利益相统一的原则，更加重视从老年人精神层面提高老年人生活 质量和生命价值。（四）市场发展的走势老年人的生活现状问题是整个社会高度关注并函待改善的问题，也是今后发展中一个关 健的核心问题。面对这样一个人口大国老龄化的问题，必须政府、社会、家庭、个人全方位 动员、多方参与、共同

33、解决，如此才能破解难题，实现社会的稳定、持续发展。人口老龄化是世界人口发展的一大趋势，预计在二十一世纪三、四十年代将达到高潮， 目前，这一问题受到世界各国的普遍关注。北京市在80年代末就已经步入老龄化社会，90 年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势口益严峻，老年人口无论是在数量上还 是在总人口中的比重都在不断提高。所以我们的老年公寓的发展前景比较广阔，由于我国的 老年人的相关产业并不是很发展，此类产业的市场容量巨大，对于我们的老年公寓进入市场 是一个良好的契机。因为老龄化的不断加剧，我国此类的相关产业有着良好的发展趋势，处 于不断地上升过程，随着老龄化现象的加重，老年人的市场充满商机

34、，老年消费群体已经受 到越来越多人的注意力。随着社会老龄化一路攀升，工作繁忙的子女敬孝心的方式就是为老人多添衣物，多付出 关爱。“孝心”消费在中国人的情感市场中占有重要地位。孝心是对双亲长辈孝敬的心意，是 中国孝道文化的核心，是祖先崇拜的文化内涵。古人云，百善孝为先。孝心经济的可开发潜 力很大。老年人是一个特殊的社会群体，老年人特殊的生理、心理和行为特征，决定了其消 费能力、消费偏好、消费行为、消费方式、消费观念、消费习惯、消费决策等方面的特殊性， 由此形成了现实消费需求和潜在消费需求的特殊性。在这部分人口巨大的数量规模背景 下，已经并将形成一个特殊的消费市场。在我国，针对老年人这个特殊的消费

35、群体的许多消 费领域到存在大面枳空白，所以关于老年人的相关产业有着良好的发展前景，预期的形势对 于我们也是有利的。（五）竞争对手分析第16页，共28页在我国，目前已有4万多家养老院，据调查，中国60岁以上的老年人已达1.6亿多， 其中5%的人有入住养老院的愿望。而中国现有养老院的数量仅够0.86%的老人入住，这表 明养老事业在中国有着巨大的发展空间。20xx年发布的中国老龄事业的发展白皮书显 示，全国城乡有社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等养老服务机构39546 个，总床位149.7万张，其中农村乡镇敬老院29681个，总床位89.5万张，远远不能满足 老年人的入住需求。中国现

36、有养老服务设施大部分由国家和集体投资，但非公有制养老机构 发展呈现明显上升趋势，在有的地区已超过公有制养老机构。上海市有养老机构467家，其 中非公有制122家。天津市非公有制养老机构已达231家，拥有床位8939张，占全市养老 机构床位数的85.5%。创办于1995年的天津鹤童老年福利协会，站一个民办慈善福利服务 型的社团组织，在天津和北京开设养老院，其养老服务已延伸到老年餐饮、老年物业和老年 用品领域。他们还引进德国专业养老护理院的技术与管理方法，开办了老人护理职业技能培 训学校，并创办了居家老人照料公司。在广州，民营的广州寿星大厦已成为全国最大的养老 福利服务机构。该大厦投资2亿多元，建

37、筑面积II万平方米，是集托养、住宿、旅游、度 假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的老人公寓，有2000多位老人入住。（六）竞争优势虽然我国已经有了一部分老年人的相关产业，但也由于老龄化的加剧，我国的老年人市 场还是属于供不应求的阶段，这对于我们的老年公寓有利的形势，让我们有个良好的成长 环境，竞争压力不是太大。虽然我国已经有了有相当大竞争力老年人企业，但是我们的老年 之家注重发展的是一般的中小企业，目标是广大的普通的老年群体，着眼于我国国内大型的 老年人服务产业的空白领域，占据大型企业之外的市场份额。我们的老年公寓针对大部分的 老年群体设立了专项的服务，以普通的老年群体为中心，实行经济实惠的价

38、格体制，在价格 上我国国内的大型企业拉开距离，从而获得更多的老年消费群体。他们拥有先进的技术设备， 拥有齐全的服务，还有多年打下的基础，我们相对于他们来说，规模较小，设备不先进、不 齐全，但是我们主打的是特色的老年之家服务型公寓，我们以精心的、周全的服务取胜，以 尽心尽力为老年人服务为宗旨，以让老年人安心度过晚年生活、让子女放心的原则，打造出 一个集社区服务、休闲娱乐、保健为一体的综合性的老年人公寓。这姑我们相对于我国国内 的大型企业所具有的竞争优势，在我国，老年人的相关产业并未形成垄断行业，此类产业的 发展正处于新开发的阶段。先前步入市场的相关产业已经有一定的历史，而且已经占有了相 当一部分

39、的市场份额，在老年人的消费市场拥有一定的顾客基础，但是在我国，老年人市场 还有相当一部分的空白领域，我们的老年公寓就可以在空白了领域中占有一定的市场份额。我们公司的主要竞争对手并不是之前就已经进入市场的大型企业，而是处于初步发展阶段的 中小型企业，他们在老年市场上正处于慢慢成长阶段，基础不是很牢固，在市场中占有的份 额并不稳定。但是因为他们比我们先进入市场，我们在市场的这方面与他们相比还是有一些 欠缺，他们正处于成长阶段，所以他们以后的发展机会明显比我们有前景。他们的产品在老 年人群体中有一定的信赖度，产品种类较多，营销策略较好，市场占有率较高。他们是我们 公司当前面对的威胁，随着中国老龄化的

40、加重，老年人市场将会慢慢地发展、成熟、直至饱 和，我们以后面对的潜在的竞争对手和危机会越来越多，这对于我们的发展是个不利的状态， 所以我们必须在市场上站稳脚跟。以后的老年人市场还会不断的扩大，社会和政府对老年人 会越来越重视，所以我们的公司的发展空间较大，这也是我们为什么选择老年人为目标的理第17页，共28页品牌创立一般是以规模经营为背景和前提条件的。只有具有规模优势和良好信誉，才能 创立和提升品牌的形象。目前我国养老机构的品牌意识还比较弱。据不完全统计，我国养老 机构中仅有广州市良典养老院在国家商标局注册了“良典”及其标识。为什么养老行业也要向 品牌经营过渡呢？一方面在大众消费心理中存在一种

41、崇尚品牌，信任有良好形象的品牌倾向。 另一方面，当品牌在消费者心理产生归属感以后，有利于推进品牌的规模扩张和连锁经营， 进而促进养老机构的产业化进程，形成有一定规模和影响的养老集团。这样不仅可以为老年 人提供良好的养老条件和环境，同时可以引导养老消费市场更趋于合理，抑制乱收费和服务 不到位的现象。有利于解决子女的后顾之忧，促进社会的安定团结。3、完善养老机构的配套功能。随着人们生活水平的逐步提高和改善，原有的一些规模小、起居生活条件差、医疗护理 不到位，以赂养孤臻老人、生活困难老人为主的敬老院等养老机构模式，已不能满足老年人 养老的消费需要。取而代之的必然是有医疗护理专业、膳食结构科学合理、文

42、娱活动丰富、 休闲环境幽雅、子女探望交通便利的养老机构。因此，完善养老机构的配套服务显得尤为重 要。养老机构配套功能完善的重点在两个方面：(1)医疗护理服务的配套。虽然民政部门规定养老机构要配套设立医疗室，但医疗室能 真正满足老年人的疾病治疗和特殊护理要求吗？显然是不够的。就大型养老机构而言，入住 的大都是在70岁以上的高龄老年人。为什么会出现高龄老年人居多的现象呢？一般是由家 庭护理的成本和照顾难度决定的。只有家庭护理成本与养老机构收贽相当时，或由于老年人 身体状况需要医疗护理时，子女才会送老人入住养老机构。这就对养老机构的医疗护理提出 了更高的要求，简单的医疗室是无法满足需要的。试想500

43、多名70岁以上的老年人，至少 有50%的身体都有一些疾病，需要吃药、打针;至少有25%的老年人需要进行留医观察治疗， 这样的病患者就诊和住院规模，应有一级甲等以上医院与配套。因此，大型养老机构必须通 过合作，或独立申办老年病医院的方式，才能达到医疗护理功能上的配套和完善。(2)饮食的科学合理套配。养老机构的食堂首先必须按照卫生防疫部门的规定进行设计和装修，满足基本的卫生要 求和操作流程。其次，要针对老年人常见病、多发病，如高血压、糖尿病等的特殊要求，科 学制定营养食谱，合理控制饮食数量和种类。C)商业模式分析，包括盈利模式、竞争对手分析、核心竞争力分析等；二、养老机构产业化过程中存在的问题目前

44、我国的养老机构有政府办的，民间办的，政府和民间合办的等多种形式。就其机构 性质而言，又可分为非营利性和营利性两种。养老机构产业化实质上是走自主经营、自负盈 亏的营利性道路。这条道路好走吗？不好走，很艰难。主要存在问题有如下方面：1、投入大，回收期长。第2页，共28页 由。我们的老年公寓是老年人集中居住的场所，有相应的餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗 保健服务体系，在现在的国内市场上有一定的竞争优势，我们老年公寓的目标是普通的老年 和青年消费群体，弥补了现在国内老年人市场的空白领域，相信我们公司会在社会上占有一 定的市场份额。四、公司战略（一）各阶段的发展战略第17页，共28页战略是最重要的计划形

45、式之一，是组织的一种总体行动方案，是为实现总目标而做的重 点部署和资源安排。在项目建立和发展过程中必定会出现这样或那样的问题，无论是怎样的 竞争和风险，我们必须要制定适当的战略并进行实施，争取做到规避风险，实现公司的使命 及愿景。1、初级阶段：确定目标人群主要为老年群体，制定符合老年人的服务。招收具有专业技能的职员并对 其进行职业技能的培训。以经营、发展、敬业、服务为基本准则，形成公司的企业文化。要明确各部门、各组织的使命，以及公司的愿景，已确定公司的实质以及今后的发展方 向。公司里的各部门要有明确的划分且要有明确的使命，各个部门之间应该相互合作，明确 公司的目标，成员之间相互鼓励、相互协助来

46、更好的完成工作，推动公司更好更快的发展。在公司经营的前1一3年，将把发展的重点放在开发自助型老年公寓上，即公司主要提 供上门服务，派一些经过被训的护理人员在老年人家中照料他们的生活起居，并按时为老人 提供心理咨询服务，提高老年人的生活质量。公司还将定期组织顾客出外游玩以及在公园、 广场等休闲场所专门教授老年人如何进行合理的健身锻炼。在保证了老年人基本生活良好的 同时，也为他们提供了合理健康的娱乐活动。2、中级阶段：对公司所面临的环境进行分析和研究，以把握时机，避开威胁。(I)外部环境的分析：对公司所面临的当前的和未来的外部环境进行分析，就是要准确 把握环境变化和发展趋势及其对公司的影响，充分发

47、掘公司所能利用的机会，明确必须规避 的风险。公司的环境在很大程度上决定了管理当局的选择，成功的战略必然於与环境相适应 的战略o(2)内部环境分析：对公司的内部环境的分析也就是对组织自身的分析，通常包括对公 司的成员、财、物、信息资源、市场位置、研发能力方面的分析研究。明确公司所具有的竞 争优势和劣势，从而使管理者识别出公司所具有的能够作为竞争武器的独特的能力和资源。 公司通过13年的发展必将拥有一定的资本枳累，及品牌知名度。因此在公司发展的中级 阶段，公司必将更加优化自己的服务体系及经营模式，开展原有项目的基础上加大与各相关 产业的联系。如同旅游公司合作，开展老年人旅游项目：同健身中心合作为老

48、年人提供更加 专业合理的锻炼计划。在加强自助型服务质量的同时，根据所具有的资金状况及市场环境建 设相对简单的陪护型老年公寓。即公司为老年人提供一个环境优美、舒适的居住社区，及简 单的生活照料，小学教师师德论文，主要面对生活能够自理的老人。在此阶段公司也应加强对企业的宣传，在社区、报刊、电视中投放广告。诚信经营，创 造品牌效益，进一步得到人们的认可。第18页，共28页3、发展阶段：对公司自身进行分析评价，彻底明确公司自号的优势和劣势。在与同行 业的竞争中积累经验，弥补不足，争取获得更高的市场份额，在不同城市创立品牌连锁店。 积极参加社会公益活动，与保健品公司、心理咨询所、旅游公司等建立合作关系，

49、提供高品 质服务,扩大品牌效益。(1)公司将对前期的发展进行总结合评价，在与同行业的竞争中争取占领优势地位，树 立良好的企业形象，形成品牌效益。从而吸引社会上更多的老年人，赢得更多企业和公司的 信任，继而卷固公司的资金流动和周转。(2)公司将会为老年人邀请更好的心理教育家，让他们为老年人做不定期的心理健康报 告讲座，让了老年人们拥有一个健康的心理，对生活拥有一个健康积极的心态，对未来充满 希望，对生活充满乐趣。(3)我们公司将会留有足够的空间为老人们的娱乐活动做准备，尤其是设施方面要特别 注意安全问题，以防老人在不经意间受伤。我们将对老年人的各方面都做好周到的考虑，我 们承诺子女要让父母就像在自己家一样