物业收费测算.pptx

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1、1物业管理物业管理物业管理物业管理属于服务性企业。属于服务性企业。属于服务性企业。属于服务性企业。主要通过：主要通过：主要通过：主要通过：常规性的公共服务（物业费）常规性的公共服务（物业费）常规性的公共服务（物业费）常规性的公共服务（物业费）延伸性的专项服务延伸性的专项服务延伸性的专项服务延伸性的专项服务随机性的特约服务随机性的特约服务随机性的特约服务随机性的特约服务委托性的代办服务委托性的代办服务委托性的代办服务委托性的代办服务创收性的经营服务创收性的经营服务创收性的经营服务创收性的经营服务收益性物业费收益性物业费第1页/共62页2具有一定的公共管理性质的职能具有一定的公共管理性质的职能 物

2、业管理企业在向业主和物业使用人提供物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。等，其内容带有公共管理的性质。使物业发挥最大的使物业发挥最大的社会效益、环境效益和经济效益社会效益、环境效益和经济效益保保 值值 增增 值值第2页/共62页3我市物业管理十年发展我市物业管理十年发展我市物业管理十年发展我市物业管理十年发展 北京市物业管理从北京市物业管理从北京市物业管理从北京市物业管理从19951995年开始起步发展（年开

3、始起步发展（年开始起步发展（年开始起步发展（6565家家家家），截止到），截止到），截止到），截止到20062006年年年年6 6月底，全市有物业管理单位月底，全市有物业管理单位月底，全市有物业管理单位月底，全市有物业管理单位28412841家，家，家，家，其中其中其中其中一级单位一级单位一级单位一级单位5151家，二级单位家，二级单位家，二级单位家，二级单位141141家，三家，三家，三家，三级单位级单位级单位级单位26492649家，家，家，家，从业人员超过从业人员超过从业人员超过从业人员超过2020万人，万人，万人，万人，实现物业实现物业实现物业实现物业管理的项目管理的项目管理的项目管理

4、的项目45644564个个个个，总建筑面积，总建筑面积，总建筑面积，总建筑面积3.23.2亿平方米，其亿平方米，其亿平方米，其亿平方米，其中住宅项目中住宅项目中住宅项目中住宅项目31263126个，建筑面积个，建筑面积个，建筑面积个，建筑面积2.562.56亿平方米，市亿平方米，市亿平方米，市亿平方米，市优项目优项目优项目优项目389389个，国优项目个，国优项目个，国优项目个，国优项目109109个。个。个。个。全市已成立业主全市已成立业主全市已成立业主全市已成立业主委员会接近管理项目的委员会接近管理项目的委员会接近管理项目的委员会接近管理项目的10%10%。第3页/共62页4随着改革的不断

5、深入，物业管理随着改革的不断深入，物业管理覆覆盖面的扩大，盖面的扩大，物业物业行业的规范发展，业主行业的规范发展，业主的参与意识增强，的参与意识增强，业主对业主对物业服务的要求物业服务的要求越来越高，期望值越来越大，要求服务的越来越高，期望值越来越大，要求服务的项目越来越多，项目越来越多，但在但在交纳管理服务费交纳管理服务费问题问题上上矛盾越来越多，矛盾越来越多，成为当前物业行业焦点、成为当前物业行业焦点、热点问题。热点问题。第4页/共62页5目前北京的物业公司管理中还存在许多困难；目前北京的物业公司管理中还存在许多困难；缺乏服务意识缺乏服务意识，这就容易造成双方矛盾；，这就容易造成双方矛盾；

6、缺乏自己的专业队伍缺乏自己的专业队伍，因为队伍不专业，就难，因为队伍不专业，就难以提高服务水平；以提高服务水平；政府法律不规范政府法律不规范，执法不力，许多问题没法解，执法不力，许多问题没法解决。这些都是物业公司整体水平偏低的原因。决。这些都是物业公司整体水平偏低的原因。业主也有错误理解业主也有错误理解，认为花钱少就是好，或者，认为花钱少就是好，或者认为物业态度好就是好，而实际上，不是花钱认为物业态度好就是好，而实际上，不是花钱越少就越好，因为钱少，就请不到专业的队伍越少就越好，因为钱少，就请不到专业的队伍来保养维护房子。来保养维护房子。第5页/共62页6北京银枫家园业主北野先生说：北京银枫家

7、园业主北野先生说：“业主拿自己的家产和物业公司斗，业主拿自己的家产和物业公司斗，斗不赢，就比如主人和管家、阿姨斗，斗不赢，就比如主人和管家、阿姨斗，这个主人肯定过得不舒坦。这个主人肯定过得不舒坦。”但是，并但是，并不是所有的业主像北野一样，能以超常不是所有的业主像北野一样，能以超常的理性和智慧来看待问题。既然斗不赢，的理性和智慧来看待问题。既然斗不赢，业主应该怎么做呢？业主应该怎么做呢？第6页/共62页7北野认为：北野认为：业主该交费就交费，业主该交费就交费，并且遵守业主公约，配并且遵守业主公约，配合物业让自己的家产保值；合物业让自己的家产保值；物业呢，物业呢，合同规定物业怎么服务就怎么服务，

8、合同规定物业怎么服务就怎么服务，不能骗业主，不做表面文章，并且公开透明，向不能骗业主，不做表面文章，并且公开透明，向业主报账，最重要的是做好维护，让小区环境清业主报账，最重要的是做好维护，让小区环境清洁、漂亮、基础设施减少故障率，总之要让房子洁、漂亮、基础设施减少故障率，总之要让房子保值；保值；因为物业没有执法权，因为物业没有执法权，政府应该实现自己的政府应该实现自己的责任，加强执法，责任，加强执法，禁止双方违法行为的发生。禁止双方违法行为的发生。第7页/共62页8但是，目前老百姓不知道物业管理但是，目前老百姓不知道物业管理的真正含义是什么，不会当业主，不知的真正含义是什么，不会当业主，不知道

9、自己应该真正维护的是什么。不交物道自己应该真正维护的是什么。不交物业管理费、私搭乱建，物业没有钱来维业管理费、私搭乱建，物业没有钱来维护保养房子设备设施，小区会越来越糟。护保养房子设备设施，小区会越来越糟。第8页/共62页9同时，物业企业拿捏不准自己的身份，同时，物业企业拿捏不准自己的身份，l没有管理只有服务，是阿姨；没有管理只有服务，是阿姨；l有管理没服务，是大爷。有管理没服务，是大爷。这些，业主都不欢迎。物业要做管理和这些，业主都不欢迎。物业要做管理和服务兼具的职业经理人。服务兼具的职业经理人。第9页/共62页10北野先生算了一笔账：北野先生算了一笔账：“我的房我的房子子200平方米，每月

10、物业管理费平方米，每月物业管理费600元，元，10年后，我用了房子总值的年后，我用了房子总值的5%保养房子，保养房子，但是如果升值但是如果升值10%，那么我仍然赚房产，那么我仍然赚房产总值的总值的5%；如果不交；如果不交保养费保养费，10年年后，房子贬值后，房子贬值10%，我省了，我省了5%的保养费，的保养费，但是我房产总值亏了但是我房产总值亏了5%。所以说，。所以说，合则合则共赢，分则共输。共赢，分则共输。”第10页/共62页11解决物业服务收费的问题解决物业服务收费的问题l有利于物业管理工作的正常进行有利于物业管理工作的正常进行l有利于生活和工作环境的改善有利于生活和工作环境的改善l有利于

11、业主的根本利益。有利于业主的根本利益。第11页/共62页12l1997年原市物价局、市房地局制定了年原市物价局、市房地局制定了北京市普通居住小区北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法物业管理服务收费暂行办法（京价（房）字（京价（房）字1997196号号）；）；l1998年原市物价局、市房地局制定了年原市物价局、市房地局制定了北京市高档住宅物业北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法管理服务收费暂行办法（京价（房）字（京价（房）字1998394号号）；）；l2000年原市物价局、国土房管局制定了年原市物价局、国土房管局制定了北京市经济适用住北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法房小区物业管

12、理服务收费办法（京价（房）字（京价（房）字2000163号号）。）。第12页/共62页13l发改价格发改价格20031864号号中华人民共和国建设部中华人民共和国建设部物业物业服务收费管理办法服务收费管理办法l2006年年实施实施京发改京发改20052662号号北京市物业服务收北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告服务收费政府指导价收费标准的通告（上述（上述3个文件及个文件及274文件作废）文件作废）l京发改京发改20081412号号仍然按照仍然按照2006年年1月月1日起实施的日起实施的北京

13、市物业服务收费管理办法（试行）北京市物业服务收费管理办法（试行）北京市北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准（京发改（京发改20052662号）执行号）执行第13页/共62页14运营成本管理运营成本管理运营成本管理运营成本管理第14页/共62页15物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出物业服务成本或服务支出 第15页/共62页16物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提

14、取的福利费等利费等（市政府令第（市政府令第142号号北京市工资支付规定北京市工资支付规定）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。理的经济效益，从盈利中提取。基本工资（元基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平参考当地平均工资水平确定

15、。确定。第16页/共62页17北京市平均工资水平北京市平均工资水平北京市平均工资水平北京市平均工资水平19911991年年年年 28772877元元元元 20002000年年年年 1572615726元元元元 19921992年年年年 34023402元元元元 20012001年年年年 1809218092元元元元19931993年年年年 45234523元元元元 20022002年年年年 2072820728元元元元19941994年年年年 65406540元元元元 20032003年年年年 2404524045元元元元19951995年年年年 81448144元元元元 20042004年年

16、年年 2834828348元元元元19961996年年年年 95799579元元元元 20052005年年年年 3280832808元元元元19971997年年年年 1101911019元元元元 20062006年年年年 3609736097元元元元19981998年年年年 1228512285元元元元 20072007年年年年 3986739867元元元元19991999年年年年 1377813778元元元元 20082008年年年年第17页/共62页18第18页/共62页19 根据国家统计局有关规定，根据国家统计局有关规定，“各单各单位发放的住房补贴、通信工具补助、住位发放的住房补贴、通信

17、工具补助、住宅电话补助应计入工资总额中的各种津宅电话补助应计入工资总额中的各种津贴；贴；”“单位以各种名义发放的现金和单位以各种名义发放的现金和实物，只要属于劳动报酬性质并且现行实物，只要属于劳动报酬性质并且现行统计制度未明确规定不计入工资的都应统计制度未明确规定不计入工资的都应作为工资统计作为工资统计”。第19页/共62页20 按规定提取的福利费（元按规定提取的福利费（元/月）：月）：包括福利基金（包括福利基金（14%）工会经费（工会经费（2%）教育经费（教育经费（1.5%）社会保险社会保险住房公积金等住房公积金等加班费（元加班费（元/月）月）服装费（元服装费（元/月）月）养老保险：养老保险

18、：养老保险：养老保险：20%20%医疗保险：医疗保险：医疗保险：医疗保险：10%10%失业保险：失业保险：失业保险：失业保险：1.5%1.5%工伤险：工伤险：工伤险：工伤险：0.21.9%0.21.9%生育险：生育险：生育险：生育险：0.8%0.8%第20页/共62页212 2 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：公共照明系统的电费

19、和维修费公共照明系统的电费和维修费公共照明系统的电费和维修费公共照明系统的电费和维修费公共照明系统的电费和维修费公共照明系统的电费和维修费楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：楼内公共照明系统（楼道灯）电费计算：照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数 功率功率功率功率功率功率 每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间 30 30 30天天天天天天 电价电价电价电价电价电价楼外公

20、共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：楼外公共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：楼外公共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：楼外公共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：楼外公共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：楼外公共照明系统（含：路灯、草坪灯）电费计算：照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数照明灯总数 功率功率功率功率功率功率 每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间每日预计开启时间 30 30 30天天天天天天 电价电价电价电价电价电价nn弱电系统电费弱电系统电费弱电系统电费弱电系统电费（监控系统维护费）监控系统维护费）监控

21、系统维护费）监控系统维护费）nn消防系统维护费（管网、消防栓箱、烟感、标志等）消防系统维护费（管网、消防栓箱、烟感、标志等）消防系统维护费（管网、消防栓箱、烟感、标志等）消防系统维护费（管网、消防栓箱、烟感、标志等）nn避雷接地系统维护费避雷接地系统维护费避雷接地系统维护费避雷接地系统维护费第21页/共62页22给排水设施的费用（电费和维修费）给排水设施的费用（电费和维修费）给排水设施的费用（电费和维修费）给排水设施的费用（电费和维修费）l喷泉水系电费喷泉水系电费喷泉水系电费喷泉水系电费l假山水系假山水系l别墅区水系别墅区水系l各类给排水系统各类给排水系统 （1 1）检查与维护水池）检查与维护

22、水池）检查与维护水池）检查与维护水池(箱箱箱箱)及部件；及部件；及部件；及部件；（2 2）饮用水水质检验；）饮用水水质检验；）饮用水水质检验；）饮用水水质检验；（3 3）水泵维护与检查；）水泵维护与检查；）水泵维护与检查；）水泵维护与检查；（4 4）给水管网维护。）给水管网维护。）给水管网维护。）给水管网维护。（5 5）雨水管网检查与维护；）雨水管网检查与维护；）雨水管网检查与维护；）雨水管网检查与维护；（6 6）污水管网检查与维护。）污水管网检查与维护。）污水管网检查与维护。）污水管网检查与维护。第22页/共62页23配供电系统设备维修费、检测费配供电系统设备维修费、检测费配供电系统设备维修

23、费、检测费配供电系统设备维修费、检测费（1 1）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；抄表做好记录，出现异常及时处理；抄表做好记录，出现异常及时处理；抄表做好记录，出现异常及时处理；（

24、2)2)委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；目的维修保养；目的维修保养；目的维修保养；（3 3）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（4 4）保证正常电力供应；）保证正常电力供应；）保证正常电力供应；）保证正常电力供应；（5 5）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；）检测接地电阻

25、；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（6 6）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：压操作工具：压操作工具：压操作工具：（7 7）潮湿天气，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电）潮湿天气，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电）潮湿天气，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电）潮湿天气，采用抽湿或红外线灯泡烘烤

26、等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；房内主要电器设备干燥；房内主要电器设备干燥；房内主要电器设备干燥；（8 8）检测配电房内有无鼠、蚁等虫害，采取相应措施杜绝；）检测配电房内有无鼠、蚁等虫害，采取相应措施杜绝；）检测配电房内有无鼠、蚁等虫害，采取相应措施杜绝；）检测配电房内有无鼠、蚁等虫害，采取相应措施杜绝；（9 9）填写运行记录，建档备查。）填写运行记录，建档备查。）填写运行记录，建档备查。）填写运行记录，建档备查。第23页/共62页24共用建筑、道路维修费共用建筑、道路维修费共用建筑、道路维修费共用建筑、道路维修费（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品）木门窗、百叶门窗、封檐板、

27、木栏杆等木制品检查与维护；检查与维护；（2）钢门窗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁）钢门窗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；制品构件检查与维护；（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（4 4）车行道路路况检查与维护；）车行道路路况检查与维护；）车行道路路况检查与维护；）车行道路路况检查与维护；（5 5）人行通道检查与维护；）人行通道检查与维护；）人行通道检查与维护；）人行通道检查与维护；（6 6）交通标志的检查与维护。）交通标志的检查与维护。）交通标志的检查与维护。）交通标志的检查与维护。建筑小品养护服务费建筑小品养护

28、服务费建筑小品养护服务费建筑小品养护服务费 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护 第24页/共62页25电梯费用的核算电梯费用的核算电梯费用的核算电梯费用的核算（电费、维修费、年检费；不可预见费用按（电费、维修费、年检费；不可预见费用按（电费、维修费、年检费；不可预见费用按（电费、维修费、年检费；不可预见费用按5 5 ）不可予见费用不可予见费用不可予见费用不可予见费用（按上述费用总和的（按上述费用总和的（按上述费用总和的（按上述费用总和的 5%5%10%10%计），计），

29、计），计），考虑不可予见费的原因是考虑不可予见费的原因是考虑不可予见费的原因是考虑不可予见费的原因是物价上涨、银行利率调整物价上涨、银行利率调整物价上涨、银行利率调整物价上涨、银行利率调整等等等等因素，不可予见费用应单独设帐，严格控制其支出。因素，不可予见费用应单独设帐，严格控制其支出。因素，不可予见费用应单独设帐，严格控制其支出。因素，不可予见费用应单独设帐，严格控制其支出。第25页/共62页263 3、物业管理区域清洁卫生费用：、物业管理区域清洁卫生费用：、物业管理区域清洁卫生费用：、物业管理区域清洁卫生费用：小区道路、庭院、停车场（库）、绿化带、楼道、小区道路、庭院、停车场（库）、绿化带

30、、楼道、小区道路、庭院、停车场（库）、绿化带、楼道、小区道路、庭院、停车场（库）、绿化带、楼道、电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。电梯厅、电梯、文化宣传设施等环境卫生清洁、清扫。人工费人工费人工费人工费 清洁机械、材料费、垃圾桶购置费清洁机械、材料费、垃圾桶购置费清洁机械、材料费、垃圾桶购置费清洁机械、材料费、垃圾桶购置费 化粪池清理费化粪池清理费化粪池清理费化粪池清理费 垃圾清运费垃圾清运费垃圾清运费垃圾清运费 水池（箱）清洁费水池（箱）清洁费水池（箱）清洁费水池（箱）清洁费 消（毒

31、）杀（虫）费消（毒）杀（虫）费消（毒）杀（虫）费消（毒）杀（虫）费第26页/共62页274 4、物业管理区域绿化养护费用：、物业管理区域绿化养护费用：、物业管理区域绿化养护费用：、物业管理区域绿化养护费用：人工费人工费人工费人工费 绿化工具费绿化工具费绿化工具费绿化工具费 化肥除草剂等材料费化肥除草剂等材料费化肥除草剂等材料费化肥除草剂等材料费 绿化用水费绿化用水费绿化用水费绿化用水费 园林景观再造费园林景观再造费园林景观再造费园林景观再造费第27页/共62页285 5、物业管理区域秩序维护费用：、物业管理区域秩序维护费用：、物业管理区域秩序维护费用：、物业管理区域秩序维护费用：（多数为委托式

32、）（多数为委托式）（多数为委托式）（多数为委托式）人工费人工费人工费人工费 保卫系统设备电费保卫系统设备电费保卫系统设备电费保卫系统设备电费 维修费维修费维修费维修费 日常保卫器材费：日常保卫器材费：日常保卫器材费：日常保卫器材费：对讲机、多功能警棍、对讲机、多功能警棍、对讲机、多功能警棍、对讲机、多功能警棍、110110报警联网报警联网报警联网报警联网 保安用房及保安人员住房租金保安用房及保安人员住房租金保安用房及保安人员住房租金保安用房及保安人员住房租金第28页/共62页296、办公费用：、办公费用：通讯费用通讯费用 文具、办公用品费文具、办公用品费 车辆使用费车辆使用费 节日装饰费节日装

33、饰费 公共关系费及宣传广告费公共关系费及宣传广告费 其他其他第29页/共62页307 7、物业管理企业固定资产折旧：、物业管理企业固定资产折旧：、物业管理企业固定资产折旧：、物业管理企业固定资产折旧：该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产该项费用指物业管理企业拥有各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括按其总额每月分摊提取的折旧费用，包括交通工交通工交通工交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备具、通讯设备、办公设备、工程维修设备具、通讯

34、设备、办公设备、工程维修设备具、通讯设备、办公设备、工程维修设备等。按等。按等。按等。按实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧实际拥有的上述各类固定资产总额除以平均折旧年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。年限，再分摊到每月每平方米建筑面积。第30页/共62页318 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任、物业共用部位、共用设施设备及公众责任、物业共用部位、共用设施设备及公众责任、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：保险费用：

35、保险费用：保险费用：及时对物业投购保险是物业管理中不可忽及时对物业投购保险是物业管理中不可忽及时对物业投购保险是物业管理中不可忽及时对物业投购保险是物业管理中不可忽视的问题。为了从经济上保障住宅物业区域内视的问题。为了从经济上保障住宅物业区域内视的问题。为了从经济上保障住宅物业区域内视的问题。为了从经济上保障住宅物业区域内水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修水、电、电梯等设施遭受灾害事故后能及时修复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业

36、必须复和对伤员进行经济补偿，物业管理企业必须对这些设备设施投财产保险和相关责任保险对这些设备设施投财产保险和相关责任保险对这些设备设施投财产保险和相关责任保险对这些设备设施投财产保险和相关责任保险（如电梯责任险）。保费按保险受惠物业总面（如电梯责任险）。保费按保险受惠物业总面（如电梯责任险）。保费按保险受惠物业总面（如电梯责任险）。保费按保险受惠物业总面积分摊。积分摊。积分摊。积分摊。（重点是（重点是（重点是（重点是公众责任保险费）公众责任保险费）公众责任保险费）公众责任保险费）第31页/共62页329 9、利润或管理酬金：、利润或管理酬金：、利润或管理酬金：、利润或管理酬金：上述费用的测算都

37、是物业服务过程中所需上述费用的测算都是物业服务过程中所需上述费用的测算都是物业服务过程中所需上述费用的测算都是物业服务过程中所需的实际费用支出，不包含利润。管理酬金是物的实际费用支出，不包含利润。管理酬金是物的实际费用支出，不包含利润。管理酬金是物的实际费用支出，不包含利润。管理酬金是物业管理企业为组织物业管理服务而取得的报酬。业管理企业为组织物业管理服务而取得的报酬。业管理企业为组织物业管理服务而取得的报酬。业管理企业为组织物业管理服务而取得的报酬。在物业管理实践中，物业管理协议不同，管理在物业管理实践中，物业管理协议不同，管理在物业管理实践中，物业管理协议不同，管理在物业管理实践中，物业管

38、理协议不同，管理酬金的确定方式不同。一般情况下是由物业管酬金的确定方式不同。一般情况下是由物业管酬金的确定方式不同。一般情况下是由物业管酬金的确定方式不同。一般情况下是由物业管理企业与服务对象根据物业服务项目的多少、理企业与服务对象根据物业服务项目的多少、理企业与服务对象根据物业服务项目的多少、理企业与服务对象根据物业服务项目的多少、管理者管理水平的高低极其管理效果好坏等协管理者管理水平的高低极其管理效果好坏等协管理者管理水平的高低极其管理效果好坏等协管理者管理水平的高低极其管理效果好坏等协商确定商确定商确定商确定。第32页/共62页331010、法定税费、法定税费、法定税费、法定税费 按现行

39、税法，物业管理企业属服务业，上按现行税法，物业管理企业属服务业，上按现行税法，物业管理企业属服务业，上按现行税法，物业管理企业属服务业，上缴的税金有：缴的税金有：缴的税金有：缴的税金有：需按营业额交纳营业税，税率为需按营业额交纳营业税，税率为需按营业额交纳营业税，税率为需按营业额交纳营业税，税率为5%5%。城市建设维护税，按城市建设维护税，按城市建设维护税，按城市建设维护税，按营业税的营业税的营业税的营业税的7%7%计征。教育计征。教育计征。教育计征。教育费附加，按费附加，按费附加，按费附加，按营业税税额的营业税税额的营业税税额的营业税税额的3%3%计征。计征。计征。计征。合计总营合计总营合计

40、总营合计总营业额的业额的业额的业额的5.5%5.5%。第33页/共62页34企业运作的目的主要从三个方面体现：企业运作的目的主要从三个方面体现：增加销售收入，降低运营成本，降低运作风险。增加销售收入，降低运营成本，降低运作风险。根据根据“利润利润=收入收入-成本费用成本费用”的公式测算，为企业的公式测算，为企业带来更多收益的底线是企业运营费用得到有效的降低。带来更多收益的底线是企业运营费用得到有效的降低。物业管理作为服务行业，一直存在着服务质量提物业管理作为服务行业，一直存在着服务质量提升和服务成本控制之间的两难选择。升和服务成本控制之间的两难选择。物业服务质量与服务人员素质提高、技能强化、物

41、业服务质量与服务人员素质提高、技能强化、服务标准提升、坚持和服务资源持续投入等密切相关。服务标准提升、坚持和服务资源持续投入等密切相关。而这些都需要增加服务成本。而这些都需要增加服务成本。第34页/共62页35 在在CPI上涨、物业管理成本大幅提高的情形下，上涨、物业管理成本大幅提高的情形下，通过精细化管理，建立精细化的成本控制管理体系，通过精细化管理，建立精细化的成本控制管理体系，最大限度最大限度节约资源，降低运营成本，保障服务质量，节约资源，降低运营成本，保障服务质量，以使物业服务企业更加适应市场形势变化。以使物业服务企业更加适应市场形势变化。l只有物业服务的精细化，没有服务管理的精细化；

42、只有物业服务的精细化，没有服务管理的精细化；l只有服务管理的精细化，没有服务成本管理的精细只有服务管理的精细化，没有服务成本管理的精细化；化；l只有服务管理局部的精细化，没有企业经营整体的只有服务管理局部的精细化，没有企业经营整体的精细化。精细化。其本质是其本质是“纸质纸质”的精细化、的精细化、“口号口号”的精细化、的精细化、“局部局部”的精细化和的精细化和“断续断续”的精细化。的精细化。第35页/共62页36 精细化物业服务成本管理的实施，需要把握好五大精细化物业服务成本管理的实施，需要把握好五大环节的精细化。环节的精细化。第一个精细化是服务标准的精细化第一个精细化是服务标准的精细化 服务标

43、准的精细化，并非服务的各个环节越细致越服务标准的精细化，并非服务的各个环节越细致越好。服务标准的精细化的好。服务标准的精细化的关键在于准确。关键在于准确。1、对业主服务需求的把握要准确，、对业主服务需求的把握要准确，那种一味追求服务细那种一味追求服务细化，忽略客户对物业服务的具体需求，提供过度服务，化，忽略客户对物业服务的具体需求，提供过度服务，本身是对服务精细化管理精髓的否定。本身是对服务精细化管理精髓的否定。2、对服务标准的界定要科学化，、对服务标准的界定要科学化，服务需求，需要相应的服务需求，需要相应的服务标准，服务标准决定服务资源的投入量。（菜单）服务标准，服务标准决定服务资源的投入量

44、。（菜单）第36页/共62页37第二个精细化是服务人力编制精细化第二个精细化是服务人力编制精细化 物业服务成本中，人力成本占据总成本的物业服务成本中，人力成本占据总成本的60%，甚至更多。人力编制精细化，是确保服务质量管理和甚至更多。人力编制精细化，是确保服务质量管理和服务成本控制的关键。服务成本控制的关键。人力编制的精细化，是服务需求标准与企业服务人力编制的精细化，是服务需求标准与企业服务产能之间综合平衡的产物。保安、保洁、维修人员在产能之间综合平衡的产物。保安、保洁、维修人员在单位时间内的服务产能，每个企业都不同。物业服务单位时间内的服务产能，每个企业都不同。物业服务企业必须根据服务标准要

45、求，结合自己企业的服务产企业必须根据服务标准要求，结合自己企业的服务产能，科学计算人力编制。企业服务产能总是与企业的能，科学计算人力编制。企业服务产能总是与企业的技能管理与综合管理效率成正比。（人员配备）技能管理与综合管理效率成正比。（人员配备）第37页/共62页38向科学管理要效益向科学管理要效益 第一、采取多种措施，合理地使用资源。第一、采取多种措施，合理地使用资源。例如：在物业管理服务中，用人最多的是保安服务和保洁绿例如：在物业管理服务中，用人最多的是保安服务和保洁绿化服务，目前，深圳物业管理对保安、清洁、绿化服务采用化服务，目前，深圳物业管理对保安、清洁、绿化服务采用两种模式：两种模式

46、：一种是把保安、清洁、绿化承包给社会专业公司来完成；一种是把保安、清洁、绿化承包给社会专业公司来完成；另一种是由自己公司内部的专业公司来完成。另一种是由自己公司内部的专业公司来完成。内部专业化服务（由公司自己的专业公司完成专项服务），内部专业化服务（由公司自己的专业公司完成专项服务），侧重专业技术服务；即：专业化技术服务、专业技术管理和侧重专业技术服务；即：专业化技术服务、专业技术管理和专业技术培训。专业技术培训。外部专业化服务（公司自己的专业服务公司对外开拓的专业外部专业化服务（公司自己的专业服务公司对外开拓的专业服务项目），侧重专业经营服务。服务项目），侧重专业经营服务。第38页/共62页

47、39 例：保安、绿化、清洁等专业化服务工作，如果每个例：保安、绿化、清洁等专业化服务工作，如果每个管理处都养一两个这样的专业技术人员，工作量既不饱满，管理处都养一两个这样的专业技术人员，工作量既不饱满，又会加大管理成本，得不偿失。又会加大管理成本，得不偿失。实行公司内部专业化管理，专业技术人员可以充分发实行公司内部专业化管理，专业技术人员可以充分发挥资源优势，一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的挥资源优势，一个专业技术人员可以兼顾很多个管理处的专业专业技术培训技术培训、专业、专业技术指导、技术指导、专业专业技术服务技术服务等工作，达等工作，达到事半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。到事

48、半功倍的作用。这就是内部专业化管理的优势。清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何？质量好清洁、绿化、保安等专业服务工作情况如何？质量好坏？公司只考核各个管理处。坏？公司只考核各个管理处。至于如何达标？如何保证服务质量？由管理处来要求至于如何达标？如何保证服务质量？由管理处来要求和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业和约束专业部门。充分发挥公司职能部门、管理处、专业部门等多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。部门等多方面的积极作用，最大限度地提高成本效益率。第39页/共62页40第二、实施全员管理，合理开发资源第二、实施全员管理，合理开发资源 小区各专项专业服务，实行日常工作由

49、管理处小区各专项专业服务，实行日常工作由管理处“综合综合”管管理可以最大限度地开发利用资源。不管哪一项专业服务出了问理可以最大限度地开发利用资源。不管哪一项专业服务出了问题，日常管理责任都在管理处，都由管理处来负责协调解决。题，日常管理责任都在管理处，都由管理处来负责协调解决。通过激励手段提高员工的工作效率来降低成本。通过激励手段提高员工的工作效率来降低成本。例如：小区的日常保安巡逻工作，由管理处统筹安排交给例如：小区的日常保安巡逻工作，由管理处统筹安排交给保洁工来兼顾完成（适当增加清洁工的待遇）；保洁工在保洁保洁工来兼顾完成（适当增加清洁工的待遇）；保洁工在保洁过程中不停地在自己负责的区域内

50、巡视，完全可以兼顾保安员过程中不停地在自己负责的区域内巡视，完全可以兼顾保安员的巡逻职责；清洁工对责任区内的各种情况十分了解，由清洁的巡逻职责；清洁工对责任区内的各种情况十分了解，由清洁工兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防工兼顾保安巡逻工作效果会更好。一旦出了问题由负责治安防范的部门负责查找原因，提出改进措施并监督执行。这样就可范的部门负责查找原因，提出改进措施并监督执行。这样就可以减少白天保安巡逻岗的人数（增设少量的巡逻机动岗）。以减少白天保安巡逻岗的人数（增设少量的巡逻机动岗）。一个一个15万平方米的开放式小区，减少万平方米的开放式小区，减少4个保安员巡逻岗位，个保安员巡