物业财务管理案例分析(doc21页).pdf

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1、物业财务管理案例分析（doc 21 页）物业管理案例分析汇编财务管理篇 案例一 房子没住，交不交管理费 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量 问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提 出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质 量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉 得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么 多物业管理费？案例分析 认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的 这种做法意味着她己经认可房屋的交付使用了。物业管理费

2、实质上是向产权人.使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公 共卫生清洁.公用设施设备的维修保养及保安.消防、绿化等费用。此费用一 般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减 少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和 配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要 发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安.消防.保洁.电 梯.公共照明及管理维护人员间断或减少。因此，该

3、女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此 而减少，故仍应缴纳管理费。解决方法 物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了物业管理条例中的有 关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不 属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政 府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊 情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。相关法规制度 1.服务收费标准作业程序（节选）一.目的 规范服务费用的收缴工作，确保如数.及时.安全的收回各项费用。二.适用范围 适用于物业部管理服务费及其他各项

4、有偿服务费的收缴工作。三.职责 1-出纳员或收费员负贵按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2.各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。3-财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。4.服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。5.财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程序要点 1.费用收取的范围(1)管理服务费。(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电.煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。(5)其他各项多种经营服务费用。2.滞纳金的计算方法(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住 户，公司

5、财务部应自每月一日起按1%。计收期滞纳金。(2)滞纳金的计算公式：本金X(l+l%o)n(n为滞纳天数)。3.管理费的收缴(1)管理费的收取标准：(仅供参考)A.多层带电梯：1.20元/月平方米；B.多层不带电梯1.00元/月平方米；C.别墅：3.00元/月平方米；D.商铺：3.00元/月平方米15.00元/月平方米；E-写字楼：3.00元/月平方米；F.公寓：1.20元/月平方米。(2)管理费的收缴程序：A.公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未 来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费：B.财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月应收管理费用明细表,内容包括

6、：编号、房号.业主姓名.房屋面积.管理费标准、应收金额.上月 欠费、滞纳金.本月应收等；C.财务部会计将应收费用明细表于每月20日报财务部主管审核，经审核 如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日 期；D.财务部主管应在22日前将审核无误的应收管理费明细表交财务部会计 填写收费通知单:E.财务部会计应在每月25日前将填写完整的收费通知单交财务部主管审 核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在收 费通知单上加盖财务专用章；F.财务部主管在每月28日前将有效的收费通知单交公共事务部管理员派 发；G.公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入收费

7、通知单，视住户 不同情况釆取不同的派发方式:需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收;如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；一一需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。H.公共事务管理员应详细的记录收费通知单的派发情况；Y.出纳员根据应收管理费收缴明细表填制委托收款凭证及相关资料，在银 行规定的托收日期前一日送交开户行；J.出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况 向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；K.未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在 收取业主用现金交纳的管

8、理费时应按现金管理标准作业程序中的相关规定 收取；L.石纳员应于规定收费日后的五日内编制费用收缴明细表报财务部主管审 核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审 核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；M.财务部会计将已全额收回的管理费用按 会计核算标准作业程序 进行账务 处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写 管理费用催缴通知单；N.管理费用催缴通知金经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；O.公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中,并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家

9、人的，应将催缴通知 单用邮寄的方法寄交住户，P.公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派 发情况向部门主管汇报。案例二 住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用 去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼,从下水管检査孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏 通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒 不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保

10、修期，他 也应当住满一年后再交费。案例分析 维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交 付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服 务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用 不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此,业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的 时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发

11、育的地区，亦有相当一部分业主 用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做 宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认 知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范 围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。解决办法 情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明 用语.工作态度.维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释 入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙 多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要 由业主住户承担，并在核对这次疏通

12、下水管工作量的基础上，进一步申明收取4 0元维修费，已给予了相当的优惠。这位住户觉得主管说得有理有据.合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应 付的维修费用。相关法规制度 1-服务收费标准作业程序(节选)一.目的 规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。二.适用范围 适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。4.有偿服务费用的收缴(1)机电处.服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关 服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。(3

13、)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。(4)财务部会计应在每两个工作日内根据服务单上的相关记录填写收费通 知单(5)财材部会计应在28日前将收费通知单交财务部主管审核，经审核存有 疑问的在三个工作日内向业主派发。(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数 据，出纳员按照现金管理标准作业程序中的相关规定执行。出纳员在规定交费期限后的三日内，编制费用收缴明细表报财务负责人。(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时査明予 以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照会计核算标准作业程序中的 相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照应收

14、账款管理标准作业程序中的 相关规定进行处理。5.水.电、煤气、电话费用的代收代缴(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制收款通知单。(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时査明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。(5)住户用现金缴交水、电、煤气.电话费用时，出纳员在向住户提供供水.供 电.煤气.电信等公司的收费凭据的同时，还应按现在

15、管理标准作业程序 中的相关规定向住户开具收款收据。出纳员在应规定交费日后的3日内编制费用收缴明细表报财务负责人。(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数 收回的费用按照会计核算标准作业程序中的有关规定进行账务处理；对尚 未收回的费用，按照应收账款管理标准作业程序中的有关规定进行相关的 催缴工作。6.兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴(1)餐饮.娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单(四联)O(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行 准确计费.收费。(3)收费员应于每日下午3时前将当日(前日下午3时当日下午3时)的收取 的账款项

16、填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务 联交财务会计按照会计核算标准作业程序进行相关的账务处理。(4)每月31日，收费员应将当月1日31日的收入明细汇总后交财务部主管审核,如经审核存有疑问，应及时査明予以更正；经审核无误，应根据会计核算标 准作业程序作相应的账务处理。7.费用收缴资料的保管(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务 部主管审核。(2)财务部经理经审核存有疑问应资令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加 密在财务部长期保存。8.管理服务费用收缴率原则上应达到98%,费用收缴的情况作为公共事务部相 关人员的绩效考评依据之一。五.记录

17、 1-收费通知单 2.费用催缴通知单 3.应收管理费用明细表 4.消费项目清单 5.费用收缴明细 六.相关支持性文件 1.现金管理标准作业程序 2.银行存款管理标准作业程序 3.应收账款管理标准作业程序 4.会计核算标准作业程序 案例三 业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚 至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一 年后，己累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。案例分析 在物业管理实践中，业主无故拖欠物业管理费是物业管理公司面临的一大难题o 根据物业管理条例有关规定，业主缴纳

18、物业管理费是应尽的义务，物业 管理服务合同及业主公约等对此都有明确明确表达。就本案例而言，业 主委员会与物业管理公司签订的合同，对每一个业主有约束力。物业管理公司 依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。即使是收费标 准，业主委员会与物业管理公司在物业管理服务合同中也会有明确约定，根据 自治原则，该公司应按照约定缴纳物业管理费用。对于拖欠物业管理费的业主，物业管理公司应根据具体情况，区别对待，采取 不同的对策。一般先应以反复的协商为主，再者启动催缴程序，仍不见效可提 请仲裁或向人民法院诉讼。解决方法 为了解决这一问题，该商城管理处主要领导一方面主动与有关方面保持联系，帮助全面反

19、映该公司的意见和要求，以取得其对管理处工作的信任和认可；一 方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映管理处的经济困难,以求得携手维护物业正常运行的共识。在贏得了该公司理解信任的基础上，管理处提出了适当减免滞纳金.分期付款 等有利于促成该公司尽快缴清拖欠管理费的优惠条件。最后双方达成了一致，自约定之日起分10期，每月3万余元，随当月管理费一同缴交拖欠的费用。10 个月后，该公司拖欠的管理费已全部缴清。相关法规制度 1.物业管理公约 前言 为了维护业主的合法权益，保持物业的完好美观，加强住宅园区的管理，创造 一个舒适.温馨.安全、清洁.优雅.有序的居住生活环境。根据国家和沈阳 市的有关

20、政策和法律规定，签订本管理公约O（以下简称公约）第一章：总则 第一条：本公约中的下列用语，除另有注释或有明显其它含义的以外，具有如 下含义：1.,园区：指座落于XX区XX路XX号，由XX房地产开发有限公司开发的“XXXX”o 2.业主：凡依据商品房购销合同，对本园区内的房屋拥有或共同拥有所有 权的自然人，法人或其它组织，或依据其它法律文件或法律事实对房屋实际占 有、使用的自然人、法人或其它组织。3.管理公司：受XX房地产开发有限公司指定XX物业管理有限公司为XXX X的物业管理公司 4.单位：指业主依据商品房购销合同或其它法律文书、法律事实依法占 有，使用的园区内的房屋。5.公共地方：指除业主

21、单位以外，园区围墙以内的所有为业主所设定并供其共 同使用的地方或范围，但不包括任何业主依法拥有独立使用权的地方及发展商 的声明保留之地方。6.公共设施：指为园区及业主利益而设置的各种地上附着物，架设及敷设的各 专用系统及管线。第二条：业主应遵守国家法律、法规及本公约的规定，遵守社会公德。努力成 为遵纪守法，思想品德高尚的文明公民。第三条：为实现以上目标，业主与管理公司应全力配合.协作。第二章：业主的权利.义务 第四条：业主的权利 1.业主独立拥有.使用、居住及享用其名下的单位及全部租金收益。2.业主有权将其名下单位连同上述权利及利益，自由出售、馈赠、出租、抵押 或其它方式处置或变卖。3.可与其

22、他业主共同使用园区公共地方和公共设施。4.可根据本公约维护自身合法权益。5.对住宅园区的各项管理决策拥有建议权和监督权 第五条：业主的义务 1.业主在行使上述权利和使用名下单位时，须遵守本公约及根据本公约所制定 的物业管理所必须的相关规定。2.依照法律及本公约的规定，负责缴交其名下单位应分担的管理费及其它基金 款项。3曲纳其名下单位需付的而由管理公司代收的包括采暖费在内的各项费用。4.业主在出租.出售或准许他人使用房屋时，须提前到物业公司办理登记手续,并保证新的业主遵守公约或重新签订本公约。5.不得改变楼宇的结构.不得更改横梁.支柱等，或加建.扩建.搭建、拆除 任何建筑物。6.不得切割.损坏、

23、更改、干扰楼宇任何公用部分，包括水.电.煤气等供应 及排水管道，暗渠.喉管、电缆.固定装置等设施 7.住户单位（非公共建筑部分）只可做居住使用，不得做写字楼、货物工厂或 其它商业用途。8.不得妨碍他人使用公用地方及公用设施，不得阻碍房屋的正常维修。9-楼宇内公共地方不得摆放家俱、货物.架设花架.室外天线或其它物品。10.住宅区内之任何地方均不得乱涂乱画.张贴。11.住宅区内严禁业主饲养家畜、家禽。12.不得往楼下抛弃杂物.生活垃圾，包括装修垃圾应用袋装好，按指定时间 放到指定地点。13.业主有义务教育并带动其未成年子女遵守本公约及其它管理规定，如因未 成年子女的过错给物业管理造成严重危害的，业

24、主除应对未成年子女加强教育 外，对造成实际损失的，还应承担赔偿责任。14遵守管理公司订立的其它管理规章制度。第三章：管理公司的职责及权利 第六条：管理公司的职责 1.负贵园区的管理.经营及房屋和配套公共设施的维修、养护。2.维护园区内的所有公共地方的照明及消防设备，并保持其功能良好。3.保持园区内公共地方环境优美.卫生清洁。4.负责园区内公共绿化的维护和管理。5.负责园区内的保安工作，保持园区的正常生活秩序。第七条：管理公司的权利 1.根据本公约管理需要制订园区住户守则及其必要的规章制度，并以公告的形 式予以发布。2.有权对园内的车辆进行有序化管理，除消防、救护、警备和特许的车辆外，其它机动车

25、辆未经许可一律驶往地下停放车辆，包括自行车.摩托车等在内的 各种车辆实行定点停放。3.按物价部门核定的收费标准，向业主收取管理费，收取的管理费用单列项目 专款专用，年度费用收支情况张榜公布，并接受业主管理委员会和业主的监督。4.管理公司根据园区管理收支情况，可适时的调整收费项目和收费标准，但此 调整需经园区管委会和物价部门通过。5-采取一切必要措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履 行本公约以及依本公约制定的各有效之规定。6.管理公司可采取法律行动或其它有效行动来催促业主缴齐各项欠款。第四章:违约责任 第八条：业主逾期交纳管理费的，应按逾期交纳部分的日百分之五交付滞纳金。第九条

26、：业主有其它违反本公约的行为，应当立即停止违约行为，并应支付违 约金，对造成实际财产损失的还应依法赔偿。第十条：前款所称的违约金以处罚的方式支付，每人次以5 7C-5000元为限，管 理公司可在园区内进行公告，违约金应用于园区内专项建设费用上。第十一条：管理公司或其他人员履行职责时如违反公约，侵害业主利益的，管 理公司除应立即停止侵害行为外，还应负责消除由此给业主带来的不良影响，对造成业主实际财产损失的除按法律规定予以赔偿外，对责任者给予纪律处分,对构成犯罪的移送司法机关。第五章：附则 第十二条：园区竣工后，经园区管委会确认本公约继续有效。第十三条:本公约可依据有关法律.法规修订或补充，也可经

27、住宅区三分之二以 上业主投票同意修订，但不得违反国家政策法律规定。第十四条：管理公司依据与业主委员签订的委托管理合同或依据本公约制 定的园区内的住户手册及各项规章制度是本人参约不可分割的组成部分。第十五条：本公约自双方签字盖章后生效。第十六条：本公约一式二份，业主及管理公司各执一份。2.财务管理的机构及职责（一）财务部门机构的设置 财会部门一般设置下列人员：财务会计部经理、主管会计.出纳、电脑员 S 统 计员.收费员。（二）财会人员的岗位职责 L财会部经理（1）向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负责人的经营管理 参谋；(2)每月.每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分析

28、报表，送企业 法人审阅；(3)检査.监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的正常运转；(4)审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；(5)合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；(6)根据物业管理行业的具体特点.依据财会管理有关法规.政策、文件，制定 财会管理具体制度和操作程序:(7)组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、业主委员会和相 关主管部门审核、修定；(8)研究熟悉和实施相关的工商.财会及税务.物价等管理制度，运用法律.行 政处分和经济手段保护公司的合法权益。2主管会计(1)向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；(2)每日做好各种会计凭证和账务处理工

29、作；(3)每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布管理收缴及使用 情况；(4)负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向企业领导及时汇 报工作情况；(5)检査银行.库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；(6)按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导交办的财会工作。3.出纳(1)遵守公司员工守则和财务管理制度；(2)管理好公司的现金收付.银行存款的存取，保管现金.有价证券、银行支票 等；(3)及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；(4)编制有关现金收付记账凭证.现金日记账、银行日记账的工作；(5)及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余

30、额与银行对账单核对相符,并交会计作账。4.统计员(电脑员)(1)及时统计、存储各种费用收付资料，供主管会计参考；(2)维护好电脑设备，保管好所有资料，对变动资料数据应及时修改并存储；(3)及时输入打印收费通知单，保证费用的按时收缴。5收费员 物业管理企业所辖区业主(住户)较多时，可专门在各管理处配备收款员，其职 责是：(1)负责物业管理费等各项费用的通知和收缴；(2)对缴费情况随时进行统计，及时追讨欠缴费用；(3)承接与物业管理相关的经营服务收费，为业主办理各项公用事业费的缴付；(4)和业主(使用人)交朋友，争取他们对物业管理工作的理解和支持，协助搞好“窗口”服务；(5)完成企业和部门领导交办

31、的其他任务。案例四 租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴 去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租 给她居住，租期为两年。合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业 管理费由王小姐承担。前几天，该业主收到物业公司的催款函，说己欠付近一 年的物业管理费。为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物 业公司不应再向业主催缴物业管理费？案例分析 根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理 服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。对业主来说，在接受了物业 管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。在房屋出

32、租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。物业管理公司可 根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。也就是说,若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主 要承担连带责任。若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担 的，物业费应当由房东承担。根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费 是有法律依据的，因为你要承担连带责任。当然，在缴完欠付的物业费后，业 主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。解决方法 物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的 理解。同时，还应提请业主了解在房屋对外

33、租赁时，应到物业管理告诉履行必 要的手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理 工作，还可避免问题的出现。相关法规制度 1.城市房屋租赁管理办法 第一章总则 第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋 租赁当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法,制定本 办法。第二条 本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。第三条房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经 营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法。承租人经出租人同意，可以依照本办法将承租房屋转租。第四条 公民.法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理 和经营的

34、房屋可以依法出租。第五条 房屋租赁当事人应当遵循自愿.平等.互利的原则。第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定査封或者以其他形式限制房 地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安.环保.卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第七条 住宅用房的租赁，应当执行国家的房屋所在地城市人民政府 规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁 条款。第八条

35、国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作。省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工 作。市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）主管 本行政区域内的城市房屋租赁管理工作。第二章 租赁合同 第九条口房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具（二）当事人姓名或者名称及住所；（二）房屋的坐落、面积.装修及设施状况；（三）租赁用途；（四）租赁期限；（五）租金及交付方式；（六）房屋修缮资任；（七）转租的约定；（八）变更和解除合同的条件；（九）违约责任；（十）当事人约定的其他条款。第十条 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的,应当在

36、租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新答订租赁合同。第十一条 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人 应当继续履行原租赁合同的规定。出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同 住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员 可以继续承租。第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或者解除租 赁合同；（一）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（二）因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；（三）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除贵 任的以外，应当由责任方负责赔偿。第三章 租赁登记 第十

37、三条房屋租赁实行登记备案制度。答订.变更.终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市.县人民政 府房地产管理部门登记备案。第十四条 房屋租赁当事人应当在租赁合同答订后3 0日内，持本办 法第十五条规定的文件到市.县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一）书面租赁合同；（二）房屋所有权证书；（三）当事人的合法证件；（四）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。第十六条 房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审査合格 后，颁发房屋租赁证。县人民政府所在地以外

38、的建制镇的房屋租赁申请，可由市、县人民政府 房地产管理部门委托的机构审査，并颁发房屋租赁证。第十七条 房屋租赁证由租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从 事生产.经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于于 居住的，房屋租赁凭证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。第十八条 严禁伪造.涂改、转借.转让房屋租赁证。遗失房屋租赁 证应当向原发证机关申请补发。第四章当事人的权利和义务 第十九条 房屋租赁当事人按照租赁合同的约定，享有权利，并承担 相应的义务。出租人在租赁期限内，确需提前收回房屋时，应当事先商得承租人同意,给承租人造成损失的，应当予以赔偿。第二十条 出租人应当依照租赁合同约

39、定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。第二十一条 出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复。不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产 损失或者人身伤害的，应当承担赔偿责任。租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中 约定。第二十二条 承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金。第二十三条 承租人应当爱护并合理便用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改。护建或增添。确需变动的，必须征得出租人的同意，并答订书 面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或者赔偿。第二十四条 承

40、租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回 房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿；（一）将承租的房屋擅自转租的；（二）将承租的房屋擅自转让.转借他人或擅自调换使用的；（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（四）拖欠租金累计六个月以上的；（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；（六）租用承租房屋进行违法活动的；（七）故意损坏承租房屋的；（八）法律、法规规定其他可以收回的。第二十五条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权 的国有士地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地 收益的上缴办法，应当按照财政部关于国有土地使用权有偿使用收入征收管 理的暂行办法

41、和关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂行规 定的规定，由市、县人民政府房地产管理部门代收代缴。国务院颁布有新的 规定时，从其规定。第五章转租 第二十六条 房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。第二十七条 承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房 屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。第二十八条 房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租 人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。第二十九条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日 期，但出租人与转租双方协商约定的除外。第三十条 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租

42、 人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与 转租双方另有约定的除外。第三十一条 转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同 也随之相应的变更、解除或者终止。第六章法律责任 第三十二条 违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理 部门对责任者给予行政处罚；（一）伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可处以罚款；（二）不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可 处以罚款；（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁 行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。第三十三条 违反本办法，情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法 追究刑事责任。

43、第三十四条 房屋租赁管理工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在 机关给予行政处分，情节严重.构成犯罪的，由司机机关依法追究刑事责任。第七章附则 第三十五条 未设镇建制的工矿区、国有农场。林场等房屋租赁，参 照本办法执行。第三十六条 省、自治区建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产 管理部门可以根据本办法制定实施细则。第三十七条 本办法由建设部负责解释O 第三十八条 本办法自1 9 9 5年6月1日起施行。案例五 物业管理财务费是否要保密 劳医生在某高层住宅买了一套房屋，花去半生积蓄。谁知入住后，劳医生发现 买房费用只是一个开始，还要交维修基金.管理费押金、装修保证金等等。这 些都交齐后，本以为可

44、以安心居住了，谁知物业管理公司又发通知要缴纳这个 费.那个费。劳医生非常疑惑，到管理公司去询问费用的去向，要求管理公司 提供财务支出账目。物业管理公司财务人员回答：“财务支出是商业秘密，只 可以向业主委员会公开，不是每位业主都可以了解的。”劳医生非常气愤，先 是向管理公司投诉该财务人员，又到政府主管部门投诉管理公司乱收费，还发 动邻居拒交管理费。案例分析 物业管理公司是全体业主的“管家”,一切工作都须置于业主的监督下。特别 是物业管理费的收取与支出，应定期张榜公布，以便让业主明白物业管理费的 来龙去脉。但业主虽然有财务监督权，但行使此项权利的方式并不是通过业主 私人査账。一是因为业主个人不具备

45、专业财务知识，即使是专业财务人员也无 法以个人身份提取具有合法效力的审计证明；二是因为如果每个业主都去使用 自己的査账权，就会干扰管理公司开展正常工作。本案例所述物业管理公司应明确：业主作为费用支付人，有权利明白自己所缴 费用的去向。该公司如果没有实行财务公开制度，定期公布财务报表，则应尽 快实行。如果已有财务公开制度，则可以向劳医生说明财务报表将于何时公布,请劳医生留意。如果劳医生执意要査帐，财务人员可请劳医生要求业主委员会 委托专业审计事务所审査。解决方法 政府主管部门、业主委员会在接到投诉后，先后对物业管理公司进行审査。经 核实该物业管理公司并未乱收费，要求管理公司尽快给业主交待明白。物

46、业管理公司重新修订了财务公开制度，每季度一次，向全体业主公布费用开 支情况。同时，物业管理公司还对处理此事的财务人员进行教育，要求其耐心对待业主 询问。管理公司主管还登门向劳医生道歉，说明公司的财务制度，并提醒劳医 生注意每次的财务公告。相关法规制度 1.物业管理企业的权利和义务 一.物业管理企业的权利和义务 1.根据有关法规，并结合实际情况制定管理办法。2.依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理。3.依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费。4.有权制止违反规章制度的行为。5.有权要求业主委员会协助管理。6.有权选聘专业公司承担专项管理业务。7.可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

47、二.物业管理企业的义务 1.履行物业管理委托合同，依法经营。2.接受业主委员会和业主及使用人监督。3.重大管理措施应提交业主委员会审议批准。4.接受行政主管部门监督指导。5.至少每6个月应向全体业主公布一次管理费用收支帐目。6.提供优良生活工作环境，搞好社区文化。7.发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。&物业管理委托合同终止时，必须向业主委员会移交全部房屋.物业 管理档案.财务等资料和本物业的公共财产，包括管理费、公共收入积累形成 的资产，同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审 计。2.物业管理企业财务管理规定 第一章总则 第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于

48、企业公平竞争，加强财务管理 和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。除本规定另有规定外，物业管理企业执行施工.房地产开发企业财务制度。第二条本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企 业）,包括国有企业、集体企业.私营企业、外商投资企业等各类经济性质的 企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定O 第二章代管基金 第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代 管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用 部位

49、，是指承重结构部位（包括楼盖.屋顶、梁.柱.内外墙体和基础等）.外墙面.楼梯间、走廊通道.门厅.楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用 设施设备是指共用的上下水管道.公用水箱、加压水泵、电梯.公用天线、供 电干线.共用照明、暖气干线.消防设施.住宅区的道路、路灯.沟渠.池、井、室外停车场.游泳池.各类球场等。第四条代管基金作为企业长期负债管理。代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权 人.使用人的检査与监督。代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人.使用人认可后转 作代管基金滚存使用和管理。第五条 企业有偿使用

50、业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用 房.商业用房和共用设施设备，应当设立备査帐簿单独进行实物管理，并按照 国家法律.法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）管理用房是着业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。第六条企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物 业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付 的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人.使用人认可 后转作企业代管的共用设施设备维修基金。第三章成本和费