《商业计划-可行性报告》XX市XX新区189亩项目可研报告.pdf

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1、 蟠龙新区 189 亩项目 蟠龙新区 189 亩项目 可 行 性 研 究 报 告 （住 宅）可 行 性 研 究 报 告 （住 宅）摘 要 摘 要 蟠龙新区，属于南宁市“十一五”计划确定启动建设的两大新区之一。本文通过对蟠龙新区 189 亩的一地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蟠龙新区当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 212000 平方米，项目总投资38042万元。经测算项目经营利润

2、为7578 万元，因此项目在经济上具有较强的可行性。关键字 蟠龙新区 项目投资 开发经营 关键字 蟠龙新区 项目投资 开发经营 目 录 第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况 第二章 项目开发经营环境分析 一、2005 年国内经济及房地产市场回眸 二、南宁市房地产市场分析 三、有利投资经济形势成因分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 二、蟠龙新区区域分析 三、项目周边主要物业分析 四、蟠龙新区消费者调查分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 二、项目开发经营优势点 三、项目开发经营机会点 第五章 项

3、目定位 一、目标市场定位 二、产品定位 第六章 项目规划、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 二、住宅建筑设计建议 三、小区配套设施建议 四、环境艺术设计建议 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算 三、项目实施进度安排 四、项目投资与筹资计划 第八章 项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算 五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率 第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平衡分析 二、项目开发经营主要风险及对策分析 第十章 结论与建议 第一章 前言 第一章 前言 一、报告编制目的 一、报告

4、编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 二、报告编制依据 1、南宁市规划局规划方案；2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；3、南宁市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况 三、项目概况 项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约 1

5、89 亩，其中有 30 亩为预留的办公用地，实际开发面积为 159 亩，该地块基本较为平整，经 文件批准通过，该地块主要用途为商住用地，类别代号 ，容积率不大于 2.0，建筑密度不大于，绿化率不小于。建筑限高多层不超过 （约 米左右，不含底层层高 2.2 米以下的自行车库），允许建高层，高层住宅层数不超过 层（约 米左右）；本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除 30 亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积 159 亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的 99 亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下 60 亩用于开发商品房小区；建筑形式采用组合

6、式：多层，小高层，并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：106000 平方米，约合 159 亩。容积率：2.0 总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2 建筑密度：（暂无设计方案无法计算出，建筑密度=建筑基底总面积建筑用地总面积）。绿化率：35%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅

7、1、多层公寓及连排别墅 多层公寓的总建筑面积约 72000 平方米，建筑样式为框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到 户户见绿，推窗见景的景观效果。2、小高层公寓 2、小高层公寓 小高层公寓的总建筑面积约 120000 平方米。3、配套商业面积（包括车库）3、配套商业面积（包括车库）建筑面积约 15000 平方米 4、公共生活设施 4、公共生活设施 总建筑面积约 5000 平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。5、物业管

8、理 5、物业管理 实行封闭式现代化物业管理。?供电系统：供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；?通讯系统：通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置电话插口及 INTERNET 插口、宽带网络；?电视系统：电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；?邮政系统：邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；?周界防护系统：周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；第二章 项目开发经营环境分析 第二章 项目开发经营环境分析 一、2005 前三季度南宁市经济状况简析 一、2005 前三季度南宁市经济状况简析 经济运行情况 GDP经

9、济运行情况 GDP2005 年 1-3 季度，南宁市经济发展继续保持稳健的增长态势，全市GDP 达 477.02 亿元，同比增长 13.2%，增速比去年同期加快 0.38 个百分点。其中，第一产业增加值 65.38 亿元，同比增长 7.7%，第二产业增加值 149.55亿元，同比增长 17.4%，第三产业增加值 262.08 亿元，同比增长 12.6%。财政金融财政金融财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9 月，全市组织的财政收入 71 亿元，同比增长 16.57%，其中一般预算收入 31.43 亿元，同比增长 20.30%。一般预算支出 47.77 亿元，同比增长 18.16%。其中基

10、本建设支出 4.82 亿元，同比增长 36.48%；企业挖潜改造资金支出 1.90 亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出 0.47 亿元，同比增长 31.63%。投资投资全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资虽有所回落，但在“百项工业项目大会战”、“136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在 28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产 229.51 亿元，增长 38.10%。其中，城镇固定资产投资 218.48 亿元，增长 39.81%；基本建设投资 102.49 亿元，增长 26.61%；更新改造投资 37.09 亿

11、元，增长 60.71%；房地产业投资 68.97 亿元，增长61.17%。国内贸易国内贸易社会消费品零售额稳步增长。1-9 月，社会消费品零售总额241.99 亿元，同比增长 13.63%。其中，批发零售贸易业零售额 213.11 亿元，同比增长 13.41%，餐饮业零售额 28.27 亿元，同比增长 15.25%。小结：持续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。二、南宁市房地产市场分析 二、南宁市房地产市场分析 1、南宁市成交情况分析 1、南宁市成交情况分析 1-1、整体市场供求情况 a）季度供应情况 1-1、整体市场供求情况 a）季度供

12、应情况 2005 年 3 季度商品房类别供求状况表 2005 年 3 季度商品房类别供求状况表 时间 单位:万 住宅商业办公合计 批准预售面积 9.6 1.5 0 11.1 合同备案面积 34.61.8 0.5 36.8 2005 年 7 月份 供求比 1:3.61:1.2/1:3.3 批准预售面积 28.43 2.1 33.5 合同备案面积 32.51.7 0.1 34 2005 年 8 月份 供求比 1:1.11:0.6/1:1.0 批准预售面积 62.315 0.2 77.5 合同备案面积 37.81.2 0.9 39.8 2005 年 9 月份 供求比 1:0.61:0.11：4.51

13、:0.5 批准预售面积 100.319.5 2.3 122.1 合同备案面积 104.94.7 1.5 110.6 合计 供求比 1：1.0 1：0.2 1：0.71：0.9 2005年3季度全市商品房供求状况图0204060801007月份8月份9月份批准预售合同备案万 2005 年 3 季度商品房供应量为 122.1 万，去化量为 110.6 万，整体呈现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严峻形式进一步加深。办公房的供求形势依然没有得到改变。b）同期比较情况 b）同期比较情况 2005 年 3 季度供求关系环比、同比对比表 2005

14、 年 3 季度供求关系环比、同比对比表 时间 批准预售面积（万）合同登记备案面积（万）供求比 2005年3季度 122.1 110.6 1：0.9 2005年2季度 56.1 62.3 1：1.1 2004年3季度 72.95 73.4 1：1.1 2005 年 3 季度供应量 122.1 万。环比上季度增长 117.6%，比去年同期增长 67.4%，本季销售备案登记 110.6，环比上季度增长 78.3%，比去年同期增长 51.4%。本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，主要是受商业类产品影响。1-2、各区域市场供求情况 a）各区域商品房供求状况分析 1-2

15、、各区域市场供求情况 a）各区域商品房供求状况分析 2005 年 3 季度各区域商品房供求关系状况表 2005 年 3 季度各区域商品房供求关系状况表 各板块 批准预售面积比重 登记备案面积比重 供求比 青秀区 16.6 13.60%14.1 12.75%1:0.8 琅东板块36.4 29.81%35.3 31.92%1:1.0 仙葫板块8.6 7.04%15.3 13.83%1:1.8 江南区 6.2 5.08%13.4 12.11%1:2.2 西乡塘区30.1 24.65%16.5 14.92%1:0.5 兴宁区 18.2 14.91%4.3 3.89%1:0.2 良庆区 6 4.91%1

16、1.7 10.58%1:2.0 南宁市 122.1 100.00%110.6 100.00%1:0.9 2005年3季度各区域商品房批准预售状况图青秀区14%琅东板块29%仙葫板块7%江南区5%西乡塘区25%兴宁区15%良庆区5%2005 年 3 季度南宁市商品房供求比为 1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区呈现供大于求的状况。琅东板块供求基本持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好状况。琅东板块供应量达到全市 29.81%，去化量达到全市 31.92%，虽然供求仍是全市的首位，但比重已经有所降低；西乡塘区的供应量占全市 24.65%，去化量占全市 14.92%，位列全市第二。b）

17、各区域住宅供求状况分析 b）各区域住宅供求状况分析 2005 年 3 季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一览 2005 年 3 季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情况一览 各板块 批准预售面积（万）比重 合同登记备案面积（万）比重 供求比 青秀区 13.3 13.26%13 12.44%1:1.0 琅东板块31.4 31.31%34.1 32.63%1:1.1 仙葫板块7.9 7.88%14.8 14.16%1:1.9 江南区 5.1 5.08%12.2 11.68%1:2.4 西乡塘区22.4 22.33%15.7 15.02%1:0.7 2005 年 3 季度各区域商品房登记备案状

18、况图青秀区13%琅东板块 31%仙葫板块14%江南区 12%西乡塘区 15%兴宁区 4%良庆区11%兴宁区 14.7 14.66%3.5 3.35%1:0.2 良庆区 5.5 5.48%11.2 10.72%1:2.0 南宁市 100.3 100.00%104.5 100.00%1:1.0 2005年3季度各区域住宅物业批准预售状况图青秀区13%琅东板块32%仙葫板块8%江南区5%西乡塘区22%兴宁区15%良庆区5%2005 年 3 季度各区域住宅物业登记备案状况图青秀区12%琅东板块 33%仙葫板块14%江南区 12%西乡塘区 15%兴宁区 3%良庆区11%2005 年 3 季度，南宁市商品

19、房住宅的供求比是 1：1.0，供求基本持平。西乡塘区和兴宁区呈现供大于求情况；青秀区和琅东板块供求基本平衡；其他城区呈现供小于求。琅东板块依旧占据着供应量和去化量第一的位置，供应量占全市 31.31%，去化量占全市 32.63%。西乡塘区供应量占全市 22.33%，去化量占全市15.02%，位列第二。江南区和良庆区供应量较少，而兴宁区去化量最低。c）各区域商业供求状况分析 c）各区域商业供求状况分析 2005 年 3 季度各区域商业批准预售及合同登记备案情况一览 2005 年 3 季度各区域商业批准预售及合同登记备案情况一览 各板块 批准预售面积（万）比重 合同登记备案面积（万）比重 供求比

20、青秀区 2.7 13.85%0.8 16.67%1:0.3 琅东板块3.3 16.92%0.7 14.57%1:0.2 仙葫板块0.7 3.59%0.3 6.25%1:0.4 江南区 1.1 5.64%1.2 25.00%1:1.1 西乡塘区7.7 39.49%0.8 16.67%1:0.1 兴宁区 3.5 17.95%0.5 10.42%1:0.1 良庆区 0.5 2.56%0.5 10.42%1:1 南宁市 19.5 100.00%4.8 100.00%1:0.2 2005年3季度各区域商业物业批准预售状况图青秀区14%琅东板块17%仙葫板块4%西乡塘区38%兴宁区18%良庆区3%江南区6

21、%2005年3季度各区域商业物业登记备案状况图青秀区17%琅东板块15%仙葫板块6%江南区25%西乡塘区17%兴宁区10%良庆区10%2005 年 3 季度，南宁市商品房商业供应量为 19.5 万，去化量为 4.8 万，供求比为 1：0.2。各区均有供应量和去化量，西乡塘区的供应量最高，达到 39.49%。去化量方面，江南区占据着第一的位置。全市商业的供应量较上季度增长较多，去化量变化较小，商业供过于求的情况进一步加深。d）各区域办公供求状况分析 d）各区域办公供求状况分析 2005 年 3 季度各区域办公批准预售及合同登记备案情况一览 2005 年 3 季度各区域办公批准预售及合同登记备案情

22、况一览 各板块 批准预售面积（万）比重 合同登记备案面积（万）比重 供求比 青秀区 0.6 26.09%0.3 23.08%1:0.5 琅东板块1.7 73.91%0.5 38.46%1:0.3 仙葫板块0 0.00%0.2 15.38%/江南区 0 0.00%0 0.00%/西乡塘区0 0.00%0 0.00%/兴宁区 0 0.00%0.3 23.08%/良庆区 0 0.00%0 0.00%/南宁市 2.3 100.00%1.3 100.00%1:0.6 2005 年 3 季度南宁市办公只有青秀区和琅东板块有供应量，去化量为 1.3万。全市办公成交情况不够理想，每个区域成交量都较少，可比较性

23、不大。1-3、价格分析 a）成交价格分析 1-3、价格分析 a）成交价格分析 2005 年 3 季度南宁市住宅均价状况表 2005 年 3 季度南宁市住宅均价状况表 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 2821 2742 2964 2863 2781 2700 2223 2548 2674 2005年3季度南宁市住宅物业均价状况图20002200240026002800300032001月2月3月4月5月6月7月8月9月南宁市南宁市3季度均价 2005 年 3 季度，南宁市商品房住宅均价 2486 元/，较 05 年 2 季度均价2780 元/相比，下降 1

24、0.6%。3 季度价格走势呈上升趋势，8 月较 7 月上 升 14.6%，9 月较 8 月上升 4.9%，7 月时均价低于 3 季度均价，同时，7月份均价也是 1-9 月份价格最低的月份。b）成交总价分析 b）成交总价分析（根据南宁市房产产品形态与总价的区分，我们将总价划分四个档：15 万以下为低端产品、15-30 万为中低端产品、30-45 万为中高端产品、45 万以上为高端产品。）2005 年 3 季度南宁市成交总价分析表 2005 年 3 季度南宁市成交总价分析表 15 万以下 15-30 万 30-45 万 45 万以上 合计 青秀区 280 405 439 130 1254 琅东板块

25、 70 672 940 730 2412 仙葫板块 85 656 166 91 998 江南区 549 578 150 61 1338 西乡塘区 562 694 311 102 1669 兴宁区 191 185 55 20 451 良庆区 556 613 37 5 1211 南宁市 2293 3803 2098 1139 9333 总面积（）129718.99 385171.31 303253.85 229888.41 1048032.56 2005年3季度南宁市成交总价段套数比例图15万以下25%15-30万41%30-45万22%45万以上12%2005年3季度南宁市成交总价段分析图020

26、0400600800100015万以下15-30万30-45万45万以上青秀区琅东板块仙葫板块江南区西乡塘区兴宁区良庆区2005年3季度南宁市成交总价段面积比例图15万以下12%15-30万37%30-45万29%45万以上22%从成交量上看，15-30 万价格段为成交峰值，占全南宁市总成交量的 41%，15 万以下产品成交量位居第二，占全南宁市总成交量的 25%。从成交面积上来看，15-30 万所占份额最大，占 37%，其次是 30-45 万，占 29%。无论是从成交量上来看，还是从成交面积上来看，与二季度相比，各总价段的序位没有发生变化，供求维持着一个相对稳定的状态。2005年3季度南宁市

27、各区域总价15万以下成交套数图江南区24%西乡塘区25%兴宁区8%良庆区24%琅东板块3%仙葫板块4%青秀区12%3 季度南宁市 15 万以下的产品成交主要集中在西乡塘区，成交量最大的项目是迷你新景小区，其次是良庆区和江南区。2005年3季度南宁市各区域总价15万-30万成交套数图江南区15%西乡塘区18%兴宁区5%良庆区16%琅东板块18%仙葫板块17%青秀区11%3 季度 15-30 万的产品成交较为分散，除青秀区和兴宁区外，其他各区域所占比重相差无几。2005年3季度南宁市各区域总价30万-45万成交套数图江南区7%西乡塘区15%兴宁区3%良庆区2%琅东板块44%仙葫板块8%青秀区21%

28、30-45 万的产品成交主要集中在琅东板块，占全市 44%，成交量最大的项目是城市花园和建兴苑。其次是青秀区，占全市 21%。西乡塘区排在第三位。2005年3季度南宁市各区域总价45万以上成交套数图江南区5%西乡塘区9%兴宁区2%良庆区0%琅东板块65%仙葫板块8%青秀区11%45 万以上的产品成交主要集中在琅东板块，占全市的 65%，成交主要集中在城市花园和万昌南湖景园，其他城区此档产品销售仍较少。小结：2005 年前 3 季度，除 2 季度受国八条影响，供应及去化量收缩比较严重外，1、3 季度供求关系正常，总量增加趋势明显。住宅物业在市场上受到追捧，商业、办公物业现状堪忧。琅东板块称雄楼市

29、，价格、开发规模、项目品质等成为南宁楼市的风向标。三、有利投资经济形势成因分析 三、有利投资经济形势成因分析 1、中国东盟自由贸易区的形成1、中国东盟自由贸易区的形成 南宁以其得天独厚的地缘优势，既区别于云南省所具有的同类概念，又作为中国西部经济区、华南经济区与现东盟北部经济区的中心地位，建立起面向东南亚的全面发展战略，其发展潜力是惊人的。南宁凭祥的高速公路已基本建成。对房地产发展的重大意义在于其未来所面对的将是一个区域性的国际市场。2、西南大通道的形成 2、西南大通道的形成 从成都到北海的高等级公路已全线贯通，往广东的两条高速公路的全通也将为时不远，大流通、枢纽城市的格局正成雏形。南宁对中国

30、西部和南部地区的集聚和幅射能力将会倍增，区域性的资源、资金等将会在更深层次、更大范围以南宁为中心的重组与分配.自然，市场对房地产的需求将会增加。3、国内会展中心城市的定位成功3、国内会展中心城市的定位成功 随着南宁国际会展中心的落成以及“两节一会”的举措,定位于国内会展中心城市的南宁,会展业的发展对其总体经济的发展将起到极大的推动作用.南宁对全国市场的辐射能力也将得到提高。4、城市化进程的顺利 4、城市化进程的顺利 作为省会城市,作为城市化程度较低的广西的首府，随着城市化进程的逐步加快，南宁的人口数将从目前的 150 万人，2020 年增加到 300 万人的中期规划要求。广西的城市化程度将从目

31、前的 20%提高到 20 年后的 50%。显然，人口增加对房地产业则是重大利好，因为消费者对住房和商业物业的需求必将随之增加。国内其他一些城市有着同样的历程，如成都、重庆、厦门。对比国内其他一些城市高达 50%的外地居民购房的现象，南宁目前约 40%的比率正反映出城市化进程对房地产发展的巨大潜力。5、南宁“中国绿城”计划的实施成功 5、南宁“中国绿城”计划的实施成功 将推动南宁城市各个方面的综合发展与进步，使城市在区域经济中心的地位得到强化，使这座城市以其特有的居住环境吸引大量的居住消费者。小结：南宁市作为中国大西南的出海大通道枢纽城市及中国东盟自由贸易区桥头堡的地位，在国内、国际上的政治经济

32、地位日益凸显，因此城市建设也相应需要提升到一个国际化城市建设的新的高度，在全国房地产业进入调整期的情况下，南宁市的房地产行业连续数年保持高速健康的发展，吸引了国内外大资本的入驻，如马来西亚东方资本集团与广西航洋投资集团联合投资达 28 亿元的香榭里花园、大连万达集团投资达 11 亿元的万达商业广场，以及新加坡财团投资开发的 180 亩荣宝华商城等。加剧了房地产激烈的竞争，使南宁市房地产业加速了与国际市场接轨的进程。第三章 项目周边物业市场调查分析 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目调查是可行性研究工作的基础，是在地域选择后进行的多项生活指标的调查。本次调查分析主要是针对拟投资地块的地理环境

33、，蟠龙半岛区域房地产市场，地区既有的生活消费条件，蟠龙半岛住宅消费者等几个方面的调查，为项目的可行性分析和研究提供充实的研讨依据。该项目位于南宁市蟠龙半岛，现在先对蟠龙半岛房地产市场作简要的概述。一、投资地块的地理环境 一、投资地块的地理环境 土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，决定了此地块大部分的市场价值，因此，我们首先从地块环境入手调查分析。1.土地性质及地理位置综述 1.土地性质及地理位置综述 地块面积：净用地面积 106000 平方米，近似不规则的三角形，较平整。该地块位于蟠龙新区，

34、远为农田，整个地块较平整，无丘陵、小山包，且地块的延伸四周也大致是一望平原 2.地块自然景观及环境质量 2.地块自然景观及环境质量 2.1 自然环境 2.1 自然环境 以下为地块四个方向的环境情况：1.南向：1.南向：规划水系，多宗尚未开发的住宅用地。2.北向：2.北向：邕江水系，柳沙半岛。3.东向：3.东向：南宁大桥及规划道路。4.西向：4.西向：规划中的市政公园。地块周边地势平坦，自然环境优美，邕江蜿蜒而过，无工业污染。尚未进行大规模地产开发，堤园路南岸绿化美化工程及市政规划的绿地、休闲广场、公园等，整个片区的景观环境将得到进一步提升。二、蟠龙区域分析 二、蟠龙区域分析 1.基础设施状况分

35、析 1.基础设施状况分析 11 交通状况 11 交通状况 目前蟠龙新区道路建设中，南宁大桥也尚未通车，从市中心过蟠龙新区必须绕行江南区才能到达，路程较远。正在根据目前规划路网图显示，蟠龙新区主路网由环半岛提园路及三横三纵组成，预计在南宁大桥通车后，主要道路建设将同期全部竣工，这将大大缩短蟠龙新区与市中心的距离，车程约在 20 分钟左右，距离城市副中心金湖广场的距离也将缩短到车程 10 分钟左右。但由于新区建设过程将有 3 年左右时间才能达到基本居住需求，预计公交配套至少在2008 年前后才能基本完善。12 人文环境及生活配套设施 12 人文环境及生活配套设施 目前蟠龙新区的人文环境及生活配套设

36、施尚属空白。三、项目周边主要物业分析 三、项目周边主要物业分析 1项目地区总体规划及土地出让情况 1项目地区总体规划及土地出让情况（附图）2项目地区开发现状及态势 2项目地区开发现状及态势 蟠龙新区目前尚无开发项目，根据自然条件及区域环境，柳沙半岛是目前南宁市市场上具有一定可比性的区域。柳沙半岛与蟠龙新区一桥之隔，由于历史原因多年来未进行房地产开发。去年以来开始进行开发，柳沙半岛首个项目半岛香隔里拉以全高层建筑中大户型入市，销售情况良好，每平米销售均价2800 元左右，实现了柳沙半岛房地产开发的开门红，在此区域的后续项目也加快进度，整个柳沙半岛成为南宁又一方高档居住区的开发热点。蟠龙新区与柳沙

37、半岛自然条件相似，规划条件更佳，估计在 2、3 年之内道路交通，配套逐渐完善之后，新区房地产项目将以较高的姿态进入南宁楼市，但以目前条件来支撑房地产开发，实际价值难以体现，初期价格将比较低。四、蟠龙区域消费者调查分析 四、蟠龙区域消费者调查分析 在后期市场推广中，将对目标消费群体作具体的分析了解。目前只能依据从事房产多年经验加以粗浅的判断。项目依托于地理位置优势及周边优异的景观条件，结合整个项目的时尚、高档定位，我们主要对住宅部分的目标客户进行分类分析，营造出清晰的市场形象。自用型客户自用型客户 由使用用途可分为纯居住型和自住投资结合型。纯居住型：纯居住型：可分为原住型（南宁市的客户）、外来型

38、客户（区内外欲移居南宁的客户）。A、原住型A、原住型 1）客户特征 1）客户特征 年龄在 3045 岁之间的事业成功人士，是同龄人中的佼佼者；个性独立、思想前卫、乐于接受新事物；社会地位与文化层面较高，闲暇时间多；追求高品质的居住环境与生活环境；目前居住区域以新城区居多。B、外来客户B、外来客户 1）客户特征 1）客户特征 区内各地成功人士，消费层次较高，有一定经济实力,认可本项目的生活理念；家庭居住人口多且居住人数经常变动的外地人；意欲移居南宁，向往城市繁华；2）影响客户购买的因素影响客户购买的因素 对居住环境及户型要求较高；楼盘的社会影响力，是否代表时尚、现代，能否体现其社会地位；对南宁市

39、房地产市场有一定了解，主要通过电视、报纸广告及亲戚朋友处了解。自用投资结合型客户自用投资结合型客户 本项目因户型面积较大，总价相对较高，且属于新区域住宅项目，预计长期投资型客户较少，短期投资客户（又称炒作型客户）相对多。1）客户特征1）客户特征 以南宁市的客户为主，身份复杂，多为专业炒家；资金较为雄厚，投资慎重理性，等候机会出手投资，属例行性购买客户；爱读书看报，密切关注南宁市的城市发展热点，熟悉南宁市的房地产发展状况；对南宁市的房地产市场认知程度深刻，有一定的专业知识，善于发现有潜质的物业，由于近期推出的新概念住宅成交及升值较为明显，看好本项目的升值空间；以短线投资为主，力求快进快出，转手即

40、赚钱，具一定的冒险性；第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式?经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。?经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。?经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。二、项目开发经营优势点 二、项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。现对该项目真正的、突出于项目住宅市场的优势点集中如下。1项目开发经营期几年内相关的经济大“势”

41、。1项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。国家宏观经济逐步稳定，近年内我国房地产业还将进入一个上升繁荣期，本项目的开发经营期将正处于此阶段。房地产市场日趋规范，住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。置业意识古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。2项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 2项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 项目的自然环境，在南宁市得天独厚：面朝邕江，后有规划的一条水系，项目西面有一规划的小公园，是较难得的居住用地。可作为

42、企事业单位人 员，私营、民营企业家理想的生活基地；本项目离市中心繁华去距离适中，2007 年南宁大桥建成通车后，项目进出交通将更为便捷；项目占地规模适中，可开发建设中高档次的住宅小区，是置业的理想地方。3项目所需投资规模中等，风险低，利润合理 3项目所需投资规模中等，风险低，利润合理 本项目占地 189 亩，其中有 30 亩为电力局预留办公用地，实际住宅开发面积为 159 亩；电力局定向开发的职工住宅约占地 99 亩。本项目土地购置费用约为 8505 万元（45 万/亩），其中电力局拟出资 7500 万，剩余 1005 万由开发商承担；开发商另需承担项目的立项、报建、建设等费用。本项目定向开发

43、的部分约占总开发量的 63%，有效地降低了项目的风险。由于土地费用基本由电力局承担，项目的建设也可分批分期开发，降低了开发商所需项目启动资金投入，更降低了项目的风险。同时，更可以以较低的资金投入获得较丰厚的回报。上述这些优势点的正确运用，有利于开发项目的打造良好的基础。三、项目开发经营机会点 三、项目开发经营机会点 1、整个南宁经济快速增长，居民纯收入不断增加，近年来房地产市场一直十分火爆，有利于新项目的上马；2、南宁大桥的建成，将使项目距离市中心的路程缩短一半，进出交通更为便捷，物业的增值可能性是显而易见的。未来几年里，周边配套设施将逐步完成，那么后项目销售将适逢其时。3、项目区域位置远离市

44、中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物 业便宜，而且未来几年，如一些党政机关将搬至潘龙区，项目区域内将又有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于项目未来的前景，而且整个项目的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。第五章 项目定位 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位 一、目标市场定位 1.高校、科研院所高级职称人士 2.民营或私营企业家或个体老板 3.行政企业事业单位的

45、主管级领导 4.附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在 3045 岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高等档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为的前提而作出的明智决策，主要原因是:1相对而言，项目区位位置远离市中心，成本较低。2项目自然环境得天独厚；3从项目区位内同类物业分析得出结论。4 随着南宁大桥的建成和市政府的搬迁，各项基础设施和市政设施都会很快跟上。（产品定位的具体建议见第七章项目规划、建筑设计建议。）第六章 项目规划、建筑设计建议 第六章 项目规划、

46、建筑设计建议 一、项目总体规划建议 一、项目总体规划建议 由于项目开发周期不是很长，但在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，因此在规划设计中一定要充分根据开发时的市场情况进行设计。总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”（政府部门规定的绿化广场部分）两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21 世纪居住社区的整体特色。总体上来说，此项目的规划方案中建筑单体设计应采用灵活的户型和变化的立体效果。小区的目标顾

47、客属中高收入的阶层，在规划上，停车泊位，按文件规定住宅不少于 0.5 车位/户，商业办公按 0.6 车位/户，业主中因为项目位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。在设计规划上，建立“城市社区小区组团院落家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。二、住宅建筑设计建议 二、住宅建筑设计建议 1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后至少 10 年内人们生活方式与

48、需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开，洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计 3、住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建

49、成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、）等。三、小区配套设施建议 三、小区配套设施建议 1、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个中型豪华会所，内设儿 童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。2、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网

50、合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行 24 小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育、卫星电视等多方位的网络服务。3、每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。4、小区内应设有小型超市、商场、幼儿园等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便，充分体现出社区生活的现代化。四、环境艺术设计建议 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人