新《商业计划书、可行性报告》2007年清远市某高尔夫度假村酒店项目可研报告8.pdf

《新《商业计划书、可行性报告》2007年清远市某高尔夫度假村酒店项目可研报告8.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《新《商业计划书、可行性报告》2007年清远市某高尔夫度假村酒店项目可研报告8.pdf（71页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、筑龙网 目录目录 1 介绍介绍 6 1.1 业主业主 6 1.2 项目介绍项目介绍 6 1.3 服务范围服务范围 7 1.4 主要假设主要假设 7 2 广东省概况广东省概况 10 2.1 介绍介绍 10 2.2 经济指标经济指标 11 2.3 旅游旅游 12 2.4 广东省的发展前景广东省的发展前景 12 3 清远市概况清远市概况 13 3.1 概况概况 13 3.2 地理位置地理位置 15 3.3 自然资源自然资源 15 3.4 经济概况经济概况 15 3.5 清远生态经济开发区清远生态经济开发区 19 3.6 清远市未来展望清远市未来展望 20 4 新白云机场新白云机场 21 4.1 简介

2、简介 21 4.2 历年航空业指标历年航空业指标 22 4.3 未来展望未来展望 22 5 地点分析地点分析 23 5.1 项目介绍项目介绍 23 5.2 地点概况地点概况 27 5.3 SWOT 分析分析 29 6 清远市酒店市场概况清远市酒店市场概况 31 7 广东可比较度假酒店广东可比较度假酒店 32 7.1 住宿率及平均房价住宿率及平均房价 32 7.2 主要特征主要特征 40 7.3 新增供给新增供给 42 8 设施建议设施建议 45 8.1 市场定位市场定位 45 8.2 客房客房 45 筑龙网 8.3 餐饮设施餐饮设施 47 8.4 会议和宴会设施会议和宴会设施 49 8.5 店

3、内店内 SPA/温泉设施温泉设施 50 8.6 休闲娱乐设施休闲娱乐设施 51 8.7 其他设施其他设施 52 8.8 其他设计建议其他设计建议 52 9 预计使用率和平均房价水平预计使用率和平均房价水平 54 9.1 市场渗透率市场渗透率 54 9.2 高尔夫需求高尔夫需求 55 9.3 商务需求商务需求 56 9.4 休闲旅游需求休闲旅游需求 59 9.5 室内会议需求室内会议需求 61 9.6 其他需求其他需求 62 9.7 预期使用率水平总结预期使用率水平总结 62 9.8 平均房价预测平均房价预测 63 9.9 结论结论 66 10 营运现金流量预测营运现金流量预测 67 10.1

4、通胀率假设通胀率假设 67 10.2 固定和变动成本分析固定和变动成本分析 67 10.3 定义定义 68 10.4 营运现金流量预测假设营运现金流量预测假设 69 10.5 利息、税收、折旧和偿债前的收益利息、税收、折旧和偿债前的收益 71 11 投资分析投资分析 72 附件附件 A 未来未来 10 年的现金流量预测年的现金流量预测 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第6页页 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟建酒店 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限

5、公司 2007 年 4 月 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村拟建酒店 市场及财务可行性研究 清远狮子湖房地产开发有限公司 2007 年 4 月 1 介绍介绍 浩华管理顾问公司受清远狮子湖房地产开发有限公司（业主）的委托，为其位于中国广州清远市的拟建酒店项目（拟建酒店或度假村）进行市场和财务可行性研究。1.1 业主业主 清远狮子湖房地产开发有限公司成立于 2003 年，主要致力于高尔夫球场内综合地产项目的开发。2006 年 8 月，頤杰鴻泰发展集团有限公司控股了清远狮子湖房地产开发有限公司。拟建项目将成为该公司的首个地产开发项目，该公司计划继续专注于以国内外高端客户为目标市场的综合开发项目。200

6、1年，頤杰宏泰发展集团有限公司在山东青岛注册成立，总资产达人民币 220亿。其主要业务包括国际贸易、电子设备维护、工程咨询和企业投资。1.2 项目介绍项目介绍 拟建地点地处清远市南部，距离广州市区大约一小时车程，业主在此拥有一座 18 洞的高尔夫球场和一个俱乐部。拟建项目总占地面积为 5,961 亩，整体项目计划分 4 期开发，其中包括：二座 18 洞高尔夫球场、2 座主题酒店、异域风情的别墅区、温泉、水上乐园、康体中心及商业设施。一期工程计划于 2007年年中动工，预计整体工程将于 2010年年底完成。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 20

7、07年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第7页页 1.3 服务范围服务范围 我们的工作范围主要包括：分析项目地点及周围的地块用途以确定其开发为酒店项目的适用性；分析目前及未来市场有关的旅游业及经济方面的特征，以确定拟建酒店未来的市场潜力；确定可能对拟建酒店构成不同程度竞争的现有及拟建的酒店设施；分析清远现有可比较的酒店设施及其各自的业绩表现，如住宿率水平、平均房价和客源分布等；基于对到访旅客历史和预期增长、经济发展趋势的分析，预测酒店需求市场的未来增长趋势；从市场运营角度对拟建酒店项目进行概念设计和设施推荐，优化拟建酒店的经营业绩，并满足顾客的期望；预测该拟

8、建项目的设施使用率水平；并且 对拟建酒店营业前 10年的预期财务状况和投资回报进行分析。1.4 主要假设主要假设 宏观环境宏观环境 未来将不会发生对广州乃至中国的整体信心和前景构成重大影响因而损害商业活动和国内旅游的政治和行政事件、卫生健康、社会或自然事件；重要的基础设施，如饮用水、污水处理、电力及用气设施等继续以稳定及可靠的水平提供，以满足顾客的期望，并达到其满意水平。中国尤其是广州和清远市的主要贸易伙伴国、投资和旅客来源国的经济在将来不会经历重大和持续的衰退；筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公

9、司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第8页页 近期内，人民币不会经历重大的贬值或者升值，我们在报告中所假设的通胀率将与实际通胀率保持一致；出入广州的交通系统将继续保持通畅并获得持续改善，以满足该项目对交通便利程度的要求；广州市和清远市政府将持续大力吸引外资，促进经济发展，美化城市景观，改进大清远地区的生活基础设施和环境；清远生态经济开发区将吸引更多知名的外商投资企业入驻；按计划，在不久的未来，新白云国际机场将成为中国乃至东南亚重要的航空枢纽，吸引更多的国内与国际航班。项目开发项目开发 拟建项目将如期完工；拟建项目将成功地开发成设施完善，可自给自足的目的地，配备各种零售、居住及动态生活设施及活动；

10、拟建项目的休闲娱乐设施将按照一流的标准进行建设，并委托知名酒店管理公司管理。项目地点的周边环境将在项目开发前或与项目开发进程配合，大大改进与提高。拟建酒店拟建酒店 拟建酒店项目将定位为一座国际水准的酒店，并委托一家国际酒店管理公司管理，管理公司将在员工及培训方面做出相当大的投资，使酒店的服务水准能够匹配其市场定位，并满足顾客的期望；未来将加入的竞争对手与本报告中的预测不会出现重大差异；开业前，该酒店将适时推出颇富成效的市场推广及促销活动，并在我们分析预测所涵盖的运营期间持续而有效地开展市场营销活动；筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年

11、年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第9页页 该酒店将配备品质一流的各项设备设施及家具，未来运营期间，酒店也将在硬件设施的维护保养上制定充分的周期性保养和翻新计划，并在我们分析所涵盖的运营期间持续有效地实施此计划，以始终维持其良好的设施状况。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第10页页 2 广东省概况广东省概况 2.1 介绍介绍 广东省在全国最早设立经济特区，是中国最早对外商开放的两个省份之一。80 年代，深圳、珠海和汕头成为广东

12、省首批设立的经济特区城市。1985 年，整个珠江三角洲被划定为经济开放区，广东省的大多数城市和乡镇允许外商进入投资，并给予优惠的经济政策。珠江三角洲是指广东省与香港相邻的珠江流域，共包括 14 座县市。受到中国改革开放政策的鼓舞，众多香港企业将制造工厂迁至珠江三角洲，利用当地低廉的土地及劳动成本建立生产基地，而香港则逐渐演变成为服务基地，为珠江三角洲的企业提供物流、仓储、金融、保险和法律方面的服务，香港与广东的产业关系被形象地称为“前店后厂”。经过 20 年的发展，珠江三角洲已经发展成为中国成长速度最快的制造和出口基地。珠江三角洲重要的人口和经济指标概览如下：?珠江三角洲的人口：5,000 万

13、，占中国总人口的 3.3%；?中国最富裕的地区：占全国国内生产总值的 9%，外商直接投资的 25%，出口总额的34%；?香港是珠江三角洲外商直接投资的主要来源地，占该地区吸引外资总额的 70%；?未来数年，预期年均经济增长率可望达到 12%；?大珠江三角洲区域的出口总额约占全世界国际贸易总额的 5%。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第11页页 2.2 经济指标经济指标 下表显示了中国国内生产总值（GDP）排名前 9位的省份和地区：中国国内生产总值排名前中国国内生

14、产总值排名前 9 位省份位省份/自治区，自治区，2004/2005 年年 国民生产总值国民生产总值(10 亿人民币亿人民币)人均国民生产总值人均国民生产总值(美元美元)2004 20052004 2005上海 745 914 44,727 67,417 北京 428 681 41,250 44,969 浙江 1,124 1,337 23,942 27,552 江苏 1,551 1,827 20,852 24,515 广东 1,603 2,170 19,707 23,616 山东 1,549 1,847 16,925 20,044 辽宁 687 801 16,297 18,965 福建 605

15、656 17,218 18,621 内蒙 271 382 11,305 16,026 资料来源：国家统计局 2004 年，广东省国内生产总值增长了 14%，达到人民币 16,030 亿元，在中国所有省份中排名最高，人均国内生产总值排名也达到第六位，工业附加值增长了 22%，达到人民币 8,010 亿元。这种增长趋势一直持续到 2005 年。2005 年，广东省国内生产总值实际增长了 13%，达到人民币 21,700亿元。下表显示了广东省 2003年至 2005年的主要经济指标：广东省主要经济指标，广东省主要经济指标，2003 至至 2005 年年 2003 2004 2005 经济指标经济指标

16、 金额增长率金额增长率金额增长率金额增长率 金额增长率金额增长率国内生产总值（10 亿人民币）1,34514%1,60414%2,17013%人均国民生产总值（美元）2,054不详2,34814%2,84220%人均可支配收入 城市（人民币）12,38011%13,62810%14,7698%农村（人民币）4,0544%4,3668%4,6907%固定资产投资（人民币 10 亿元）49927%59820%69516%零售额（人民币 10 亿元）55911%63714%78815%通胀率（消费价格指数%）0.6%3%2.3%出口（10 亿美元）15329%19225%23824%进口（10 亿美

17、元）13127%16627%18915%外商直接投资 投资项目数量 7,306-2%8,32218%8,3840.7%合同外资金额（单位：10 亿美元）1329%1944%2322%已利用外资金额（单位：10 亿美元）714%1034%1223%资料来源： 国家统计局 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第12页页 广东省是中国最大的轻工产品基地，其产量约占全国一半以上。而且，广东省已发展成为香港、台湾和其他国外投资企业的主要出口加工基地，外商投资企业的工业产值占广

18、东全省工业产值的 60%。2005年，广东省的合同外资及实际利用外资总额分别较上年增长了 22%和 23%。由于出口额的大幅增长（增长率为 24%），广东省的贸易平衡能力得以进一步提升。2.3 旅游旅游 广东省作为中国南方地区的商业中心，每年吸引了大量商务客人。到访广东省的游客主要为国内旅客，主要旅游热点包括海滩、文化和历史景点、餐饮以及近年来在全省广泛开发的主题公园和温泉设施。2005 年，广东省接待的过夜旅游人数为 12,200 万人次，较 2004 年的 10,400 万人次增长了9.6%。其中国际游客 1,890 万人次，国内游客 10,300 万人次，分别较上年增长了 23.1%和1

19、5.8%。2005 年，全省的旅游总收入为 1,880 亿元，较 2004 年增长了 13%；其中旅游外汇收入增长了 18.9%，达到 63.9亿美元。下表显示了中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入前 5位的省份：中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入排名前中国国际到访旅客人数和旅游外汇收入排名前 5 位的省份，位的省份，2005 年年 省份省份 国际到访旅客国际到访旅客*国际过夜旅客国际过夜旅客*平均逗留时间平均逗留时间 旅游外汇收入旅游外汇收入（美元万元）（美元万元）广东广东 18,969,850 37,830,748 1.99 645,739 北京 3,629,177 14,997,755 4

20、.13 361,891 上海 4,445,428 15,549,661 3.49 355,588 江苏 3,783,023 14,369,090 3.80 225,974 浙江 3,480,469 9,043,038 2.60 171626 资料来源：国家统计局 备注：*包括港澳台 如上表所示，中国国际到访旅客人数、国际过夜旅客和旅游外汇收入排名前 5 位的省份中，广东名列第一位，由于港澳地区的大多数旅客倾向于当天往返，因此该省国际旅客的平均逗留时间最短。2.4 广东省的发展前景广东省的发展前景 依照政府规划，未来 10 年广东省的战略发展战略目标是：广州、深圳、珠海、佛山、东莞和中山市（即珠

21、江三角洲地区）将发展成为商业、贸易及高科技制造产业的中心；而惠州、湛江和韶关将发展成为汽车、石油化工与钢铁工业的主要生产基地。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第13页页 3 清远市概况清远市概况 3.1 概况概况 清远市隶属于中国广东省，是一个地级市，总人口 390 万，辖区面积 1.9 万平方公里，为广东省总面积的十分之一。清远位于广东省西北部，北江河中下游，与珠江三角洲平原和广东北部山区相连。清远市的辖区包括：清城区、清新县、佛冈县、连山壮族瑶族自治县、连南

22、瑶族自治县、阳山县、英德市和连州市。市政府位于清城区。广东省和清远市行政区域图广东省和清远市行政区域图 资料来源：www.W 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第14页页 清远市行政管辖区域图清远市行政管辖区域图 资料来源： 清远市距离广州和佛山约 60 分钟车程，距离深圳约 90 分钟车程。其以清远火车站、清远客货运长途汽车站和清远港口为中心，以北珠高速公路、广清高速公路为主干线，106、107 国道、323 公路及京广铁路运输线为支线，兼之以北江河及其支流为主

23、要的水路交通线，从而形成了一个四通八达的交通网络。目前清远中冠汽车站每天都有两班直达香港的班车；在建的武广高速铁路 2009 年通车以后将直达香港，并与珠江三角洲交通体系实现全面对接。2004 年 8 月 5日，广州新白云国际机场（距离清远约 30 公里）正式投入运营之后，清远市从此构筑了一个集海、陆、空三位为一体的交通网络。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第15页页 3.2 地理位置地理位置 清远南邻广州和佛山，西连肇庆，东接韶关，北靠湖南省和广西省。清远市历

24、来有粤、湘、桂“三省通衢”之称，同时也是连接广东省的重要经济走廊。清远距离香港和澳门 200 公里，距离广州市区仅 50 公里。花都市在行政上改为广州市花都区之后，清远市实际上便与广州直接相邻。随着广州和其它沿海城市逐渐发展成为制造业基地，清远市依托其丰富的土地资源，毗邻周边成熟发展的商业市场的优越地理位置而逐步受到投资开发商的青睐，其与珠江三角洲地区及沿海地区经济与技术方面的合作预期也将更为频繁。3.3 自然资源自然资源 清远市丰富的自然资源也加速了当地的工业化进程。清远地处岭南山脉金属矿藏带，目前已探测发现了 60 多种矿产资源，包括铁、铜、钨、金和煤等，已探明储量的有 44 种，矿产资源

25、总量预计高达 10 亿多吨。高质瓷土总储量达 6500 万吨，其瓷土以良好的黏性、黏合度及抗酸性著称，因此，清远市是中国三大陶瓷原材料产地之一。清远水利资源丰富，其总量可达 115 万千瓦特。2005年，已开发的水利资源为 88万千瓦特。3.4 经济概况经济概况 下表显示了 2003年至 2006年清远市的经济指标：广东省清远市广东省清远市 2003 年到年到 2006 年历年经济指标年历年经济指标 经济指标经济指标 2003 2004 2005 2006 年均增长率年均增长率 国内生产总值(10 亿人民币)19.6 24.8 31.5 41.1 28%工业总产值(10 亿人民币)10.2 2

26、4.7 40.2 66.0 86%零售额(10 亿人民币)9.6 11.1 13.0 15.9 18%出口(百万美元)30.8 52.5 93.0 118.3 57%实际利用外商直接投资(百万美元)61.1 81.2 170.0 320.0 74%到访游客(000)5,184 7,550 10,050 11,000 29%旅游总收入(10 亿人民币)1.56 2.29 3.26 3.59 32%资料来源： 2000 年以来，尽管清远市的主要经济指标及旅游指标增长强劲，但相对于广东省其它主要城市而言，其经济规模仍十分小。因此，大清远地区一直被视为经济欠发达地区，但这也意味着清远仍保有未被污染的自

27、然环境和丰富的土地资源可供进一步的开发。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第16页页 2006年，清远市的工业总产值为人民币 660亿元，仅占全省总量的 5%，位居广东省 22个城市的第 12 位。但是，自 2004 年以来，清远市经济的年均增长率超过了 60%，远远高于全省17.6%的平均水平。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第1

28、7页页 下表显示了清远市工业结构的发展趋势：广东省清远市广东省清远市 2002 年和年和 2006 年的工业结构图年的工业结构图 2nd industry,22.7%2nd industry,46.4%tertiary industry,41.5%tertiary industry,35.3%1st industry,18.2%1st industry,35.8%0%100%20022006 资料来源： 直至 2000 年初，农业与家禽饲养业还是清远市的支柱产业，约占其工业总产值的 77%，但自2003年以后，清远市制造业的发展速度逐渐赶超了上述产业。以下显示了清远市经济的支柱产业：第二产业第

29、二产业 清远市的制造工业日趋规模化，以下为其支柱工业产业：生物制药、陶瓷、建材、电子、食品加工、化学、纺织、化纤、玩具、纸张生产及机械电子工具等。许多大型企业集团在清远投资建厂，一些合资企业已在国家证券市场或广东证券市场上市。在政府的扶持下，私营企业的发展十分迅速，目前清远市已有 1500家左右的私营企业。当地政府通过国际贸易和外商直接投资等方式积极培育外资型经济。目前，清远市以外及境外投资商投资的大型项目包括 Jamplan（中国）集团有限公司投资建立的佛冈 Kingboard 有限公司、中美合资的华美卫浴产品有限公司、香港长城投资控股集团投资的 Rowa 电子有限公司、金光集团建立的金新纸

30、业有限公司、由清远、加拿大和瑞典投资商合资兴建的蓝宝制药有限公司和 Appotex Bio-pharm 有限公司，以及美国投资的约克空调公司。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第18页页 第三产业第三产业 以下是清远市第三产业的主要公司企业：由香港新世界集团投资兴建的清新温矿泉度假区、清远交通集团公司、狮子湖高尔夫球场和阳山旅游风景区。以下介绍了清远市的五大风景区：飞霞风景区-广东最大的古建筑群。清新县三坑温矿泉-广东省储量最大、水质最好的温泉储区。阳山石坑崆风景

31、区广东第一高蜂。连州地下河游览区广东省最长的地下河。连南瑶族风情游览区广东最具民族特色的景区。此外，英德宝晶宫、佛冈黄花湖、银盏温泉度假区、清新太和古洞等旅游景区也颇负盛名。2001 年，清远市获得了“中国最佳旅游城市”的称号。2002 年始，清远市党委与市政府继续致力于将清远建设成为“国家花园城市”和国家级与省级的一流旅游风景区。第一产业第一产业 清远市是广东省主要的谷物生产基地，也是木材、蚕丝、水果、茶叶、甘蔗、烟草、中药和蔬菜的重要出口基地。此外，清远还拥有闻名省内外的特产，如：清远麻黄鸡,乌棕鹅、北江鱼、骆坑笋、英德红茶和连山柚等。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村

32、中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第19页页 3.5 清远生态经济开发区清远生态经济开发区 清远市党委及市政府积极促进清远生态经济开发区的设立。广东清远生态经济开发区广东清远生态经济开发区 资料来源： 该园区总占地面积 110 平方公里，其中工业与商业发展用地为 30 平方公里。清远生态经济开发区位于清远市南部，邻近 107 国道，1991 年时经广东省人民政府批准成立。1992 年 11 月，经国务院批准，清远经济开发区被纳入国家乡镇改革实验区。清远生态经济开发区所处地理位置十分优越，其前往清远市水陆交通枢纽十分便

33、利：清远火车站和清远港分别位于清远经济开发区的北部和南部，107 号国道由南至北贯穿了开发区。开发区中心距离广州仅 48 公里，到新花都国际机场仅需 20 分钟车程。经过多年的建设发展，清远市生态经济开发区已建立了现代化的基础设施，并成功吸引了许多知名企业入驻，如，马来西亚投资商投资兴建的南苑英芳服装有限公司、印度尼西亚金光集团投资兴建的金星纸业有限公司、香港长城投资控股集团投资的 Rowa电子有限公司等。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第20页页 3.6 清远

34、市未来展望清远市未来展望 由于清远市战略性地位于连接珠江三角洲和北部内陆省份的地理位置，自然资源丰富，且受广东省北部开发战略驱动，其基础设施迅速发展，预期未来该市的经济将不断增长。但是，清远市不太可能在短时间内实现经济的迅猛发展，达到深圳、广州在过去 10 年所取得的经济成就。尽管 2000 年以来，清远经济的年均增长率十分强劲，但其国内生产总值在全省国内生产总值中所占比例仍低于 2%，且需要更为强劲的驱动力将自身发展成为一个颇具竞争力的商务或旅游目的地。否则，清远市可能只能固守于广东省的“后院”，供应一些原材料、农产品和家禽产品。同时，我们认为，省政府及当地政府应采取积极的发展战略，以避免重

35、复中国在工业化进程中所犯的诸多错误，导致自然环境遭受污染与破坏。相应的，清远市应在工业化与环境保护两者之间寻求平衡化的渐进式发展，而非以制造业和重工业为驱动力，单一追求快速发展。清远生态经济开发区的建立即是此发展策略的一部分。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第21页页 4 新白云机场新白云机场 4.1 简介简介 新白云国际机场位于广州市区以北 28 公里，花都区与白云区的交界处，已于 2004 年 8 月投入运营。新机场由 Parsons&PSG Reiner设

36、计，总投资达人民币 196亿元，一期占地面积 14.4平方公里，为旧机场的 4.6倍，目前，新机场的两条跑道已投入使用。新白云国际机场新白云国际机场 资料来源：花都区政府网页 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第22页页 4.2 历年航空业指标历年航空业指标 2003 年以来，新白云机场的旅客吞吐量与飞机起落架次持续增长。2006 年，广州新白云机场已位居世界 50大最繁忙的国际机场之列。该年其旅客吞吐量增长了 12%，达到 2,620万人次。下表显示了 2003

37、年至 2006年新白云机场的旅客吞吐量：国内外客源分布，国内外客源分布，2003 年至年至 2006 年年 旅客数量旅客数量(000)增长率增长率%2003 15,020 2004 20,326 35%2005 23,390 15%2006 26,220 12%年均增长率 20%资料来源：中国民航信息网 4.3 未来展望未来展望 新白云国际机场 2007年至 2010年的吞吐量预测如下：新白云国际机场吞吐量预测，新白云国际机场吞吐量预测，2007 年至年至 2010 年年 航班架次航班架次 旅客人数旅客人数(000)货运货运(000 吨吨)2007 184,631 22,542 712 200

38、8 185,252 23,333 797 2009 185,875 24,152 893 2010 186,500 25,000 1,000 04-10 平均值平均值 0.3%3.5%12.0%资料来源：中国民航网页 在未来数年内，新白云国际机场将吸引更多的航空公司开辟往来广州的新航班。政府已成立专门的工作组进行新白云国际机场的推广，以引进更多的国际航空公司，目标是将航线数量从目前的 22条国际航线增加到 44条。预计到 2030年，新白云国际机场将拥有三条跑道，年均旅客吞吐量与货邮吞吐量将分别达 5,200 万人次和 200 万吨。该机场的最大容量是 7,000 万旅客和250吨货物。作为国

39、内三大航空枢纽之一，新白云国际机场将大幅提升广州的国际化大都市形象，并进一步巩固广州作为南中国和东南亚地区商业、贸易和物流中心的地位。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第23页页 5 地点分析地点分析 5.1 项目介绍项目介绍 狮子湖高尔夫球场由台湾开发商于 1993 年投资兴建，1995 年正式开业，总占地面积 2,000 亩（约 133,333 平方米），是一座 18 洞的高尔夫球场。球场由美国著名的专业高尔夫选手劳拉尼尔森设计，环境优美，兼之当地气候温和，因

40、此深受高尔夫专业选手和业余爱好者的喜爱。但该球场的维护状况欠佳，尚未进行大幅的翻新改造。2006 年项目业主购买了该球场，并计划将球场及周边改造为一个高档的集高尔夫度假村及住宅设施于一体的综合项目。广州清远狮子湖高尔夫球场广州清远狮子湖高尔夫球场 业主整个規划的占地面积為 5,961畝，主要包括以下四个部分：地中海会議休閒中心-包括会议設施、主题酒店等；高档的娱乐与运动设施2座 18洞的高尔夫球场、湖上运动项目设施等；主题温泉養生设施独特的温泉设施；游艇会及高档住宅设施沿湖别墅。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖

41、房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第24页页 下图显示了拟建项目的主要规划：项目地点功能区域规划图，清远狮子湖高尔夫度假村项目地点功能区域规划图，清远狮子湖高尔夫度假村 四大板块控制性指标0.36120000500预留开发板块0.18 0.18 70570070570059615961小计小计0.17 1137001000游艇风情人居板块0.40 200000740翡翠谷温泉养生板块0.06 850002073碧水丹山高尔夫板块0.171870001648地中海会议休闲中心容积率%容积率%建筑()建筑()用地(亩)用地(亩)名称名称 资料来源：业主 地中海主题的会议休閒中心地中

42、海主题的会议休閒中心-预期将成为拟建项目的主要景区。该中心以地中海古文明为主题，占地面积 1,648 亩(約 1,097,000)，包括 2 座酒店、会议中心、商业设施和独特的湖景。以下图表显示了商业会议中心各功能区域的面积及布局。各功能区面积表各功能区面积表 区域名称区域名称 面积面积(亩亩)面积面积(平方米平方米)阿拉伯主题会议酒店 75 50,000 爱琴海主题度假酒店 75 50,000 威尼斯河道 15 10,000 地中海主题商业中心 510 340,000 地中海主题水城 836 556,000 现有设施 137 91,000 合计 1,648 1,097,000 资料来源：业主

43、 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第25页页 地中海主题的会议休閒中心布局图地中海主题的会议休閒中心布局图 资料来源：业主 阿拉伯主题会议酒店的设计主要源于古阿拉伯寓言，其总建筑面积约为 50,000 平方米，包括种类多样的会议设施。位于狮子湖中心地带的拟建爱琴海主题酒店将借用古希腊神庙的设计理念，且酒店客人能尽赏狮子湖的优美风景。威尼斯风格的商业街将包括商店、餐厅和剧院设施。阿拉伯主题会议酒店样式阿拉伯主题会议酒店样式 资料来源：业主 筑龙网拟建酒店拟建酒店

44、中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第26页页 爱琴海主题酒店样式爱琴海主题酒店样式 资料来源：业主 2座座18洞高尔夫球场洞高尔夫球场 将开发成为中国南方地区最好的高尔夫球场之一，主要考虑到其未被污染的纯净自然环境、可便捷前往周边三省的优越地理位置及良好的配套服务设施。温泉康体中心温泉康体中心 总建筑面积为 24,000平方米，包括印度和东南亚风格的水疗设施、温泉、健身中心和各项运动设施。运动中心总建筑面积为 16,000 平方米。温泉中心也将由三个主要主题温泉构成，总占地面积为 200

45、亩（约 133,333平方米）。国际住宅区国际住宅区 将沿着高尔夫球场及湖区兴建，包括排屋区和独立别墅区，其占地面积分别为 400亩和 2,000亩。各住宅群将依照不同的位置设定不同的主题色彩，以获取各国外籍商务人士的高档需求。拟建项目分期如下：筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第27页页 拟建项目分期工程表拟建项目分期工程表 项目项目 工期工期 一期工程 高尔夫球场翻新与扩建 2007 2008 二期工程 两个主题酒店建设 20082009 三期工程 住宅别墅建

46、设 2009 四期工程 温泉康体中心及别墅建设 2010 资料来源：业主 5.2 地点概况地点概况 狮子湖高尔夫球场距离清远市区南部仅需 10分钟的车程，距离广州市区和新白云机场分别为 60公里和 30公里，距离 107号国道 5公里。高尔夫球场北邻清三高速公路（清远至三亚），西面为一条乡村公路，东面和南面是一些山地、池塘和稻田。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第28页页 广州清远狮子湖高尔夫球场广州清远狮子湖高尔夫球场 Proposed siteQingyua

47、n DowntownProposed siteQingyuan Downtown 资料来源：google搜索。根据总体规划，拟建酒店有两处潜在选址。我们建议使用规划的阿拉伯主题会议酒店地块。从地理位置上看，该地块位于拟建的三大功能区的中心：即水城、温泉和高尔夫球场。在此位置上，度假村内各方向的游客均可十分便利地到达拟建酒店。拟建地点位置示意图拟建地点位置示意图 筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第29页页 拟建酒店地点示意图拟建酒店地点示意图 从拟建地点只需步行几

48、分钟就可到达现有的俱乐部设施与高尔夫球场行政办公楼。5.3 SWOT 分析分析 以下概述了拟建高尔夫球场的优势和劣势：优势优势 隐逸的环境，远离清远市区和其它嘈杂的旅游区；宁静的环境将成为其吸引高档客源的一大卖点，此类客源通常希望远离大众旅游区；综合开发项目内的高尔夫球场可望成为拟建酒店的主要需求来源。劣势劣势 相对远离清远市成熟的商业中心（对于感兴趣于此类设施的旅客而言），周边地区缺乏配套设施；距离广州（最邻近的主要客源市场）约需一小时车程。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有限公司清远狮子湖房地产开

49、发有限公司 第第30页页 机遇机遇 清远市及拟建地点周边的基础设施可望得到持续改善；尚有富余的土地可供进一步开发如主题公园或其它旅游景点等；大清远地区高品质的旅游景点及配套设施的成功开发，有望提升清远作为旅游目的地城市的吸引力，从而为拟建酒店带来房晚需求；改造后的高尔夫球场可望吸引更多的高尔夫球爱好者。威胁威胁 附近工业园区的潜在环境污染。5.3.1 结论结论 综合而言，我们认为项目地点适合开发为一座度假型酒店，主要目标市场为高尔夫球爱好者、会议团队和周末休闲旅游者。筑龙网拟建酒店拟建酒店 中国广州清远狮子湖高尔夫度假村中国广州清远狮子湖高尔夫度假村 2007年年4月月 清远狮子湖房地产开发有

50、限公司清远狮子湖房地产开发有限公司 第第31页页 6 清远市酒店市场概况清远市酒店市场概况 清远的酒店市场正处于起步阶段，目前该市场尚未有国际品牌酒店，仅有几家正在运营的 3、4星级酒店。下表显示了经筛选的清远市区的较高档酒店设施：清远市经筛选的较高档酒店清远市经筛选的较高档酒店 酒点酒点 客房数客房数 星级星级 清遠大廈 168 4 星级 萬豪假日酒店 222 4 星半 清远嘉华大酒店 133 4 星级 丁香花园 188 4 星半 尽管上述酒店的星级评定均为 4 星或 4 星以上，但我们认为，其设施品质与服务水平无法与广州、深圳等成熟酒店市场中的 4 星级酒店相比较。清远酒店市场的住宿率约为