物业管理课程ppt课件02物业管理机构的设置.ppt

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1、第二章 物业管理机构的设置 第一节第一节 物业管理公司物业管理公司 第第2页页n物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及物业管理企业，是指对建成投入使用的房屋及其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为其附属设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资及创造良好生活和工作环境，具有独立法人资格的经济实体。格的经济实体。第第3页页一、物业管理公司的性质一、物业管理公司的性质（一）物业管理公司是独立的企业法人（一）物业管理公司是独立的企业法人 n条例条例第第32条规定：条规定：“从事物业管理

2、活动的企业从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。应当具有独立的法人资格。”n“具有独立的法人资格具有独立的法人资格”，是指物业管理公司应当，是指物业管理公司应当是依据中华人民共和国公司法（以下简称公是依据中华人民共和国公司法（以下简称公司法）设立，从事物业管理活动，司法）设立，从事物业管理活动，独立核算、自独立核算、自主经营、自负盈亏主经营、自负盈亏的具有独立企业法人地位的经济的具有独立企业法人地位的经济组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、组织。物业管理公司的所有制性质，可以是全民、集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外集体，也可以是私营或者外商投资企业，包括中外合资、中

3、外合作或者外资企业。合资、中外合作或者外资企业。第第4页页n性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组性质：即是服务性机构，又是经营型的企业组织。织。n区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、区别：传统的房管所（所有者与管理者身份、不赢利、事业单位）不赢利、事业单位）第第5页页物业管理企业的类型物业管理企业的类型n投资性质分：n全民、集体、联营、三资、私营n股东出资形式分：n有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司n经营服务方式分：n管理型、顾问型、综合型第第6页页n（二）物业管理公司属于服务性企业（二）物业管理公司属于服务性企业n物业管理公司的物业管理公司的“产品产品”只有一个，那就是服务。只

4、有一个，那就是服务。n（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门（三）物业管理公司承担了部分政府有关部门对城市管理的职能对城市管理的职能 n物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，物业管理公司在向业主和租户提供服务的同时，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，也承担了部分政府有关部门对城市管理的职能，例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。例如大厦的质量安全，住宅小区内的市政设施等。第第7页页二、物业管理公司的资质条件及审批二、物业管理公司的资质条件及审批 n（一）物业管理公司的资质条件（一）物业管理公司的资质条件 n条例第条例第3232条规定：条规定：“国家对从事物业管理国家对从事物

5、业管理活动的企业实行资质管理制度。活动的企业实行资质管理制度。”n物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：物业管理公司从事物业管理业务的条件包括：n1 1有符合国家规定的注册资本。有符合国家规定的注册资本。n2 2有有与与其其从从事事的的物物业业管管理理活活动动相相适适应应的的专专业业技技术术人员。人员。n3 3有一定的从事物业管理的业绩。有一定的从事物业管理的业绩。第第8页页各资质等级物业管理企业的条件各资质等级物业管理企业的条件 n一级资质：一级资质：n1.1.注册资本人民币注册资本人民币500500万元以上；万元以上；n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专

6、业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于3030人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于2020人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n4.4.管理两种类型以上物业，管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100

7、：n（1 1）多层住宅）多层住宅200200万平方米；万平方米；n（2 2）高层住宅）高层住宅100100万平方米；万平方米；n（3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）1515万平方米；万平方米；n（4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业5050万平方米。万平方米。n5 5建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。第第9页页二级资质：二级资质：n1.1.注册资本人民币注册资本人民币300300万元以上；万元以上；

8、n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专职管理和技术人员不少于2020人。其中，具有中级以上职称人。其中，具有中级以上职称的人员不少于的人员不少于1010人，工程、财务等业务负责人具有相应专业人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；n4.4.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的

9、百分比之和不低于积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100100：n（1 1）多层住宅）多层住宅100100万平方米；万平方米；n（2 2）高层住宅）高层住宅5050万平方米；万平方米；n（3 3）独立式住宅（别墅）独立式住宅（别墅）8 8万平方米；万平方米；n（4 4）办公楼、工业厂房及其它物业）办公楼、工业厂房及其它物业2020万平方米。万平方米。n5.5.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。第第10页页三级资质：三级资质：n

10、1.1.注册资本人民币注册资本人民币5050万元以上；万元以上；n2.2.物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于专业类的专职管理和技术人员不少于1010人。其中，人。其中，具有中级以上职称的人员不少于具有中级以上职称的人员不少于5 5人，工程、财务等人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；业务负责人具有相应专业中级以上职称；n3.3.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；格证书；n4.4.有委托的物业管理项目；有委托的物业管理项目；n5.5.建立并严格

11、执行服务质量、服务收费等企业管理建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。制度和标准，建立企业信用档案系统。第第11页页n新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：（房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（）营业执照；（2）企业章程；）企业章程；（3）验资证明；（）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（）企业法定代表人的身份证明；（5）物业管理专业人员的职业资格证书

12、和劳动合同，管理和技术物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。人员的职称证书和劳动合同。n新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。设一年的暂定期。n物业管理企业资质管理办法规定，一级资质物业管理企物业管理企业资质管理办法规定，一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业可以承接承接30万平方米以下的住宅项目和万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业

13、管理企业可以承接项目的物业管理业务。三级资质物业管理企业可以承接20万万平方米以下住宅项目和平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。理业务。第第12页页（二）分级审批制度（二）分级审批制度 n国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。质证书的颁发和管理。n省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管民政府房地产主管部门负责二级和三

14、级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。建设主管部门的指导和监督。n设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。督。第第13页页n申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：材料：n（1）企业资质等级申报表；）企业资质等级申报表；n（2）营业执照；）营业执照；n（3）企业资质

15、证书正、副本；）企业资质证书正、副本；n（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；务负责人的职称证书和劳动合同；n（5）物业服务合同复印件；）物业服务合同复印件；n（6）物业管理业绩材料。）物业管理业绩材料。第第14页页不能获得资质等级的行为不能获得资质等级的行为1.1.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2.2.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一

16、并委托给他人的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3.3.挪用专项维修资金的；挪用专项维修资金的；4.4.擅自改变物业管理用房用途的；擅自改变物业管理用房用途的；5.5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；的；6.6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；的；7.7.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8.8.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有

17、关资料的；物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；9.9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；手段谋取中标的；10.10.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；11.11.超越资质等级承接物业管理业务的；超越资质等级承接物业管理业务的；12.12.出租、出借、转让资质证书的；出租、出借、转让资质证书的；第第15页页n物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工物业管理企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后商行政

18、管理部门办理变更手续后30日内，到日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表并重新核定资质等级。企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止更手续。企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续

19、。销手续。第第16页页物业管理企业资质年检制度物业管理企业资质年检制度 n各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责。符合原定资质等级条件的，物业批部门负责。符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定管理企业的资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结资质等级条件的，物业管理企业的资质年检结论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质论为不合格，原资质审批部门应当注销其资质证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等证书，由相应资质审批部门重新核定其资质等级。级。第第17页页n物业管理企业超越资质等级

20、承接物业管理业务的，由县级以物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部物业管理企业无正当理由不参加资质年检的，由资质审批部门责令其限期改正，可处门责令其限期改正，可处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，

21、并处方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上万元以上3万元以下的罚款。万元以下的罚款。n物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及物业管理企业不按照物业管理企业资质管理办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。万元以下的罚款。第第18页页三、物业管理从业人员的职业资格三、物业管理从业人员的职业资格 n条例第条例第3333条规定：条规定：“从事物业管理的人员应当从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。按照国家有关规

22、定，取得职业资格证书。”n目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是目前，国家对于物业管理企业人员的要求，主要是19961996年建设部发布的年建设部发布的关于实行物业管理企业经理、关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知和和19981998年建设部年建设部关于全国物业管理从业人员岗位关于全国物业管理从业人员岗位培训工作的通知培训工作的通知（98建房物字第建房物字第18号）文件。号）文件。通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即通知规定了对物业管理的高级、中级管理人员，即企业经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，企业

23、经理、部门经理和管理员全部实行持证上岗，并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。并还对岗位培训、持证上岗制定了具体实施办法。1998年年12月月2日，建设部又印制了日，建设部又印制了全国物业管理全国物业管理从业人员岗位证书从业人员岗位证书并制定了证书管理办法。并制定了证书管理办法。第第19页页n（一）培训目标和内容（一）培训目标和内容 n通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识通过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训内容与工作能力达到岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训内容主要包括物业管理理论、实务、法规等知识。主要包括

24、物业管理理论、实务、法规等知识。n（二）（二）岗岗位位证书证书的的颁发颁发与管理与管理n全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称“证书证书”）由建）由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。n证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。n证书实行动态管理、复检验证制度。证书实行动态管理、复检验证制度。n持证者必须接受规定的继续教育，由培训机

25、构负责持证者必须接受规定的继续教育，由培训机构负责做好继续教育记录。做好继续教育记录。第第20页页（三）物业管理企业经理岗位规范（三）物业管理企业经理岗位规范 n 岗位必备知识：岗位必备知识：n了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等修缮的基本知识；n了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；了解房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；n了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识；了解公司法、合同法、税法、民事诉讼法等法律知识；n熟悉计算机应用的知识；熟悉计算机应用的知识；n熟悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；熟

26、悉房屋完损等级标准和安全管理基本知识；n熟熟悉悉国国家家和和本本地地区区的的物物业业管管理理法法律律、法法规规和和政政策策；掌掌握握物物业业管管理理的的基基本本理理论与实务；论与实务；n掌握企业经营管理知识。掌握企业经营管理知识。n岗位必备能力：岗位必备能力：n具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；具有制定企业发展规划，建立、健全企业管理制度的能力；n掌掌握握本本公公司司各各部部门门业业务务及及运运作作状状况况，熟熟悉悉企企业业财财务务、税税收收状状况况和和市市场场变变化化情况，具有经营决策能力；情况，具有经营决策能力；n具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力

27、；具有综合组织及协调能力，具有公关、谈判及建立业务关系的能力；n具有处理突发事件的能力；具有处理突发事件的能力；n具有计算机应用能力。具有计算机应用能力。第第21页页（四）物管企业部门经理、管理员岗位规范（四）物管企业部门经理、管理员岗位规范 n 岗位必备知识：岗位必备知识：n了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；了解房地产有关理论和开发经营、管理等基本知识；n熟熟悉悉物物业业管管理理的的基基本本理理论论和和有有关关政政策策法法规规，掌掌握握本本地地区区有有关关物物业业管管理理要要求求、计费规定等；计费规定等；n掌握房屋完损标准、质量检测方法和安全管理的基本知识；掌握房屋完损标准、质量

28、检测方法和安全管理的基本知识；n掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；掌握物业管理的有关技术标准、修缮标准和管理标准；n掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；掌握房屋结构、设备、设施等修缮（维护）的基本知识；n掌握计算机应用知识。掌握计算机应用知识。n岗位必备能力：岗位必备能力：n具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；具有建立健全部门岗位责任制和部门管理规章制度的能力；n具有制定工作计划，并组织实施的能力；具有制定工作计划，并组织实施的能力；n具具有有及及时时处处理理危危漏漏房房和和房房屋屋、设设备备、设设施施的的抢抢修修排排险险和和火火警警匪匪警警救救护护

29、等等突突发事件的能力；发事件的能力；n具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；具有宣传教育、组织各类活动及处理一般矛盾的能力；n具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；具有处理专项业务并能与相关机构协调的能力；n具有熟练应用计算机进行管理的能力。具有熟练应用计算机进行管理的能力。第第22页页注册物业管理师注册物业管理师 n物业管理基本制度与政策物业管理基本制度与政策n物业经营管理物业经营管理n物业管理综合能力物业管理综合能力 n物业管理实务物业管理实务 第第23页页 四、物业管理公司的组织机构设置四、物业管理公司的组织机构设置 总经理总经理室室办办公公室室财财务务部部公公关关部部工工

30、程程部部管管理理部部服服务务部部发发展展部部各各管管理理处处下下属属企企业业物业管理公司机构物业管理公司机构第二节第二节 业主及业主大会业主及业主大会 第第25页页一、业主一、业主 n【案例】【案例】买房但尚未取得产权证，是不是业买房但尚未取得产权证，是不是业主？主？王某所住小区在准备召开业主代表大会核王某所住小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，一些工作人员对其代表资格存定业主代表时，一些工作人员对其代表资格存有异议，认为房子虽然可能事实上是他买的，有异议，认为房子虽然可能事实上是他买的，但他没有取得房产证，没有证据证明他就是业但他没有取得房产证，没有证据证明他就是业主，请问，买房暂时尚

31、没有取得产权证，还不主，请问，买房暂时尚没有取得产权证，还不能被称为业主吗？能被称为业主吗？第第26页页n所谓业主，简单地说，所谓业主，简单地说，就是指某区域物业（房屋及就是指某区域物业（房屋及相关设备设施和场地）的所有权人相关设备设施和场地）的所有权人。n具体来讲，业主是指在城市房屋土地管理机关登记具体来讲，业主是指在城市房屋土地管理机关登记注册，且现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑注册，且现有记录表明其拥有某大厦或某房屋建筑所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或所占房地中一份不可分割的土地房产业权的单位或个人（产权证上的著名人），以及享有此份业权的个人（产权证上的著名人），以及享有

32、此份业权的注册受抵押人。对于期房买卖合约的买方，严格来注册受抵押人。对于期房买卖合约的买方，严格来说，只有等到所购物业进行契证登记后，才能成为说，只有等到所购物业进行契证登记后，才能成为法律上的业主。但一般情况下，如果有经过政府房法律上的业主。但一般情况下，如果有经过政府房地产管理部门监证及公证机关公证的房地产预售合地产管理部门监证及公证机关公证的房地产预售合同或买卖合同的买主，亦可视为业主。同或买卖合同的买主，亦可视为业主。第第27页页n所谓使用人所谓使用人，就是指物业的使用权拥有人，我，就是指物业的使用权拥有人，我们一般称他为租用人、租客（户）或者住户。们一般称他为租用人、租客（户）或者住

33、户。使用人可以是业主，也可以是业主以外的单位使用人可以是业主，也可以是业主以外的单位或个人。或个人。第第28页页n业主应具备的三种意识：业主应具备的三种意识：n权利意识权利意识n自治意识自治意识n自律意识自律意识第第29页页权利意识权利意识n物业中的产权形态物业中的产权形态n个人所有：住户的内部空间个人所有：住户的内部空间n两方共有：相邻两家共有楼板墙壁两方共有：相邻两家共有楼板墙壁n部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、部分共有：归全体业主共同拥有的楼梯、基础、管道、绿地等管道、绿地等n共有并非“按份共有”，而是全体业主共同利益的凝结。单个业主通过它获利的前提是不损害其他业主利益。第第3

34、0页页权利意识的三个层次权利意识的三个层次n有何权利？有何权利？n如何行使这些权力？如何行使这些权力？n如何维护自己的权益？如何维护自己的权益？第第31页页有何权利？有何权利？n对于单个业主，物业管理条例第二章第六对于单个业主，物业管理条例第二章第六条：条：业业主在物主在物业业管理活管理活动动中，享有下列中，享有下列权权利：利：n（一一）按按照照物物业业服服务务合合同同的的约约定定，接接受受物物业业管理企管理企业业提供的服提供的服务务；n（二二）提提议议召召开开业业主主大大会会会会议议，并并就就物物业业管理的有关事管理的有关事项项提出建提出建议议；n（三三）提提出出制制定定和和修修改改业业主主

35、公公约约、业业主主大大会会议议事事规则规则的建的建议议；n（四）参加业主大会会议，行使投票权；第第32页页n（五）（五）选举业选举业主委主委员员会委会委员员，并享有被，并享有被选举权选举权；n（六）（六）监监督督业业主委主委员员会的工作；会的工作；n（七）（七）监监督物督物业业管理企管理企业业履行物履行物业业服服务务合同；合同；n（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；n（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；n（十）法律、法规规定的其他权利。（十）法律、法规规定的其他权利。n单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现

36、，单个业主的权利，通过共有权和参与权来实现，故第四、八、九条最为重要故第四、八、九条最为重要第第33页页业主的义务业主的义务 n1.1.遵守业主公约、业主大会议事规则的义务遵守业主公约、业主大会议事规则的义务n业业主主公公约约是是由由业业主主承承诺诺的的，对对全全体体业业主主都都具具有有约约束束力力，全全体体业业主主都都有有遵守的义务。遵守的义务。n业业主主大大会会议议事事规规则则就就业业主主大大会会的的议议事事方方式式、表表决决程程序序、业业主主投投票票权权、业业主主投投票票权权确确定定办办法法、业业主主委委员员会会的的组组成成和和成成员员任任期期等等事事项项作作出出约约定定，是实施物业管理

37、的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务。是实施物业管理的重要规章制度，因此，全体业主都有遵守的义务。n2.2.遵遵守守物物业业管管理理区区域域内内有有关关物物业业管管理理方方面面的的各各项项规规章章制制度度的的义务义务n3.3.执执行行业业主主大大会会的的决决定定和和业业主主大大会会授授权权业业主主委委员员会会作作出出的的决决定的义务定的义务n4.4.按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务n5.5.按时交纳物业服务费用的义务按时交纳物业服务费用的义务n6.6.法律、法规规定的其他义务法律、法规规定的其他义务 第第34页页n业主大会的权力：对物业重大事

38、件的管业主大会的权力：对物业重大事件的管理权和决定权理权和决定权n业主委员会的权力：它是业主大会的执业主委员会的权力：它是业主大会的执行机构，其最基本的权利是由法律法规行机构，其最基本的权利是由法律法规和业主大会所赋予的，通常是与该物业和业主大会所赋予的，通常是与该物业有关的日常事务和一些重大事项的决定有关的日常事务和一些重大事项的决定权。权。第第35页页n如何行使权利？如何行使权利？n民主途径民主途径n如何维护权利？如何维护权利？n合法途径合法途径第第36页页白云花园案例白云花园案例 n20022002年年1212月月9 9日日，广广州州市市新新兴兴白白云云花花园园小小区区的的业业主主们们迎

39、迎来来了了新新聘聘用用的的物物业业公公司司广广州州华华信信公公司司，新新物物业业公公司司一一百百多多名名保保安安进进入入了了小小区区。业主们要辞退的是从业主们要辞退的是从19981998年开始一直在这里管理的悦华物业公司。年开始一直在这里管理的悦华物业公司。n但但是是当当天天就就遭遭到到原原物物业业管管理理公公司司抵抵抗抗，悦悦华华物物业业管管理理公公司司不不肯肯作作出出让让步步，双双方方经经过过六六个个多多小小时时的的僵僵持持，在在当当地地派派出出所所和和居居委委会会的的调调解解下，冲突得以平息。下，冲突得以平息。n究究其其辞辞退退原原因因，新新兴兴白白云云花花园园业业主主委委员员会会主主任

40、任师师笑笑天天表表示示，对对悦悦华华物业管理不信任，不满意，特别是治安问题。物业管理不信任，不满意，特别是治安问题。n两两年年了了，没没人人说说得得清清这这栋栋楼楼房房从从一一楼楼到到五五楼楼的的玻玻璃璃窗窗为为什什么么不不翼翼而而飞飞。小小区区护护栏栏上上的的铁铁家家伙伙也也不不知知道道被被谁谁搬搬了了家家。众众目目睽睽睽睽之之下下翻翻墙墙而而入入在在这这里里也也成成了了家家常常便便饭饭。20022002年年底底，3 3号号楼楼一一户户居居民民家家里里的的煤煤气气口口突突然然冒冒出出了了火火苗苗。有有位位邻邻居居第第一一时时间间冲冲向向楼楼道道里里的的消消防防栓栓。却却发现那条消防口是没有喷

41、嘴的。业主们却强烈要求更换物业公司。发现那条消防口是没有喷嘴的。业主们却强烈要求更换物业公司。第第37页页n据据了了解解，悦悦华华物物业业公公司司之之所所以以赖赖着着不不走走，是是因因为为其其隶隶属属广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室。广广州州市市道道路路扩扩建建办办拥拥有有小小区区60%60%的的产产权权，作作为为最最大大业业主主，他他们们认认为为小小区区的的业业主主委委员员会会是是不不合合法法的的。所所以以由由这这个个业业主主委委员员会作出的决定也就是不成立的。会作出的决定也就是不成立的。n但但师师笑笑天天则则表表示示，业业主主委委员员会会从从筹筹备备到到招招聘聘新新公公司司长长达达

42、两两年年。当当时时，广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室不不仅仅参参加加了了筹筹备备会会，还还向向业业主主委委员员会会提提供供了了办公场地。业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案。办公场地。业主委员会成立后，向白云区房管局申请备案。n白白云云区区国国土土资资源源和和房房屋屋管管理理局局物物管管科科的的唐唐科科长长也也认认为为：业业主主委委员员会会从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的。从筹备到成立都是按照法定的程序来操作的，是合法的。第第38页页n广广州州市市道道路路扩扩建建办办公公室室将将白白云云区区房房管管局局和和白白云云花花园园业业主主委委员员会会告告上上法法庭庭，状状告

43、告白白云云区区房房管管局局越越权权审审批批和和业业委委会会欠欠交交管管理理费费。但但按按照照物物业业管管理理条条例例，凡凡对对业业委委会会存存在在质质疑疑应应在在业业委委会会成成立立三三个个月月内内提提出出，但但道道扩扩办办却却在在一一年年多多后后才才提提出出。并并且且房房管管局局对对于于业业委委会会只只是是一一个个备备案案制制度度，不不存存在在审审批批；而而对对于于欠欠交交的的管管理理费费，白白云云区区房房管管局局也也已已整整改改业业主主补补交交了了。所所以以，起起诉诉很很快快就就被被白白云云区区法法院院一一审审驳驳回回。在在今今年年4 4月月9 9日，中院再次审理此案，仍然维持原判。日，中

44、院再次审理此案，仍然维持原判。n而而今今年年3 3月月9 9日日，就就悦悦华华物物业业管管理理公公司司始始终终不不愿愿退退出出小小区区，不不肯肯交交出出管管理理权权，业业委委会会也也正正式式向向白白云云区区法法院院起起诉诉了了悦悦华华物物业业公公司司。5 5月月4 4日日，初初审审开开庭庭，但但道道扩扩办办仍仍以以业业委委会会不不合合程程序序为为由由，拒拒绝绝出出庭庭。目目前前，此案还有待进一步审理。此案还有待进一步审理。第第39页页n本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州本例独特之处在于，原物业公司的母公司广州市道路扩建办拥有超过市道路扩建办拥有超过50%的产权份额，是的产权份额，是有绝对

45、多数代表权的大业主，这种情形下小业有绝对多数代表权的大业主，这种情形下小业主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个主的意见和利益极易被忽略。因此，便有一个是否需要通是否需要通过立法对大业主的代表权进行限制过立法对大业主的代表权进行限制的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至的问题。虽现有相关法规并无此点内容，但至少可以检查大业主有无少可以检查大业主有无100%缴纳管理服务缴纳管理服务费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权费。若无，便没资格享有其所占份额的代表权。另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出。另外，即便有大业主的袒护，若物业公司出现严重违规失职行为，依法依然可由主管部门现严重违规失职

46、行为，依法依然可由主管部门注销其资质。注销其资质。第第40页页自治意识自治意识n“自治自治”，是指业主对自己拥有的房产的使用、，是指业主对自己拥有的房产的使用、经营和管理做出决定的行为。经营和管理做出决定的行为。n、“谁拥有、谁管理谁拥有、谁管理”，“权在业主权在业主”n业主对个人所有物业的治理，对两方共有、共业主对个人所有物业的治理，对两方共有、共同拥有的物业的维护，对小区公共事务的决策同拥有的物业的维护，对小区公共事务的决策第第41页页n、有偿、有偿n业主与物业管理企业的关系业主与物业管理企业的关系n法律关系：委托与被委托法律关系：委托与被委托n经济关系：关系平等，有偿服务经济关系：关系平

47、等，有偿服务第第42页页自律意识自律意识n“自律自律”，业主要遵守业主大会通过的业主公，业主要遵守业主大会通过的业主公约，服从物业管理企业的正常管理，承担相应约，服从物业管理企业的正常管理，承担相应的费用，约束自己的行为。的费用，约束自己的行为。n、增强法律意识、增强法律意识n、提高公众意识、提高公众意识第第43页页二业主大会二业主大会n（一）业主大会的性质（一）业主大会的性质n所谓所谓“业主大会业主大会”，是代表和维护物业管理区域内，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。具体来讲，业主大会是代表物业管理区域内组

48、织。具体来讲，业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体全体业主在物业管理活动中的合法权益的群众团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织。体业主实施自治自律管理的组织。n条例第九条规定：条例第九条规定：“一个物业管理区域成立一一个物业管理区域成立一个业主大会。个业主大会。”n条例所称条例所称“物业管理区域物业管理区域”，是指根据省、自，是指根据省、自治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的治区、直辖市制定的物业管理区域划分办法划定的区域。区域。第第44页页（二）业主大会成立的条件（

49、二）业主大会成立的条件 n条例第条例第1010条规定，一般情况下，条规定，一般情况下，“同一个物业管理区域同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。成立业主大会，并选举产生业主委员会。”同时，条例第同时，条例第1010条规定：条规定：“只有一个业主的，或者业只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。由业主共同履行业主大会、

50、业主委员会职责。”n房地产行政主管部门如何指导业主大会的成立呢？应按照地方物业管理条例规定。如，深圳经济特区住宅区物业管理条例规定：“住宅区入住率达到50 以上或者自第一个业主入住之日起满2年的”，可以成立业主大会。上海市居住区物业管理条例规定：一个物业管理区域内，有下列情况之一的，即可以召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：“（l）公有住宅出售建筑面积达到30以上的；（2）新建商品住宅出售建筑面积达到50以上的；（3）住宅出售已满两年的。”第第45页页（三）业主大会会议的形式（三）业主大会会议的形式1.业主大会会议召开的形式集体讨论。书面征求意见。2.业主大会召开的法定人数