资本运营民宿的优势、问题及对策,财务管理论文.docx

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1、资本运营民宿的优势、问题及对策,财务管理论文摘 要： 2021年以来，民宿成为资本投资的重点。本研究叙述了资本与民宿的结合方式以及资本运营下国内民宿的发展现在状况与规模，分析归纳资本运营民宿的优势以及实践中暴露出的众多问题和局限，指出及行业层面应为民宿的投资与发展搭建合理健康的政策平台，创造规范制度化的投资环境。能够通过细化和完善民宿规范与标准，建立民宿投资担保和监管机构，引导资本与民宿建立合作共赢形式，挖掘 乡土 文化内核等多种途径实现，进而推动资本运营下民宿的健康、可持续发展。 本文关键词语： 资本运营; 民宿; 非标准化住宿; 乡土文化; 发展途径; Abstract： Since 20

2、21, homestay has become the focus of capital investment. This study described the combination of capital and homestay, and the development status and scale of domestic homestay under capital operation, analyzed the advantages of homestay under capital operation and problems and limitations in practi

3、ce, and pointed out that the government and industry should build a healthy policy platform for the investment and development of homestay, and create a standardized and institutionalized investment environment. We can refine and improve the norms and standards of homestay, establish investment guar

4、antee and supervision institutions, guide capital and homestay to build a win-win cooperation mode, and explore the local cultural core and other ways, so as to promote the healthy and sustainable development of homestay under capital operation. Keyword： Capital Operation; Homestay; Non Standardized

5、 Accommodation; Local Culture; Development Path; 0、 引言 2021年以来，政策的利好拉动过剩的城市资本向乡村转移，大量的资本开场投入到民宿中。民宿的发展势头迅猛，从2021年末的5万多家增长到2021年末的20万家，同比增长300%1。民宿从一个还算小众的产业变成了风口，各种资本疯狂涌入，民宿实现了量变到质变的飞跃。2021年2月4日，一号文件继续发布(关于施行村振兴战略的意见，提出要施行休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。同时，文件还强调，要加快制定鼓励引导工商资本介

6、入乡村振兴的指导意见。与此同时，(国家乡村振兴战略规划2021 2022年、(关于促进乡村旅游转型升级发展行动方案(2021 2020)等文件相继发布，政策的持续利好与资本的逐利本质催生更多的 资本下乡 。 在西方发达国家，早期的民宿被称为 B b ，即英文单词breakfast早餐与bed住宿合称，是乡间农户提供食宿的一种产品2。20世纪60年代起，美国、日本等国家的旅游民宿也逐步发展起来。早期的日本民宿作为一种家庭副业，给游客提供歇脚或暂住服务，具体表现出的是家的气氛。80年代民宿在中国台湾垦丁地区出现并逐步发展成熟3,4,5。近年来，国内民宿在上海、杭州、北京等大城市周边景区及郊区迅速崛

7、起，并在政策和资本市场的推动下迅速扩张。追溯民宿的起源及发展轨迹，民宿萌芽和成长都始于乡村。中国大陆地区的乡村民宿，能够理解为20世纪90年代开场出现的农家旅馆的进阶形式6。2021年8月国家旅游局发布的(旅游民宿基本要求与评价行业标准中根据地域的不同，把国内民宿分为城镇民宿和乡村民宿2类7。笔者所要研究的民宿范畴定位于乡村民宿。民宿不囿于酒店传统单一的住宿功能，而是在提供基本住宿功能的基础上对新住宿内涵的重新定义与延伸。综合国内外民宿的内涵界定以及以上民宿行业标准，将乡村民宿概念界定为：在农村环境内，民宿经营者利用自用住宅或当地闲置房屋，结合当地的自然景观、人文环境、生态以及乡村旅游资源等，

8、通过民宿主人介入接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型乡野生活的住宿处所。 1、 资本与民宿 1.1、 资本的内涵概述 资本作为经济学中最基本的范畴之一8，是投入生产资料的一部分。随着城镇化的发展和各地 乡建 运动的推进，大量资本流向农村与农业领域，这部分资本既包括财政资金，也包括城市工商企业资本，工商资本就是工业资本和商业资本，学界统称为 资本下乡 9,10。而本研究所讨论的资本范畴主要是指一个国家内部或地区内部的非国有资本和非外商资本的总和，主要指私营企业和个人的资金，即民间资本。 1.2 、资本运营与民宿结合方式 基于资本的逐利性和民宿发展空间不断拓展，越来越多的资本进入

9、到民宿行业。从投资资金来源看，当前民宿投资多以个人资金投入为主。而众筹、企业和机构投资、投融资服务平台、产业基金及孵化器等金融工具及衍生品，逐步进入客栈民宿行业，如表12所示。 表1 国内民宿品牌整体融资情况表 注：数据根据网上资料整理而来，表2同。 从表1和表2能够看出，国内民宿市场投资热度持续增加，各方资本相继进入民宿行业。投资力度与规模不断增长与上升，投资主体日趋多元化与群众化。当前投资民宿行业的资本方构成比拟复杂，包括专业的资本运作机构、资本投资巨头以及民宿产业链上下资本方。 专业的资本运作机构倾向于投资民宿预订平台、相关民宿的金融产品。资本巨头则是倾向高端民宿。对于自然投资人而言，一

10、般选择众筹的投资途径。资本投资民宿是立体式、多方位的，不但利用自有资金直接投资，而且还带动各方资金一起投资，不但投资民宿客栈本身，还投资产业链的各个环节。 1.3 、资本进入后民宿总量的变化 2021 2021年国内民宿投资的数量不断增加，但资本与民宿业态的组合并不是天生契合，从近年来民宿总量的数据变化可见一斑图1。 从数据中能够看出，2021 2021年是民宿蓬勃发展的黄金期，从2021年的12658家迅速上升到2021年的191521家，但到2021年有所下降。根据中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会发布的(2021年全国民宿产业发展研究报告数据显示，截至2021年11月23日，中国大陆客栈

11、民宿在去哪儿平台注册量到达153217家，同比去年减少了25%左右11。深层次的原因当然并不局限于报告中提出的 有关部门的间歇式执法和突击检查，使持续三年的民宿客栈数量爆发式增长期戛然而止 。这一现在状况和数据客观而明确地揭示了资本与民宿结合经过中的存在众多不契合因素，对民宿发展热潮给予了适当的降温，也促使人们对民宿业态的健康持续发展进行深切进入而严谨的考虑。 2、 资本运营民宿的优势 2.1、 促进民宿规模化、品牌化，推动民宿产业转型升级 资本迅速涌入使得国内民宿获得充足的发展资金，推动了民宿行业的快速发展。民宿投资者和投资集团能够凭借强大的资本投入，通过兼并、收购等资本运作方式实现民宿的规

12、模化和品牌化。部分发展较好的民宿品牌开场走向 连锁 扩张，加强了民宿的市场竞争力，带动民宿规范发展。同时，民宿在获得资金后，基础设施与硬件设施逐步升级，市场定位开场走向中高端。民宿作为乡村旅游中的一种新型业态，通过借助本身实力与旅游行业有关的交通、商业、娱乐、创意文化等行业建立产业链接与合作，实现 特色民宿+ 产业融合，多元化多层次地延展产业链条，拓展民宿的深度与广度，提升民宿的核心竞争力，同时资本加速行业洗牌，推动了民宿产业转型升级。 表2 民宿投资主体及投资方式表 图1 2020 2021年全国民宿总量图 数据来源由去哪儿网与(2021年全国民宿产业发展研究报告资料整理而来 2.2、 为民

13、宿产业的发展注入了新的经营理念与形式 资本与民宿的结合带给民宿的不仅仅是硬件设施的提升和外观设计的高端品质化，更为重要的是经营理念的更新与经营形式的探寻求索。当前，民宿的投资者和经营主体除了当地农民外，主要是外来投资者，包括有情怀的 文化人 和纯粹的民宿经营投资者。前者在民宿的投资运营上具体表现出出对乡土文化的向往与追求，能够从本身需求与感受敏感捕捉到经营乡村民宿的核心与本质，进而到达追求经济效益与乡土文化的契合点。后者则是以纯经济效益为目的的民宿经营者。这类民宿经营者之所以投资民宿是由于政策的利好和乡村民宿热的大背景，基于逐利性的目的。对于民宿的经营以模拟为主，从民宿的建筑装修风格到经营方式

14、都类似于酒店式的 标准化 。固然与民宿强调的乡土性与 非标准化 核心理念相悖，但在分享时代下，其多方位的市场运营方式与理念还是为民宿寻求市场突破、拓展市场边界提供了新的思维方式。对于另一类民宿农民经营主体和当地农民而言，也是一种史无前例的转变与提升。在这一经过中，他们会逐步认识到，民宿经营与提供的是一种以乡村文化为核心的生产生活方式的体验，最感动人的地方是它的 原乡 生活12。其经营理念的核心与本质是乡土情怀与生活方式，而不仅仅仅是为旅游者提供简单、粗放的吃住。不是民宿建筑外观上的改变，而是在保存原生态自然生态环境下共同提供一种原乡性的有温度的乡土生活气氛和生活方式。 2.3 、促进民宿规范化

15、标准与管理的政策出台，推动民宿规范和良性发展 作为农业供应侧构造性改革的切入点和乡村振兴的突破点，各类社会资本进入民宿行业推动了全国关于民宿规范和标准文件的出台。在资本的助推下，2021年成为民宿标准化规范化发展的过渡年，全国共有267个关于民宿的规范和标准等文件出台。民宿首个行业自律性标准文件(分享住宿服务规范出台。华而不实已有23个省、市、自治区出台民宿扶持政策。2022年，民宿标准体系化建设全面展开，这为民宿标准化建设、民宿人才培养、民宿招商引资等方面的详细施行落地提供了能够参考的标准与政策基础，对于推动民宿规范化发展有着重要意义。 3、 资本运营民宿的问题与局限 3.1、 民宿的内涵与

16、核心属性与投资本质理念上相悖 从乡村民宿的内涵能够看出，民宿是依托村落景观、自然风景、特色地域文化等既有资源条件下民宿主人营造和提供的一种生活方式，传递的是一种乡野生活态度。因而，民宿的核心属性一是乡土性，即要在乡村环境为游客提供一种以乡土性为核心的生活方式。 乡土性 是乡村旅游也是民宿休闲的核心13，强调乡土文化的体验；二是民宿主人，民宿主人的生活状态与态度是民宿经营的核心价值与灵魂所在14，也是与标准化酒店与度假村产品最大的区别。民宿提供的生活方式体验是酒店所不能完成的，而民宿表现出来的生活态度，则是吸引住客的闪光点。资本进入民宿能够很好地完成对民宿硬件标准化的配置，但对于非标准化住宿核心

17、价值的乡村民宿主人生活方式与生活态度的体验并不能简单复制，尤其是民宿主人文化是一种内化的自然状态，来源于民宿经营者多年的生活阅历与文化的积淀，在与客人的接触与相处中会通太多种方式潜移默化地传递与共享。资本的投入以加盟连锁等方式实现乡村民宿的规模化、品牌化，追求资本的即时回报，与民宿的核心属性有所相悖。民宿作为一种小体量、个性化的住宿服务产品，是一种与传统酒店有着明显区别的住宿形态，贩卖的是一种与众不同的生活方式和充满自由与个性的生活态度15。强调以人为本，因人而异，强调主人温度与情怀，所以它更合适社会小微投资、个性化经营，并不合适企业大规模投资、连锁化经营16。除此之外，民宿的投资期也很长，需

18、要在一个较长的时期内打造乡村社区文化，这对于资本投入量、投资期以及回收期的要求有别于乡村精品酒店、度假休闲产品等其他标准化住宿形式。固然在市场需求不断攀升和幕后投资者的推动下，大企业、大资本伴随诸多小微业主一起涌入进民宿行业，在全国布局与投资，实现连锁经营与规模扩张，但产品和服务趋同现象日益显现，违犯了民宿入住客人感受与体验乡村生活与文化的初衷，客人体验感下降。因而，把民宿等同于酒店，立足于打造标准化与高档化成为制约当下民宿投资和持续性发展的问题。 3.2、 民宿社区营建与维护成本高 民宿是在非标准个性化住宿基础上的乡村文化生产生活体验，强调乡村地域特色、文化气氛和主人情怀，需要与当地的乡村环

19、境、乡村产业、配套设施、风俗文化、当地居民与外来游客共同营建一个共生的社区性乡村生态系统。在这个社区性生态系统中，民宿投资经营者需要融入社区气氛、社区环境，提升社区生活品质、文化底蕴，与当地村民建立良性互动的邻里关系、实现多元产品互动，才能更好地推动本身乡村民宿的发展。当前，农民大量外迁打工，多数农村社区呈现空心化，社区营造中的主要构成元素出现缺失。除此之外，农民出于自我财产保卫和本身意识的局限性，对外来民宿投资者会本能地表现出极强的戒备和抵触心理。因而，民宿需要结合农村社区实际重新构建农村社区空间气氛、文化系统等。在与农村社区共同构建经济、环境等综合效益分享机制的基础上，与当地居民构成情感上

20、的互相链接与扶持。对于民宿投资者而言，需要转变思维与经营理念，不能把民宿只是当作一个简单的投资项目来做。民宿是情怀与经营的完美结合，它的资本投资期长且回收期较长，需要投资者注入更多的情怀与心力，对于一心追逐利润回报的资本而言，营建与维护成本都很高。 3.3、 土地房屋使用局限及补贴资金监管缺失，农户与社会资本缺乏信任度 民宿是利用民宅、民居进行乡村旅游住宿生活体验的产品，使用的房屋以农村宅基地、私人住宅或集体用房为主。受国家宅基地政策、集体经济所有制的约束，在权属上、交易上、使用上都对投资经营者产生一定的局限性。民宿投资经营者租赁农民的土地和房屋进行经营的租期有限，一般为1020年。对民宿投资

21、者而言，没有房屋的所有权，缺乏安全感和归属感，顾虑投资安全，同时与民宿投资经营中的社区营造、主人情怀、可持续经营等理念存在冲突。对农户而言，农户出于自我保卫，对社会资本利用自家农房开发民宿存在疑虑，担忧房产安全和收益保障。除此之外，各级地方为了拉动和提升当地乡村旅游发展，在民宿投资方面出台了一系列补贴优惠政策，有部分投资主体做民宿主要看中补贴，地方对这部分资金没有很好的监管机制，加剧农户与投资者之间的互不信任，这种互不信任状况对于民宿的发展构成阻碍与困扰，增加了民宿投资的难度与成本，不利于民宿长远健康发展。 4、 资本运营下民宿发展途径 民宿作为城市资本反哺农业农村、推动农村产业构造调整、促进

22、乡村振兴的农村新型业态，从国家到地方，相继出台了一系列政策与措施多是牵涉民宿基本内涵界定、行业标准准入制度以及地方加大招商引资方面的政策。从政策的落脚点来看，还处于探寻求索阶段，在引导、规范、扶持民宿的发展方面起到了关键作用。但民宿发展的着眼点不仅局限于农户与投资者经营者这一微观层面，更重要的是要着眼于行业的外部宏观政策与环境。因而，做好顶层设计，为民宿的投资与发展搭建合理健康的政策平台，创造规范制度化的投资环境显得尤为重要。 4.1、 细化和完善民宿的规范与标准，强化政策制度保障 (1继续推进农村土地、宅基地流转市场化改革，细化与规范民宿用房标准与要求，研究制定出台行业标准和民宿市场管理条例

23、，保卫乡村民宿的市场秩序和环境。加强保卫环境、保卫当地居民利益、公共卫生管理、税收优惠在内的鼓励扶持政策，降低民宿开发经营的成本和风险，提升农户、企业介入乡村民宿发展的积极性。 (2地方应确立乡村旅游规划先行理念，严格准入制度。在引入民宿项目之前必须进行前期考察评估，深切进入把握当地乡村资源特色和乡村旅游发展现在状况，结合自然资源、人文资源、产业特色、市场需求等，分析民宿发展的可行性17。科学编制民宿发展整体规划，构成定位准确、布局合理、发展有序的良好格局18。除此之外，在项目审批和准入关上，严格准入制度，在卫生、消防、环保、交通等部门的认证认可方面严格把关，遵循民宿开发的内在要求，防止盲目开

24、发，合理控制数量规模。 4.2、 建立民宿投资担保和监管机构，完善资金监管机制 在建立健全民宿法律法规的基础上，需要建立一个独立于民宿投资主体、农户的第三方的监管机构，完善资金监管机制19。以此在双方之间搭建信任纽带。要建立信任，关键是找到双方认可的信任媒介，第三方作为投资者与农户沟通的桥梁，既能为双方提供保证，又能得到双方的认可与信任。很多地区在引入民宿项目时第三方的角色往往由村集体组织来承当。但村集体组织作为村民利益的代表，一方面中立性缺乏，另一方面缺乏履行保证的能力。因而，无论对于农户还是投资者，村级组织都并非 可靠 的担保机构。能够采用引导和牵头，成立专门合作公司展开，村里以不动产入股

25、，投资者以资金入股，明确各方的利益分配，同时保证双方的权利与责任。北京门头沟爨底下的民宿项目，投资者开场时也是与村民直接合作，同样因信任窘境而止步。直到当地参与，困局才得以破解。在北京爨底下民宿中，扮演了撮合双方合作的关键角色，是比拟成功的案例20。 4.3、 引导资本与民宿的有机结合，建立共赢经营合作形式 民宿的投资除了要考虑自然资源、生态环境状况外，更为重要的是要考虑市场供求关系、投资回报等问题。应引导资本与民宿的有机结合，适宜的经营合作形式才会盈利并实现产业的可持续发展。民宿投资者需要主动扎堆、结群、互助，不但要与民宿投资同行建立构成协同合作、资源分享，而且也要与当地村集体、村民建立深层

26、次的产业合作关系，建立一种共生共存的经营理念与经营合作形式去营建社区。这种共生共存在投资初期表现为与当地村集体、村民通过法律文书的方式签订合同，明确合作方式，立明合同详细条款，以此建立协同合作，做长产业链，建立利益分享机制，在共赢基础上建立双方的信任基础。在经营经过中，村民作为民宿旅游重要的介入人员，能够从其发展中获得利益21,22。投资者或者经营者应用心融入当地，深切进入了解当地的民风民俗、村民生活与心理，与村民建立良好的人际关系。以北方民宿的典型代表 隐居乡里 为例，它所采用的在地化服务和共生形式值得借鉴。在这个共同体中，村民把房子租给合作社，合作社筹资改造房子，合作社和隐居乡里签约运营合

27、同。隐居乡里基本上能将利润的60%或流水的30%分给合作社，合作社除去自个的投资成本后再给村民分红。日常运营中，隐居乡里负责民宿植入文化，负责配备本地管家并进行专业培训，保证项目能准确具体表现出当地民俗特色和人文情怀。事实上，隐居乡里相当于民宿管理托管公司，房屋和资产属于农民。到2021年为止， 隐居乡里 已经拥有105个院子，平均每年开30个。其民宿品牌包括 山楂小院 、 麻麻花的山坡 、 姥姥家 等，已经成为京津冀地区民宿发展的标杆23。 4.4、 加强资本管理，引导民宿专业化、精品化发展 各级地方在赢取投资的同时，不可一味地迎合资本的要求，防止资本为盲目追求收益的最大化而无限度规模扩张。

28、在连锁复制的同时，要确保乡村民宿作为非标住宿的个性化品牌特征。民宿想获得资本的青睐，一开场就要考虑怎样搭建独特而不可替代的商业形式，民宿的特色也需要愈加鲜明，品牌价值需要不断强化。 4.5、 挖掘 乡土 文化内核，促进民宿可持续发展 乡土文化包含物质和精神两个层面，物质层面主要表如今乡村环境本身具有的自然资源和乡村风光、房屋建筑、生产工具等，精神层面则具体表现出在特定乡土区域内经过长期演变发展构成的节庆民俗、传统技艺、神话传讲、价值观念等人文资源。民宿的核心与基底是乡土文化，脱离了乡村环境，脱离了乡土文化的内核，民宿就失去了支撑与灵魂24。在资本运营乡村民宿下，乡土文化的构建与表示出不仅具体表

29、现出在民宿建筑外观视觉上与乡野风光的自然融合与保存，还包含民宿经营者一粥一饭中复原出的原生乡村生活状态，与客人共享闲暇光阴中的悠然闲适与家庭气氛等。资本运营下的很多民宿固然地处怡人的乡野，提供的也是乡间房屋基础上进行过改造的精致住所，只是注重了乡土文化外壳的包装，在追求连锁化、品牌化、精品化发展的经过中，采用酒店式或者管家式的管理方式，缺乏与当地乡土文化的深度融合，乡土文化形于外而不能注于心，不利于乡村民宿的可持续发展。民宿应该是食宿提供基础上在经营者与游客之间构建起一个暂时的类似于家人情感的特定空间，在这个特定空间中，经营者与客人之间在充满人情味和家的暖和享、互动与沟通，共同营造与共享乡村生

30、活所带来的悠然与惬意。 以下为参考文献 1刘光宇.民宿的下乡风口J.安家,2021(7):34-39. 2黄其新,周霄.基于文化真实性的乡村民宿发展形式研究J.农村经济与科技,2020,23(12):68-69. 3赵飞,姜苗苗,章家恩,等.乡村振兴视域下的乡村民宿发展研究 以增城 万家旅舍 为例J.中国生态农业学报,2022,27(2):218-226. 4 Smith W L. Understanding diffusion of technology(inter-net/e-mail usage)in rural Bed and Breakfast operations:A three-

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