续建筑评估方法.pptx

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1、涉及的方法一、投资估算 （一）静态：资金周转率、生产能力指数、比例估算、指标估算法 （二）动态：涨价预备费、建设贷款利息二、设计概算 （一）单位工程概算：概算定额、概算指标、类似工程预算 （二）单位设备及安装工程概算三、施工图预算 （一）单价法 （二）实物法 （三）综合单价法四、工程量清单计价五、竣工结算第1页/共34页一一.投资估算的编制办法投资估算的编制办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法（一）固定资产投资的估算办法1.静态投资部分的估算（1）资金周转率法。这是一种用资金周转率来推测投资额的简便方法。资金周转率=年销售总额/总投资=产品的

2、年产量产品单价/总投资投资额=产品的年产量产品单价/资金周转率这种方法比较简单，计算速度快，但精确度低，可用于投资机会研究及项目建议书阶段的投资估算。第2页/共34页（2）生产能力指数法这种方法根据已建成项目的投资额或其设备投资额，估算同类而不同生产规模的项目投资或其设备投资的方法。公式C C2 2=C=C1 1(Q(Q2 2/Q/Q1 1)n nf f式中:C C1 1为已建类似项目或装置的投资额；C C2 2为拟建项目或装置的投资额；Q Q1 1为已建类似项目或装置生产能力；Q Q2 2为拟建类似项目或装置生产能力；f为不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数；n为生产规模

3、指数（0n1)这种方法计算简单，速度快，但要求类似工程的资料可靠，条件与拟建项目基本相同。否则误差第3页/共34页（3）比例估算法1.以拟建项目或装置的设备费为基数，根据已建成的同类项目或装置的建筑安装费和其他工程费用等占设备价值的百分比，求出相应的建筑安装费及其他工程费等，再加上拟建项目的其他有关费用，其总和即为项目或装置的投资。公式：C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+)+I I式中:C:C为拟建项目或装置的投资额;E;E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和;p1、p2、p3为已建项目中建筑、安装及其他工程费用等占设备百分比；f1、f2、f3 为由于时间因素引

4、起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I I为拟建项目的其他费用。第4页/共34页2.以拟建项目中最主要、投资比重较大并与生产能力直接相关的乖哦工艺设备的投资为基数，更具同类型的已建项目的有关统计资料，计算出拟建项目的个专业工程占工艺设备投资的百分比，据以求出各专业的投资，然后将各部分投资费用求和，在加上工程其他有关费用，即为项目的总投资。公式：C=E(1+f1p1+f2p2+f3p3+)+I I式中:C:C为拟建项目或装置的投资额;E;E为根据拟建项目或装置的设备清单按当时地价格计算的设备费的总和;p1、p2、p3各专业工程费用占工艺设备费用百分比；f1、f2、f3 为由于时间因素引

5、起的定额、价格、费用标准等变化的综合调整系数；I I为拟建项目的其他费用。第5页/共34页（4）指标估算法根据编制的各种具体的投资估算指标，进行单位工程投资的估算。表示形式较多，可用元/m、元/m2、元/t、元/kvA等单位表示，利用这些投资估算指标，乘以所需的长度、面积、体积、重量、容量等，就可以求出相应的土建工程、给排水工程等各单位工程的投资。在此基础上，可以汇总成某一单项工程的投资，再估算工程建设的其他费用等,即求得投资总额。第6页/共34页2.动态投资部分的估算（1）涨价预备费 n公式PF=IIt t(1+f)(1+f)t t-1-1 t=0式中:PF为涨价预备费估算额;I It t为

6、建设期中第t年的投资计划额(按基准年设备、工器具购置费和建筑安装工程费的资金使用计划为基础）；n为建设期年份数；f为年平均价格预计上涨率。第7页/共34页（2）建设期贷款利息。对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款 公式：F=PF=P（1+i)1+i)n n 式中：P P为一次性贷款金额；F F为建设期还款时的本利和；i i为年利率；n n为贷款期限第8页/共34页当总贷款是分年均衡发放时，建设期利息的计算可按当年借款在年中支用考虑，即当年贷款按半年计息，上年贷款按全年计息 公式：q qj j=(p=(pj-1j-1+A+Aj j/2)/2)I I 式中：q qj j为建设期第j j年应计利息

7、；p pj-1j-1为建设期第（j-1)j-1)年末贷款累计金额与利息累计金额之和；A Aj j为建设期第j j年贷款金额；i i为年利率。第9页/共34页二二.设计概算设计概算第10页/共34页设计概算设计概算单位工程的概算的编制方法单位工程的概算的编制方法一，单位建筑工程概算编制方法一，单位建筑工程概算编制方法 概算定额法概算定额法概算定额法概算定额法 概算指标法概算指标法概算指标法概算指标法 类似工程预算法类似工程预算法类似工程预算法类似工程预算法二，单位设备及安装工程概算编制方二，单位设备及安装工程概算编制方法法第11页/共34页一 1，概算定额法步骤:（1）按照概算定额分部分项顺序，

8、列出各分项工程的名称。（2）确定各分项工程项目的概算定额单价概算定额单价=概算定额人工费+概算定额材料费+概算定额机械台班使用费（3）计算单位工程直接工程和直接费（4）根据直接费，结合其他各项取费标准，分别计算间接费、利润、税金（5）单位工程概算造价=直接费+间接费+利润+税金第12页/共34页2，概算指标法（1）拟建工程结构特征与概算指标相同的计算。套算方法，A：以指标中所规定的工程每平方米或立方米的造价，乘以拟建单位工程建筑面积或体积，得出单位工程的直接工程费，再行计算其他费用，即可求出单位工程的概算。直接工程费=概算指标每平方米（立方米）工程造价拟建工程建筑面积（体积）第13页/共34页

9、套算方法B：100平方米建筑面积的人工费=指标规定的工日数本地区工日单价100平方米建筑面积的主要材料费=（指标规定的主要材料数量相应的地区材料预算单价）100平方米建筑面积的其他材料费=主要材料费其他材料费占主要材料费百分比100平方米建筑面积的机械使用费=（人工费+主要材料费+其他材料费）机械使用费所占百分比每平方米建筑面的直接工程费=（人工费+主要材料费+其他材料费+机械使用费）100第14页/共34页（2）拟建工程结构特征与概算指标有局部差异时的调整A，调整概算指标中的每平方米（立方米）造价 结构变化修正概算指标（元/平方米）=J+Q1P1-Q2P2J-原概算指标Q1-概算指标中换入结

10、构的工程量Q2-概算指标中换出结构的工程量P1-换入结构的直接工程费单价P2-换出结构的直接工程费单价拟建工程造价：直接工程费=修正后的概算指标拟建工程建筑面积（体积）第15页/共34页B、调整概算指标中的工、料、机数量结构变化修正概算指标的工、料、机数量=原概算指标的工、料、机数量+换入结构件工程相应定额工、料、机消耗量-换出结构件工程量相应定额工、料、机消耗量第16页/共34页(3)类似工程预算法建筑结构差异调整。调整方法与概算指标法的调整方法相同.价差调整共有两种：一是类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时；二是类似工程造价资料只有人工、材料、机械台班费用和其他费用时，可按

11、下一页的公式调整第17页/共34页D=AKK=a%k1+b%k2+c%k3+d%k4+e%k5式中:D为拟建工程单方概算造价;A为类似工程单方预算造价;K为综合调整系数;a%、b%、c%、d%、e%为类似工程预算的人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费占预算造价的比重。k1、k2、k3、k4、k5为拟建工程地区与类似工程地区人工费、材料费、机械台班费、措施费、间接费价差系数。K1=拟建工程概算的人工费/类似工程预算人工费。其他指标计算思路同上第18页/共34页单位设备及安装工程概算1，设备购置费概算设备运杂费=设备原价运杂费率2，设备安装工程概算 （1）预算单价法 （2）扩大单价法 （3）

12、设备价值百分比法设备安装费=设备原价安装费率 （4）综合吨位指标法设备安装费=设备吨重每吨设备安装费指标第19页/共34页三三.施工图预算施工图预算第20页/共34页一般土建工程施工图预算编制方法一般土建工程施工图预算编制方法单价法单位工程施工图预算直接工程费=(工程量预算定额单价 第21页/共34页实物法单位工程预算直接工程费=(工程量人工预算定额用量当时当地工日单价)+(工程量材料预算定额用量当时当地材料预算单位)+(工程量施工机械台班预算定额用量当时当地机械台班单价)第22页/共34页步骤搜集资料，熟悉施工图纸和施工组织设计套算人工，材料，机械定额编制人工，材料，机械汇总表计算工程量根据

13、当时当地的人工，材料，机械单价，汇总人工费，材料费和机械费计算其他各项费用，汇总造价编制说明，填写封面复 核第23页/共34页综合单价法所谓综合单价法即分项工程完全单价,是将各种工料和价格从市场上采集后编制成直接工程费,然后心直接参与工程费为蕨参照费用定额把各项间接费和利润,税金分解到各分部分项工程的合价,所有分项工程合价汇总后即为工程的总价.第24页/共34页四四.工程量清单计价法工程量清单计价法第25页/共34页工程量清单计价的基本内容和方法工程量清单计价的基本内容和方法 工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应名称和相应数量的明细清单。第26页/共34页工

14、程量清单计价法工程量清单计价法工程量清单编制（招标人编制）工程量清单计价包括：编制招标标底、投标报价、合同价款的确定、办理工程结算。工程量清单计价采用综合单价计价包括：完成规定计量单位合格产品所需的人工、材料、机械、管理、利润、并考虑风险，即包括除规费、税金以外的全部费用。第27页/共34页投标报价过程：分部分项工程量清单的综合单价措施项目清单的金额其他项目清单的金额单位工程报价单项工程报价工程总报价。第28页/共34页工程量清单计价工程量清单计价（1）分部分项工程费=分部分项工程量分部分项工程综合单价(2)措施项目费=措施项目工程量措施项目综合单价（3）其他项目费=招标人部分费用+招标人部分费用第29页/共34页 (4)单位工程报价单位工程报价=分部分项工程分部分项工程费费+措施项目费措施项目费+其他项目费其他项目费+规费规费+税金税金（5）单位工程报价）单位工程报价=单位工程报单位工程报价价（6）工程总报价）工程总报价=单项工程报价单项工程报价第30页/共34页五五.工程结算及竣工决算工程结算及竣工决算第31页/共34页竣工结算的编制竣工结算的编制竣工结算工程造价款=预算（概算）或合同价款+施工过程中预算或合同价款调整数额-预付及已结算工程造价款-质量保证（保修）第32页/共34页第33页/共34页感谢您的观看！第34页/共34页