新建物业承接查验培训.pptx

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1、承接查验的依据承接查验的依据关于印发物业承接查验办法的通知 建房2010165号 中华人民共和国住房和城乡建设部 2010年10月21日各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法 和物业管理条例等法律法规的规定，我部制定了物业承接查验办法，现印发给你们，请贯彻执行。执行中的情况，请及时告知我部房地产市场监管司。中华人民共和国住房和城乡建设部二一年十月十四日第1页/共32页物业承接查验办法第一条为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活

2、动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国合同法和物业管理条例等法律法规的规定，制定本办法。第二条本办法所称物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。第三条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。第四条鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。第五条国务院住房和城乡建设主管部门负责全国物业承接查验活动的指导和监督工作。县级

3、以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。第2页/共32页 第六条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。第七条建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。第八条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包含物业承接查验的内容。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的，建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合

4、合同目的的特定标准履行。第九条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。第十条建设单位应当在物业交付使用建设单位应当在物业交付使用1515日前，与选聘的物业服日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。第3页/共32页第十一条实施承接查验的物业，应当具备以下条件：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设

5、备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（七）法律、法规规定的其他条件。第4页/共32页第十二条实施物业承接查验，主要依据下列文件：（一）物业买卖合同；（二）临时管理规约；（三）前期物业服务合同；（四）物业规划设计方案；（五）建设单位移交的图纸资料；（六）建

6、设工程质量法规、政策、标准和规范。第十三条物业承接查验按照下列程序进行：（一）确定物业承接查验方案；确定物业承接查验方案；（二）移交有关图纸资料；（二）移交有关图纸资料；（三）查验共用部位、共用设施设备；（三）查验共用部位、共用设施设备；（四）解决查验发现的问题；（四）解决查验发现的问题；（五）确认现场查验结果；（五）确认现场查验结果；（六）签订物业承接查验协议；（六）签订物业承接查验协议；（七）办理物业交接手续。（七）办理物业交接手续。第5页/共32页 第十四条现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工

7、图等竣工验收资料；（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。第十五条物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。第6页/共32页 第十六条物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间

8、、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（二）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；（三）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。第十七条建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。第7页/共32页 第十八条现场查验

9、应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能外观质量和使用功能。第十九条现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。第二十条现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当

10、及时解决并组织物业服务企业复验。建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。第二十一条建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。第二十二条物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。第二十三条物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。第8页/共32页 第二十四条建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。第二十五条物业承接查验协议生效后

11、，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。第二十六条交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。第二十七条分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。第二十八条物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。第9页/共32页 第二十九条物业服务企业应当自物

12、业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其它承接查验有关的文件。第三十条建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。第三十一条物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。第10页/共32页 第三十二条物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产

13、安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第三十三条物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。第三十四条自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。第三十五条物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日

14、起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。第三十六条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。第11页/共32页 第三十七条建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。第三十八条建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担

15、相应的赔偿责任。第四十条建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。第四十一条物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。第四十二条建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。第12页/共32页 第四十三条建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照物业管理条

16、例第五十九条的规定处罚。第四十四条物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。第四十五条前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。第四十七条本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。第四十八条本办法自2011年1月1日起施行。第13页/共32页承接查验程序物业竣工验收合格物业竣工验收合格开发商向物业公司移交资料开发商向物业公司移交资料物业公司签收，归档物业公司签收，归档开发商为主，物业公司配合

17、物业公司组班子、定计划物业公司组班子、定计划物业公司成立查验小组，制定查验计划，提前报开发商竣工图、政府验收文件、市政批准文件、设备清单、保修文件、使用说明书资料齐全吗资料齐全吗？是否第14页/共32页承接查验开始承接查验开始公用部位检查，设备满负荷运行公用部位检查，设备满负荷运行物业公司为主，开发商协调，总包、分包、监理参加开发商与物业公司签承接查验协议开发商与物业公司签承接查验协议书面通知开发商整改书面通知开发商整改承接查验情况、存在问题、解决办法及时限、双方权利义务、违约责任有问题吗？有无第15页/共32页开发商向物业公司办理交接手续开发商向物业公司办理交接手续物业公司全面入驻、接管物业

18、公司全面入驻、接管移交物业用房、公共部位、公用设施设备开发商与物业公司签保修协议开发商与物业公司签保修协议物业公司办理备案物业公司办理备案前期物业合同、临时管理规约、承接查验协议、移交资料清单、查验交接记录开发商交楼，业主收楼开发商交楼，业主收楼开发商与物业公司共同配合第16页/共32页开发商移交项目资料清单开发商移交项目资料清单1、物业管理区域划分资料。2、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；附属绿地面积超过1000m2的，应有建设工程附属绿地开工告知受理通知书.3、竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网、绿化工程竣工图、消防验收等竣工验收

19、资料。4、设施设备清单及出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录。包括：设备操作、使用说明书，设备维护保养说明书及维修工艺要求，随机图册，设备产品样本，出厂合格证明，出厂精度、性能检验记录，装箱单、附件明细表，开箱查验单，安装调试记录，安装调试查验记录，安装洽商记录，进口设备技术资料原件及翻译文本等。5、物业质量保修文件和物业使用说明文件。6、物业管理必需的其他资料。包括：1）与相关主管部门或供电、供水、燃气等能源供应企业，签订的各种协 议、合同、方案（图纸）等及固定、移动通信方案。2）有资质、资格的机构出具的各种检验、检测报告及为出具检验检测报告所必须

20、的各种检验、检测记录或工作记录。3）其他。第17页/共32页建设单位除移交上述资料外，其他资料的移交应符建设单位除移交上述资料外，其他资料的移交应符合合 DB11/T695 DB11/T695 建筑工程资料管理规程的规定。建筑工程资料管理规程的规定。1基建文件（A 类）：1）决策立项文件。2）建设用地文件。3）勘察设计文件。4）招投标与合同文件。5）开工文件。6）商务文件。7）竣工验收及备案文件。2监理资料（B 类）：3施工资料（C 类）：1）施工管理资料。2）施工技术资料。3）施工测量记录。4）施工物资资料。5）施工记录。6）施工试验资料。7）过程验收资料。8）竣工质量验收资料。第18页/共

21、32页成立承接查验小组第19页/共32页第20页/共32页制定承接查验计划及验收表格第21页/共32页物业项目承接查验计划应包括以下内容：1、物业项目共用部位承接查验的具体日期及参加人员；2、物业项目共用设施承接查验的具体日期及参加人员；3、物业项目公用设备承接查验的具体日期及参加人员；4、开发商与物业公司签定承接查验协议日期；5、开发商与物业公司办理交接手续日期及具体安排；6、钥匙交接的具体日期及交接办法；7、物业公司全面进驻接管物业日期；8、其他需要开发商配合的事项。第22页/共32页承接查验记录第23页/共32页承接查验记录 整改通知单第24页/共32页承接查验中常见的问题qq设计问题设

22、计问题设计问题设计问题1 1物业用房（办公、员餐、垃圾、中控室）物业用房（办公、员餐、垃圾、中控室）物业用房（办公、员餐、垃圾、中控室）物业用房（办公、员餐、垃圾、中控室）2 2电梯（高低区、电梯（高低区、电梯（高低区、电梯（高低区、VIPVIP、空调、层显）、空调、层显）、空调、层显）、空调、层显）3 3设备（备份、余量、预留）设备（备份、余量、预留）设备（备份、余量、预留）设备（备份、余量、预留）qq运行维修运行维修运行维修运行维修1 1检修口；检修口；检修口；检修口；2 2绝户活；绝户活；绝户活；绝户活；3 3防冻防洪；防冻防洪；防冻防洪；防冻防洪；4 4通用钥匙；通用钥匙；通用钥匙；通

23、用钥匙；5 5室外进线井；室外进线井；室外进线井；室外进线井；6 6整定值整定值整定值整定值qq节能问题节能问题节能问题节能问题1 1计量；计量；计量；计量；2 2大门；大门；大门；大门；3 3小系统运行小系统运行小系统运行小系统运行qq交通组织交通组织交通组织交通组织1 1出入口；出入口；出入口；出入口；2 2刷卡机；刷卡机；刷卡机；刷卡机；3 3车场地面车场地面车场地面车场地面qq施工问题施工问题施工问题施工问题1 1偷工减料；偷工减料；偷工减料；偷工减料；2 2伸缩缝，沉降缝；伸缩缝，沉降缝；伸缩缝，沉降缝；伸缩缝，沉降缝；3 3污水坑污水坑污水坑污水坑第25页/共32页承接查验中质量问

24、题的处理、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发商负责进行加固补强返修，直至合格。限由开发商负责进行加固补强返修，直至合格。2 2、影响相邻房屋的安全问题，由开发商负责处理。、影响相邻房屋的安全问题，由开发商负责处理。3 3、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约、对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由开发商负责维修，也可采取费用补偿的办法，由物业定期限由开发商负责维修，也可采取费用补偿的办法，由物业服务企业处理。服务企业处理。4 4、防水、防水施工单位保施工单位保5 5年，结构年，

25、结构施工单位终身保修施工单位终身保修第26页/共32页保证整改维保质量的措施保证整改维保质量的措施第27页/共32页开发商与物业公司签署承接查验协议1、对物业承接查验基本情况总结；2、存在问题全面表述；3、解决问题的方法及时限作约定；4、双方权利义务；5、违约责任等事项 作出明确约定。第28页/共32页开发商与物业公司办理物业交接手续1 1、物业服务用房的移交和接收；、物业服务用房的移交和接收；2 2、物业共用部位的移交；、物业共用部位的移交；3 3、物业公用设施设备的移交；、物业公用设施设备的移交；4 4、钥匙的移交。、钥匙的移交。第29页/共32页物业进入前期日常管理阶段自物业交接之日起：物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定前期物业服务合同约定的、法律法规规法律法规规定定的以及行业规范确定行业规范确定的维修、养护和管理义务；承担因管理服务不当致使物 业共用部位、共用设施设备 毁损或者灭失的责任。第30页/共32页第31页/共32页感谢您的观看。第32页/共32页