项目定位报告模板.pdf

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1、“工程定位报告模板“工程定位报告模板第一章工程概况一、一、宗地位置宗地位置宗地所处都市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。附图附图：工程在该都市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物如市中心商圈、机场等的相对位置和距离、地段的定性描述与要紧中心区域办公/商务/政府的关系。二、二、宗地现状宗地现状1、四至范围；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势对比；3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑小峡谷、池塘及高压线等对开发有较大妨碍的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，

2、并讲明对拆迁及工程开发进度的妨碍；5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注重有没有受保卫的历史文物古迹、可利用的构建；6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，要紧反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、三、工程周边的社区配套工程周边的社区配套一周边 3000 米范围内的社区配套1、交通状况（1）公交系统情况，包括要紧线路、行车

3、区间等；（2）宗地出行要紧依靠的交通方式，是否需要开展商自己解决；（3）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大妨碍的工程。附图附图：交通状况示意图，包括现有和将来规划的都市公共交通和快速捷运系统；2、教育：大中小学及教育质量情况。3、医院等级和医疗水平4、大型购物中心、要紧商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其他附图附图：生活设施分布图，具体位置、距离。二宗地周边 3000 米外但可辐射范围内要紧社区配套现状四、四、工程周边环境依据个案特性描述，没有的能够不写工程周边环境依据个案特性描述，没有的能够不写1、治安情况2、空气状况3、噪声情况4

4、、污染情况化工厂、河流湖泊污染等5、危险源情况如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等6、周边景看7、风水情况8、近期或规划中周边环境的要紧变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他五、五、大市政配套都要讲明距宗地距离、本钞票、接进的可能性大市政配套都要讲明距宗地距离、本钞票、接进的可能性1、道路现状及规划开展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时刻，与宗地的关系妨碍。2、供水状况：现有管线、管径及将来规划和实施时刻。3、污水、雨水排放：现有管线、管径及将来规划和实施时刻。4、通讯有线电视、网络：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。5、永

5、久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路本钞票等。6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图附图：讲明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增加的情况。六、六、规划操纵要点规划操纵要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其他七、七、土地价格土地价格土地价格计算的方法，假设有代征地要讲明代征地价格。依据购置价格计

6、算总地价、楼面地价。八、八、土地升值潜力初步评估。土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地需求、周边环境及配套、市场开展状况、政府规划、都市将来开展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块的土地价格对比分析。九、马上开发与作为土地储躲优缺点分析第二章市场分析一、一、区域住宅市场成长状况区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述形成时刻各档次住宅区域内分布状况购置人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况近 3-5 年开工量/竣工量销售量/供需比平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及开展趋势二、二、区域内需求产品特征区域内需求产品特征1、各档次产品需求状况2、各档次产品的集合

7、特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率物业在区域内分布特征3、区域内表现最好个案状况附图附图：工程周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的将来要紧竞争楼盘还要配置现场图片。4、将来 2-3 年区域内可需求土地状况、产品需求量和产品类型5、分析：本案在区域市场内的时机点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场的地位及开展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及总价操纵本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点咨询题三、三、区域市场目标客层研究和市场定位区域市场目标客层研究和市场定位1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围建立在本区域参照工程的经

8、验研究及全市的趋势特征上2、本案目标人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购置方式和要紧的关注点、诉求点。3、确定目标客户4、市场定位四、四、整体市场对本案有重大妨碍的因素整体市场对本案有重大妨碍的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。五、五、产品定位及建议产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。第三章规划设计初步分析一、规划设计的可行性分析一、规划设计的可行性分析1、既定容积率、建筑密度和配套公建面积时，按照楼层完全平均及多层、小高层、高层不同比例分配的假设情况，进行最全然的建筑排列不同假设情况下，对应的建设周期方案、本钞票估算、销售价格猜测及经济效益

9、分析，要在本指引第五、六局部表达。2、容积率、面积分配比例等技术经济指标不完全确定时，我司最理想的数据和基于本数据设计的面积分布图、层数分布比例不同数据选择对应的经济效益分析在本指引第六局部表达。3、有强烈个性的地块如山地、冲沟、水系、地下熔岩、附着物、暗渠等对规划设计的妨碍程度及对应的设计思路 该思路对应的本钞票估算要在本指引第六局部表达。4、周边自然环境和人文环境对规划设计的妨碍。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水因素等对产品规划设计和环境保卫的妨碍及解决方法。5、市政配套设施对规划设计的妨碍。如：道路状况可能与小区要紧出进口有关、供水、排水、通讯有线电视、网络、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的妨碍及解决方法。6、周边生活配套设施对产品设计的妨碍和考虑。如：交通状况与是否开通业主班车有关、商业设施大型购物中心、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判定。二、规划设计的初步概念二、规划设计的初步概念1、设计概念：表现工程预期的风格和设计主题。2、技术概念：方案采纳的重要新技术及其与规划设计的关系。3、可持续开展概念：对工程分期开展的设想、对营造统一的社区概念的设想、对产品差异性的考虑。