学院大中专学生公寓经营方案.docx

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1、某学院大、中专学生公寓服务与经营方案一、大、中专学生公寓经营分析及风险防备（一）大、中专学生公寓的服务*学院共设有2栋中专学生公寓、4栋大专学生公寓。 按每间学生公寓居住4人计算（涉及无障碍宿舍），中专学生公寓可供 11 84名学生居住，大专学生公寓可供2176名学生居住。按目前在 校学生的人数,新年安排学生入住公寓时，将有近半数的中专学生公 寓宿舍和过半的大专学生公寓宿舍居住5名学生。物业公司或学生公寓管理中心对学生公寓开展的服务重要涉及 秩序管理和治安管理服务、卫生清洁服务、维修服务及其她生活服务。 学生公寓管理H勺过程也是为学生服务W、J过程，同步,也是通过管理和 服务体现经营日勺过程。

2、管理H勺严谨与否、服务的周到与否，并不决定 管理者日勺经营效益，但决定经营者对服务育人日勺态度。能否在管理中 体现服务至上，能否在服务中贯穿育人，及能否摆正服务与经营的关 系，是学生公寓管理能否成功的核心。这也是瑞大物管公司在公寓管 理工作中始终应当铭记口勺问题。（二）大、中专学生公寓经营分析如前所述,公寓KJ经营是通过管理和服务体现出来KJ。既然是管 理，就有管理H勺先决条件，也要承当因管理疏忽而导致H勺后果和责任。在公寓经营方面，具有五个方面公认日勺优势：一是入住公寓的学生大多具有强制入住的色彩，公寓管理方不必 紧张公寓居住资源挥霍。二是作为公寓“居民” 口勺学会除受有关管理规章的制约外，

3、还要 受学校纪律的约束，管理相对容易。三是公寓基本都是半封闭管理,且学生在公寓W、J时段性很强，外 来干扰较小。四是公寓居住安排日勺原则基本以班集体为单位实行男女分层或 分栋、分区域居住，既具有一定日勺集体特性,又便于实行“男女分治二五是公寓的收入比较稳定，其入住费是由学校代收日勺，不像居民 社区H勺物管费收起来具有相称日勺难度。虽然公寓的I管理具有上述优势，但也存在诸多管理风险：一是安全风险。安全风险重要来自治安、防盗、防火。虽然公寓 实行半封闭管理，但由于公寓学生进出时段集中，管理者很容易疏忽, 致使外来人员进入公寓，并发生留宿等问题,进而导致治安案件。近 来诸多公寓浮现日勺治安和刑事案件

4、大多由此引起。此外，由于学生防 火、防盗意识相对较弱，公寓防火、防盗管理始终是单薄环节。二是因公寓入住日勺集体色彩，学生公寓容易因管理问题引起学生 集体同公寓管理方n勺集体对抗，并最后导致管理方不得不做出某些实 质性让步。三是目前学生基本都是独生子女，不少学生尚不具有独立生活或 自理KJ能力，辨别是非出J能力也较弱。这就规定公寓管理方要投入管 理以外日勺精力来协调和解决由此引起的I问题。（三）大中专学生公寓经营风险防备防备公寓管理的风险，一方面应重点放在公寓的安全管理上。管 理方要明确安全分工，坚持岗位责任，严防安全管理漏洞。特别是要 对外来人员进出公寓格外严查，并避免内部员工监守自盗。另一方

5、面, 在节假日虽然公寓日勺学生很少，但不能疏忽管理，要像平时同样进行 严谨管理。由于节假日也是公寓安全和防盗任务最重的时候。三是教 育员工不仅要做好服务，还要耐心、细致的协助学生，特别是严禁谴 责学生，以防管理工作处在尴尬和僵化状态。此外，来自合同未明确日勺开水、洗浴与否收费，会增长公寓的经营 风险。如有必要,可与学院协商签订有关收费事宜。二、学生公寓有偿服务项目的管理和经营大中专学生公寓有偿服务项目来自四个方面：(1)对属于学生责任导致W、J水电、照明进行出J有偿维修。(2)对属于学生责任导致H勺公物和家具损坏进行H勺有偿修复、修 理。(3)给学生生活提供日勺服务，如理发、洗衣、修电脑等。(

6、4)为学生代办、代发、代订的其她需收费的项目对有偿服务的管理要坚持微利或保本原则，坚持低收费。其中维 修、安装服务在执行中材料费要收取原价,不能加价,人工费原则按次 收费。物业公司要细化项目收费，实行明码标价，严防个别维修人员 借机敲诈。对生活服务项目中的洗衣等服务,原则进行承包，收取管理费。尽 管艺术学院在建设前没有考虑生活服务项目日勺配套用房，但物业公司 也要发明条件开展类似服务。其中，洗衣、理发、电脑耗材等服务项目可以设立在公寓的管理用房之内。这样做的目日勺一是可以增长收入，二是为了以便学生，毕竟公寓自身具有社区属性。三、大中专学生公寓投资估算大中专学生公寓投资估算只是管理和运营前的经营

7、性投资，不含瑞大公司后勤承包合同的投资。具体投资估算见下表：大中专学生公寓经营投资估算表单位:万元四、大、中专学生公寓财务分析及承包价格参照序号工程或费用类别单位数量单价（万 元）投资估算 （万元）备注1管理用房办公家 具套60.21.203从业人员服装、 标忐套380.0 31. 14每人2套4固定电话安装台60.030. 1 85管理员资料柜套60. 050. 3 06治安巡视人员对 讲机台20 . 150. 307维修、保洁工具项60.0 30. 188燃气机房工具等套60. 050. 3 09垃圾收集及清理套2 40. 1 53.61 0合计7. 20（一）、财务分析1、工资及福利估算

8、学生公寓管理劳动定员2 8人,含福利费的年平均原则工资2 118 7元/人（不含临时用工工）。有两个因素影响学生公寓日勺劳动定员。 一是物管公司。如成都瑞大资产管理有限公司未就后勤的物业服务同 艺术职业学院达到合同，则瑞大公司应成立学生公寓管理中心,并设立公寓管理主任一职。财务、行政可以由后勤管理中心兼任。二是如燃 气热水机房不规定专业操作人员，则学生公寓口勺用工可减少6人，热 水机房岗位可由保洁员兼任。其月薪相应增长5 00元即可。本报告 暂按学生公寓管理中心的设立进行计算劳动工资表。大中专学生公寓劳动工资表项目人数月工资 （元）年工资（元）年总工资备注管理人员135003 6750367

9、5 0含保险等支出，放 假期间工资减半，全年按10. 5个月 计算管理员12220 0231 0 0277 2 0 0其她专业人员130003 150 03 1 50022 2 0023 1 004 6200固定工人1 216 0 01 6 8 0000合计5 9 3 2 502、年收入估算学生公寓年收入估算表单位:元序号项目年收费原则数量年收入备注1中专公寓12001 3 002大专公寓洗衣店1 20025 0 030104电脑耗材100001100005维修102006垃圾分拣1117合计4 6 0 400 03 .学生公寓成本费用估算(1)学生公寓原材料、燃料、照明及维修维持成本估算学生

10、公寓原材料、燃料及维修维持成本估算表序项目月成本年成本备注1垃圾收集及清理、清洁 用品、用剂100001 0 0 0 00按10个月测算2电话使用费6 0072003公用及办公照明500500 04学生定额用电1 2 1001210005开水150 01 5 0 006学生公寓内定额用水22 2 3022 2 300暂按3吨计和7燃气25 0 0250 0 0含烧开水及洗浴 用燃气8维修维护000年均9合计695500(2)学生公寓总成本估算项目计算措施成本费用备注原材料、照明等清洁材料、水、电、气、电话等4 95500固定资产折旧建筑、设备不计0人工成本工资、奖金、福利等5 9 3 250管

11、理费工资 593 2 5 0X 2 0%118650财务费用不计维持维修费00合计4 .编制财务评价报表利润总额及分派预测表序号项目金额（元）占利润总 额的比例备注经营收入二成本费用三税前利润四营业税及附加0不计五所得税7 9 9 150六税后利润七利润分派1公积金23 9 7 4510%税后利润的1 0%2公益金15 9 83 05%税后利润的5%八净利润九预留流动资金1 000004. 17%十可用于归还借款的J 资金79. 16%占净利润比（二）、学生公寓责任承包（或经营承包）价格参照方案序号学生公寓 年利润总 额责任承包方案（万元）承包方利润 （万元）备注12 3974 50 元年交承包费一22031. 6含管理费2年交承包费二2104 1.63年交承包费三1 9061.64年交承包费四1 8 071. 6