【投资】2017江门城市研究.pdf

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1、江门市城市研究佛山世联PART1：江门城市发展环境解读PART2：江门房地产政策环境解读PART3：江门土地市场分析及预测PART4：江门房地产热门板块分析江门城市发展环境解读认知江门1Part国际宏观经济区域位置：珠三角西部中心城市，粤港澳大湾区西翼枢纽门户江门江门市，地处珠三角西部，是珠三角西部中心城市之一，毗邻佛山中山珠海接驳广州深圳，往西衔接粤西腹地，凸显江门在粤港澳大湾区发展中的桥头堡地位。广东省“十三五”规划把江门市定位为“珠三角西翼与粤西地区联系的交通门户、珠江西岸综合交通枢纽”珠西枢纽城市直线距离广州65KM深圳80KM香港90KM澳门60KM广州深圳65KM80KM澳门香港6

2、0KM90KM国际宏观经济城市构成：三市四区多级中心，形成多核心共同发展鹤山区台山市恩平市开平市新会区江海区蓬江区江门市行政划分：市域城镇划分为中心城市、地方中心（副中心）、重点镇和一般镇四种职能和规模等级。中心城市：江门市区的蓬江区、江海区和新会区城区组成的主城区，为江门的行政、经济、文化、信息、交通中心。地方中心城市：开平、台山、鹤山、恩平等市的城区和广海镇，其中开平城区为副中心城市。国际宏观经济土地面积：珠三角国土面积第三大城市，可开发土地多江门土地面积为0.95万平方公里，在广东省20个地级市中土地面积排行第9，珠三角9个城市中排行中第3（仅次于惠州、肇庆），土地面积是广州的1.3倍，

3、东莞的4倍，深圳的5倍。江门土地面积大，幅员辽阔，可开发土地多。面积参照城市面积（万平方公里）江门0.95上海0.63宁波0.981.91.861.59251.581.51.21.11.10.950.780.770.740.520.480.380.360.240.20.190.170.1700.20.40.60.811.21.41.61.82清远韶关梅州河源肇庆湛江惠州茂名江门阳江云浮广州揭阳汕尾佛山潮州东莞汕头深圳中山珠海广东各地级市面积排行榜（万平方公里）珠三角城市人口概况：超450万常住人口的级大城市421.32428.48436.64445.08446.55448.27449.7645

4、1.14451.95454.44004104204304404504602007200820092010201120122013201420152016江门历年常住人口总人口（万人）江门2016年常住总人口454.4万（其中户籍人口388.38万，非户籍人口32.94万人）。江门市过去10年人口增加了33万人。江门有“中国第一侨乡”的美誉，祖籍江门的华侨、华人和港澳台同胞近400万。经济概况：江门是中国经济百强城市，广东省前十城市2016年江门全市实现国内生产总值(GDP)2418.78亿元，可比增速7.4%，排在全国百强城市第85名。1910.082000.182082.762240.022

5、418.780500100015002000250030002012年2013年2014年2015年2016年历年江门生产总值亿元2016年全国GDP百强城市排行榜（76-90名）经济概况：经济发展平稳，固定资产投资与消费品零售总额稳步上升850.411000.841111.651307.871517.7705001000150020002012年2013年2014年2015年2016年亿元社会固定资产投资总额807.21903.71003.351032.311159.0602004006008001000120014002012年2013年2014年2015年2016年亿元亿元社会消费品零售

6、总额社会固定资产投资总额与社会消费品零售总额逐年稳定上升；16年固定资产投资总额同比增长16%；16年社会消费品零售总额同比增长12.2%江门东西部的经济实力分化情况较为明显，东部三区一市大多优于西部的台开恩三市GDP总值，蓬江首次超过新会名列第一，台山第三GDP增速方面，蓬江最快，鹤山次之，江海名列第三经济概况：典型多级中心，市场张力大地区GDP(亿元)总值排名同比增长增长排名蓬江区604.92NO.10.085NO.1新会区538.99NO.20.065NO.7台山市353.7NO.30.076NO.4开平市310.34NO.40.071NO.5鹤山市287.04NO.50.082NO.2

7、恩平市165.28NO.60.071NO.5江海区158.51NO.70.078NO.3合计2418.78-2016年江门各区GDP总额蓬江区：604.92亿元新会区：538.99亿元台山市：353.7亿元鹤山区：287.04亿元开平市：310.34亿元恩平市：165.28亿元江海区：158.51亿元产业结构：第二产业占主导，第三产业发展迅猛，房地产业增速最快2016年江门三大产业增长情况第一产业增加值189.13亿元，增长3.0%；第二产业增加值1147.45亿元，增长8.8%；第三产业增加值1082.2亿元，增长11.3%在第三产业增加值中，交通运输、仓储和邮政业增长5.2%，批发和零售业

8、增长2.6%，住宿和餐饮业增长4.0%，金融业增长5.4%，房地产业增长12.3%；148.19158.81168.14174.72189.131022.091013.031024.471078.511147.45739.8828.34890.15986.81082.20246810121402004006008001000120014002012年2013年2014年2015年2016年增幅总值（万亿）2012-2016年江门各产业总值及增幅第一产业第二产业第三产业第一产业增幅第二产业增幅第三产业增幅产业结构：珠江西岸“中国制造2025”试点示范城市群增长极发展思路：明确了工业立市的发展思路

9、，提出未来10年将围绕大健康、新材料、新能源等14个重点发展产业，金属制品、电子电器、纺织服装与制鞋等6个优势传统产业，通过实施千亿产业建设、龙头骨干企业培育、优势传统产业转型升级等重点工程。轨道交通产业链条日趋成型未来三年全市大型企业达5家未来将发展成为粤港澳大湾区产业集聚地、广东制造业强市、珠江西岸先进装备制造业核心区和产业创新中心，将具备更加强大的资金、人才吸引力，区域将迎来人口经济爆发式的增长。战略目标：江门制造、江门创造、江门质造三位一体的制造业强市战略目标。产业结构：未来四个万亩园区，融合粤港澳大湾区建设，提升区域整体竞争力【大广海湾经济区粤澳产业合作示范区】大广海湾经济区粤澳产业

10、合作示范区位于新会区崖门镇，规划总面积9478亩，重点发展珠宝钟表、汽车零部件等高端制造业，兼顾发展商贸物流、展销中心等产业，致力打造粤港澳高端装备制造基地和小微企业创业创新中心。【深圳江门工业园】大泽园区和司前园区规划总占地面积23135亩，江门高新区（江海区）牵手华夏幸福打造产业新城，有序引导深圳的技术、资本、管理、理念等资源向江门转移，将在促进江门加快发展的同时，有力支撑深圳产业结构调整和转型升级，提升区域产业竞争力，共享“深圳飞地”的经济效益。【广海湾+台山工业新城】广海湾工业园规划总面积52.86平方公里，拥有丰富的土地资源、深水港、电能源优势以及政策等优势，将打造成为珠三角先进装备

11、制造业基地、广东科技兴海产业发展示范区、辐射粤西和服务大西南的区域物流基地、大广海湾经济区生产服务中心。【珠西化工集聚区】位于新会区古井镇，初步规划总面积9262.59亩。园区重点发展精细化工、环保产品与技术和特种化工设备制造业等产业，预计可容纳化工企业6080家，实现固定资产投资200亿元，年产值超600亿元，税收可达2030亿元。产业结构：144.49241.78313.01311.01353.6201002003004002012年2013年2014年2015年2016年亿元房地产开发投资总额16年新建商品房销售量连续两年创历史新高，销售面积同比增长33.2%，市场热度不断提升41091

12、471146467015772263253725643012103511509417534010002000300040002012年2013年2014年2015年2016年商品房建设与供应(万)新开工面积施工面积竣工面积16年开工面积同比增长44.5%，扭转了14、15年连续两年下滑的势头施工面积同比增长17.5%，首次突破3000万16年完成房地产开发投资额超过2014年最高位，创历史新高，同比增长13.7%，企业投资意愿回升房地产行业平稳健康发展，开发投资逐步走高，供应平稳，销售量保持中高速增长326426366593790-0.2-0.100.10.20.30.40.50.60.701

13、002003004005006007008009002012年2013年2014年2015年2016年商品房销售面积（万）城市建设：建设以江门为中心的珠西交通轨道网络，未来成为粤港澳大湾区大心脏建设“一枢纽、两中心、三通道”的轨道交通网络，奠定江门作为粤港澳珠西门户的基础规划格局：打造“一枢纽”，建设珠西综合交通枢纽；建设“两中心”，即建设珠西客运中心和珠西物流中心；构建“三通道”，即主动对接港珠澳大桥，形成港澳地区连通大广海湾、粤西的“南通道”；主动对接深中通道，推进中开、开春高速建设，形成深（中）江（阳）“中通道”；加快推进广中江高速建设和佛开、开阳高速扩建，连通广佛都市圈的“北通道”。城

14、市建设：森林覆盖率43%，国家级森林城市，营造绿色文明宜居典范江门市森林总蓄积量830.2万平方米，森林覆盖率43%，林业用地绿化率87.6%。江门坚持大力推进资源节约型和环境友好型城市建设，大气质量、城市噪声、空气质量、饮用水等均达到或优于国家标准；被世界银行誉为发展中国家可持续发展的范例，在珠三角有“绿洲”美誉，是一座“城在林中、林在城市”的绿色之城。2014年，江门市顺利通过测评，蝉联“全国文明城市”称号。此前，江门市于2011年荣获第三届全国文明城市称号。城市资源：山绿水蓝人灵，旅游资源丰富，人文生态和谐共处世界遗产名录中国乡土建筑的一个特殊类型，是一种集防卫、居住和中西建筑艺术于一体

15、的多层塔楼式建筑。“古劳水乡”习惯上指升平、双桥、新星、坡山等“围墩”区，这里有鱼塘和耕地共14300多亩，是典型的湿地生态地貌.。圭峰山在新会境内的西北部，东接江门市区，南与会城镇相邻，西接大泽镇，北至杜阮镇。海拔442米。川岛有很多迷人的海滩，这里沙质洁白细腻、海水清澈见底、沙滩平缓宽阔、海浪多而不大。大雁山地处鹤山沙泙城区北部，邻鹤山港，距离广州60公里，因其山形似大雁而得名。景区面积300公顷，主峰海拔310米。位于台山市北陡镇南部海湾，是一处还没有经过深度开发的旅游处女地 ，沙细水清。圭峰山大雁山浪琴湾上下川岛古劳水乡开平碉楼群江门印象城市区位经济水平宜居属性未来规划国家森林城市宜居

16、城市，旅游资源丰富，人口稳步增长，常住人口超过450万江门是珠三角西部中心城市，粤港澳大湾区西翼枢纽门户经济发展稳定，GDP全国前百，全广东省第九，珠三角第二梯队城市未来粤港澳大湾区珠西大心脏，珠三角西部经济交通中心枢纽，启西承东江门区位优势明显、经济快速发展、人口稳定增长、居住环境优越、发展前景广阔。未来粤四个万亩园区，加快融合大湾区建设，提升区域整体竞争力江门城市发展环境解读腾飞江门1Part腾飞背景-粤港澳大湾区规划1.1国际宏观经济粤港澳大湾区规划“粤港澳大湾区”源于2015年3月国家发改委、外交部、商务部联合发布推劢共建丝绸之路经济带和21世纨海上丝绸之路的愿景，2016年国务院印发

17、关于深化泛广东七城区域合作的指导意见，将泛珠区域合作正式上升为国家战略。 2017年政府工作报告中明确提出建设粤港澳大湾区，以扩大对外开放，湾区内实现信息互通、资源共享，效益最大化。大湾区的建设以珠三角为基础，香港、澳门为桥梁，以深圳为助力点、广州作为纽带往内陆辐射东莞、惠州、肇庆、佛山、江门、中山、珠海七个市区，以此带动腹地的发展。国际宏观经济规划缘起及范围：城市群不断进化与升级“粤港澳大湾区”是一个城市群不断进化、不断升级的过程。1980年经济特区：改革开放窗口1980年5月设立深圳、珠海等经济特区。“特区是个窗口，是技术的窗口，管理的窗口，知识的窗口，也是对外政策的窗口”1994年珠三角

18、：中国南大门从1994年至今先后编制了4次区域规划，是探索科学发展模式试验区、深化改革先行区、扩大开放的重要国际门户、世界先进制造业和现代服务业基地、全国重要的经济中心2006年泛珠三角：大区域合作示范泛珠三角区域合作发展规划纲要提出建立区域基础设施网络，建立公平开放区域市场体系，构建区域产业协作体系，打造“泛珠三角”区域合作品牌，形成东中西互联互动、协调发展、共同繁荣新格局2017年粤港澳湾区：国内首个湾区2017年3月国务院总理李克强在政府工作报告中提出研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，其具备建成国际一流湾区和世界级城市群的基础条件国际宏观经济规划目标：高起点的规划，冲击世界一流湾区目前

19、，国际一流湾区有纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区，经济发达。粤港澳大湾区城市群人口超过1亿，2016年的GDP总量约1.3万亿美元，已经超过了旧金山湾区，GDP总量介于俄罗斯和西班牙之间。粤港澳大湾区拥有世界上最大的海港群和空港群湾区，对外贸易总额超过1.8万亿美元。可以说，粤港澳大湾区是一个高起点的规划，未来发展前景广阔。粤港澳大湾区粤港澳大湾区日本东京湾日本东京湾纽约湾区纽约湾区GDP总量：粤港澳大湾区粤港澳大湾区旧金山湾区旧金山湾区机场年吞吐量：粤港澳大湾区粤港澳大湾区纽约湾区三大机场吞吐量纽约湾区三大机场吞吐量产业基础：粤港澳地区产业体系完备，各地分工有特色研发经费支出水平：粤港澳大湾区

20、美国、德国旧金山湾区旧金山湾区粤港澳大湾区具有比肩世界湾区的实力粤港澳大湾区具有比肩世界湾区的实力国际宏观经济发展地位：国家战略定位，首个国家明确定义的“湾区”“粤港澳大湾区”是国家战略，是首个国家层面明确定义的湾区，未来将打造除美国旧金山湾区、纽约湾区、日本东京湾区的世界第四大湾区，更重视整个区域的共同发展，为广东乃至全国经济社会发展注入更多动力 。“粤港澳大湾区”战略定位首个国家明确定义的“湾区”，国家战略定位国际宏观经济发展模式：城市协同，抱团发展十一城通过地理、交通、产业等优势协同发展，加强湾区内各城市群同城化与一体化深化3+3+3空间结构3大湾区发展内核3大环珠江城市带国际宏观经济城

21、市群定位：定位差异，产业协助传统产业转型升级集聚区和重大装备制造配套基地金属加工、电子信息、汽车零配件、食品饮料、生物制药、林产化工国际产业服务中心金融服务、现代服务、文化创意、交通装备制造、石油化工、钢铁、电子信息、新能源、生物医药、海洋产业世界级石化产业基地石油化工、电子信息、汽车产业、制鞋业、新能源、海洋产业国际产业制造中心交通装备制造、电子信息、新能源、家用电器国家级先进制造业基地机电、纺织服装、电子信息、食品、造纸及纸制品、建材国际产业创新中心金融服务、现代服务、现代科技、文化创意、现代交通装备制造、电子信息、新能源、生物医药、海洋产业国际产业制造中心电子信息、电气机械、新能源、造纸

22、、纺织服装、家具制造国家级先进制造业基地交通及海洋装备制造、新能源、家用电器粤港澳大湾区新规划下，城市间定位实现差异及产业协助，助力湾区快速发展国际宏观经济发展方向：六大发展重点粤港澳大湾区规划在交通、一带一路、现代产业、创新能力提升、金融、宜居生活圈六大方面重点发展。国际宏观经济发展战略：全方位协同发展粤港澳大湾区，升级成为集金融中心、科创中心、先进制造业和现代服务业于一体的最重要的城市集群示范区；从区域经济合作，上升到全方位对外开放，引领“一路一带”发展国家战略。共建金融核心圈共建金融核心圈加强基础设施互联加强基础设施互联互通互通打造全球创新高地打造全球创新高地携手构建“一带一路”携手构建

23、“一带一路”开放新格局开放新格局培育利益共享的产培育利益共享的产业价值链业价值链共建大湾区优质生共建大湾区优质生活圈活圈研发及研发及科技成科技成果转化果转化国际教国际教育培训育培训金融服金融服务务专业服专业服务务商贸服商贸服务务休闲旅休闲旅游及健游及健康服务康服务航运物航运物流服务流服务资讯科资讯科技技六大方向建设粤港澳大湾区粤港澳大湾区聚焦“八大产业”国际宏观经济发展基础：大交通时代，双核心枢纽十三五规划三环八射格局，以广州、深圳为核心，实现珠三角1小时的城际交通圈1430公里城际轨道，共16条，“三环八射”架构，可实现珠三角1小时城轨交通圈（珠三角2020年目标）11000公里高速里程数，

24、公路网密度将超过110公里/百平方公里，以珠三角为核心的“九纵五横两环”构架（广东省2020年目标）5253公里铁路运营里程数（广东省2020年目标）国际宏观经济发展基础：大交通时代，双核心枢纽高强度、高额度的投入，保证交通建设进程的顺利完成及交通链接的快速兑现1200亿2017年广东省上马9条铁路，总投资额将超过1200亿元865亿2017年广东省计划通车7项高速公路635公里，总投资额为865亿元2017年广东省铁路投资项目：3个城际铁路项目：广（州）佛（山）江（门）珠（海）城际铁路、广州琶洲支线，以及珠海市区至珠海机场城际铁路二期工程，总投资约613亿元；6个国家铁路项目：广州至汕尾铁路

25、、广州枢纽相关工程改造、石龙集装箱办理站、广州大田集装箱中心站、汕头广澳港铁路、茂名博贺港铁路，总投资约635亿元2017年广东省高速路投资项目：广（州）中（山）江（门）高速公路二期、兴（宁）汕（尾）高速公路兴宁至五华段、揭（阳）惠（来）高速公路、宁（波）（东）莞高速公路潮州北段、武（汉）深（圳）高速公路仁化至新丰段一期、汕（头）昆（明）高速公路龙川至怀集段一期、汕（头）湛（江）高速公路云浮至湛江段一期国际宏观经济江门发展基础：珠西先进装备制造产业带的中卫中腰与重要增长极在打造珠西先进装备制造产业带的重大战略部署中，江门东联广佛、深港澳“两大龙头”，扼控西进大西南的重要枢纽节点，扮演了“中卫中

26、腰”角色。江门将大力推进三大平台及五大产业群，成为珠西先进装备制造业带的重要增长极。三大平台：珠三角（江门）国家自主创新示范区、广东（江门）大广海湾经济区、中欧（江门）中小企业国际合作区五大产业集群：轨道交通、重卡和商用车、新材料新能源及装备、教育装备、大健康等产业集群国际宏观经济江门发展方式：飞地经济再造“深圳奇迹”江门与深圳宝安开展体制创新，探索飞地模式，打造三生（生产、生活、生态）、三共享（信息共享、资源共享、成果共享）的飞地产业园，进一步拓宽江门产城融合发展大格局。这将是建设国家级区域合作平台的重要实践，亦粤港澳大湾区实施重大突破性政策创新的试验。国际宏观经济江门发展资源：以“侨”为桥

27、，共荣共赢江门华侨分布在全世界107个国家和地区，仅台山籍侨胞就超百万人，特别是在“一带一路”沿线都颇有影响力。江门将充分利用海内外“两个江门”的丰富资源，聚侨情、引侨资、借侨智、重侨创，重点推进江港澳紧密合作。中国第一侨乡江门国际宏观经济粤港澳大湾区已上升到国家战略，在双核心枢纽的交通网络基础下，湾区内11城定位差异、产业协助，实现全方位协同发展，冲击世界级湾区；江门凭借地理与交通优势，积极融合广佛都市圈、深港澳都市圈，深化东联西拓，充当粤港澳大湾区的桥头堡，城市价值凸显；江门善用自身资源、借力周边核心城市，积极开拓新型发展方式，城市将迎发展新机遇。小结在粤港澳大湾区规划下，江门成为粤港澳大

28、湾区的桥头堡，城市发展潜力将被极大激发，迎来新一轮的快速发展！腾飞基础-江门交通规划及发展概况1.2国际宏观经济交通地位：珠西门户江门东联广佛都市圈、深港澳经济圈两大龙头，西扼广东省战略西拓的区位优势，是珠三角进入粤西的必经之路，并在空间上与广佛都市圈、深港澳经济圈构成了粤港澳大湾区“黄金三角地带”。往粤西国际宏观经济交通地位：珠江西岸综合交通枢纽江门是珠三角未来三十年的往西走的极为重要的门户，是粤西的“桥头堡”。江门未来要致力于为湾区打造一个东联西进的枢纽，定位为“珠三角西翼与粤西地区联系的交通门户、珠江西岸综合交通枢纽”，成为珠西强大的心脏。高速路高铁城轨港口机场铁路江门国际宏观经济空航：

29、两大通用机场江门毗邻珠三角新干线机场，在市内恩平、台山两地规划打造通用机场，目前规划工作已提上日程，未来将进一步加强珠江口湾区主要功能节点之间的通达性，实现“半小时”经济圈。国际宏观经济海航：打造珠江西岸重要的综合性港区江门为直面海洋的城市，具有多个港口，划分为七大港区，分别为广海湾、恩平、新会、主城、开平、鹤山、台山。其中广海湾深水港以建设现代化国际大型深水港为目标，打造珠江西岸重要的综合性港区。新会港区开展直达东南亚、日本等近洋航线，打造珠江西岸重要的区域物流中心。预计到2020年，江门港货物吞吐量为11700万吨。国际宏观经济轨道1：深茂铁路，1小时连接深圳，粤西进入珠三角第一站深茂铁路

30、是国家十二五综合交通运输体系规划的重要铁路，东起深圳北站，途经东莞、广州、中山、江门、阳江，终点茂名东站，设计时速200公里，正线全长388公里。线路建成后，将成为首条连接珠三角核心城市与粤西地区的快速铁路线，江门到深圳缩短至1小时，茂名到深圳缩短至3小时，带动粤西进入高铁时代。深茂铁路线路深茂铁路江门段站点恩平站开平站台山站双水站江门站国际宏观经济轨道2：广佛江珠城际轻轨，半小时连接广佛珠途经广州、佛山、江门、珠海4个城市的广佛江珠城轨珠西综合交通枢纽江门站，预计2017年10月底前就要开工建设，预计到2022年完工。从广州市区到江门市区仅需30分钟，而且可与广州地铁及穗莞深线直接换乘。广州

31、市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要（20162020年），提出要把高铁引入广州火车站，将广州火车站改建为面向全国的高铁中心枢纽车站，其中将剥离目前广州火车站的货运功能，把广清、广佛肇、广佛江珠等城际轨道引入广州火车站。这意味着，随着广州火车站的改造，广佛江珠城轨的起点将不仅仅是广州芳村站，还有望接入广州火车站。国际宏观经济轨道3：广珠城轨加强江门连接广佛中珠广珠城轨已于2012年12月31日全线通车广州南站至新会站最快只需55分钟每天7：00-22：45共20对班次广珠城轨在江门市内有4个站点，途经江海和新会国际宏观经济轨道4：江恩城际轻轨加强粤西与珠三角区域联系江恩（含台山支线）城际轨

32、道起于广佛江珠线新会站，终点为恩平，台山支线由开平站引出，线路长约152公里，正在规划中，有望今年动工建设，计划2020年建成通车。该项目的建设将有力带动沿线开平、恩平、台山经济发展。同时江门-新会开平-恩平是珠三角通往粤西地区的交通要道，城际轨道交通项目的实施将大大加强粤西地区与珠三角区域的联系，有力带动粤西地区乃至整个大西南的经济发展。国际宏观经济超级枢纽：江门站，一站四门户位于新会的江门站作为珠西综合交通枢纽站，是深茂铁路、广佛铁路、广佛江珠城际轻轨、广珠城际轻轨、江恩城际轻轨的交汇站，具有枢纽门户的功能。国际宏观经济高速路：三横三纵高速路形成大贯通江门已与香港、澳门、深圳、珠海、广州、

33、佛山、珠海、中山城市贯通一小时生活圈。路径途经城市一横广中江高速、中江高速、江鹤高速广州佛山中山江门鹤山二横中开高速（连接深中通道）深圳宝安中山新会台山开平三横黄茅海通道（规划）珠海台山西部沿海高速（连接港珠澳大桥）（香港、澳门珠海）台山新会江门沈海高速串联东南沿海恩平至高栏港高速珠海新会台山恩平一纵广中江高速（佛江段）江门江海区蓬江区中山古镇、小榄顺德均安江珠高速（连接港珠澳大桥）（香港、澳门珠海）江门江海区珠海斗门珠海大道江肇高速鹤山佛山高明肇庆高要、四会江门大道顺德江顺大桥蓬江新会二纵新台高速新会台山三纵高明至恩平高速公路佛山高明新兴江门开平江门恩平开平至台山高速开平台山佛山、广州中山深

34、圳珠海国际宏观经济公共交通：跨市公交渐成常态顺991路（江701）：顺德均安江门蓬江中398路（江702）：中山古镇江门外海江门W232路：珠海莲溪江门新会江门中山351路：中山古镇江门蓬江江门珠海402A路：珠海三角江门新会江门佛山505B路：佛山高明江门鹤山顺德佛山中山珠海目前，江门已与佛山顺德、佛山高明、中山、珠海开通直通公交车，共6条线，数量正在不断增加。国际宏观经济四纵一横，贯穿粤西-珠三角，连接广佛、深中，珠澳三大经济核心群江门中山广州佛山深圳香港澳门珠海江顺大桥佛开高速中开高速深中通道江珠高速港珠澳大桥广中江高速深茂铁路广珠城轨、广佛江珠城轨西部沿海高速粤西国际宏观经济 双通用机

35、场，空航能力齐备 港口数量多、航运能力强，升级珠西综合港口门户 广珠城轨、广佛江珠城轨、深茂铁路连接广佛江珠深1小时生活圈 多条跨市高速路贯通，已与香港、澳门、深圳、珠海、广州、佛山、珠海、中山城市实现1小时生活圈 跨市公交数量不断增加，渐成常态四纵一横，贯穿粤西-珠三角，连接广佛、深中，珠澳三大经济核心群小结江门立体交通网络完备，既是珠三角与粤西融合的枢纽门户，亦是粤港澳大湾区东西、南北轴线交通的交汇处，实现广佛江珠深港澳1小时生活圈。腾飞机会-江门区域重大利好规划1.3国际宏观经济大广海湾经济区：国家战略国家重大发展平台大广海湾区位于珠三角与粤西及泛珠三角的连接点，承接港口、轨道交通优势，

36、打造全省海洋经济发展的新引擎，珠三角产业优化发展的创新高地，生态宜居湾区等，与环珠江口湾区、环大亚湾区组成“粤港澳大湾区”的世界级湾区。在2017年年内，将在先导区银洲湖启动建设粤澳产业合作示范区，并引入“飞地”合作模式。区域重大利好规划台山市：大广海湾经济区，已成为国家战略和国家重大发展平台，未来将是珠西的重要发展区域。国际宏观经济珠西枢纽新城：珠西门户珠西枢纽新城将强化珠三角核心区的连接，发挥承东启西的作用，承担起珠三角辐射粤西、大西南的服务功能。同时，新会枢纽新城将以综合性现代交通枢纽为基础，打造成江门市最重要的城市窗口，成为地标性地段，引发人群、公共活动与综合功能聚集的城市活力中心。区

37、域重大利好规划新会市：珠西枢纽新城，将是江门连结广佛肇都市圈、深莞惠都市圈的第一站，发展潜力巨大国际宏观经济江门国家高新区：国家高新区江门国家高新区几级对接深港澳经济圈和广佛经济圈，致力于发展现金装备制造等高新技术产业和战略性新兴产业，打造高新技术产业和高端人才集聚区，建设宜居宜业的珠西现代科创产业新城，区域价值不断提升。区域重大利好规划江海区，江门唯一的国家高新区，创新元素聚集国际宏观经济鹤山中欧中小企业国际合作区：珠西制造中心交通“大会战”为鹤山集聚人流、物流打下了基础，鹤山借建设中欧国际合作区的机遇重构产业方向，集聚国内外优质产业。区域重大利好规划鹤山市：江门北门户，鹤山工业城，中欧中小

38、企业国际合作区打造珠西制造中心，产城融合发展，区域发展新引擎国际宏观经济滨江新区：江门未来CBD滨江新区总面积138平方公里，划分为中心商务区、核心生活区、生态旅游及田园生活区、西南部工业区等十片功能区，历经十年发展，已现雏形，随着各项配套的兑现，区域价值将再上一个台阶。区域重大利好规划滨海区，江门未来的核心城区，全面打造宜居宜业宜游宜创的未来之城国际宏观经济 滨江新区利好：打造未来江门的CBD 江海区利好：国家高新技术区，以创新技术带动区域发展 鹤山市利好：打造中欧中小企业国际合作区，打造珠西制造中心，提高区域价值 台山市利好：大广海湾经济区作为国家战略、国家重要发展平台，区域发展潜力大 新

39、会市利好：珠西枢纽新城，珠西门户，区域发展面临极大机遇小结江门多个区域规划发展利好，将进一步促进江门经济与城市发展，从而带动城市房地产市场的利好发展！江门房地产政策环境解读2Part江门房地产政策解读2.1国际宏观经济江门房地产政策解读1：江门加入限购大潮，但力度较弱4月22日，江门发布江门市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知，明文规定，蓬江、江海、新会会城街道将实行限购政策。限购标准： 非江门市户籍家庭提供半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。通过提供补缴个人所得税证明或社会保险证明不予认定。 非江门市户籍家庭在本市拥有2套

40、及以上住房的，或拥有1套住房但无法提供购房之日前1年在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。 江门市户籍居民家庭在本市拥有3套及以上住房的，暂停向其销售新建商品住房。国际宏观经济江门房地产政策解读2：信贷政策收紧，抑制投资性需求4月22日江门政府颁布限购政策的文件，同时对限购区域的差别化住房信贷政策作出相应的调整：1、居民家庭在江门市无住房且无住房贷款记录的,按照国家相关政策规定,最低首付款比例不低于30%。2、居民家庭在江门市无住房但有住房贷款记录,或拥有一套住房且相应贷款已结清的,申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。3、居民家庭在

41、江门市有一套住房且相应贷款未结清的,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。国际宏观经济江门房地产政策解读3：收紧银根，银行放款慢，利率提高2016年，江门不少银行给出较大的房贷优惠，首套房贷利率折扣最低8.5折。2017年随着“北上广深”等一线城市房贷政策日趋收紧，一些二三线城市也不断跟进，江门市自4月份限购限贷政策颁布以后，各大银行逐渐取消房贷利率折扣优惠，首套房基本执行基准利率，二套房贷利率要上浮10%。国际宏观经济江门房地产政策解读4：市场监管从严江门政府在4月22日颁布限购限贷政策的同时，出台了市场监管的相关措施，严厉打击违法乱象。1、不得变相提高房价4月

42、22日，江门住建局颁布房地产限购限贷政策的同时，文件上要求相关职能部门要合理确定申报预（现）售项目的申报指导价。对不接受价格指导、影响区域市场平稳健康发展的项目，发展改革部门暂不办理价格备案，住房城乡建设部门暂停核发预售许可证或暂不办理现房销售备案。同时，房地产开发企业不得以虚假装修、虚高装修等方式变相提高房价，否则将暂停有关项目的网签并责令整改。项目房价备案后，6个月内不得申请调整。2、严查开发商捂盘惜售文件上指出，将进一步规范房地产开发销售和中介机构行为。重点严查开发企业捂盘惜售（包括具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目），不明码标价，另行收取未标明费用，私下收款或以收取渠道费、电商费等形

43、式价外加价；中介企业虚假宣传、哄抬房价、捆绑销售等扰乱市场秩序的问题。国际宏观经济江门房地产政策解读5：鹤山加入限贷行列，适当调控市场4月27日，鹤山发布楼市调控政策，明确规定实行住房限贷政策，限贷标准如下：居民家庭在鹤山市无住房且无住房贷款记录的，按照国家相关政策规定，最低首付款比例不低于30%。居民家庭在鹤山市无住房但有住房贷款记录，或拥有一套住房且相应贷款已结清的，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于30%。居民家庭在鹤山市有一套住房且相应贷款未结清的，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例不低于40%。对在鹤山市有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商

44、业性个人住房贷款。国际宏观经济江门房地产政策解读6：购房入户无面积限制江门市2016年起实行更为人性化的购房入户规定：办理购房入户只需提交已登记备案的购房合同和全额购房发票即可办理，取消了之前购房入户需要住房面积50平方米以上的限制。随着近年来江门进入房地产的黄金期，购房入户政策做出的贡献不能小视，而根据江门购房入户无面积限制的利好条件，未来将吸引更多的外地投资客到江门置业。国际宏观经济粤港澳大湾区规划，全方位的交通体系规划与建设，将是该区域融合的强力催化剂，但在楼市严控的背景下，大湾区各城市根据自身条件仍有着不同的调控方式与力度。在广州、佛山、江门的三个城市中，广州调控力度最大：限购、限贷、

45、强化购买人群条件、市场监管等佛山调控力度次之：限购、限贷，同时强化备案价格管理江门调控力度最小：限购、限贷、市场监管小结在广佛江三角城市群中，江门调控力度相对最低，对楼市限制最弱，相对周边城市存在较大的政策优势！江门房地产政策预判2.2国际宏观经济通过对政策的解读分析，江门的房地产政策相比粤港澳大湾区其他城市，限购的力度相对比较低，而在目前江门房地产市场依然非常火热的情况下，将会产生以下的疑问：限购政策是否会加码？未来楼市将会如何发展国际宏观经济因城施政，严抓热点城市同时引导高库存城市去化楼市政策的背景国际宏观经济中央对楼市的政策主调是“控供应量、去积压库存”；在地方调控上，分城施策的原则不变

46、： 大多数三、四线城市调控依旧维持宽松，引导库存去化 地价、房价过快上涨的城市明显收紧调控，抑制房地产泡沫的继续增大国际宏观经济江门限购加码？潜在供应大原因1：潜在供应较大，符合中央“因城施政，引导去库存”的条件供应方式供应量 （）一、可售未售存量万二、2017年在售项目下半年新增供应量万三、在售项目潜在供应量（不含一）万四、已成交土地可释放的潜在供应量（不含一、二）万五、未来3年新成交土地可释放的潜在供应量万合计万据世联掌握的土地规划及开工情况预估，未来5年，江门的潜在供应量约X万。按过去1年成交面积计算，消化周期需X年。这意味着江门需保持较高的消化速度，才能平稳消化潜在供应量。如果限购加码

47、，消化量将会较大幅度下降，消化压力将会明显加大。603.99 542.24 224.62 489.22 687.31 380.20 0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.002015年2016年2017年1-5月2015-2017年江门市住宅供求走势住宅预售面积(万)住宅成交面积(万)国际宏观经济2017年第1季度珠三角各市GDP及增速表8.6%8.5%8.3%8.2%8.0%7.5%7.1%7.1%4.8%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000深圳市珠海市佛山市广州市江门

48、市东莞市惠州市中山市 肇庆0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%2017年第1季度GDP增速江门限购加码？GDP相对较低，需要房地产更多的贡献原因2：房地产对江门GDP贡献达20-25%，2017年第1季度江门GDP在珠三角倒数第三，导致江门政府不能忽视和放弃房地产市场对GDP的贡献。国际宏观经济江门限购加码？江门与珠三角周边城市价格对比，处于价格洼地原因3：相比起珠三角周边城市对比，江门的成交量以及成交价处于最低位，处于价格洼地，而且江门属于三四线城市，非地价、楼价上涨过快的热点城市。珠三角周边城市房价对比城市成交量（套）成交价（元/）深圳

49、4044353448广州12850816567珠海3609319613东莞7862713761佛山1759069522中山1439537053惠州1558968683江门605355905国际宏观经济江门限购加码？江门区域价格及成交量处于低位原因4：江门各区的成交价格参差不齐，目前对于核心区域已执行限购，其他区域成交价和成交量仍然处于低位，未来价格及成交量快速上涨的机率较低。江门各区成交价格差幅最高在2000元/范围左右成交量：15018套2017年成交价：7978元/成交量：14576套2017年成交价：5467元/成交量：4576套2017年成交价：4208元/成交量：13276套2017

50、年成交价：5658元/成交量：14206套2017年成交价：7316元/成交量：32990套2017年成交价：8726元/鹤山市开平市恩平市蓬江江海区新会区台山市一线热点板块二线热点板块三线热点板块国际宏观经济江门限购加码？限购后市场成交量和成交均价均呈现下跌原因5：自4月底启动限购，江门5月份成交量和成交均价均有所下跌，限购效果已有成效，预计未来市场将稳定发展，继续限购加码的可能性较低16-05 16-06 16-07 16-08 16-09 16-10 16-11 16-12 17-01 17-02 17-03 17-04 17-05成交面积(万）22.38 25.33 22.07 20.