【投资】2018三盛福清城市进驻报告.pdf

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1、福清房地产开发城市进驻报告2018.072018.07嘉论营销-2018研究中心本资料仅供北京嘉论指定机构使用，未经北京嘉论公司书面许可，不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发Code of this report | 2 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销PART1. 城市宏观空间PART2. 市场整体研

2、究PART3. 板块对比研究PART4. 客户分析PART5. 项目及产品空间PART6. 重点房企策略研究Code of this report | 3 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1. 城市定位与格局PART1.城市宏观空间4. 城市人口研究5. 重点园区发展现状2. 城市经济基础3. 城市产业研究

3、Code of this report | 4 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论

4、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市历史福清置县已有1300多年历史，自古良港密布，千帆竞渡，不少乡镇因百泊云集、水陆衔接而形成，如东张、高山、海口、上迳等镇，因海上丝路而繁荣数百年。福清，有座山因翠竹满山与奇石嶙峋而得名，形成独特的“以道为主，兼容释、儒”的文化景观，素有“中华祈梦第一山”之美誉，叫石竹山。在福清，有一座桥与龙海江东桥、泉州洛阳桥、晋江安平桥合称福建省古代四大桥梁，更与赵州桥、安平桥等一起名列“中国十大古桥”，叫龙江桥。福清市，别称玉融，简称融，因县城正南有座玉融山而得名。福清置县，至福清市，别称玉融，简称融，因县城正南有座玉融山而得名。福清置县，

5、至20182018年历年历13191319年，除一度升州外，虽屡年，除一度升州外，虽屡易县名，却一直保留着县级单位的制度。易县名，却一直保留着县级单位的制度。19901990年年1212月月2626日，经国务院批准撤县建市。日，经国务院批准撤县建市。Code of this report | 5 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉

6、论营销嘉论营销嘉论营销城市区位“多组团”：核心区的三江口组团、闽江口组团、滨海新城组团；南翼的福清湾组团、江阴湾组团、福清城区组团；北翼的罗源湾北岸组团、罗源湾南岸组团、连江城区组团。“两轴”：即沿江综合发展轴和沿海蓝色经济轴。其中，沿江综合发展轴为福州中心城区经三江口连接滨海新城的城市发展轴线，重点承担综合服务、区域商贸、总部经济、高端科技研发等职能；沿海蓝色经济轴北接宁德、南联莆田，由北至南串联起福州新区内罗源、连江、长乐、福清等沿海地区。“两翼”：即新区南翼发展区和北翼发展区。其中，南翼发展区是以福清为重点的综合发展区，依托闽台蓝色产业园、江阴经济开发区、融侨经济技术开发区等，重点发展海

7、洋经济、临港重化、电子信息等产业；北翼发展区是以环罗源湾为主的产业发展区，推动临港产业发展，打造以能源、冶金、机械制造业为主的产业发展区。福清城市定位基于大福州新区的总体规划背景下，实现两翼、两轴、福清城市定位基于大福州新区的总体规划背景下，实现两翼、两轴、多组团的发展方向；多组团的发展方向；Code of this report | 6 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营

8、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1、福清拥有福莆宁地区最好的港深、岸线条件，近年来江阴港快速发展， 江阴港区是福州“沿江向海”发展的重要战略节点，马尾港的集装箱职能正在逐步向江阴港整合，江阴港未来将建设成为支撑福莆宁产业发展，联动海外、辐射内陆的重要设施枢纽。2、福清是福州外围

9、重要的产业高地，其境内融侨开发区的工业总产值位列福州各类开发区的首位，同时境内还有元洪投资区、江阴工业集中区、龙田工业园、镜洋工业园等多处国家、省级开发区，工业基础雄厚。3、福建省特有的“八山一水一分田”的地理特征，凸显出了可建设用地资源的稀缺性，而福清在这方面的优势也很明显，是福州市范围内存量建设用地最为丰富的地区，具备福州最强的空间承载力，再加之依托港口、临近平潭，是福州再工业化、实现产业集聚发展的最佳空间选择。未来完全有条件承担更为重要的产业发展职能，承载福州中心城区、平潭实验区的职能外溢和产业转移。4、福州市委市政府多次提出建设“海上福州”的战略构想，力争将福州建设成为海峡蓝色经济试验

10、区的核心区、海洋自主研发和高端产业的集聚区、海洋生态环境保护的示范区。城市区位福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州的全面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化福清独有的地缘优势和资源优势，使其与大陆和台湾、平潭和福州的全面繁荣捆绑在一起，将成为平潭效应最大化释放、福州跨越式发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。释放、福州跨越式发展和大福州地区紧密合作共赢的重要纽带。Code of this report | 7 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营

11、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市区位-交通2017年9月7日，福州新区城市综合交通规划（2015-2030年）通过专家评审。根据初步规划，福州新区将形成“双中心、十字+放射”的交

12、通走廊格局，引导空港、海港向国际化枢纽转变，还将开辟福州港至海上丝绸之路沿线主要港口的航线。区域级绿道将按“两横三纵”打造，是新区绿道系统的框架性生态廊道。一横：依托滨海新城长乐福州城区发展轴带，由滨海新城北部向西至长乐城区，经三江口沿闽江北岸贯穿福州城区，形成贯穿新区东西向休闲出行的区域性风景绿道骨干线。二横：依托滨海新城长乐福州城区发展轴带，由滨海新城南部向西至长乐城区，经三江口沿乌龙江南岸进入城区南部，并沿江向西与周边区域绿道对接，形成贯穿新区东西向休闲出行的区域性风景绿道骨干线。一纵：依托滨海路，自北向南，从罗源湾，经连江、马尾，过琅岐，进入长乐直至福清，与周边区域绿道系统对接。沿途以

13、海滩、海岛等著名海景为主，形成贯穿新区南北部的区域性风景绿道骨干线。二纵：依托209国道及长乐、福清等内部城市道路，连接长乐与福清城区，途经董奉山、九龙山、石竹山等景区，是贯穿新区南部片区的区域性风景绿道骨干线。三纵：依托534国道，从福州城区途经滨海新城、灵石山等景区，到江阴港，并与周边区域绿道系统对接，沿途以山峦景色为主，形成服务福州城区南部休闲出行的风景绿道骨干线。新区将全面构筑“中心城区新区将全面构筑“中心城区滨海新城、闽江口滨海新城、闽江口江阴湾”十字形、网络化交通格局，江阴湾”十字形、网络化交通格局，形成以福州新区为核心，“1+1（一日经济圈、一小时通勤圈）”的综合交通体系。Cod

14、e of this report | 8 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市发展格局本次规划立足于区域视野，提出了“两轴、两带、三板块”的市域空间结构，是对总体规划纲要“一城、两湾、三圈”空间结构的诠释和重要补充。“两轴、两带”联动区域、整合市区“两轴”具体指：“龙江综合服务轴”：是中心城区未来空间的拓展

15、骨架，是福清未来实现服务提升和品质再造的主体轴线。“渔平产业集聚轴”：主要依托渔平高速及第四上岛通道，是福清战略对接平潭产业发展的重要支撑，重点体现区域新格局下产业发展的创新思维。“两带”具体指：“福厦高端制造产业带”： 依托沈海高速和国道G305依托港口的带动效应和现有产业基础，体现产业升级的理念。“环福清湾特色经济带”：依次联系元洪投资区、中心城区海口休闲区和龙高半岛东岸地区，是应对大区域沿江向海发展趋势的重要空间响应，重构新的产业发展带，强调特色化发展路径，建设环湾交通廊道，重点发展旅游休闲、会议服务、农示范、农副产品深加工、新能源等生态经济。20122012年福清规划方向进行调整，重点

16、打造两轴、两带、三板块，龙江综合服务轴体现中心城区扩容升级，渔平、福年福清规划方向进行调整，重点打造两轴、两带、三板块，龙江综合服务轴体现中心城区扩容升级，渔平、福厦、环福清湾体现产业集聚发展，对接外围联动开发。厦、环福清湾体现产业集聚发展，对接外围联动开发。Code of this report | 9 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销

17、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局福清市战略空间示意图从福清市战略空间示意，政府近期快速启动龙江入海口区域，从福清市战略空间示意，政府近期快速启动龙江入海口区域，以服务居住为导向对接主城以服务居住为导向对接主城，江阴、新厝、鱼溪、上，江阴、新厝、鱼溪、上迳等主要一提升产业发展。迳等主要一提升产业发展。组团优势劣势适合功能建设要点和时间A龙江入海口靠近福平主轴环境优美村庄少地势低洼工程造价高对接平潭的区域性服务中心迎合区域发展新趋势，快速启动，支持并服务平潭B鱼溪+上迳+江阴区域交通枢纽滩涂、围垦区与中心城联系不便对接平潭的高技术产业构建链接主城通道，近中期启动C江阴+新厝毗邻涵江设施

18、健全产业基础和势头服务配套设施不足临港装备制造生活服务填海造地，岸线分工，近期启动D牛头尾天然良港远离中心城靠近核电海水养殖区大型装备制造集装箱物流优先江阴、战略储备、中远期启动E城头福平主轴毗邻空港、海港产业基础薄填海造地对接平潭长乐的先进制造业依托第二上岛通道，当前严格把控项目，中期启动Code of this report | 10 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营

19、销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销福清站沈海高速20min到福州1.5h到厦门3h到厦门1h到福州城市空间格局-对外交通交通现状VS未来交通福清通过高速可1小时达到福州，1.5小时到达莆田，2小时达到泉州，3小时到达厦门。福清目前通过高铁可20分钟到达福州，1.5小时到达厦门。铁路福厦高铁福厦高铁已全面动工，福清西站也已开工建设，设计时速350km/h，预计2022年全线通车。通车后，从福清直达厦门时间将缩短至1小时，福厦莆宁将形成1小时交通圈。高速长福高速长福高速是由长乐古槐镇前塘村通往福清市江阴镇庄前村全长40多公里的高速公路，预计2020年通车，通车后福清

20、到长乐车程将至少缩短20分钟。福清未来对外交通依托福厦高铁和长福高速，将大幅缩短与福州、厦门的对接时间；预计福清对外交通格局在福清未来对外交通依托福厦高铁和长福高速，将大幅缩短与福州、厦门的对接时间；预计福清对外交通格局在20202020年将发生大幅变化；年将发生大幅变化；Code of this report | 11 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销

21、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局-对内交通福清市区主要道路交通规划图“繁荣昌盛、政通人和”四横一围交通规划： 环城路：是环绕福清全程的重要一条道路交通，为闭合型环城公路，环绕城区东、西、南、北的快速通道，总长约20.4公里，宽40-55米，其中包括公路隧道、立交桥以及跨江大桥等项目。从2012年5月开始，福清斥资约35亿总长28公里的福清环城路应声开建，历时五年，目前仅东部未形成闭环，其他南北环线均已通车； 清繁大道：道路西起宏路高速口，东至玉屏山，为福清北侧最重要的交通道路； 清荣大道：道路横跨福清西区、老城区、东部片区，为连接福清新城的重要交通道路； 清昌大道：

22、西起宏路，东至福清东部新城，为福清重要交通道路之一； 清盛大道：道路沿江而造，横跨西区片区，西区通往观音埔交通要道。福清市中心城区由“繁荣昌盛”四条重要道路交通组成。环城路目前南段与北段道路已通车，该道路建成对缓解福清市中心城区由“繁荣昌盛”四条重要道路交通组成。环城路目前南段与北段道路已通车，该道路建成对缓解市区交通拥挤已产生了明显的作用。后期道路规划以旧城道路拓宽为主。市区交通拥挤已产生了明显的作用。后期道路规划以旧城道路拓宽为主。清荣大道万达拥堵区老城区拥堵区中环广场拥堵区福人拥堵区Code of this report | 12 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论

23、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市空间格局-配套XX东XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX西XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX南内环街XX街晋阳街十里长桥府东/西街坞城南路小牛线新城南大街XX公路北中环建设路兴华街滨河西路西中环路南中环街XX绕城高速XX西街XX大街文华街南内环东延太旧高速公路XX绕城高速金

24、桥西街柴化线南内环东街XX东街京昆线环城东路初观 音 埔 大 桥X176G324中东塘大道中中中中中中中医院公园小学中学高校中政府大型商超区域小学中学大学医院大型商超 政府机构公园西区片区71016180东区片区7200000西洋片区6201010宏路片区631100老城片区64022193元洪片区4300000水南片区4615033观音埔片区3401014虎溪片区2100001洪宽片区2101003石井片区2402021北区片区1000000石竹片区0300003总计503421484418城市发展方向整体向西。政务、医疗、高校等城市城市发展方向整体向西。政务、医疗、高校等城市资源逐步完成向

25、西区搬迁，其中大型商超、政务布资源逐步完成向西区搬迁，其中大型商超、政务布局集中在中西部，北部资源较少。局集中在中西部，北部资源较少。Code of this report | 13 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论

26、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市规划发展小结福清福州平潭城市发展对外：福州新区临港产业崛起的主战场平潭岛一体化发展的先行区海西创新型城市，沿海枢纽型港口城市，滨海生态侨乡。城市发展对内：交通体系逐步完善、城市基础建设不断推进，目前已形成“一中心五组团”的城市发展框架，城市沿江向海发展，建设东部新城。近期目标加快城市沿江向海发展，建设东部新城，完善城市框架；远期目标将福清城区建设成为一个带状组团式、宜居宜业宜游的现代化“海湾城市”

27、；城乡一体化规划城乡一体化用地布局基础建设公共服务生态建设产业发展Code of this report | 14 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1. 城市定位与格局PART1.城市宏观空间4. 城市人口研究5. 重点园区发展现状2. 城市经济基础3. 城市产业研究Code of this report

28、| 15 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销2017年福清与类比城市GDP总量横向比较2017年福清与类比城市常住人口横向比较210.3148.29128.95100.8599.972.170.3569.2768.55050100150200250晋江市南安市福清市安溪县惠安县长乐区闽侯县龙海市石狮市1981

29、.5996.61977.38949.31772.65747.1563.98518.56515.3305001000150020002500晋江市福清市南安市惠安县石狮市长乐区闽侯县龙海市安溪县福建百强县占位20172017年福清市位于全国百强县第年福清市位于全国百强县第2222位，福清城市位，福清城市GDPGDP位居第二位，约占首位的晋江位居第二位，约占首位的晋江GDPGDP总值的总值的1/21/2，常住人口数位，常住人口数位居第三，属于全国强县；居第三，属于全国强县；Code of this report | 16 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销

30、嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销城市名称GDP总量（亿元）常住人口（万人）全体居民人均可支配收入（元）城镇化率（%）占地规模（平方公里）城市特点福清市996.6129.02958749.32430.0新兴现代化港口工业城市，全国著名侨乡长乐区747.172.12952250.0658.0著名侨乡，钢铁业发达划入福州新区闽侯县564.070.42687554.32136.0福州主城边

31、缘区域，融入福州城市发展连江县432.458.22274344.94280.0旅游温泉资源开发平潭县230.843.52268046.4陆371.91海6064对台贸易，旅游业发展政区合一管理体制罗源县224.620.91989644.31081.2深水港口，经济发展缓慢闽清县166.223.81819639.21468.8经济发展缓慢永泰县165.925.21813440.12243.4建筑、李果之乡，旅游资源开发2017年福州八县各经济指标分析：从八县占位来看，福清经济排位第一，占地规模第二，但城镇化率仅为第三位，城市化率仅为从八县占位来看，福清经济排位第一，占地规模第二，但城镇化率仅为第

32、三位，城市化率仅为49.3%49.3%，仍有较大的，仍有较大的发展空间，仍属于快速发展阶段。发展空间，仍属于快速发展阶段。八县经济占位Code of this report | 17 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销29635240241147755960766872978385899713%13%13%7

33、%14%12%11%11%10%9%9%10%0%2%4%6%8%10%12%14%16%020040060080010001200200620072008200920102011201220132014201520162017GDP总量（亿元）增速20062006年年- -20172017年福清市年福清市GDPGDP总量变化走势图总量变化走势图近近1010年福清市一般财政收入走势图年福清市一般财政收入走势图4351718710511074818910022%19%39%23%20%5%16%10%9%13%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%020406080100120

34、2008200920102011201220132014201520162017一般公共财政收入（万元）增速城市GDP/财政收入近年福清市近年福清市GDPGDP总量增长迅速，较十年前比，增量翻了近三倍，总体年均增速在总量增长迅速，较十年前比，增量翻了近三倍，总体年均增速在1010- -13%13%，近，近3 3年增速放缓；一般年增速放缓；一般财政收入，近财政收入，近1010年福清市呈波动式增长趋势，年福清市呈波动式增长趋势，20132013年收入增加量最大，年收入增加量最大，20142014年开始呈回落式增长模式；年开始呈回落式增长模式；Code of this report | 18 Cop

35、yright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销房地产投资额截止截止20162016年年底，福清市固定资产投资额达年年底，福清市固定资产投资额达10101010亿元，增速高达亿元，增速高达16%16%，20172017年属于快速增长阶段；房地产开发投资年属于快速增长阶段；房地产开发投资增速经过增速经过20142014- -201

36、62016年的缓和期，年的缓和期，20172017年增速高达年增速高达36%36%，实现，实现164164亿元的投资额，占固定资产投资的亿元的投资额，占固定资产投资的16%16%；固定资产投资：近10年福清市固定资产投资额不断增加，2017年达1010亿元，较上年增长到16%，投资力度不断加大；房地产开发投资：近10年福清市房地产开发投资增长迅速，2017年投资比重30%，较上年增长了23%，占固定资产投资比重的16%，房地产行业的地位越来越重要；1842533494024755666437658681010-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200400

37、600800100012002008200920102011201220132014201520162017固定资产投资总额（亿元）增速21304553639510710712016411%12%13%13%13%17%17%14%14%16%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200400600800100012002008200920102011201220132014201520162017房地产开发投资额增速房产占比近近1010年福清市房地产开发投资占固定资产投资比重走势图年福清市房地产开发投资占固定资产投资比重走势图单位：亿元单位：%Code o

38、f this report | 19 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销20082008年年- -20162016年福清市农村居民人均可支配收入年福清市农村居民人均可支配收入/ /支出走势图支出走势图20082008年年- -20162016年福清市城镇居民人均可支配收入年福清市城镇居民人均可支配收入/ /支

39、出走势图支出走势图福清市农村人口可支配收入19230元，基本维持了8%的年增速； 农村居民人均消费16005元，占年增速的6%；1877820680229552638029704322793234834959380771390814106158491825820330213342330724478203560%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000300003500040000200820092010201120122013201420152016城镇人均可支配收入（元）城镇人均消费支出（元）收入增速消费增速福清市城镇人口可支配收

40、入38077元，基本维持了9%的年增速； 人均消费支出20356元，占年增速的7%；86319269101471191313500150611643417844192305586604865227468850796831392615082160050%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%0500010000150002000025000200820092010201120122013201420152016农村居民人均可支配收入（元）农村居民人均消费支出（元）收入增速消费增速人均可支配收入截止截止20162016年年底，福清市城镇居民人均可支配收入年年底，福清市城镇居民人均可支

41、配收入3.83.8万元，位于八县第二位，仅次于长乐区域；农村可支配收入万元，位于八县第二位，仅次于长乐区域；农村可支配收入为为1.921.92万元，整体增速基本维持在万元，整体增速基本维持在8 8- -9%9%的年均增速；的年均增速；2016年城镇人口可支配收入：长乐39231元、福清市38077元、闽侯县35531元，平潭县33296元，连江30942元，罗源28120元Code of this report | 20 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉

42、论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销1. 城市定位与格局PART1.城市宏观空间4. 城市人口研究5. 重点园区发展现状2. 城市经济基础3. 城市产业研究Code of this report | 21 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论

43、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销批发和零售业20%信息传输、软件和信息技术服务业14%金融业11%房地产业13%交通运输、仓储和邮政业9%盈利性服务业5%非营利性服务业28%电子信息(20.4%)传统优势产业食品加工(13.45%)主导成熟产业塑胶管材(8.5%)传统成熟产业化工新材料(7.9%)主导待升级产业电力能源(4.3%)主导成熟产业玻璃(3.4%)主导成熟产业纺织(3.2%)主导待升级产业医药(1.6%)主导成熟产业2012-2017年福清三产结构0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.

44、00%2012年2013年2014年2015年2016年电子信息塑胶管材食品加工玻璃纺织化工新材料电力能源医药2012-2016年福清第二产业结构13.40%13.20%12%11.60%12%10.61%50.40%51.20%52%50.30%49.10%49.71%36.20%35.60%36%38.10%38.90%39.68%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%2012年2013年2014年2015年2016年2017年第一产业第二产业第三产业2016年福清第三产业结构非盈利性服务业（28

45、%）传统三产批发和零售业（20%）传统三产信息传输、软件和信息技术服务业（14%）城市特色房地产业（13%）城市特色金融业（11%）传统金融盈利性服务业（5%）传统三产产业结构福清产业结构，三产比重偏低，以工业为主，电子、化工、玻璃、塑胶、食品、医药、电力、纺织等八大主导产业持续壮大。Code of this report | 22 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论

46、营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销产业布局产业向五大园区聚集，发挥主作用。产业向五大园区聚集，发挥主作用。产业园产业价值产业链领军企业产业潜力江阴工业区江阴港城规划建设用地120.2平方公里；16年完成工业总产值162.6亿元，规模以上产值完成161.92亿元1.化工产业链；2.煤化工产业链；3.盐化工产业链；4.石油化工产业链；1.天辰耀隆2.东南电化3.中景化工2006年经国家发改委核准为省级经济开发区，已成为全省十大经济新增长区域之一；中国（福建）自贸区福州片区的重要组成部分；是国建建设“一带一路”的重要枢纽港融侨经济技术开发区2016年135家规模以上企业，实

47、现843.21亿元，完成规模以上工业税收11.52亿元（不含棉抵调）1.电子信息产业链；2.汽车整车及部件产业链；3.光学产业链1.显示科技企业：捷联电子、京东方；2.汽车配套：福耀玻璃；3.食品：福建海壹4.东旭光电、冠城瑞闽新能源、福光光学产业园等9大企业国家级开发区；国家显示器产业园、国家新型工业化产业示范基地国家平板显示新技术产业化基地；元洪投资区规划面积60平方公里，已开发8.6平方公里2016年完成工业总产值134.37亿元，规模以上工业产值131.53亿元“元洪国际食品园”为主，完善食品（水产品、肉类）加工储运产业链1.坤彩精化有限公司2.新福兴玻璃3.元洪面粉食品4.三邦硅材料

48、5.新世源石化开发等2005年9月国务院正式核准为国家级工业园区；2010年获批首家“福建省标准话示范园区“自贸区福清片区A区新厝镇，面积2.95平方公里，B区江阴镇，6.31平方公里，2016年区内进出口贸易额51.37亿元，集装箱吞吐量126.7万标箱1.先进制造业2.保税仓储3.融资租赁4.国际航运物流整车5.零配件进出口贸易/自贸试验区、国际级新区、两岸经济合作示范区、21世纪海上丝绸之路核心区及海关特殊监管区等“五区”政策闽台（福州）蓝色经济产业园65平方公里1.铝精深加工2.核电装备制造3.临海精密仪器制造4.新能源装备制造5.物流6.轻型海工装备7.海洋新材料8.海洋生物1.中铝

49、公司处于国家级福州新区范围内“五区一叠加、一区毗邻”政策优势5.1万3.2万2.7万东瀚沙埔高山江阴三山港头江镜龙田上迳渔溪东张一都镜洋音西石竹玉屏阳下龙山城头龙江宏路海口南岭新厝产业优势产业劣势图 例电子信息电子信息电子信息电子信息融侨经济开发区融侨经济开发区（国家级经济开发区）（国家级经济开发区）电子信息、汽车整车及部件产业、光学产业江阴工业区江阴工业区先进制造业、临港化工、港口运输与现代物流业、现代服务业闽台（蓝色）经济区闽台（蓝色）经济区制造业、海祥业自贸区福清区自贸区福清区制造业、租赁业、运输业、进口贸易元洪投资区元洪投资区（国家级工业园区）（国家级工业园区）国际食品园、冷链物流、滨

50、海旅游镜洋工业区镜洋工业区电子信息及汽车配套相关行业福清核电福清核电水产品水产品农业产业园、农业产业园、对台贸易对台贸易鳗鱼出口鳗鱼出口Code of this report | 23 Copyright JAVELIN 嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销嘉论营销产业市场占位/典型企业现代农业鳗鱼出口全国第一，约占日本市场的五分之一电子信息产业冠捷电子