20190110赣州市2018楼市年报.pdf

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1、20182018年赣州市房地产市场年报年赣州市房地产市场年报制作团队：邱春焱、王艳、袁宗华2019-01-10目 录Content01全国市场简析02赣州楼市政策03土地市场04商品房市场05房企动态06前景展望数据时间：2018.01.01-2018.12.31数据来源：商品房来源于赣州市房信网，土地来源于江西省国土资源厅全国市场简析本章节主要的内容是全国房地产市场总结与展望政策篇行业篇城市篇土地篇房住不炒123月两会重申“房住不炒”政策主基调7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”38月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任4年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位政策篇

2、：【中央定调】房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求，个人住房贷款进一步规范化。坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任在支持居民合理居住型需求的同时，着

3、力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力政策篇：【地方政策】坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售A AB B四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。C C从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售 上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特

4、别是高素质人才落脚城市。 四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平；另一方面，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限；南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。 12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。政策篇：【热点关注】因地制宜推进棚改货币化安置 ；信贷政策由偏紧到松绑；房地产税出台延期热点关注房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进

5、棚改货币化安置信贷政策由偏紧到松绑，支持优质房企发债释放融资转暖信号本次发债政策支持的房企应当同时满足以下几个条件： 主体信用等级达到AAA 资产总额大于1500亿 年营业收入大于300亿资产负债率不超过85%政策篇：【展望】房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政

6、策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性购房消费。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2

7、019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中货币政策中性偏积极，继续定向降准概率大，首套房贷利率将回归折扣一线以及核心二线政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比去年同期回落数据来源：国家统计局行业篇：【新建住宅价格指数】2018年1-11月平均，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点；1-11月平均，二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨7.2%和7.

8、6%，涨幅比去年同期分别回落2.2和0.3个百分点数据来源：国家统计局5256555861636567646563131210107431345525223223120102030405060702018.12018.22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.102018.1170个大中城市新建商品房住宅价格同比变化环比上涨城市数量环比下跌城市数量环比持平城市数量数据来源：国家统计局行业篇：【商品房销售】2018年1-11月份，商品房销售面积为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月份回落0.8个百分点，商品房销售额1295

9、08亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点数据来源：国家统计局累计同比增速持续回落，销售面积、金额有望与去年持平或微增 目前来看，核心一、二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，但瑕不掩瑜，全年行业销售规模仍将保持高位运行。 保守来看，参照去年和前年同期，按30%环比增长率预估，2018年全年商品房销售面积和金额有望达到168737万平米和147180亿元。 乐观来看，假定1-12月同比增速回落百分点保持四季度以来不变，则2018年全年商品房销售面积和金额将分别为170424万平米和149344亿元。另外，假定12月单月商品

10、房销售面积和金额同比增幅收窄幅度保持四季度以来每月降低1个百分点的水平，经测算2018年商品房销售面积和销售金额分别约170074万平方米和149186亿元，综合三种预测结果取平均值，2018年全国商品房销售面积和金额分别为169745万平方米和148569亿元，同比分别增长0.2%和11%。以此来看，2018年全国商品房销售规模较去年有望持平或小幅增长。数据来源：国家统计局行业篇：【房地产开发投资】2018年以来，房地产开发投资额基本都处于企稳回升状态。从1-11月整体来看，开发投资额累计增速为9.7%依旧高位运行，与1-10月份持平。房企还是保持了较高的开发投资热情，主要是受新开工增速和土

11、地购置面积上涨所致数据来源：国家统计局开发投资额持续走高但增速快速反弹后稳中微降，预计全年同比增9%左右 多数房企都在加紧工期，以求现金的快速回笼。 房企拿地积极性恢复，5月土地购置面积增速由负转正以来一直持续上扬，近期才有了小幅微降的趋势，也带动了开发投资额稳步增长。 发改委12月12日发布了优质企业发债融资的标准，其中房地产业发债融资口有所放松，加上多次降准、国债利率回落，未来房企融资成本也将有所回落，尤其是品牌房企，资金压力也将有所松弛，一定程度上将支撑其加快投资节奏，预计2018年全年房地产开发投资额增速保持在9%左右。数据来源：国家统计局行业篇：【房屋新开工面积】2018年新开工面积

12、累计增速持续上行，1-11月房屋新开工面积累计同比增速一直保持着持续攀升的态势，本月达到了16.8%，为近两年来新高普遍加快周转推盘以收业绩，新开工面积先升后降再升但同比增速持续上行 房企新开工意愿普遍较强，一方面是业绩冲刺补库存的客观需要；另一方面步入下半年以来，市场“降温”效应显著，多数房企都选择了“高周转”模式，希望赶在市场完全“凉凉”前加紧出货，从而实现资金的快速回笼，预计全年房企新开工量仍将保持快速增长，累计同比增速有望高位维持。数据来源：国家统计局行业篇：【土地购置面积】从月度走势来看，年初土地购置面积同比增速一直在正负低位波动，5-8月保持着稳步增长的态势，且增幅持续扩大，而后在

13、整体楼市转冷的背景下，土地市场也收到了部分影响，房企拿地热情逐步减弱，2018年1-11月土地购置面积增速降小幅微降至14.3%土地购置面积增速快速爬升后略有回调，年末一线城市迎供地高峰 从土地成交结构来看，城市间表现有明显分化，其中一线城市迎来了年末成交高峰期，11月成交建筑面积达610万平方米，同比上涨21%，环比几乎翻倍；但部分二线城市成交量却有些后继乏力，如郑州等“供地大户”的土地成交规模出现收窄。而三四线城市依旧是土地市场绝对主力，目前呈现出量涨价跌趋势，预计后续随着市场行情的逐步传导，土地购置面积增速仍存在小幅下行的可能。 年末将至，各房企今年的拿地指标基本已经完成，工作的重点开始

14、由投资向销售逐步转移，旨在年末交出满意的答卷。市场下行期，房企的投资态度也日趋谨慎，加之近期各城市土地市场成交惨淡，流拍增加，部分城市甚至出现了国企“托底”的情况，未来的土地成交同样不容乐观。数据来源：国家统计局行业篇：【待售面积】2018年“去库存”取得了初步成效：11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米，降幅虽有收窄但整体库存量仍处于下降通道连降11个月但降速放缓，商办类库存风险犹存 住宅待售面积约2.55亿平方米，较年初下降了4636万平方米，去库存效果显著。 商业和办公物业的库存量虽有不同程度下降，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫

15、长。数据来源：国家统计局行业篇：【展望】当前房地产市场已经步入下行周期，随着热门城市“四限”政策效应的逐步显现，加之经济下行压力，中美贸易战等诸多外部因素影响，不难预测2019年楼市也将“好景不再”销售投资开工土地 市场降温征兆显现 全年销售面积预计高位微跌/销售金额仍将微增 谨慎预期下投资拿地积极性受阻 去化不佳、地王限价等因素致房企新开工动力不足 土地市场将形成“量平价跌”或“量价齐跌”趋势0102030412市场分化严重，一线城市/前期热点二线城市和环一线的三四线城市成为调控的重点；重点城市成交量表现来看，一线城市同比跌幅高达46%，二线城市同比下降20%，相对来说比较平稳。城市篇：【综

16、述】2018年以来，中央重申“房住不炒”，各城市针对自身市场特点，因城施策。总的来看，一、二线城市集中在“四限”加码，三四线城市则依据不同情况开展分类调控城市篇：【住宅供应】2018年新建商品住宅新增供应一直相对较为充足，尤其到下半年，供应明显放量；新增供应稳步增加，预证管控放松使一线同比大增48%全年供应平稳上升，60城供应总量同比增21%一线涨幅最高达48%，三四线同比增22%次之，二线同比增19%新增供应TOP10城市同比稳增，徐州供应大幅放量首次入榜城市篇：【住宅成交】68个典型城市2018年前11月商品住宅成交面积合计39072万平方米，与2017年同期持平。一、二线城市成交同比均小

17、幅下滑，三四线城市成交微涨6% 一线城市12月成交环比上涨46%，全年累计成交量同比下降5%，比前11月累计成交量同比降幅收窄2个百分点； 二线城市同样环比增长14%，全年累计成交量同比下滑5%； 三四线城市12月成交环比大幅降温，但受去年三四线12月成交基数较低影响，全年累计成交同比同年上涨10%，较前11月累计成交量同比涨幅扩大6个百分点。全年先升后降，一、二线新房成交同比略降、三四线微增TOP10大部分城市成交同比下跌，重庆同比增11%成功卫冕榜首13城二手住房成交面积同比降10%，一线城市降幅最大约15%城市篇：【住宅价格】2018年以来，房价同比依旧稳中有增，一线城市整体成交均价波动

18、不大高位维持，二线城市房价同比涨多跌少，三四线城市则进入分化调整期。环比至8月达到高点后已经逐步开始回调，房价增长后劲略有不足，其中一线城市无论从回调幅度和回调时间都早于二三线城市，城市轮动效应明显70城房价同比稳中有升，下半年二三线同比涨幅逐月扩大四季度房价环比涨幅开始收窄，一线城市回调略早于二三线高价城市成交均较相对稳定，涨幅较大的集中在三四线城市 从CRIC监测的2018年前11月78个重点城市新建商品住宅成交统计均价看，深圳依旧是房价最高城市，达55437元/平方米，但同比回落3%，在高房价城市中，除三亚、广州、杭州等涨幅较大约20%外，其余城市价格相对稳定；从价格涨幅TOP10城市来

19、看，相比2017年，三四线城市由6个上升至7个，漳州同比涨幅最大，为78%；此外建德、常熟、北海、泰州、洛阳、镇江也进入房价涨幅TOP10，同比涨幅也在20%以上。 从各城市能级来看，一线城市成交均价波动不大，北京、上海、广州同比均有所上涨，广州涨幅最大，达20%，深圳则高位回调，同比下降3%；二线城市房价涨多跌少，仅武汉1城同比下跌4%。在持续收紧的调控政策下，海口、昆明、青岛、西安、合肥、成都、重庆7城房价仍保持同比超20%的涨幅，其中海口同比涨幅最大，达到31%。此外，均价超过2万元的城市与2017年相同，仍为厦门、杭州、南京、福州4城。三四线城市则进入分化调整期，49个三四线城市中，房

20、价同比涨幅超20%的城市有14个，其余城市房价同比波动幅度均在20%以内。城市篇：【住宅库存】CRIC监测的52个重点城市中七成城市库存较年初上升，六成消化周期仍在12个月内，市场仍呈供不应求库存整体上升，一线城市增31%为最大，三线涨12%次之各能级城市消化周期波动上扬，但绝大多数无明显去化压力 一线城市中，上海消化周期较2017年年末下降了14%，广州消化周期上涨26%，深圳消化周期相比2017年年末翻番至17.2个月； 二线城市的海口、重庆、大连、厦门、南京、成都、杭州、南宁、沈阳、长沙、青岛等11城消化周期较2017年年末涨幅超20%。大连为二线城市中消化周期最长的城市，11月末消化周

21、期达38.9个月，较2017年年末翻番； 三四线城市整体除汕头、舟山、烟台、宜兴外库存压力较小，处于警戒线以下。汕头由2017年年末的7.0个月扩大32.3个月，居三四线城市消化周期榜首。 2018年三季度起，随着房地产市场逐渐降温，一、二线城市新开盘项目去化率降低，受成交不振影响，截至到11月末CRIC监测的52个重点城市中有七成城市库存较年初上升。但除个别城市外，整体各能级城市库存消化周期还在12个月以内，市场仍呈供不应求城市篇：【展望】供应小幅上涨，成交将低位回升，回调压力集中在三四线城市，三四线城市房价上涨动力略有不足，结构性分化会更为显著供应成交价格库存调控放松预期强化，2019年整

22、体供应或小幅上涨上半年下调承压一、二线回升而三四线下调一二线仍将“稳”字当先，三四线或将迎来调整短期压力集中在土地供给过量、购买力及需求不足的三四线城市土地篇：【成交量】库存比较紧张的城市2018年供应量都有所增加，同时一、二线城市也加大了保障性住房用地供应，但在市场下行、流拍土地数量增加的影响下，成交量增速明显下降01住宅比例小有回升，整体成交结构保持稳定02郑州、西安仍是供地大户，重庆成交面积同比下跌达3成03年末供地加速供地，一线城市尤为显著土地篇：【成交金额】增长幅度收窄，多数城市成交规模下跌01成交金额增速大幅放缓02杭州拿下成交金额榜首，西安成交规模快速提升土地篇：【地价】与地价下

23、滑相应，土拍溢价率从2017年第三季度以来持续下滑，尤其2018年第三季度降幅较大，7月份是土地市场由热转凉的一个转折点，开发商拿地的审慎程度大幅度提升，不仅溢价率显著下滑，与此同时土地市场的流拍率也创下新高整体地价5年来地价首次回落，同比下滑4%城市地价多数重点城市地价下滑，仅部分三四线城市同比上涨溢价率溢价率持续走低，一线城市降无可降土地篇：【展望】市场处于由热转凉的磨合阶段，成交结构方面，保障性住房占据一二线城市的比例持续提升已成为不争的事实，未来供地类型、供地渠道的多样性仍会持续提升供应地价拿地土地管理持续细化，满足多层次用地需求地价维持低位，热点城市成交体量有望继续提升房企已经逐渐回

24、归理性，对拿地的态度更为谨慎【政策篇】：2018年，调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。【行业篇】：2

25、018年楼市可以用“冰火两重天”来形容，上半年虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。可步入下半年来情况急转直下，市场“凉凉”征兆尽显：核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足，商办库存风险依旧，这一系列现象都预示着楼市也将迎来了自身的调整期。【城市篇】：2018年，全年商品住宅成交规模预计较去年微增，城市市场格局也发生明显变化。尤其随着“因城施政、分类调控”的逐步贯彻实施，一线、二线和三四线城市

26、市场分化愈加显著，城市热点轮动的势头方兴未艾。从成交结构来看，三四线市场依然是商品房成交规模主力，占比上升至69%，一线和二线城市成交规模继续同比下降；而从年内发展趋势看，全年成交“先升后降”，在5、6月份形成小高峰，热点二线城市 “万人摇号，一房难求”，但到了8月份，市场明显转冷，“日光盘”不再，项目去化率显著下调。考虑到近期市场持续低迷、观望情绪蔓延，部分三四线城市项目已经降价抢跑，预计2019年城市市场成交规模整体将下滑，但由于一、二线城市供应增加，需求充裕且支付能力相对较高，预计一线将保持低位回升，二线整体平稳，热度将会惯性维持，而回调压力主要集中在需求透支和购买力不足的部分二线和大多

27、数三四线城市。【土地篇】：在经历两年“去库存”调整后，2018年土地市场在供应上有所增加，进而带动了市场整体成交体量的上涨，二线和三四线城市的成交量同比上涨表现得更加显著。但地价并未随体量而上涨，反而迎来5年内首次回调，市场溢价率降低至冰点，市场整体凉意浓浓。2019年，土地市场各项管理将持续细化，尤其一二线城市供应的土地类型将更加丰富，竞拍方式、出让渠道更加多样化；2018年企业在拿地方面的理性回归也将继续蔓延至2019年，只要楼市、地市以及金融市场方面没有大幅度放宽的政策或利好，土地市场在价格方面仍将以较低位水平持续运行，对现金流能力较强的企业来说是比较适合增加土储的时机。全国市场小结赣州

28、楼市政策本章节主要的内容是赣州全年楼市政策概览政策演变：2017年3月启动限购政策，2017年7月赣州扩大限购范围，同时全面限贷，局部限价，三套以上住宅限贷，可以称为赣州历史最严格调控，2018年继续政策继续精细化2018/2/220172017/10/220182018/5/292017/3/14赣州限购政策出台，分区限购、限价、全区限贷，二套公积金贷款首付提升至50%调控升级，限购区域扩大至章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区，暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区户籍家庭出售住房（含二手住房、住宅性质公寓）非本市中心城区户籍人才，其家庭在中心城区无住房的，可购买一套住房房地产开发

29、企业、经纪机构不得以提高房屋销售价格、减少价格折扣或与商业贷款购房存在价格差异等任何形式增加购房限制条件或附加其他条件，不得提高或变相提高使用住房公积金贷款的首付比例2017/7/14规范赣州市中心城区房地产市场交易行，加强商品预售、开盘管理2018/11/26精简经纪机构备案程序、加强存量房买卖合同网签管理、提高房地产经纪业务水平、加强经纪机构行业监管力度限购政策：2017年3月启动限购政策，2017年7月赣州扩大限购范围，同时全面限贷，局部限价，三套以上住宅限贷，可以称为赣州历史最严格调控。2017年3月15号-调控开始分区限购、限价、全区限贷2017年7月14号-调控升级分区限购、限价、

30、全区限贷限购区域：章江南大道与钨都大道交汇处起，向南至钨都大道与客家大道交汇处，沿客家大道向西至与登峰大道交汇处，沿登峰大道向南至与赞贤路交汇处，沿赞贤路向西至黄金大桥，以上路段与章江形成的闭合范围;限购细则：在中心城区（章贡区、赣州经济技术开发区，下同）无住房（含住宅性质公寓）或在中心城区非限购区域内只有一套住房的本市户籍居民限购1套商品住房限贷政策：严格住房贷款申请人的资格审查，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款；提高第二套住房公积金贷款首付比例至50%。限价：针对当前住宅库存较低区域，达到预售形象进度规定最低标准的住宅项目，必须申报预(销)售;未申报的半年内不允许其申报预(销)售限购时

31、间：自2017年7月14日起。限购区域：章贡区、赣州经济技术开发区、蓉江新区。限购细准：暂停向限购范围内已拥有2套及以上住房的中心城区（不含南康区、赣县区，下同）户籍家庭出售住房（含二手住房、住宅性质公寓，下同）；限贷政策：购买二套住房的首付款比例不低于房价款的50%，停止向购买第三套及以上住房的发放贷款，二套房贷款利率不低于基准利率，利率适当上浮，严禁银行信贷资金作为购房首付款来源，切实防范金融风险，调整住房公积金贷款和提取政策，购买二套住房的首付款比例不低于房价款的70%；限价：健全新建商品住房价格指导联动机制，加强新建商品住房预售申报价格指导，严格参照周边同类项目或本项目前期价格，指导企

32、业理性定价。对不接受政府价格指导项目，暂不核发预售许可证;对房价涨幅较快的项目，暂停其网上签约或合同备案。公积金政策：进一步整治了房地产市场存在的拒绝或变相拒绝购房人使用住房公积金贷款现象。2018年2月22日发布关于规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知一、不得阻挠或拒绝购房人使用住房公积金贷款购房房地产开发企业、经纪机构不得以提高房屋销售价格、减少价格折扣或与商业贷款购房存在价格差异等任何形式增加购房限制条件或附加其他条件，不得提高或变相提高使用住房公积金贷款的首付比例，严禁要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权益的书面文件。购房人选择使用住房公积金贷款购房时，房地产企

33、业应当积极配合提供办理公积金贷款过程中应由房地产企业提供的有关项目资料及企业资料。同时，对购房人选择商业贷款的，房地产企业应按其贷款银行首付比例要求执行。二、提高住房公积金贷款业务办理的效率各县（市、区）住房公积金管理中心办事处要在委托贷款协议中明确与受托银行的职责划分和办理时限，避免互相推诿，提高工作效率对借款人住房公积金贷款资料齐全且符合规定条件的，必须在10个工作日内完成贷款资料的受理、初审和审批等工作不予贷款的，要说明原因和理由。各县（市、区）不动产登记中心应按照相关规定及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。各相关部门要按照落实国务院“互联网政务服务”要

34、求，积极应用信息化等技术、搭建住房公积金贷款相关业务办理信息共享机制等手段进一步压缩住房公积金贷款相关业务办理审批时间，让数据多跑路，职工少跑路。房地产经纪服务政策：提升服务意识和服务效率，加强房地产经纪行业治理，维护房地产市场秩序2018年11月26日发布关于进一步提升房地产经纪服务的通知一、精简房地产经纪机构备案程序为深入落实“放管服”改革的要求，市房管局推进落实房地产经纪机构网上备案，企业办事“一次不跑”。同时，降低了房地产经纪机构备案门槛、精简了备案材料，并将各县（市、区）备案审核权下放至当地房管局，减轻从业企业负担、便于经纪机构属地管理。二、加强存量房买卖合同网签管理通知明确房地产经

35、纪机构应为存量房交易双方提供一站式存量房网签服务，存量房网签系统的启动将通过企业总账号授权、合同报备管理、房源信息核验、申请客户购房资格，有效避免了虚假房源、一房多卖、未取得购房资格签约而产生的合同纠纷等情形，有利于从业企业加强内部管理、主管部门规范行业秩序，也为民众的存量房交易带来一定的安全保障。三、加强经纪机构行业监管力度市房管局要求从业企业按照房地产经纪行业相关法律法规和文件要求及时办理经纪机构备案、规范房源信息公布，并督促各地房地产主管部门建立经纪机构“双随机”抽查制度、加强对房地产经纪机构的日常监督指导，坚决维护交易双方和社会民众的基本权益以及我市房地产经纪市场的平稳健康发展。【政策

36、演变】：赣州2017年3月启动限购政策，2017年7月赣州扩大限购范围，可以称为赣州历史最严格调控，2018年继续“房住不炒”“坚决遏制房价上涨” 因城施策的政策依旧是赣州楼市的主基调【公积金新政】：房地产开发企业、经纪机构不得阻挠或拒绝购房人使用住房公积金贷款购房，且提高住房公积金贷款业务办理的效率【房地产经纪服务政策】：具体明确了降低经纪机构备案门槛，精简备案材料，各地在办理经纪机构或分支机构备案过程中，不再要求办事企业提供企业章程、办公场所租赁证明等证明材料赣州楼市政策小结土地市场本章主要的内容是赣州2018年房地产一级市场监测数据及相关解析商住办用地：赣州市近5年土地市场由低潮期过渡到

37、高潮期，2015年土地市场受大势环境影响量价触底，2016-2018年土地市场高幅反弹。土地楼面价在2016年创历史新高，2016年之后楼面价下降到2018年的1724元/，楼面价格下降的主要原因是赣县和南康大量土地成交，拉低了楼面均价月份供应面积（万）成交面积（万）供应宗数成交宗数楼面价（元/）成交金额（亿元）2018年1月131.6169.14 1691771 12.24 2018年2月73.981.79 4122041 16.70 2018年3月117.7273.02 741125 8.21 2018年4月145.8498.54 14132063 20.33 2018年5月17.0592

38、.43 162282 21.09 2018年6月5.1619.24 444224 8.13 2018年7月79.440.00 700 0.00 2018年8月57.5397.63 12122153 21.02 2018年9月134.01 21.91 851990 4.36 2018年10月53.10 112.73 165903 10.18 2018年11月211.75 36.13 38101573 5.68 2018年12月351.53 380.60 65481547 58.88 合计1378.64 1083.16 1921281724186.82 图：赣州市2018年商住办用地月度供求100

39、0150020002500300035000200400600800100012001400160020142015201620172018供应量成交量楼面价（元/）图：赣州商住办用地历年供求走势（万）数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区、赣县区、南康区）成交结构：2018年商办住用地供应和成交主力均为商住用地，供应面积为985.45万，供应占比71%，成交面积为714.81万，成交占比66%45.24 347.95 985.45 31.63 336.72 714.81 5.73 47.63 133.46 020406080100120140160020040060

40、08001,0001,200住宅用地商业用地商住用地单位：亿元单位：万供应(万）成交（万）成交金额（亿元）图：2018年赣州市商住办用地供求结构分析（万）数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区、赣县区、南康区）区域分析：2018年商住办用地成交主要集中在经开区和南康区，成交占比分别为31%和42%；章江新区楼面价最高，为2967元/图：2018年赣州市商住办用地区域分布区域土地面积（万）总建面积（万）土地宗数楼面地价（元/）总价（亿元）赣县49.22 113.66 92148 24.42 经开区174.90 331.32 441555 51.53 老城区22.07 3

41、3.69 52440 8.22 南康区240.15 449.91 561422 64.00 蓉江新区41.10 97.75 82223 21.79 章江新区30.19 56.83 62967 16.86 合计557.631083.161281724186.820200040000100200300400500600700赣县区经开区老城区南康区蓉江新区 章江新区单位：元/单位：万供应建面（万）成交建面（万）楼面价（元/）图：赣州市区域商住办用地成交分析数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区、赣县区、南康区）【商住办用地】：从历年供求数据来看，赣州市土地市场由低潮期过渡

42、到高潮期，2015年土地市场受大势环境影响量价触底，2016-2018年土地市场高幅反弹，2018年较2017年土地成交建筑面积有所增长，增长42%，增长涨幅有所放缓；土地楼面价在2016年创历史新高，2016年之后楼面价下降到2018年的1724元/，楼面价格下降的主要原因是赣县和南康县大量土地成交，拉低了楼面均价。【成交结构】：2018年赣州市商办住用地结构以商住用地为主，其次为商业用地，住宅用地最少，2018年商住用地供应面积为985.45万，供应占比71%，成交面积为714.81万，成交占比66%，供求均超过全年一半以上，预计未来依旧以商住用地为主力。【区域分析】：随着老城区和章江新区

43、土地供应的稀缺，土地热点板块逐渐往外区发展，2018年经开区和南康区、蓉江新区土地供求迎来了高峰，成交占比分别为31%和42%、9%，未来经开区、蓉江新区、南康区依旧是热点供应区。土地市场小结商品房市场本章主要的内容是赣州2018年房地产二级市场监测数据及相关解析商品房：2018年赣州市商品房成交量价较2017年有所上升，成交339.59万，成交均价9490元/，供应有所下降，为308.54万图：2014-2018年赣州市商品房供求走势1000600011000010020030040020142015201620172018供应量成交量成交均价（元/）70008000900010000110

44、0001020304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）图：2018年赣州市商品房供求价月度走势市场供求：从近五年数据看出，赣州商品房成交整体呈现上升的态势，2018年商品房成交较2017年有所回暖并达到近五年历史峰值，为339.59万，近五年总体的供销比为0.94，市场整体表现供小于求；受2014年、2015年土地市场低迷影响，房地产市场以去化存量为主。成交均价：近五年赣州商品房成交均价成缓慢上涨趋势，有2014年6448元/，上涨为2018年9490元/。月度走势：2018年赣州商品房月均去化起伏跌宕，其中2018年5

45、月去化较为突出，达到整年新高，从10月份开始，受到大环境的影响，成交开始有所下降，虽然受到大环境的影响，但是成交均价没有下降的趋势，依旧在稳步上升。赣州商品房供求表现数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区）住宅：2018年赣州市商品住宅供求量较2017年有所下降，供应205.99万，成交255.71万，成交均价一直在稳步上涨，2018年成交均价为9128元/图：2014-2018年赣州市商品住宅供求走势1000600011000010020030020142015201620172018供应量成交量成交均价（元/）700075008000850090009500100

46、000102030401月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）图：2018年赣州市商品住宅供求价月度走势市场供求：以近五年数据统计来看，赣州商品住宅呈现供需两旺的状态，2018年较2017年有所下降，总体的供销比为0.89，市场整体表现供小于求；2017年商品住宅达到近五年的历史新高，受2014、2015年土地市场低迷影响，房地产市场以去化存量为主。成交均价：近五年赣州商品住宅成交均价成缓慢上涨趋势，从2014年5803元/上涨为2018年9128元/。月度走势：2018年赣州商品住宅月均去化起伏跌宕，其中成交主要集中在2018年3月到

47、10月，去化较为突出，从10月份开始，受到大环境的影响，成交开始时有所下降，虽然受到大环境的影响，但是成交均价没有下降的趋势，依旧在稳步上升。赣州住宅供求表现数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区）存量及去化周期：截止年底，住宅用地库存198.77万，住宅在售库存为44万，出清周期2.1个月，与2017年年底存量相比减少40万，去化周期从3.64个月下降到2.1个月，市场去库存明显，由于12底成交了大批土地，所以导致住宅用地库存上涨16111620701201702202014年2015年2016年2017年2018年库存总量（万方）库存总量（万方）2出清周期（月）1

48、23450204060801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月存量（万）月去化（万）去化周期（月份）图：2014年-2018年赣州市住宅库存量及出清周期情况图：2018年赣州市商品住宅库存与去化情况年份住宅用地供应（万）已开发住宅用地（万）住宅用地存量（万）2016年138.54138.5402017年262.9207.5455.362018年298.25154.84143.41合计699.69500.92198.77数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区）住宅用地：包含纯居住用地和商住用地的70%区域供求：2018年赣州市商品房和商品住宅的供应和成

49、交主要集中在章江新区、经开区 ，其中章江新区商品住宅成交107.88万，经开区商品住宅成交100.41万图：2018年赣州市商品房区域供求量价情况7000750080008500900095001000010500110000.020.040.060.080.0100.0120.0经开区章江新区老城区蓉江新区供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）图：2018年赣州市商品住宅区域供求量价情况商品房：供求方面以章江新区为主，其次为经开区、老城区、蓉江新区，其中章江新区和经开区成交占全年的45%、39%，随着章江新区和老城区的土地供应减少，未来供应和成交会下降，经开区和蓉江新区的成交将会上升；

50、成交均价方面章江新区居首，其次为经开区。住宅：目前住宅供应和成交主要集中在章江新区和经开区，成交占全年的42%和39%。随着城市的外扩，章江新区和老城区土地稀缺，未来供应成交将会减少，而经开区和蓉江新区赢来发展机会，土地供应相对充足，预计未来的供应和成交将会以经开区和蓉江新区，到时成交均价也会随着经开区和蓉江新区的发展而上涨。区域供求表现数据统计范围：包含赣州市本级（章江新区、老城区、蓉江新区、经开区）7000800090001000011000120000.050.0100.0150.0200.0经开区章江新区老城区蓉江新区供应面积（万）成交面积（万）成交均价（元/）【商品房】：从近五年数据