2018年郑州房地产市场年报-盛励集团.pdf

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1、盛智励行服务无限2018年郑州房地产市场年报2019.01中国房地产全产业链综合服务运营商盛智励行服务无限凛冬虽未至 盛夏却难临稳中求变下的横盘时代盛智励行服务无限前前言言2018年楼市走出了一条从波峰到低谷的曲线。上半年多地市场火热，抢房、摇号、地王充斥市场，但随着年中中央一系列调控政策出台，贯彻“房住不炒”的行动口号吹响中华大地。至此，全国房价出现大转折，从北京到上海再到杭州，楼市去泡沫是首要任务。临近年底，多地房价下调，市场转冷，打折促销充斥眼球。在“因城施策，分类指导”下，终有城市率先放松调控，为2019年的行业政策适度放松拉开序幕。市场虽然转冷，但全国房屋销售面积却同比增长，只是增速

2、有所放缓。以郑州为例，2018年主城区商品房全年销售1225万，同比增长12.9%，销售均价14398元/，同比增长10.7%。虽然下半年市场转冷，但并未进入凛冬，整体成交依然保持高位。同时，郑州土地市场依然持续吸引一线房企进驻，年内龙湖、金辉、美的、中电建新增拿地进驻，全国50强已有约40家进入郑州。年内土拍热度虽然有所下降，但只是阶段性波动，长期来看土地依然抢手。郑州市场整体供求较为平衡，住宅库存去化周期8个月也在合理范围，明年预计供应量与今年持平，量价将保持平稳。在房住不炒的新时代，政府控制房价平稳健康，调控政策仍将继续但会局部松动，行业既不可能进入凛冬，也不可能重返盛夏，处于波动中的横

3、盘时代。传统的靠银根放松、大水漫灌拉动经济发展告一段落，经济结构调整脱虚向实，房地产行业新的发展模式已经确定下来，对于行业和企业来讲应该尽快适应新的行业环境，确定新的发展战略并加以实施，明则思变，变者则强。盛智励行服务无限宏观环境1城市规划2土地市场3楼市数据45目录Contents各物业类型排名6房企业绩及布局7总结研判8楼市营销盛智励行服务无限宏观经济行业政策行业事件宏观环境01盛智励行服务无限02468101214162007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182007-2018前三季度年全国GDP增速走势系列2

4、自2007年以来，经济增幅波动下滑，2010年短暂回升之后开始一路走低，目前GDP年增长维持在6.8%的水平，经济持续低迷。降速度增质量的模式下，低速将长期维持，房地产经济压舱石的作用依然存在。 2018郑州市全年GDP预计10000亿元，经济保持平稳增长，增速虽较前几年下滑，但高于全国平均增速，城市快速发展中。宏观经济G D P / 增 速数据来源：国家统计局，郑州统计局0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%020004000600080001000012000200720082009201020112012201320142015201620172018郑州历

5、年GDP（亿元）及走势GDP(亿)增速盛智励行服务无限M2增速近年来一直保持较低水平，经济结构转变，提质增速下，货币政策杜绝大水漫灌，社会总资金保持平稳增长；全国房地产投资额同比增速连续小幅下降，但是依然保持较高增长值。宏观经济M 2 增 速数据来源：国家统计局7.9802468101214162015-2018年M2增速变化9.7-5051015202530全国房地产投资额同比增速（%）盛智励行服务无限 目前郑州常住人口达到1000万左右，大约每年有20万左右新增人口，作为国家中心城市，城市的利好不断，持续吸引越来越多的外来人口，为行业提供强劲的住房需求。宏观经济人 口 变 化数据来源：国家

6、统计局，郑州统计局9880204060801001200200400600800100012002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2007年-2017年郑州常住人口变化常住人口（万人）常驻增量（万人）盛智励行服务无限行业政策关键词行业政策收紧棚改金融转向规范销售稳字当头精准调控长效机制贸易大战美联储连续加息盛智励行服务无限 因城实施更加常态化，不论是城市还是政策内容，均不再一刀切。各地城市跟据自身情况，针对性的推出不同的调控政策内容。但必须在“房住不炒”总基调下，保证市场稳定，大涨大落均不

7、允许。 上半年40余城出台调控收紧政策，主要是通过规范市场，限购调整等，对原来政策查漏补缺。 年底部分城市调控放松，调整限价、取消摇号、限购条件调整等放松调控政策。全国政策精 准 化 调 控收紧调控方向：1、三四线城市因城分区施策，促进楼市平稳发展。2、修补人才购房政策，严防借机炒房。3、多地出台摇号购房政策，保障新房销售公正性。4、各地公积金政策分化调整，重点保障刚性住房需求。收紧公积金政策方面5、多地加强价格管理，严格执行商品房价格备案制度.放松调控方向：1、菏泽率先解除限购、限售。2、广州市内无自有产权住房的缴存人，在包括佛山、清远、中山、东莞、惠州、韶关购买自住住房，同样可以提取住房公

8、积金。3、福州公积金贷款额度提高。4、衡阳限价政策将于2019年1月1日暂停执行。5、多地加强价格管理，严格执行商品房价格备案制度.一城一策一城一策盛智励行服务无限7月会议提出：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。12月中央经济会议：要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。中央政治局坚决遏制房价上涨住建部三稳 4月份，一线城市北京、广州、上海等城市出台关于商办物业调控政策，主要在分

9、割销售面积、销售对象等方面进行规定，不得开发酒店式公寓，严控商办产品，继住宅限购后，此政策基本锁死了投资客的空间； 目前热点二线小面积公寓类商办销售快速，不排除跟进可能。全国政策稳 字 当 头中央经济会议房住不炒因城施策，分类指导12月住建部表示：2019年目标“稳地价、稳房价、稳预期”。完善长效机制、坚持因城施策、健全住房保障体系盛智励行服务无限政策内容：国家发展改革委、住房城乡建设部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构。通知指出，重点查处以下行为：销售商品房未明码标价、未在交易场所醒目位

10、置明码标价；未按规定实行“一套一标”；标示信息不全，没有按照规定内容明码标价；未标明房源销售状态，已售房源所标示价格不是实际成交价；商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择；通过虚假价格承诺、虚假价格促销等手段，诱骗消费者进行交易；以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费；捂盘惜售，炒卖房号，操纵市场价格；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利。随后北京、上海广州、深圳、武汉、郑州、西安等全国主要省市地区，出台相应的规定政策，纷纷执行。 从营销层面，国家对房地产市场深度介入督查。针对市场上规避限价的种种行为，给予明确

11、指出。巩固限价成果，使得价格进入真正下降阶段。全国政策规 范 销 售此次商品房销售价格行为联合督查，基本杜绝了市场上捆绑销售，双合同等变相加价行为。在严格限价的情形下，房地产价格得到真实的下降。政府对销售层面的监控更加的严格，对价格的管控更加明晰，可操作性更强。盛智励行服务无限政策内容：郑州：只要是符合条件的租房人，未来也可与业主一样，其子女享有同等就近入学的权利。同时，这对不同租赁主体实施规则进行了明确。“房住不炒”大背景下，新政实施对于培育多元化租赁住房供应主体，满足不同住房需求具有重要意义。西安：2018-2021年建设和筹集公租房20万套、共有产权住房15万套，合计占住房供应量40%左

12、右。未来以城市群为主体，支持养老产业发展。自2018年起，全市20%的居住用地，用于公共租赁住房建设；20%的居住用地，用于限地价、限售价“双限房”共有产权住房建设。长沙：提出到2022年新增各类租赁住房不少于500万平方米深圳：从2018年起，在新增居住用地中，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，普通商品房用地供应只有40%。棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举。广州：起草关于对新增租赁住房有关管理工作的通知明确自持商品房不得销售转让、押金不得超房租2 倍、租赁合同不超20 年、租赁企业需在官方平台注册、村集

13、体可与企业合作出租等事项。北京：12月27日，北京市规划和自然资源委员会挂牌三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地，出让公告显示，上述三宗地块将用于建设共有产权房。与国有建设用地同责同权；土地所有权属于瀛海镇西一村和瀛海镇西二村集体经济组织，村集体转让期限内的使用权属于地块的拆迁、腾退方。 长效机制逐步落地，今年多个城市率先在集体土地入市和公租房用地的供应方面出台详细细则。 深圳、西安对以后每年新增居住土地供应中，可作为商品房出售的土地不能超过一半，有望多个城市推广。全国政策长 效 机 制十九大提出长效机制后，目前多数城市纷纷试点落地，加快建立长效机制。有利于稳定房价，有利于房地产行业长期健康发展

14、。未来更多城市会逐步加入。后期商品住房用地会更加稀缺，可以买卖的房子供应会更加稀缺，但是可供租住的房子会逐步增多。盛智励行服务无限 棚改工作方向调整，但货币化安置强调因地制宜。棚改货币化安置的收紧，会使得三四线城市市场逐步失去快速上涨的动力。财联社6月25日讯。国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。梳理近14年来的棚改政策，棚改主要经历了三个阶段：棚改实物安置阶段（2005年-2015年6月）、棚改货币安置推广阶（2015年6月-201

15、8年6月）、棚改货币安置收紧阶段（2018年6月-至今）。棚改货币安置推广阶段是棚改高速发展时期，PSL、政策性银行棚改专项贷款3年为棚改提供了超过3万亿资金，并拉动三四线商品房购买需求，实现当地房地产销售价量齐升，去库存效果明显。全国政策棚 改 收 紧三四线城市是棚改的最大收益方。随着政策的逐步收紧和量的减少，未来三四线城市房价不容乐观。上涨的动力大大降低。盛智励行服务无限全国政策金 融 政 策 转 向 年初：强化金融监管，防控金融风险，降低金融杠杆。严信贷，贷款利率上浮。 年底：央行时隔将近3年后首次全面降准，降准将释放资金约1.5万亿元。贷款利率下调，货币政策将在未来一两年逐步宽松。 历

16、史看，只要降准，对于房地产来说是利好，能缓解资金面压力，降准的目的当然不是为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益。2018 年初中央多次表态，将防范化解金融风险工作提到更高层次。1 月 25 日，原银监会工作会议强调打好防范化解金融风险攻坚战，使宏观杠杆率得到有效控制，金融结构适应性提高，金融服务实体经济能力明显增强，硬性约束制度建设全面加强，系统性风险得到有效防控。2019年1月4日，中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。央行降准目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水。但难免，

17、最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。对于下一阶段的货币政策，人民银行指出，将继续实施稳健的货币政策，维持松紧适度，不搞大水漫灌，注重定向调控，保持流动性合理充裕，保持货币信贷和社会融资规模合理增长，稳定宏观杠杆率，兼顾内外平衡，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。盛智励行服务无限3月22日，特朗普签署总统备忘录，宣称依据“301调查”结果，将对从中国进口的商品大规模征收关税，并限制中国企业对美投资并购。中美由此拉开了博弈的序幕，期间有过多次谈判磋商，但最终仍是贸易战相向。9月24日，美国：对我2000亿美元输美商品征收10%的关税；随即中国“回礼”，对美

18、国600亿美元商品征收10%或5%的关税。中美贸易战进入全新阶段，被卷入的两国商品总值，也从此前的500亿+500亿，又增加了2000亿+600亿。中国国际经济交流中心首席研究员张燕生认为，根据预测，如果美国对我国500亿美元商品开征25%的关税，预计影响我国GDP约0.10%到0.12%；如果在这个基础上对2000亿美元商品加征10%的关税，预计影响我国GDP约0.20%到0.25%。贸易战带来的影响是存在的。不过，同时也要看到，我国经济基本面长期向好，有应对冲击的足够能力。2017年经济增长中内需贡献超过90%；贸易依存度下降到33%，低于42%的世界平均水平。仅就经贸摩擦本身来说，这种冲

19、击是有限的。影响主要是制造业，进出口贸易产业。中国是世界第二大经济体，有任何国家都不想失去、也无可替代的庞大市场，完整的产业链条，便利的基础设施和营商环境，这是我们应对贸易战的最大底气。全国政策中 美 贸 易 战 中美贸易战目前来看对房地产行业实际影响有限，但影响主要是对未来的预期。面对复杂的国际环境，即使贸易战暂停，但出口也必然难以保持，国内经济必然受到影响，发展难以一帆风顺。盛智励行服务无限北京时间周四（12月20日）凌晨3点，美联储宣布进行年内第四次加息，调升联邦基金利率至2.25%-2.50%区间，调整幅度为25个基点。美联储自2015年12月启动本轮加息周期以来，截至目前已加息9次。

20、仅今年以来，美联储已分别于3月、6月、9月和12月各加息一次，每次25个基点，年内累计加息100个基点。美联储目前倾向于2019年加息两次。过去一年美国经济强势，9月以来虽然出现一些相反趋势，但并未根本改变经济前景，会按计划继续渐进缩表，政治因素不会影响利率决定。根据彭博社对特朗普财务披露和财产记录的分析，自2017年1月特朗普就任总统以来，美联储的7次加息，使他的企业集团每年的借贷成本总计增加了600万美元，年度借贷成本增至1710万美元左右。其实美联储加息主要是为了提高商业银行之间的借贷利率，导致银行内部之间的借钱成本上升，然后提高美国国内的市场借贷利率，最后通过上调利率的方式影响全社会的

21、投资，消费行为。全国政策美 联 储 四 次 加 息全球美元回流或导致中国跟进加息，冲击目前复苏中的经济面。虽然美联储本次加息，但未来加息的空间越来越小，这给中国降准甚至降息打开了空间，未来中国的市场利率可能继续下行，房贷利率可能见顶。从房企的资金端来看，未来的融资压力应该比2018年要好一点。 美联储继续货币紧缩，美元强势地位难改。全球跟随加息，社会投资成本增加。经济复苏面临多种困难。美国联邦基金目标利率（%）盛智励行服务无限本地政策 郑州本地政策虽然较少但都较为重磅。 作为热点城市，紧跟全国调控步伐，推出长效机制；对工业用地探索改革；对违规房企处罚力度空前；联合九大部门全方位深度监督市场销售

22、行为。工业用地改革违规重罚长效机制规范市场关键词盛智励行服务无限政策内容：12月19日郑州市政府正式印发关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见。自印发之日起试行。根据市政府常务会议精神，新政策在高新区试行3个月后，将向全郑州市有序推广。新型产业用地试点新政在河南省首次推出新型产业用地类型M0。即在规划用地分类工业用地（M）类中，增加“新型产业用地（M0）”，以区别于普通工业用地；在土地分类中对应用途确定为“工业用地（新型产业用地）”。新型产业用地允许在工业用地里兼容商业用地，商业用地可以配套建设零售商业、餐饮和服务型公寓，并且新型产业用地上一定比例内的建筑还可以分割销售。配套建设零售

23、商业、餐饮以及服务型公寓不超过地上总建筑面积的30%。厂房和研发用房最小分割不得低于300。为加强后期管理，土地房屋分割转让或出租的，需经高新区管委会同意，由高新区管委会优先回购，且受让及出租对象不得改变建筑物的性质和用途。工业用地产品的多样性符合当下市场的需求，有望盘活大量工业用地，提高土地使用价值。为长效机制建立提供多种土地供应途径。 允许工业用地里兼容商业用地，河南首个新型产业用地试点新政落地郑州高新区。本地政策工 业 用 地 改 革盛智励行服务无限本地政策长 效 机 制 郑州加快房地产长效机制政策出台步伐，在租售同权、租赁型住房、人才公寓方面均已有实质性推进。 进一步确立了租体系的地位

24、，利于引进人才，我国楼市供应体系正在发生根本性变化。在限购下，租房时代正逐步来临。5月18日，郑州市政府出台三份关于落户、教育等问题的文件，明确在郑租房者可以享受子女就近入学权利，并可在办理落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务方面享受优惠措施。子女义务教育服务：在本市行政区域内租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明和户籍证明材料，按照“以流入地政府为主、以公办学校为主”的原则，享有子女相对就近入学的义务教育服务。承租方落户服务：承租人为非本市户籍且租赁住房的，可根据房屋租赁合同登记备案证明，依法申领居住证;承租人为非本市户籍且租赁住房，符合郑州市落户条件的，可根

25、据房屋租赁合同登记备案证明，到所在辖区户籍部门办理集体户口落户手续。公积金提取服务：在郑工作，且连续足额缴存住房公积金满三个月，本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的，在取得房屋租赁登记备案证明后，本人及配偶的提取总额不得高于租房时期内住房公积金缴存总额的50%;在房屋租赁期内，承租方在按规定提取住房公积金支付房租时，可按年度一次性提取一年的房屋租赁费用，提取的额度按照公积金管理部门的相关规定执行。卫生计生服务：可根据房屋租赁合同登记备案证明，由承担国家基本公共卫生服务项目的基层医疗卫生机构提供基本公共卫生服务。社会保障服务：可根据房屋租赁合同登记备案证明，纳入全市统一的社会保险管理

26、信息系统，享有就业失业登记服务和政府职业技能培训补贴，真正实现“应保尽保”。加快推进人才公寓计划：18年1月份，选取了6处青年人才公寓，首批批公示了3处，共约160亩，约35万。 计划到2020年，郑州市以各种形式新增租赁住房将达到5.3万套。盛智励行服务无限政策内容：郑州市城市综合执法局发布通知，披露郑州市城市管理系统行政处罚裁量标准。这份自2018年8月1日起施行的文件中，对开发商未批先建、无证预售、强制交房等行为，根据其违法程度轻重，列出详细处罚条款。卖房、建房、交房领域违法违规，由市城市管理局（市城市综合执法局）发文，处罚主体有房管局变成了城市管理局。 郑州市城市管理系统行政处罚裁量标

27、准公布，处罚力度大大增加。 罚款按照工程造价和合同去罚，处罚力度较大。以后执法更加明晰，市场也会变相的更加规范。本地政策处 罚 新 规序号项目范围罚款1未取得建规证开工5%工程造价5.5%5-15%工程造价7%15%工程造价9%，严重者10%2未取得施工证施工2万以下工程合同1.2%2-5万工程合同1.5%5万以上工程合同1.8%3未竣工验收交付2万以下工程造价2.2%2-5万工程造价3%5万以上工程造价3.8%4未取得预售证收款没收所得，罚款5-10万盛智励行服务无限 河南九部门联合发文治理楼市乱象。规范市场，是的市场更加健康。另外在限价的条件下，市场上价格得到真正的下浮。本地政策规 范 市

28、 场8月21日，我省启动了由住建、公安、税务、物价等9部门共同执法的专项整治行动，并联合印发河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案。一一是投机炒房行为包括：垄断房源，操纵房价、房租；捂盘惜售或变相囤积房源；捏造、散布房地产虚假信息，以及雇佣人员制造抢房假象等方式，恶意炒作，哄抬房价；通过更改预售合同、变更购房人等方式，投机炒作未交付的商品房；通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。二是房地产“黑中介”违法违规行为二是房地产“黑中介”违法违规行为三是房地产开发企业违法违规行为三是房地产开发企业违法违规行为四是虚假房地产广告四

29、是虚假房地产广告包括：采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人，恶意克扣保证金和预定金；为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费；强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费；与投机炒房团伙串通，谋取不正当利益包括：在取得商品房预售许可前，以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式向购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用；未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利等方式，变相实行价外加价；限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款；未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为包括：通过捏造、散布不实信息，或者曲解有

30、关房地产政策等方式，误导购房人的市场预期；发布虚假房源和价格信息，欺骗、误导购房人；发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告；在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项；在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。盛智励行服务无限 从占A股整体股票质押规模的占比来看，房地产行业已经跃升为第一位据wind数据显示，截至7月25日，股票质押比例超过50%的房企有银亿股份（83.11%）、泛海控股（71.83%）、新光圆成（67.93%）、九鼎投资（67.22%）、皇庭国际（64.18%）、粤泰股份（63%）、财信发展（61.06%）、粤泰股份（63%）、海航基础（60.10%）、阳光城

31、（60.05%）、新华联（59.66%）、万通地产（58.49%）、嘉凯城（56.35%）、泰禾集团（54.38%）、中洲控股（53.91%）。此外，房企中大股东质押率较高的房企包括万科、绿地控股、新城控股，大股东质押率分别为100%、77.95%、57.33%。万科A的第三大股东为宝能旗下钜盛华，其质押率为100%，但由于非第一、二大股东质押，整体累计质押比例并不高。从各行业的股票质押规模占A股整体股票质押规模的占比来看，房地产行业已经跃升为第一位盛励点评：房企对股权质押融资依赖度增强，也反映了房企其他融资渠道的收紧。 房企掀起改名潮，去地产化从名字开始。今年来先后有保利、恒大、万达、远洋、

32、正荣、朗诗、雅居乐、龙湖、美地、力高、中航、时代等多家地产公司更名。据不完全统计，今年以来，已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉了。纵观房企的更名，大多数房企都将“地产”二字拿掉，改为“集团”或者“发展”等。更名背后是业务多元化的发展需求，而业务多元化发展，也预示着房地产企业正在进行深刻的转型。万科董事局主席郁亮在今年年初称，中国房价单边快速上涨的时代已经结束，站在新时代的门口，房企必须要做出改变了。盛励点评：房企加快多元化布局，寻找新的蓝海市场和利润增长点。但是改名容易转型难，恒大曾经做过多次尝试，均没有特别成功，地产转型依然任重道远。行业大事件盛智励行服务无限 海南自贸区

33、红利后出台全域限购，对炒房者重大打击。4月14日，国家文件提出，在海南分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系，并推出了多重政策型优惠。提出“要制定预案，稳定市场预期，坚决防范炒房炒地投机行为”。无数炒房客以为是自己的红利，于是趋之若鹜，大家还纷纷后悔没有早点在海南买房。甚至这的楼盘开盘还出现连夜抢购的现象。4月22日晚间，海南楼市调控再升级，在已出台的限购政策基础上，实施全域限购。盛励点评：海南资源稀缺，往往被房地产炒作，但出于长远考虑，将杜绝过度依赖房地产。这对炒房者来说是绝路，而对真正居住的本地居民来说绝对是利好。 长租公寓纷纷爆仓 价格一落千丈自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同

34、权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。万科、碧桂园、龙湖、招商蛇口等知名开发商，以及上海地产、深圳人才安居集团等财大气粗“大龙头”纷纷大举进军长租公寓领域。但是资本纷纷进驻，带来了严重后果。先是从今年8月开始，租房平台暴雷和资金链锻炼的新闻频出，也让整个租房市场顿时变得揪心了起来。8月20日，杭州鼎家开始破产，就像是一块被掀开的遮羞布一样，长租公寓市场开始突然雪崩：10月，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。紧跟着，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫也被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题。10月27日，北京长租公寓运营商

35、昊园恒业因资金链断裂爆仓接连不断的事件更是为长租公寓的发展蒙上阴影。盛励点评：市场是很大，但必须要有规则，盲目的扩张带来的只能是一地鸡毛。行业大事件盛智励行服务无限 2018土地流拍近千宗今年17月，全国土地一共流拍了796宗，其中一线城市土地流拍13宗，同比增加了225%，创下2012年以来的新高；二线城市流拍了154宗，同比增加了100%；三四线城市土地流拍量更大，达到了629宗，同比增加了121%2018年18月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%。现在现在房地产企业的现金房地产企业的现金压力大，而政府压力大，而政

36、府的坚决限价，抑制了房地产企业拿地的热情的坚决限价，抑制了房地产企业拿地的热情。Wind数据显示，20182021年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。相比2015年和2016年，偿债压力增加了510倍。盛励点评：就地价成本而言，下降只是相对的。因为跟2015年相比，现在的地价成本依然很高。另一方面，一个潜在的可能性是，土地流拍会导致新房的供应量减缩，未来甚至有可能进一步推动房价上涨。行业大事件 香港正式批准征收一手房空置税香港批准征收一手房空置税了，这个被号称从供需关系撬动房价的税收利器终于落地。目前只是在香港实行，且只是针对一手房。盛励点评：未来这一

37、税种的推广结果将影响到内地对房地产相关税种的决策！不管是空置税，还是房产的税，都是在房地产的保有环节增加成本，这对于打击投机炒作房价，推进房屋租赁市场的健康发展，都会起到积极的作用。盛智励行服务无限本轮调控史上最为复杂，一城一策更加突出，总体政策面已经见底，逐步向好。金融方面利率上浮，但是降准力度大，金融政策整体偏向宽松转变。长效机制政策会加速制定，多个城市推出租赁市场相关政策，稳步推行。营销监管方面，政策更加明确规范，监管部门监管力度更大，监管方面更细。杜绝市场擦边球。2019 年，在房地产市场保持稳定运行的前提下，主体调控政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化。郑州

38、严格执行国家政策，严格调控，作为长效机制措施试点城市，未来会紧随国家调控方向而定。总结盛智励行服务无限国家层面城市层面城市规划02盛智励行服务无限政策内容：2月7日，郑州市政府正式公布郑州建设国家中心城市行动纲要（2017-2035年）（以下简称行动纲要），行动纲要要求，在2035年，郑州GDP总量达到3万亿元、人均GDP达到22万元，人口规模达到1350万人，城镇人口比例达到90%，城镇人口比2016年增加约550万人。行动纲要提出，近期（2017-2020年），开启郑州全面建设国家中心城市新征程，全面建成人民群众认可、经得起历史检验的高质量、高水平小康社会；中期（2021-2035年），郑

39、州国家中心城市的地位更加突出，跻身国家创新型城市前列，建成国际综合枢纽、国际物流中心、国家重要的经济增长中心等；远期（2036-2050年），建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强市，成为具有全球影响力的城市。国家层面国 家 中 心 城 市盛励点评：郑州建设国家中心城市：1、郑州发展站在了新的历史起点上，步入了新的战略机遇期；2、支持郑州建设国家中心城市，是国家深刻把握全国发展大局、实施区域协同发展战略作出的重大战略部署；3、郑州将对外开放水平不断提升、战略政策支撑更加完备、城市功能品质持续改善、综合枢纽优势更加凸显、郑州城市综合实力显著增强。 郑州建设国家中心城市行动纲要(2017203

40、5年)。盛智励行服务无限政策内容： 郑许一体化：1月24日，河南省十三届人大一次会议上，“郑许一体化”正式写入省政府工作报告，郑许融合正式上升为省级战略； 郑开一体化：7月，郑开科创走廊概念规划通过专家评审，提出“一廊一镇五园”布局，将打造成“百里创新长廊+百里运河文化带”的中原硅谷； 郑洛新创新示范区：10月19日，郑洛新国家自主创新示范区中关村双创基地项目签约暨揭牌仪式在北京成功举行，助力建设世界一流高科技园区； 郑焦融合：11月16日，郑州焦作融合发展合作协议签约仪式在郑州举行，两市政府签署了总体框架协议及各部门合作协议，标志着两市合作进入新阶段； 都市联盟：10月12日，郑州大都市区（

41、五城）标准联盟签约仪式暨联盟全体成员大会第一次会议在郑州举行。标准联盟的成立将有力推动郑州、开封、新乡、焦作、许昌五个城市深度融合，建设现代化国际大都市区。中 原 城 市 群 建 设盛励点评：环郑城市融郑提速：中原城市群是以郑州为中心，以洛阳为副中心，以开封为新兴副中心，新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源等地区性城市为节点构成的紧密联系圈。中原城市群也是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发展的重要增长极。 依托中原城市群发展战略，环郑地市融郑步伐提速中原城市群核心城市分布图城市层面盛

42、智励行服务无限 小李庄站规划敲定，接班郑州站普速客运功能，引流南龙湖。政策内容：小李庄站区域的“初步规划”，研究范围为2450公顷，重点城市设计范围330公顷，概念城市设计范围701公顷，即以小李庄站为圆心，扩展至南四环郑新快速路南绕城高速机场高速合围区域。“形成郑州、郑州东、郑州南、小李庄站“四主”铁路客运站布局，并为郑州长远铁路客运发展预留郑州北（规划客站）、大关庄、岗李站等客运站节点。”12月26日，郑州市城乡规划局官方网站发布信息显示，郑州铁路枢纽总图规划（2016-2030年）（下简称规划）已正式获得中国铁路总公司和河南省人民政府的联合批复。规划显示，郑州铁路枢纽是我国重要的铁路枢纽

43、，规划年度形成衔接石家庄、济南、徐州、阜阳（合肥）、武汉、重庆、西安、太原等8个方向，京广、徐兰、郑万、郑太、郑阜、郑济高铁、京广、陇海铁路等干线，以及郑州开封、机场、洛阳等城际铁路引入的环形放射状大型铁路枢纽。郑州铁路枢纽客运系统布局为以郑州、郑州东、郑州南、小李庄站为主客站的“四主”客站布局，郑州北（规划客站）、大关庄、岗李站预留发展为重要客运站节点条件。盛励点评：此项政策小李庄站位于郑州市管城区南曹乡王司李村。小李庄站的建设将率先带动区域周边发展建设，管城区也将结合小李庄站周边的发展规划，形成郑州南部的城市重点地区。小李站几乎要承担郑州所有的普运列车，一旦小李庄站与郑州站、郑州东站、郑州

44、南站并驾齐驱，在未来改变人们出行方式的同时，必将带动周边城建的利好。城市层面郑 州 小 李 庄 客 运 站 规 划盛智励行服务无限2018年12月29日，郑州地铁5号线开始为期数月的空载试运行，评审验收合格后将于2019年上半年择机开通试运营；19年多条地铁线路开通试运营。盛励点评：未来郑州加强枢纽竞争力，郑州交通建设全面提速，极大的解决了郑州拥堵的交通现状，缓解了人口与地面的紧张矛盾，也为民众提供更高效、便捷的生活。交通建设与国际综合交通枢纽、国家中心城市的定位相一致，提升城市规格和地位。城市层面郑 州 交 通 建 设地铁5号线工程：5号线全程运行时间在70分钟左右，初期列车运行间隔为5分3

45、6秒，后期会根据情况压缩运行间隔。5号线是郑州市地铁线网规划中唯一的一条环线，全线40.4km32座车站。其中，换乘站共18座，与郑州地铁线网中的1、2、3、4、6、7、8、9、10线等衔接换乘。地铁5号线将和1号线、2号线共同形成“一横一纵一环”呈“申”字形的轨道交通路网格局。地铁5号线列车采用的是A型车，与目前1号线、2号线使用的B型车相比，列车长度更长、运量更大。B型车最大载客量1800人左右，A型车可达2500人左右。2号线二期工程/城郊铁路二期工程：2号线二期工程为2号线一期工程的北延线，线路西起于开元路江山路口的天山路站，沿线设古树苑站（与规划3号线换乘）、金河路站、黄河迎宾馆站（

46、与规划7号线换乘）、田园路站和金达街站（与规划20号线换乘），最终与2号线一期刘庄站相连。工程计划今年年初实现正线“轨通”，年中实现“电通”，预计到年底正式通车试运营。全线设置机场东站、站场四街站、会展站和郑州南站等4个车站。公开信息显示，二期工程计划于2019年10月1日开通试运营，届时将形成从机场到郑州南站的无缝对接。郑州市民文化服务区地下交通市政工程：2号线二期工程为2号线一期工程的北延线，线路西起于开元路江山路口的天山路站，沿线设古树苑站（与规划3号线换乘）、金河路站、黄河迎宾馆站（与规划7号线换乘）、田园路站和金达街站（与规划20号线换乘），最终与2号线一期刘庄站相连。工程计划今年年

47、初实现正线“轨通”，年中实现“电通”，预计到年底正式通车试运营。全线设置机场东站、站场四街站、会展站和郑州南站等4个车站。公开信息显示，二期工程计划于2019年10月1日开通试运营，届时将形成从机场到郑州南站的无缝对接。盛智励行服务无限郑州自贸区发展方向及目标进一步明确，同时用地性质变更：北龙湖、经开区未出让土地增加产业用地，强化板块后期发展的产业支撑；住宅用地缩水严重，致使片区住宅用地更加稀缺盛励点评：本规划将自贸区郑州片区的功能定位确定为：国际现代化综合交通枢纽、“一带一路”国际物流中心、国家重要先进制造业基地、内陆现代金融中心、中西部对外开放窗口。城市层面自 贸 区 郑 州 片 区 空

48、间 布 局 及 产 业 规 划 明 确郑州自贸区用地规划图郑州自贸区板块划分郑州自贸区规划详情1、规划结构：“一轴串三环，双核带四心，三区共发展”的空间布局结构。2、空间格局：“七区共发展，八心集优势”3、用地属性：规划范围内建设用地主要包括城市建设用地、区域交通设施用地和特殊用地，面积共计6891.5公顷.4、未出让土地：主要集中在金水区块、郑东区块的北部和东部，以及经开区块的南部5、增量产业用地：在原有规划基础上新增的产业用地，最大限度增加自贸区产业用地供给，将未出让的居住用地、不符合自贸区产业发展的部分工业用地调整的产业用地。规划产业综合用地866.79公顷，占建设用地面积的比例为12.

49、58%。主要分布在龙湖北部区域、高铁站东南区域、航海路两侧区域以及滨河国际新城区域。盛智励行服务无限环郑供求城区供求房企拿地土地市场03盛智励行服务无限土地市场省 内 成 交南阳3930155信阳697746驻马店637189许昌8798262安阳5938160商丘3379120周口5736124三门峡2184106平顶山603265洛阳6753122濮阳865091开封292681济源112133焦作5741151新乡6597139鹤壁36164漯河2154131单位：亩单位：万/亩郑州49418233年度市场：2018年，全省共成交土地125921亩，其中郑州成交最多，49418亩，占比3

50、9%，其次是许昌、濮阳；单价方面许昌土地单价最高，为262万/亩，其次是郑州、驻马店，地市土地单价均在200万/亩以下，集中在110-150万/亩，信阳土地单价最低，仅有46万/亩。0501001502002503000100002000030000400005000060000郑州许昌濮阳信阳洛阳新乡安阳焦作周口平顶山南阳商丘开封三门峡漯河驻马店鹤壁济源2018年省内地市土地成交量及价格占地面积（亩）单价（万/亩）数据来源：中国土地市场网盛智励行服务无限土地市场环 郑 成 交数据来源：郑州市国土资源局环郑成交情况登封：住宅821亩，平均楼面价1387元/商业366亩，平均楼面价1558元/巩