险资联手养老地产可大获“双赢”.pdf

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1、2012年6月6日，保险业首家获准投资养老社区项目的泰康人寿，正式推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内提供综合养老计划的首家险企。客户在享有保险产品本身所带来的保险利益的同时，还可享受泰康养老社区的“保证入住资格”。保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。目前，泰康之家养老社区北京旗舰店已经破土动工，计划2015年正式投入使用。除了泰康人寿，中国人寿和新华保险也采用了与保险产品挂钩的地产投资模式。中国人寿的投资机构与中冶置业签署了协议，开发河北廊坊的一块土地用于养老院建设。去年11月，国寿廊坊生态健康城正式启动，占地面积475公顷。新华保险目前也已注册了两家项目公司新华家

2、园尚谷(北京)置业公司和北京新华家园檀州置业公司来支持其养老产业的发展。保险资金进入养老产业险资纷纷进入养老产业源于传统投资渠道的收益率低。保险资金运用收益率较低，主要的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资等收益率较低的渠道;另一方面，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。由于缺乏具有稳定回报率的中长期投资项目，导致不论保险资金来源如何、期限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使

3、用效果。保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。根据前瞻产业研究院出版的2012-2016年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析显示，由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之间不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资;而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程

4、度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5-20年的中期资金，与养老地产的投资回收周期十分匹配。保险资金进入养老地产领域老龄事业“十二五”规划第三条第(四)项指出，“统筹发展

5、机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”国家层面的法规政策对于社会资金，尤其是保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是，目前就社会资金投资养老地产，国家层面的规定仅针对非营利性养老服务机构出台了规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠政策，但未对社会资金投资、运营养老地产做出全面的规定。地方层面的规定对于社会资金投资养老服务机构(包括营利性和非营利性)出台了优惠政策，并对养老服务机构的设立、运营做出了一些监管性规定，但是各地的规定

6、并不统一，因此保险资金投资养老地产前需对当地的优惠政策、监管规定进行全面的法律调研。而险资投资不动产办法和险资投资股权办法对于保险资金投资养老地产具有一定的指导意义，但规定较为原则，在实际操作中有待细化。保险资金进入房地产、以保险资金带动养老产业和房地产业发展，将会给保险公司经营管理带来更多的机遇和挑战，带来更多的投资机会和收益，同时对房地产市场健康、稳定的发展起到积极的作用。这是一个全新的课题，不仅涉及金融创新，而且关系到房地产、投资、保险与养老等多个产业链的整合。保险公司既可以利用资金优势扩展投资渠道以及通过养老社区向上衔接健康管理、医疗保险、长期护理保险和养老保险，同时也带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品及老年建筑等产业，可以将保险产业链拉长30到50年，从而打造我国养老产业独有的保险产业链，对解决目前养老供需矛盾、促进和谐社会建设具有重要作用。本文作者：高晓诗（前瞻网资深产业研究员、分析师）请尊重版权：本文知识产权归前瞻网所有，未经许可不得转载。